◇王鈺涵

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人均可支配收入不斷提高，人們的投資觀念不斷增強(qiáng)。同時(shí)，受到住房制度改革和人們傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)行業(yè)變得炙手可熱，已經(jīng)成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱。稅收成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段，因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收收入也隨之大幅增長(zhǎng)，已經(jīng)成為稅收收入的重要來(lái)源。但由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收體制復(fù)雜，稅收征管難以到位，造成了較大一部分稅收流失。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，避免稅款流失，需要結(jié)合稅制改革，重構(gòu)稅源體系，整合管理資源，注重精細(xì)化、環(huán)節(jié)化管理，建立新型征管方式來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理。

一、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的重要意義

1.房地產(chǎn)稅收是地方稅收收入的主要來(lái)源

2017年5月26日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆在演講中說(shuō)到：“在地方稅收里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個(gè)國(guó)家的稅收是17萬(wàn)億，地方稅收占10萬(wàn)億，其中有4萬(wàn)億與房地產(chǎn)相關(guān)。”并且從行業(yè)對(duì)比來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)百元增加值稅負(fù)是制造業(yè)的近兩倍，比稅負(fù)第二的租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)高43%，是百元GDP稅負(fù)(20.12)的2.17倍。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)增加100元的增加值會(huì)帶來(lái)比制造業(yè)高兩倍的稅收。在這樣的條件下，加上房地產(chǎn)行業(yè)交易總額的巨大，房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的稅收收入非?？捎^，等同于是地方稅收的支柱。

2.房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)整個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌袠I(yè)的發(fā)展，如：建材、化工、防水、運(yùn)輸、裝飾裝修、物管、家具、家電、金融等。房地產(chǎn)行業(yè)一般涉及資金巨大，整個(gè)建造過(guò)程周期較長(zhǎng)，并涉及設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、維護(hù)、保養(yǎng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，會(huì)產(chǎn)生較大的人口聚集效應(yīng)，提供許多工作崗位，輻射當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管推進(jìn)供給側(cè)改革

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和數(shù)量。房地產(chǎn)行業(yè)由于近年來(lái)的高速發(fā)展也產(chǎn)生了一些問(wèn)題。受土地財(cái)政、投資投機(jī)等因素的影響，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)期處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)，出現(xiàn)庫(kù)存嚴(yán)重的問(wèn)題。當(dāng)供求不相匹配時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨快速崩盤(pán)。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，房地產(chǎn)行業(yè)需要維持平穩(wěn)過(guò)渡去庫(kù)存，這也是供給側(cè)改革中的一大重點(diǎn)。稅收征管是國(guó)家治理的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重要手段。完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管，有利于配合供給側(cè)改革，將房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革效果最大化。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理面臨的主要問(wèn)題

1.復(fù)雜的行業(yè)現(xiàn)狀給稅收管理帶來(lái)困難

房地產(chǎn)行業(yè)存在著多種運(yùn)營(yíng)情況、不同的開(kāi)發(fā)模式和財(cái)務(wù)核算現(xiàn)狀，適用的稅收政策不盡相同，給稅收管理帶來(lái)了一定困難。

多樣的開(kāi)發(fā)模式為稅務(wù)管理帶來(lái)迷惑性。由于各種不同的背景的資本均涉入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)模式非常多。除常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式外，還存在自建近似開(kāi)發(fā)、建開(kāi)一體開(kāi)發(fā)、假合作真開(kāi)發(fā)等非常規(guī)的開(kāi)發(fā)模式。這些非常規(guī)的開(kāi)發(fā)模式很大程度上意在利用稅收優(yōu)惠政策以及稅率差來(lái)降低稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)際結(jié)果與常規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)相距甚遠(yuǎn)。但在稅收管理的過(guò)程中，卻很難識(shí)別此類問(wèn)題，難以按照實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)去實(shí)行。

登記方式的不科學(xué)使稅收管理陷入困境。房地產(chǎn)業(yè)與地方GDP的增長(zhǎng)密切相關(guān)，實(shí)際情況下，當(dāng)有新的招商引資引入的房地產(chǎn)企業(yè)需要在本地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，必須先在本地注冊(cè)登記。但是許多企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較單一，規(guī)模也較小，僅僅是短期停留當(dāng)?shù)?。?dāng)項(xiàng)目完成時(shí)，人員和資金已經(jīng)全部撤走。在土地增值稅計(jì)算結(jié)果還未出來(lái)之前，就已人去樓空，造成了大筆的稅款難以追繳。甚至由于有些企業(yè)以單獨(dú)的法人注冊(cè)、獨(dú)立核算，他們?cè)谑盏酱蟛糠值念A(yù)售銷售收入后，停止建造，留下?tīng)€尾樓和大筆稅收欠款。稅務(wù)機(jī)關(guān)也難以向其關(guān)聯(lián)企業(yè)追繳稅款，造成許多遺留問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范讓稅收管理難以下手。許多房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)核算不規(guī)范的情況，刻意混淆丟失會(huì)計(jì)原始資料，不按稅收政策申報(bào)應(yīng)納稅額。有的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)設(shè)多個(gè)未報(bào)告的銀行賬戶來(lái)隱藏資金流，使得稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)難以辨別資金動(dòng)向，掌握資金流向，以此來(lái)千方百計(jì)“避稅”或少繳稅。還有一些企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付賬款”科目中長(zhǎng)期掛賬不作銷售處理，推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，造成企業(yè)所得稅申報(bào)納稅長(zhǎng)期滯后。由于銷售面積能直接、及時(shí)地反映企業(yè)售房進(jìn)度，為預(yù)算銷售收入提供依據(jù)，因此一些企業(yè)故意隱瞞實(shí)際銷售面積，以增大稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。一些企業(yè)在大額費(fèi)用支付中常用所開(kāi)發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)甚至員工福利等費(fèi)用，在商品房“銷售收入”中不予記載。

2.復(fù)雜的稅制讓征納雙方難以控制

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為土地增值稅的設(shè)計(jì)較為復(fù)雜，需要扣除的項(xiàng)目繁瑣，與增值稅之間存在重復(fù)征稅。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可能因政策理解不到位，未按清算單位分開(kāi)核算，自行清算難度大，容易出現(xiàn)錯(cuò)誤操作、胡亂操作等問(wèn)題。例如,土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，規(guī)定了差別化預(yù)征率和最低核定征收率，一些會(huì)計(jì)核算不健全的企業(yè)在最后按核定方式清算時(shí)，補(bǔ)繳稅款可能達(dá)到上千萬(wàn)元，容易形成大額欠稅和遺留問(wèn)題。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)人員來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所遺留下的清算資料也比較混亂，遺留稅收問(wèn)題較多，增大了稅務(wù)人員審核的難度。有的稅收問(wèn)題會(huì)遇到專門(mén)的中介機(jī)構(gòu)規(guī)劃，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)難度加倍。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅額巨大，不同的標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)帶來(lái)上千萬(wàn)的差別。同時(shí)，由于采用開(kāi)放項(xiàng)目管理模式，管理層可能頻繁發(fā)生變動(dòng)，管理的連續(xù)性不強(qiáng)，這也增加了稅收征管的難度?？偟膩?lái)看，這一切均與稅制的復(fù)雜性和政策的漏洞脫不開(kāi)關(guān)系。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策思考

1.改革完善稅收體制

房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革必須與我國(guó)稅制改革的整體步調(diào)相一致。為了解決繁雜的稅收制度問(wèn)題并解決不同稅制交叉的疑惑，應(yīng)當(dāng)以法制為基礎(chǔ)，進(jìn)行稅收基本法的完善，為企業(yè)與稅收機(jī)關(guān)的申報(bào)和征收提供一致的標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)法制將現(xiàn)行較為完善的房產(chǎn)行業(yè)規(guī)范性文件通過(guò)立法提升至法治階段，可以使得違規(guī)行為變成違法行為，受到更嚴(yán)肅的對(duì)待。同時(shí)，也可以以房地產(chǎn)行業(yè)為契機(jī)，加強(qiáng)整個(gè)稅收法治的建設(shè)。

2.采用項(xiàng)目分析法分析各個(gè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到完成涉及征地、建設(shè)、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)掌握各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)最主要的成本便是建設(shè)成本。在項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)節(jié)，企業(yè)最容易在建設(shè)成本的賬目上動(dòng)手腳。稅務(wù)機(jī)關(guān)需要加強(qiáng)事中監(jiān)管，結(jié)合賬目的建設(shè)成本進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，并錄入核實(shí)的數(shù)據(jù)，保障與現(xiàn)場(chǎng)一致。稅務(wù)機(jī)關(guān)還可以依據(jù)建設(shè)合同，聯(lián)系平均利潤(rùn)，查找不合常理的異常成本數(shù)額，加強(qiáng)成本控制。除此之外，應(yīng)當(dāng)全面掌握企業(yè)收入組成。除關(guān)注銷售合同、銷售發(fā)票金額外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代銷收入、現(xiàn)金方式收入、其他銷售收入、和視同銷售收入也需要被重點(diǎn)監(jiān)控，避免房地產(chǎn)企業(yè)，在此基礎(chǔ)上減少收入，減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。

3.健全房地產(chǎn)信息庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程涉及多個(gè)政府部門(mén)，如：房管局、規(guī)劃局、國(guó)土局等。稅務(wù)機(jī)關(guān)要拓寬調(diào)查取證的渠道，向多個(gè)部門(mén)確認(rèn)土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積等的確切時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)，以部門(mén)聯(lián)合的信息系統(tǒng)的模式來(lái)健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。多方數(shù)據(jù)健全房地產(chǎn)信息庫(kù)讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案，逐步實(shí)現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)各管理部門(mén)之間、各稅種之間最大限度的信息互通共享。