尹遇樂

【摘要】本文基于營改增”政策，通過對國內中小企業(yè)房地產企業(yè)的現狀進行了分析與整理.探究了在該政策下房地產企業(yè)前后稅負與市值變化的原因，根據內外部原因，提出了改進建議。

【關鍵詞】營改增 房地產企業(yè) 稅負

隨著我國財政部不斷全面推進“營改增”、完善增值稅抵扣鏈條的目標，房地產企業(yè)的增值稅財務核算規(guī)定更加復雜與嚴格。對企業(yè)的管理水平要求更高，無論是日常核算還是票據管理、或者是人員會計核算的素質要求都與以往大不相同。

故此，財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關于全面展開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》中規(guī)定了包括房地產行業(yè)的四大行業(yè)于2016年5月1日正式納入增值稅的征稅范圍。對于房地產而言，2016年——2017年是房地產行業(yè)“營改增”的關鍵節(jié)點.房地產企業(yè)面臨稅負與市值的動蕩.同時稅收體制的改革亦帶來更沉重的財務壓力和復雜的稅收籌劃。

由此可見。對“營改增”下房地產企業(yè)稅負方面的研究顯得尤為重要。

一、“營改增”下房地產企業(yè)的現狀

1.1“營改增”政策背景

2016年3月5日，李克強總理在政府工作報告時提出，今年內所有行業(yè)全面推行“營改增”政策，增值稅將取代營業(yè)稅，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

“營改增”，就是營業(yè)稅應稅行為征收稅款稅種的改變，將以前營業(yè)稅的應稅行為的征收范圍并入增值稅的征收范圍.目前政策規(guī)定對八大行業(yè)均征收增值稅。從企業(yè)稅負的角度上來說，其目的就是減少重復納稅，打通征稅環(huán)節(jié).形成進項稅和銷項稅的環(huán)環(huán)相抵。

1.2“營改增”下房地產行業(yè)的現狀

一方面，“營改增”對房地產企業(yè)的抵扣方式產生了巨大影響，即只有被認定為一般納稅人才能夠抵扣增值稅進項稅額，被認定為小規(guī)模納稅人的房地產企業(yè)即使取得增值稅專用發(fā)票也無法抵扣進項稅額。

我們從“營改增”試點的實施效果分析.增值稅小規(guī)模納稅人的獲益程度較高，此次稅改有效的促進了小微企業(yè)的發(fā)展。另外一個方面，由房地產企業(yè)“營改增”前后營業(yè)成本、營業(yè)收入、利潤的變化，從而影響到稅負的變化。

如：以成都高新發(fā)展為例，參考其2016年第3、4季度的利潤表為依據來核算企業(yè)各方面的變化。對于其中選擇“營改增”后的財務數據來測算的原因是增值稅計算依據比較復雜，不能取得具體進項稅稅額抵扣的財務數據，通過利潤表不用估算就可間接計算出增值稅具體的稅額，而營業(yè)稅計稅依據簡單，通過估算與實際差額不大，因此這樣的方式測算更能減小與實際的誤差。

表2.1成都高新發(fā)展2016年第3、4季度利潤表單位：元

選擇成都高新發(fā)展2015、2016年財務報告

從上表可以看出.“營改增”后營業(yè)成本減少了9.91%.這其中變化的原因主要有兩個方面.一方面是“營改增”前的營業(yè)成本是含稅成本，“營改增”后的營業(yè)成本是不含稅成本，另一方面是“營改增”后營業(yè)成本減去部分可以抵扣進項稅額，所以營業(yè)成本會下降，而且下降幅度越大，說明該企業(yè)擁有可抵扣進項稅越多。

企業(yè)稅負的變化路徑主要是從營業(yè)收入、成本及利潤的變化體現的，從而影響了整體稅負的變化。“營改增”前后，由于增值稅不計入營業(yè)稅金及附加，會導致營業(yè)稅金及附加的減少：稅負增加的原因是流轉稅的增加，增值稅稅額大于了營業(yè)稅稅額。從這里可以明顯看出，增值稅具有傳導性，流轉稅的變化直接引起所得稅的變化，從而影響稅負總額。

二、“營改增”前后稅負變化的原因分析

2.1進項稅額抵扣嚴重不足

在房地產企業(yè)由試點到全面實施“營改增”的過程中，財務管理人員對“營改增”認識不夠。即大多企業(yè)的財會人員職業(yè)素質和職業(yè)操守參差不齊。企業(yè)管理人員對這次的政策變化重視程度不同，各部門對“營改增”稅收政策的理解和認識存在偏差，造成工作的時候各部門目標不一致。如：采購人員外購材料時，沒有取得充足的進項稅專用發(fā)票，會造成了增值稅大幅度上升，企業(yè)整體稅負的上升。因此，若房地產企業(yè)不能及時銜接上稅收政策的變化，沒有對進項稅額抵扣進行規(guī)劃.就會存在稅負上升的風險。

2.2企業(yè)管理人員對成本費用預算的重視程度

成本費用是進項稅抵扣環(huán)節(jié)里重要的一個環(huán)節(jié)，增加成本項目中的進項稅可抵扣比例才有可能降低稅負，增值稅的大小主要取決于這部分可抵扣稅額。存在多數企業(yè)管理人員沒有很好的重視成本費用的預算，對于工程項目的成本費用開支太隨意，前期制定了工程項目的預算，后期執(zhí)行時也沒有嚴格按預算實施，造成一些工程項目材料的浪費，對于人工成本和一些間接費用占總成本比重過大，企業(yè)管理人員也沒有認識到這些費用的重要性，這在一定程度上也增加企業(yè)稅負上升的風險。

通過上述分析.房地產企業(yè)可以按照具體業(yè)務不同.分別設立不同公司，充分享受小規(guī)模納稅人在“營改增”后享受的稅收優(yōu)惠。減少企業(yè)稅負。在“營改增”后房地產企業(yè)整體稅負取決于營業(yè)收入、營業(yè)成本、成本中可扣除結構比的實際數額，變化具有不確定性，但是可以通過模型找到一個營業(yè)收入與總稅負的平衡點。針對一般納稅人而言?！盃I改增”前后總稅負持平；一旦房地產企業(yè)營業(yè)收入增加并超過平衡點，“營改增”后納稅人總體稅負上升，因此，企業(yè)可以進行業(yè)務拆分，如針對物業(yè)管理、倉儲保管、中介咨詢等業(yè)務可獨立出去，從而被認定為小規(guī)模納稅人，實際降低總體稅負的目的。