謝澤鋒

面積僅92平方公里的廣東佛山北滘鎮(zhèn)，孕育出了兩家世界500強(qiáng)企業(yè)，一家是美的，另一家叫碧桂園（02007.HK）。

不久前，碧桂園再度入選《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)企業(yè)，且排名大幅攀升114位，至353位，是榜單中排名躍升得最多的中國(guó)企業(yè)之一。

2018上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額人民幣4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，合同銷售面積4389萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%，再度衛(wèi)冕“宇宙第一房企”。排在他身后的分別是恒大、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)。

當(dāng)人們還在揶揄碧桂園式新聞發(fā)布會(huì)，當(dāng)人們還在咀嚼碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)那句“我是天底下最笨的人”的時(shí)候，這家房企的半年報(bào)直接刷新了眼球。

上半年房企賺錢能力依舊強(qiáng)勁，2018上半年，碧桂園總收入約為1318.9億元，同比增長(zhǎng)69.7%；凈利潤(rùn)約為163.2億元，同比增長(zhǎng)94.9%，歸母凈利潤(rùn)約為129.4億元，同比增長(zhǎng)72.5%。

楊國(guó)強(qiáng)還親手寫(xiě)了一封名為“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的致股東信，主旨是穩(wěn)健才能長(zhǎng)久，然而這個(gè)許家印兩年前領(lǐng)悟到的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，楊國(guó)強(qiáng)現(xiàn)在才茅塞頓開(kāi)，不過(guò)付出的代價(jià)是幾條鮮活的生命。

就在碧桂園半年報(bào)發(fā)布后的一個(gè)月，萬(wàn)科掌舵者郁亮發(fā)話了，郁亮直言萬(wàn)科當(dāng)前的任務(wù)是以活下去為最終目標(biāo)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要“收斂”和“聚焦”。

雖然不再是銷售額最大的房地產(chǎn)企業(yè)，但萬(wàn)科的標(biāo)桿作用毋庸置疑。連萬(wàn)科都在認(rèn)真思考生死問(wèn)題，在去杠桿和融資成本高企的大環(huán)境下，過(guò)去幾年疾馳的碧桂園能安然過(guò)冬嗎？

寒冬來(lái)了

變天了，這是行業(yè)里大佬們的共識(shí)。

在融資寒冬之際，收緊戰(zhàn)線是當(dāng)務(wù)之急，畢竟連萬(wàn)科都要考慮活下去。有消息稱，深耕三、四線城市的碧桂園已叫?！叭采w”戰(zhàn)略，暫不對(duì)外宣揚(yáng)。碧桂園現(xiàn)在的工作一切圍繞現(xiàn)金轉(zhuǎn)，合作項(xiàng)目中不做不能“操盤(pán)”的項(xiàng)目。數(shù)個(gè)區(qū)域的多個(gè)合作項(xiàng)目已經(jīng)或者正在退出。而且，為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快速回流周轉(zhuǎn)，有的項(xiàng)目哪怕利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)也要搶現(xiàn)金流。

2018上半年，碧桂園總收入約為1318.9億元，同比增長(zhǎng)69.7%；凈利潤(rùn)約為163.2億元，同比增長(zhǎng)94.9%。

8月31日，同在香港上市的融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）披露了2018半年報(bào)。業(yè)績(jī)發(fā)布后，孫宏斌對(duì)媒體說(shuō)“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。未來(lái)保持現(xiàn)在的規(guī)模難度不大，但增長(zhǎng)也很難?！?/p>

此前，高周轉(zhuǎn)模式被各大房企采用，從萬(wàn)科到恒大再到碧桂園，高周轉(zhuǎn)被逐漸演化到極致。楊國(guó)強(qiáng)曾認(rèn)為“高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無(wú)不勝的法寶”，當(dāng)然，這也是外界對(duì)碧桂園質(zhì)疑和詬病最多的地方。

如今，楊國(guó)強(qiáng)要給狂奔的碧桂園踩一踩剎車，他在致股東信中指出：“為了立基百年，集團(tuán)寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平?！?/p>

從追求高效率、高周轉(zhuǎn)到提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)，宇宙第一房企要變檔降速。近日，在集團(tuán)多個(gè)運(yùn)營(yíng)中心舉行的視像會(huì)議上，楊國(guó)強(qiáng)要求：為了加強(qiáng)有效供貸，考慮把銷售率不佳及正負(fù)零為負(fù)的項(xiàng)目（即還未進(jìn)行地面工程）停工。

在拿地方面，碧桂園也開(kāi)始放緩項(xiàng)目拓展速度，提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，上半年新增項(xiàng)目530個(gè)，涉及地價(jià)支出2242億元，預(yù)期建筑面積8478萬(wàn)平方米；其中權(quán)益內(nèi)預(yù)期建筑面積為6008萬(wàn)平方米，總代價(jià)1434億元，平均地價(jià)為2387元/平方米。

高負(fù)債背后

負(fù)重前行，這是碧桂園、恒大、融創(chuàng)等房企狂飆突進(jìn)的共性。上半年銷售金額前六強(qiáng)的房企中，碧桂園總負(fù)債僅次于恒大，達(dá)到1.26萬(wàn)億元；資產(chǎn)負(fù)債率僅次于融創(chuàng)，高達(dá)89.85%。

不過(guò)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，預(yù)收賬款被計(jì)入負(fù)債，因此單純看總負(fù)債額和資產(chǎn)負(fù)債率并不能說(shuō)明問(wèn)題。

翻閱碧桂園中期財(cái)務(wù)報(bào)表，截至6月30日，公司賬上還有預(yù)收賬款4694.94億，以及3511.86億貿(mào)易及其他應(yīng)收款，合計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源超過(guò)7000億。

以此計(jì)算，碧桂園剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.38%，這一數(shù)字要優(yōu)于融創(chuàng)的64.78%，以及恒大的71.7%。

房地產(chǎn)公司本身就是高負(fù)債企業(yè)，只要巧用財(cái)務(wù)杠桿，地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)獲得無(wú)限動(dòng)力。

國(guó)際投行普遍采用凈負(fù)債率這一指標(biāo)，相比負(fù)債率，凈負(fù)債率是比較準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)償債能力狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)。

根據(jù)碧桂園財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算，2017年，碧桂園的凈負(fù)債率只有56.9%。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2017年，上市房企整體平均凈負(fù)債率是76.61%，碧桂園56.9%的凈負(fù)債率，比平均負(fù)債率低了20個(gè)百分點(diǎn)。

2017年，行業(yè)排名前十位的房企，平均凈負(fù)債率大約91%，碧桂園則低了近34個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)前十位房企中，凈負(fù)債率超過(guò)200%的有兩家，超過(guò)180%的有一家，超過(guò)60%的有兩家，碧桂園的凈負(fù)債率在十強(qiáng)房企里，排名在第5名，僅次于龍湖、華潤(rùn)、中海和萬(wàn)科。時(shí)間來(lái)到2018年，以最新的中報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，碧桂園凈負(fù)債率為68.44%，如果以調(diào)整的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物+預(yù)售物業(yè)監(jiān)控資金）計(jì)算，這一數(shù)字能降低至58.98%。

而通過(guò)各種手段降低負(fù)債的中國(guó)恒大，目前的凈負(fù)債率已降至127.3%，最令人擔(dān)憂的則是融創(chuàng)，通過(guò)計(jì)算，其凈負(fù)債率依然高達(dá)231.8%。

因此，行業(yè)橫向?qū)Ρ葋?lái)看，碧桂園的財(cái)務(wù)杠桿率并不高，且較為穩(wěn)健和安全，相比恒大和融創(chuàng)更顯優(yōu)異。碧桂園一直堅(jiān)持控制凈負(fù)債率在70%以下，據(jù)坊間消息這是當(dāng)年吳建斌給楊國(guó)強(qiáng)建議的一條財(cái)務(wù)紅線。

融資成本和現(xiàn)金流管控方面，碧桂園也是更勝一籌，根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2018上半年，公司調(diào)整的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為2099.1億元，高居六大房地產(chǎn)公司之首。

今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊，融資成本明顯上升，但碧桂園的杠桿水平和融資成本仍舊處于行業(yè)低位，加權(quán)平均借貸成本居然僅為5.81%。尤其值得提及的是，碧桂園已連續(xù)11年保持了凈借貸比率低于70%，讓其在房地產(chǎn)企業(yè)中保持了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)公司本身就是高負(fù)債企業(yè)，只要巧用財(cái)務(wù)杠桿，地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)獲得無(wú)限動(dòng)力。在吳健斌所著的 《我在碧桂園的1000天》中，楊國(guó)強(qiáng)就指出“在做生意方面，財(cái)務(wù)要記住，在不違法的前提下，永遠(yuǎn)不要讓公司受到任何約束，有的做就狠狠地做，沒(méi)的做就耐心地等待?！?/p>

誠(chéng)然，盡管債務(wù)總額在上漲，但只要保持合理的杠桿率和較低的融資水平，持續(xù)滾動(dòng)的資金來(lái)源就不成問(wèn)題。農(nóng)民出身的楊國(guó)強(qiáng)深諳此道，碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)值得同行觀摩和學(xué)習(xí)。

特色多元化

和同在廣東的許家印不同，楊國(guó)強(qiáng)不愛(ài)玩足球也沒(méi)有投資汽車，他鐘愛(ài)的還是給自己留下傷疤的農(nóng)業(yè)："40年前我種田，40年后我還是想回去種田。"

手握2000億現(xiàn)金，在地產(chǎn)主業(yè)以外，碧桂園亦積極發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。

6月15日，碧桂園在其總部廣東省佛山市宣布，正式進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，成立碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司。碧桂園同時(shí)表示，即將與“雜交水稻之父”袁隆平以及開(kāi)研資本有限公司合作，共同推動(dòng)第三代雜交水稻的研究和推廣。

中報(bào)發(fā)布會(huì)上還透露了碧桂園將圍繞主業(yè)，打造多維度復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈的布局。在銷售方面，農(nóng)產(chǎn)品將通過(guò)鳳凰優(yōu)選、線上電商與國(guó)際大型零售企業(yè)，面向國(guó)內(nèi)外進(jìn)行銷售，而鳳凰優(yōu)選則是碧桂園旗下社區(qū)生活服務(wù)品牌。

此外，在多家開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍租賃住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，碧桂園也將長(zhǎng)租公寓列為自身發(fā)展的重要業(yè)務(wù)。目前，碧桂園已成立長(zhǎng)租事業(yè)部，在北京、上海、廣州、深圳、武漢及廈門等一、二線城市籌備項(xiàng)目。據(jù)悉，截至7月底集團(tuán)旗下的長(zhǎng)租公寓已超過(guò)3萬(wàn)個(gè)單位，未來(lái)會(huì)合理推進(jìn)房間數(shù)目，但不會(huì)制定目標(biāo)，而開(kāi)業(yè)3個(gè)月的公寓出租率已達(dá)91%。

另外，科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目是集團(tuán)產(chǎn)城融合戰(zhàn)略的主要產(chǎn)品之一，截至2018年6月底，已落地項(xiàng)目達(dá)到24個(gè)。

手握2000億現(xiàn)金，在地產(chǎn)主業(yè)以外，碧桂園亦積極發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。

9月28日，碧桂園首個(gè)科技小鎮(zhèn)——潼湖科技小鎮(zhèn)開(kāi)園，稱做好5年不盈利的準(zhǔn)備。碧桂園的目標(biāo)是打造“廣東硅谷”，該項(xiàng)目位于潼湖生態(tài)智慧區(qū)。該小鎮(zhèn)定位為建設(shè)世界級(jí)物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，目前已建立首期20億元的產(chǎn)業(yè)基金。

潼湖科技小鎮(zhèn)是碧桂園集團(tuán)旗下首個(gè)投入運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)城融合項(xiàng)目。吸引了英唐智控（300131.SZ）、華力特電氣、客如云等27家物聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和創(chuàng)新載體進(jìn)駐，還已經(jīng)和思科、創(chuàng)新工場(chǎng)、浪潮集團(tuán)等近80家科技企業(yè)、孵化器和科研機(jī)構(gòu)簽約。

按照智慧城市和生態(tài)城市最先進(jìn)的理念規(guī)劃建設(shè)，潼湖科技小鎮(zhèn)在第一期運(yùn)營(yíng)開(kāi)放后，未來(lái)幾年的時(shí)間里會(huì)逐步依據(jù)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)整體的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，緊緊圍繞物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，打造世界級(jí)的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。

碧桂園方面表示，小鎮(zhèn)規(guī)劃持續(xù)開(kāi)發(fā)8-10年，公司下定決心做出有特色的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，已經(jīng)做好了5年不盈利的準(zhǔn)備。

“這一刻，潼湖科技小鎮(zhèn)成為了真正的產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，小鎮(zhèn)開(kāi)園意味著碧桂園向著產(chǎn)城融合戰(zhàn)略又邁了一大步。

在“去地產(chǎn)”的道路上，各大房企使勁渾身解數(shù)，甚至不惜長(zhǎng)期虧損，也要找到除地產(chǎn)外的發(fā)展路徑。恒大主攻文化旅游、健康養(yǎng)生和新能源汽車等高科技產(chǎn)業(yè)；融創(chuàng)則側(cè)重文旅；萬(wàn)科將自身定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，結(jié)合股東優(yōu)勢(shì)打造“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，并購(gòu)普洛斯延伸至倉(cāng)儲(chǔ)物流等領(lǐng)域。

碧桂園的邏輯是結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，將物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)與高科技、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合，推動(dòng)產(chǎn)融結(jié)合和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。不過(guò)，碧桂園多元化成果能否真正變現(xiàn)，還需要一段很長(zhǎng)的道路要走。