張一夫

習(xí)近平總書記十九大報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)“房住非炒”的論述，是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的明確信號(hào)?？梢灶A(yù)見，十九大以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將不可避免發(fā)生“轉(zhuǎn)變、轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)換”，即房地產(chǎn)開發(fā)理念轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地位轉(zhuǎn)換。

一、房地產(chǎn)開發(fā)理念轉(zhuǎn)變

預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)必須立足于正常民生商品開發(fā)這個(gè)著眼點(diǎn)，保持底線，告別暴利，貼近民生。所有涉及房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和資本，必須在法治和民生的軌道上付諸實(shí)施項(xiàng)目投資開發(fā)，確保社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。

在我國(guó)改革開放之前和初期，民眾的主要問題是解決溫飽問題。經(jīng)過(guò)二三十年的快速發(fā)展，我國(guó)大部分人已經(jīng)過(guò)上了小康生活，但是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，收入分配和社會(huì)保障制度還不健全，貧富差距呈現(xiàn)較大狀態(tài)，社會(huì)主要矛盾轉(zhuǎn)化為“不均”反應(yīng)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)居民收入基尼系數(shù)為0.465。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，基尼系數(shù)超過(guò)0.4就屬于差距較大，超過(guò)0.5就屬于差距懸殊。雖然過(guò)去十年來(lái)我國(guó)基尼系數(shù)有所下降，但仍然保持高位，這一問題必須引起高度關(guān)注。

在財(cái)產(chǎn)分配方面表現(xiàn)為不平衡。根據(jù)專家學(xué)者研究的研究，在過(guò)去十多年里，中國(guó)居民的財(cái)產(chǎn)差距迅速增加，2010年全國(guó)居民財(cái)產(chǎn)分布的基尼系數(shù)高達(dá)0.739，中國(guó)已成為世界上財(cái)富分配高度不均等的國(guó)家之一。在居民各類財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)占全部財(cái)產(chǎn)的比例由2002年的57%上升到2010年的74%。房產(chǎn)成為居民財(cái)產(chǎn)分配不平衡的主要原因之一。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型

十九大報(bào)告堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、乃至在全社會(huì)猶如一石激起千重浪，掀起巨大熱議。從這種反應(yīng)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，固有的房產(chǎn)開發(fā)模式、尤其是市場(chǎng)運(yùn)作模式已經(jīng)備受詬病。這就需要市場(chǎng)進(jìn)行良性健康的轉(zhuǎn)型，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)從自由無(wú)序、原始炒作、無(wú)底線操弄狀態(tài)步入接受監(jiān)督的狀態(tài)，價(jià)格、利潤(rùn)、營(yíng)銷手段都要面臨嚴(yán)厲的監(jiān)管，居住以外的商業(yè)炒作將受到嚴(yán)格限制約束乃至制裁。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，這是政府關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方向和主導(dǎo)思路。這樣，將規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)陽(yáng)光、透明、公開、健康的運(yùn)作手段，在法治框架內(nèi)良性運(yùn)行，以確保經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定和基本居住的民生保障性能。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地位轉(zhuǎn)換

在因城施策的樓市調(diào)控大背景下，前三季度全國(guó)商品房銷售增速繼續(xù)回落，樓市已經(jīng)降溫，未來(lái)商品房銷售數(shù)據(jù)增速將繼續(xù)收窄。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長(zhǎng)14.6%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積同樣呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。1-9月商品房銷售面積116006萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，但增速比1-8月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。

到了9月，樓市調(diào)控再掀一輪小高潮。9月多達(dá)45個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控相關(guān)政策52次，政策密集程度甚至超過(guò)了去年10月。截至目前，年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策已接近180次。

“十一”黃金周結(jié)束，一二線熱點(diǎn)城市成交量為2014年以來(lái)最低，三四線城市成交維持高位。

上海今年前八個(gè)月，新房成交面積同比分別下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%；成交套數(shù)共40928套，前8月每月同比分別下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。

實(shí)際上，這一切現(xiàn)象都表明政策的明顯訴求和威力——回歸房地產(chǎn)本質(zhì)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和民生保障的雙重特性。

這一切也在預(yù)示一種變化：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地位調(diào)整轉(zhuǎn)換。

過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著十分要害的角色，這源于GDP、土地財(cái)政、企業(yè)和個(gè)人投資暴利回報(bào)等環(huán)節(jié)因素對(duì)不同階層和不同訴求帶來(lái)的刺激誘惑。其實(shí)，房地產(chǎn)在這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的倚重地位，不僅嚴(yán)重影響了民生，為社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)隱患，更對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的完善科學(xué)與穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重威脅，甚至不加控制將為金融安全造成嚴(yán)重后果。

因此，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這些重點(diǎn)，一定是房地產(chǎn)未來(lái)幾年的關(guān)鍵詞。

筆者認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下三個(gè)新的調(diào)整過(guò)程：

第一，中央冷靜認(rèn)識(shí)到住房市場(chǎng)和房地產(chǎn)在中國(guó)較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展中存在的利弊，對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)基本上來(lái)了個(gè)蓋棺論定，決心消除長(zhǎng)期以來(lái)影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型發(fā)展和阻礙民生穩(wěn)定的不良勢(shì)頭，揚(yáng)長(zhǎng)避短，強(qiáng)化發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)計(jì)民生、經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)穩(wěn)定中的應(yīng)有的積極作用，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)原有運(yùn)行軌道，重塑行業(yè)形象。

第二，總結(jié)、調(diào)整、延續(xù)過(guò)去房地產(chǎn)宏觀政策的制定與實(shí)施，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和監(jiān)督服務(wù)長(zhǎng)效機(jī)制加速落地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回歸，以求行業(yè)穩(wěn)步前行。

第三，住房逐漸回歸本質(zhì)，開發(fā)商的暴利時(shí)代、野蠻掘金時(shí)代，投機(jī)商的炒房牟利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生事業(yè)成為房地產(chǎn)雙重屬性，而且，住房的民生保障屬性成為中央未來(lái)更響亮的定調(diào)，促使房地產(chǎn)行業(yè)循法依規(guī)經(jīng)營(yíng)，規(guī)范科學(xué)運(yùn)行。

具體到房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，平庸和保守的特征將成為較長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展前景，向“新興地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型是唯一的發(fā)展道路。

所謂新興地產(chǎn)是“新地產(chǎn)、新業(yè)態(tài)、新科技、新人文、新金融、互聯(lián)網(wǎng)+”六大核心要素的跨界融合，涵蓋五大領(lǐng)域：“新興宜居地產(chǎn)、新興商業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)城地產(chǎn)、新興頤養(yǎng)地產(chǎn)、新興文旅地產(chǎn)”。

新興技術(shù)、新興產(chǎn)品、新興模式、新興領(lǐng)域、新興理念。從頭到尾，換一個(gè)思維，換一個(gè)思想，換一種追求，換一種經(jīng)濟(jì)利益和包含民生關(guān)注在內(nèi)的社會(huì)效益的雙重責(zé)任擔(dān)當(dāng)，才能真正摸到“新興地產(chǎn)”輪廓。

作者系東方地產(chǎn)研究院研究員