趙雪瑤

(安徽財經(jīng)大學(xué) 管理科學(xué)與工程學(xué)院，安徽 蚌埠 233000)

0 引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，越來越多的農(nóng)村人口離開家鄉(xiāng)涌向大城市謀求發(fā)展。身處異地住房是一個大問題，在城市打拼了多年的人自然想在城市立足給下一代一個更好的起點，故買房必不可少。

成本決定價格——房價在近二十年里迅猛上漲呢，其中一個主要因素便是土地價格。據(jù)悉自2000年起，全國各個省市政府開始相繼頒布最新土地政策，商業(yè)用途的土地開始采用拍賣、招標(biāo)、掛牌轉(zhuǎn)讓等形式，使得房屋造價成本上漲，房價迅速上升[1]。

供不應(yīng)求——房屋供不應(yīng)求現(xiàn)象存在多方面的因素。一方面，政府政策調(diào)控。2000年以后國家大力推動城市化建設(shè)改革，政府壟斷、掌控土地，使得土地價格上漲(減少供給)[2]。同時老城區(qū)等舊房大面積拆遷，導(dǎo)致購房需求量增加(增大需求)。為消除農(nóng)村城市差異，解決異地子女上學(xué)問題，政府曾頒布了買房送戶口的相應(yīng)政策，更加刺激了外鄉(xiāng)的買房欲望(增加需求)。另一方面經(jīng)濟(jì)水平提高。新世紀(jì)的來臨，居民經(jīng)濟(jì)條件穩(wěn)步增高，消費觀念也有所改變，按揭貸款全面鋪開，而且國家采取的計劃生育政策導(dǎo)致這一代多以獨生子女家庭為主，家庭負(fù)擔(dān)小，為子女買房欲望加強(qiáng)(增加需求)。中國現(xiàn)富有家庭數(shù)量增多，為防止經(jīng)濟(jì)變動，貨幣貶值，人們更加傾向于將現(xiàn)錢轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。再一方面房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬房價，使得房地產(chǎn)價格上漲。房地產(chǎn)商故意壟斷商品房市場，減少供給，刺激消費(減少供給)[3]。

住房是人們生活的根本問題，持續(xù)高房價勢必會影響經(jīng)濟(jì)的正常運行，因此研究房價影響因素在這樣一個時代背景下就顯得尤為必要。抓住房價上漲根本影響因素才能更好的采取解決措施，恢復(fù)社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

1 文獻(xiàn)綜述

我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然起步較晚，但是發(fā)展形勢卻比較復(fù)雜，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界很多學(xué)者對房地產(chǎn)價格的影響因素做過研究。影響房價的因素有很多，學(xué)者們也是仁者見仁，智者見智。主要的觀點分為四個大類:經(jīng)濟(jì)因素；社會因素；地域與自然因素；行政與政治因素[4]。

根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動價值理論和價格理論[5]，從總體上看，房價的基礎(chǔ)仍然是價值，基本上也是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。在房地產(chǎn)價格決定因素方面，國內(nèi)學(xué)者的爭議較少但是研究對象有所不同，各因素對房價的影響程度也有所不同。

影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素有很多，例如國內(nèi)生產(chǎn)總值，居民消費水平，物價，房地產(chǎn)造價等。陳珂[8]在構(gòu)建GDP、工資及房價傳導(dǎo)模型的基礎(chǔ)上，對深圳市近十余年的GDP、工資及房價進(jìn)行了定量的回歸分析，得出GDP、工資及房價之間的傳導(dǎo)是一個動態(tài)過程。GDP-工資回歸模型殘差的自相關(guān)函數(shù)呈正弦波動；平均工資可以很好地線性解釋平均房價的變動；而房地產(chǎn)直接帶動建筑等多行業(yè)發(fā)展，間接推動上游煤炭，冶煉等眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又推動了GDP的上升。黃居林[9]通過薩洛普的圓形城市模型分析表明，我國房價與地價、竣工房屋造價和銷竣比存在長期均衡關(guān)系，但竣工房屋造價對房價的影響非常微弱。

人口密度，可使用土地面積，消費觀等都對房地產(chǎn)價格有不同程度的影響。姚先國和黃祎華[6]認(rèn)為地價與房價有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價上漲，房價也并不一定隨之上漲，要降低房價，也并非只有降低地價一個途徑，只有其他成本都呈剛性再無下降空間，而開發(fā)商已到了無利可圖的地步，地價的上升才會全部反映在房價上，成為房價上漲的直接原因。他們結(jié)合杭州，上海等沿海城市的事例通過實證分析指出，根據(jù)絕對價格來議論房價高低是沒有意義的，判斷房產(chǎn)價格合理與否，關(guān)鍵在于住房供求是否平衡，具體要看房屋銷售狀況和居民實際住房改善情況，房價最終受需求約束，房價上漲主要是由于需求推動而非成本推動。陳國進(jìn)[7]經(jīng)過人口結(jié)構(gòu)對房價的影響分析得出，少兒撫養(yǎng)比的下降和老年撫養(yǎng)比的下降是造成我國房價上漲的人口結(jié)構(gòu)因素，而我國現(xiàn)處于“老齡化”初期，計劃生育政策促使中國形成“一對夫妻一個孩子”的家庭結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化了老年人幫助下一代年輕人買房的動機(jī)，形成了兩代人的積蓄同時釋放于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象，推動了房價上漲。但隨著我國跑步進(jìn)入“老齡化”社會，我國未來人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，少兒撫養(yǎng)比基本保持穩(wěn)定，下降幅度很小，而老年撫養(yǎng)比快速上升，這使得其對房價上漲的推動力將減弱甚至消失。

一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地理位置，地形，氣候，公共基礎(chǔ)設(shè)施等都是造成房價不同的重要影響因素。中國在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)擁入，落后或自然環(huán)境惡劣地區(qū)的人口不斷向北上廣深等經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展城市進(jìn)軍，導(dǎo)致城市間人口比例失衡，更是導(dǎo)致了不同地區(qū)間房地產(chǎn)價格的高度差異化。

貨幣政策、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策、政府公共政策等都對房價波動有相應(yīng)的影響。為對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，國家近幾年相繼頒布了若干政策。2016年下半年中央以調(diào)控為主，限購、限地希望控制房價過快上漲，防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生；2017年又進(jìn)行了一系列限購限貸:(1）二套房首付比例上調(diào)10%；(2)限貸措施加碼，首套二套均暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款；(3)企業(yè)買房受限，商業(yè)住房在交易需要滿三年。

在前人的總結(jié)探索下，大家對房價的影響因素都有了大致的了解，但是不同時期，不同時代背景下面對相同的問題往往所考察和得到的結(jié)論也會有所不同，故我們要與時俱進(jìn)，采用新數(shù)據(jù)新思路繼續(xù)探索，進(jìn)一步了解影響房價的各方面因素，發(fā)現(xiàn)問題解決問題。因為地域與自然因素是客觀因素，經(jīng)濟(jì)、氣候等越好的地區(qū)，房地產(chǎn)價格越高這一結(jié)論已被大家廣泛認(rèn)可。而行政與政治對房地產(chǎn)價格的影響屬于國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，是國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的手段，所以本文對這兩方面不再贅述。

本文根據(jù)對已有房地產(chǎn)影響因素的探討，進(jìn)行歸納總結(jié)，就經(jīng)濟(jì)因素、社會因素兩方面選取與房地產(chǎn)價格相關(guān)性最大的六個方面進(jìn)行計量回歸分析，得出其對房地產(chǎn)價格的影響程度。

2 模型的設(shè)定

2.1 影響因素分析及變量設(shè)定

(1)國內(nèi)生產(chǎn)總值(X1)

國內(nèi)生產(chǎn)總值代表著一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是國民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，常用GDP來衡量該國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合水平。石振武[16]在對房地產(chǎn)與GDP之間的互動效益研究中提出，商品住宅價格從消費、投資和出口三個方面對GDP產(chǎn)生影響，GDP影響房地產(chǎn)市場需求間接作用于商品住宅價格。商品房價格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的聯(lián)系[10]，同時國內(nèi)生產(chǎn)總值影響著地價、房屋造價等多方面因素，因而本文選取國內(nèi)生產(chǎn)總值為解釋變量，以判斷兩者的影響關(guān)系。

(2)居民消費價格指數(shù)(X2)

居民能花多少，取決與能賺多少。恩格爾定理中說道:“一個家庭或在一個家庭中，食物支出在收入中所占比例隨著收入的增加而減少?！蓖ㄟ^居民的消費指數(shù)分析居民收入情況及邊際消費傾向，對日后房價變動趨勢分析有很好的作用。若居民消費多以保證衣食住行則對房地產(chǎn)價格影響不大；若居民消費更多的是傾向于改善生活質(zhì)量及居住環(huán)境則會促使房地產(chǎn)價格的上升。同時可支配收入增加，居民儲蓄及投資增加，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，風(fēng)險低，投資回報率大，更增加了房地產(chǎn)市場的需求量。雖說衣食住行，住房是居民生活必須的一部分，但經(jīng)濟(jì)條件決定了居民的購房能力，也切實的影響著房價的變動[11]。故以居民2000年至2015年期間的消費價格指數(shù)變化為解釋變量x2，探究居民消費價格指數(shù)變動是否與房價變動存在一定的函數(shù)關(guān)系。

(3)年末總?cè)藬?shù)(X3)

年末總?cè)藬?shù)反映了一年內(nèi)全國的人口總?cè)藬?shù)。在城市發(fā)展中，人口資源與城市空間資源呈相互競爭關(guān)系。近年來，隨著城市人口規(guī)模的不斷膨脹，各地房價普遍攀升[12]，一些城市的房價已大大超過居民的支付水平，大量的普通居民為了防止房價進(jìn)一步上漲不惜成為房奴，這對居民的生活狀況照成了很大的影響。全國人口多，住房剛性要求高，由于我國實行的計劃生育政策，二胎政策開放，人口基數(shù)在不斷增大的同時房地產(chǎn)需求增大，而土地面積恒定，故房價上升迅猛。畢子明[17]，楊小金[18]等也曾對人口與房地產(chǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行過研究，所以可以把年末總?cè)藬?shù)X3作為影響房價的解釋變量。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(X4)

房價的影響因素頗多，造價是其中必不可少的一項。房屋造價直接影響了住宅的成本，成本決定價格。在建房過程中，造價涉及方面很廣，例如建筑材料價格，建筑安裝成本，配套設(shè)施成本等。中國現(xiàn)已經(jīng)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體，改革開放以后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷進(jìn)步，物價水平普遍提高，房屋造價提高，故將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價X4作為解釋變量，研究房屋造價對房地產(chǎn)價格的影響程度。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用(億元)(X5)

土地稀缺性以及政府政策導(dǎo)致土地購置費不斷上漲。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷的進(jìn)行，城市內(nèi)建筑一棟棟拔地而起，導(dǎo)致土地稀缺地價大幅度增加。2000年以后全國各個省市政府開始相繼頒布最新土地政策，商業(yè)用途的土地開始采用拍賣、招標(biāo)、掛牌轉(zhuǎn)讓等形式，使得房屋造價成本上漲，房價迅速上升。故選擇土地購置價格X5作為解釋變量。

(6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積(X6)

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中介紹到，供不應(yīng)求，價格上漲。隨著人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)擁入，導(dǎo)致部分發(fā)達(dá)地區(qū)人口密度大幅度加大，然而土地可利用面積一定，房地產(chǎn)竣工房屋面積小于居民購房需求量，導(dǎo)致供房緊張，房價上升。而部分經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)或偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖土地寬闊卻無法得到很好的利用，因而房價整體仍呈上升趨勢。同時為使得房價提高，房地產(chǎn)商在2000年以后房價上漲期間，壟斷房地產(chǎn)行業(yè)，購得的土地閑置不開發(fā)，加大了供不應(yīng)求現(xiàn)狀，進(jìn)一步哄抬房價。

(7)住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)(Y)

2.2 數(shù)據(jù)收集與模型的建立

本文構(gòu)建模型選用數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局[13]2000-2015相關(guān)數(shù)據(jù)庫，見表1。

由圖1可以看出，被解釋變量房價Y與解釋變量居民消費指數(shù)X2變動方向相同，相互存在一定的相關(guān)性，與其他解釋變量變動方向相同還是不相同不太明顯，由此再進(jìn)行相關(guān)圖分析。

得解釋變量國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1，居民消費價格指數(shù)X2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(元/平方米) X4，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用(億元)X5，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積(萬平方米)X6，住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)Y之間均存在正的線性相關(guān)關(guān)系，而年末總?cè)丝?萬人)X3住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)，Y線之間均存在正的非線性相關(guān)。

表1 我國2000-2015年我國房價影響因素的相關(guān)數(shù)據(jù)

圖1 計量模型趨勢圖分析變量相關(guān)關(guān)系

根據(jù)上述分析和經(jīng)濟(jì)理論，初步建立我國居民消費的影響因素多元線性回歸模型:Y=C+C1*X1+C2*X2+C3*X3+C4*X4+C5*X5+C6*X6+ε

3 模型的估計

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，用最小二乘法作多元線性回歸分析。

模型的報告形式為:

4 模型的檢驗與調(diào)整

4.1 原模型統(tǒng)計推斷檢驗與計量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗

通過推斷檢驗表明模型線性關(guān)系顯著，國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1，居民消費價格指X2，年末總?cè)丝?萬人)X3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(元/平方米)X4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用(億元)X5，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積(萬平方米)X6或解釋變量聯(lián)合起來對被解釋變量住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)Y有顯著影響。

通過 T 檢驗表明變量 X1、X3、X4、X5、X6 對Y沒有顯著影響，居民消費價格指數(shù)X2對住宅商品房平均銷售價格Y有顯著影響。

考慮到選擇的影響因素過多，通過多重共線性檢驗，不排除存在多重共線性的可能性。

進(jìn)一步借助輔助回歸模型檢驗與方差擴(kuò)大因子檢驗，進(jìn)行相關(guān)操作后得到相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)表1可知，存在著一定的多重共線性。

最后按照逐步回歸原理建立回歸模型。

1)建立一元基本線性回歸模型

根據(jù)理論分析，由相關(guān)系數(shù)檢驗知X1與Y相關(guān)性最強(qiáng)，X4其次，故先建立Y與X1的一元基本線性回歸模型。

2)將其余的變量逐個引入模型，經(jīng)過反復(fù)的引入-檢驗-剔除，修正數(shù)據(jù)如表2，最終確定理想模型如下:

4.2 調(diào)整模型統(tǒng)計推斷檢驗

對調(diào)整后的模型進(jìn)行推斷檢驗表明模型線性關(guān)系顯著，解釋變量國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1， 年末總?cè)丝?萬人)X3聯(lián)合起來對被解釋變量住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)Y有顯著影響[14]。

表2 回歸模型檢驗與方差擴(kuò)大因子檢驗

再次通過T檢驗表明國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1， 年末總?cè)丝?萬人)X3對住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)Y均有顯著影響。

4.3調(diào)整模型計量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗

1)DW檢驗:表明模型誤差項之間無自相關(guān)性。

2)BG檢驗:得，

選擇的理想模型為:

3)White檢驗與ARCH檢驗:

由nR2=5.975308＜χ2α(4)=9.48773，prob(nR2)=0.201000＞0.05，(n-P)R2=2.412214＜χ2α(8)=15.5073，prob((n-P)R2)=0.120392＞0.05，表明廣義差分法估計的回歸模型不存在異方差。

4.4 模型結(jié)論

綜上上述，我國居民消費水平比較合適的模型如下:

該模型估計結(jié)果說明，住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)Y主要取決于國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1， 年末總?cè)丝?萬人)X3。在其他因素不變的情況下，國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1每增加1億元，住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)Y增加0.004847元/平方米；在其他因素不變的情況下，年末總?cè)丝?萬人)X3每增加1萬人時，住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)Y增加0.169653元/平方米。

5 政策建議

從以上分析我們可知房價的影響因素主要跟國內(nèi)生產(chǎn)總值和人口總數(shù)有密切關(guān)聯(lián)。房價的變動影響著整個國家居民的生活狀況，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支撐支柱之一，對其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和我國宏觀經(jīng)濟(jì)的增長起著不可替代的作用，但是房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展也會給居民的消費帶來消極的影響?，F(xiàn)根據(jù)以上做的模型檢驗就兩方面提出政策建議:

一是從國內(nèi)生產(chǎn)總值上說。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，人們的生活就會越好，手頭上的資金增多，一方面為了投資，另一方面為了給子女買房等因素，導(dǎo)致對房屋的需求量大大增加，國家應(yīng)頒布相關(guān)政策調(diào)控，控制供求關(guān)系，穩(wěn)定房價，防止房地產(chǎn)行業(yè)壟斷現(xiàn)象的出現(xiàn)。使得經(jīng)濟(jì)一般的家庭買的起房，生活富裕的家庭不能以買房為賺錢手段。

二是從人口數(shù)量上控制房價。人口多，住房需求量大，土地資源有限，供給不足，供不應(yīng)求于是房價飆升[15]。目前我國人口老齡化嚴(yán)重，最近二胎政策剛剛放開，新一代小生命正在不斷涌進(jìn)，國家應(yīng)在緩解我國人口老齡化的同時，保證對人口的控制。發(fā)展城鎮(zhèn)化的同時加大對偏僻地區(qū)的開發(fā)，全面利用土地資源，防止人口大量往城市遷移，減小城鎮(zhèn)人口密度。

除了這兩個方面以外，其他的影響因素還有很多。國家在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時，也應(yīng)加緊對青少年的教育。從小培養(yǎng)青少年的價值觀。物質(zhì)生活不是全部，切勿盲從攀比，改變傳統(tǒng)觀念，提倡新時代思想。

6 總結(jié)

由于房地產(chǎn)行業(yè)興起較晚，本文收集了全國2000年-2015年這16年間的有效數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)接近分析時間，時長較長，數(shù)據(jù)有效確保分析結(jié)果有效。同時本文在借鑒往年研究論文的同時也對解釋變量的研究對象進(jìn)行了微調(diào)。如將對人均可支配收入對房價影響的研究改為國內(nèi)生產(chǎn)總值對房價的研究等。

根據(jù)模型構(gòu)造顯示，我國房地產(chǎn)銷售價格主要跟國民生產(chǎn)總值及人口總數(shù)密切相關(guān)，國民生產(chǎn)總值間接影響了建房成本等多方面因素。

影響房地產(chǎn)價格的因素很多，本文只是選取了部分影響因素，還有很多方面可以進(jìn)一步進(jìn)行研究分析，如:國家政策對房價的影響等。

“衣食住行”，房地產(chǎn)一直是我們關(guān)注的焦點。近些年國家也對此進(jìn)行了一些政策調(diào)控，但是房價目前仍處于較高水平，漲幅有所下降，但是對房地產(chǎn)行業(yè)的研究分析仍然重要?？陀^評價，切實研究，針對性解決，才能使得房地產(chǎn)行業(yè)更加平穩(wěn)的發(fā)展。