摘要：碧桂園是國(guó)內(nèi)最有特點(diǎn)的開發(fā)商之一，源于他們幾乎把所有這些環(huán)節(jié)都包攬下來。房地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)鏈整個(gè)過程涉及到金融機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、前期外包機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)商、建筑承包商、設(shè)備供應(yīng)商、營(yíng)銷代理商、物業(yè)公司等眾多供應(yīng)方。而碧桂園從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷售直到物業(yè)管理都是自行承擔(dān)，這就為碧桂園的快速周轉(zhuǎn)、高效運(yùn)轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：碧桂園；拿地；設(shè)計(jì)；開發(fā)；營(yíng)銷

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）01-0017-29 收稿日期：2017-12-19

1 第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn)

獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項(xiàng)目就成功了一大半。碧桂園集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊(duì)要拿“能夠獲得成就共享的地”。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團(tuán)立項(xiàng)、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項(xiàng)目按照“碧桂園模式”進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該著重做好以下工作。

1.1組建精干團(tuán)隊(duì)

1.1.1前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)

區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)越早組建、越早介入投資談判，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、后續(xù)快速開發(fā)越有利。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最好由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。

1.1.2前期策劃小組

區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究，同時(shí)組成項(xiàng)目前期策劃小組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的計(jì)劃及安排，尤其是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時(shí)間提供等的策劃方案。

1.2深入市場(chǎng)調(diào)研

1.2.1研究市場(chǎng)

（1）研究市場(chǎng)容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費(fèi)能力如何，研究市場(chǎng)的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場(chǎng)，市場(chǎng)屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門往哪個(gè)方向發(fā)展，市場(chǎng)存量及往年銷售情況如何等。

（2）研究市場(chǎng)價(jià)格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品價(jià)格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競(jìng)品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究，當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價(jià)格差異，了解背后的真實(shí)價(jià)格。若帶裝修銷售，要了解競(jìng)品的真實(shí)裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。

（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎樣的人才會(huì)來購(gòu)買碧桂園的房子，是否能夠傾銷。

1.2.2研究產(chǎn)品

（1）研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃什么產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如何，去化情況如何——特別是銷售好、去化快的項(xiàng)目。

（2）研究客戶對(duì)產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對(duì)住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。

（3）研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合大部分的客戶購(gòu)買，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣（喜歡大家族多代同堂還是其他），洋房是否建得房率高的產(chǎn)品，市場(chǎng)是否偏愛贈(zèng)送率高的產(chǎn)品，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否有競(jìng)爭(zhēng)力，最核心的是產(chǎn)品是否有傾銷的競(jìng)爭(zhēng)力。

1.2.3研究配套及綠化景觀環(huán)境

（1）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。

（2）研究客戶對(duì)配套綠化有哪些需求，超市、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等；當(dāng)?shù)厥欠駥?duì)某些植物存在忌諱。

（3）研究項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力，比如地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，配套設(shè)施能否成為客戶購(gòu)房的關(guān)注點(diǎn)，綠化水平對(duì)比競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)性。

1.3項(xiàng)目定位精準(zhǔn)

對(duì)于新項(xiàng)目，集團(tuán)要求首期推出貨量達(dá)到總貨量的8成，開盤一周內(nèi)銷售首期推出貨量的7成，開盤一個(gè)月內(nèi)銷售首期推出貨量的9成。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，項(xiàng)目必需定位準(zhǔn)確。否則一旦出現(xiàn)定位偏差，將會(huì)造成產(chǎn)品積壓，難以達(dá)到“7、8、9”的去化要求。

因此，區(qū)域、項(xiàng)目、投資、營(yíng)銷四位一體親自參與市場(chǎng)調(diào)研，在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有深刻理解的基礎(chǔ)上，會(huì)同營(yíng)銷，提出項(xiàng)目定位策劃建議。項(xiàng)目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)品適銷對(duì)路、開盤實(shí)現(xiàn)傾銷為原則。要特別重視項(xiàng)目定位策劃會(huì)，在會(huì)前對(duì)項(xiàng)目做全面研究，對(duì)項(xiàng)目情況了然于胸，對(duì)產(chǎn)品定位胸有成竹。在準(zhǔn)備充分的前提下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案，借助項(xiàng)目定位策劃會(huì)，對(duì)階段性成果予以確認(rèn)，并借助會(huì)議決議和共識(shí)，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而影響項(xiàng)目進(jìn)展。

1.4加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制

重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：

（1）是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；

（2）地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場(chǎng)、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物，地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；

（3）考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接入等問題；

（4）在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)方案。不盲目投入資金，以免陷入被動(dòng)。如果是合作項(xiàng)目，還要對(duì)合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。

1.5爭(zhēng)取優(yōu)惠條件

應(yīng)充分利用政府招商引資階段的有利地位爭(zhēng)取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會(huì)議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。例如，政府支持、土地款溢價(jià)返還、降低預(yù)售條件等。

2第二步：做好前期策劃，快速開工

集團(tuán)基準(zhǔn)工期為5-7個(gè)月，部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)摘牌后3-5個(gè)月開盤。只有快速開工才可能實(shí)現(xiàn)快速開盤。為實(shí)現(xiàn)快速開工，要認(rèn)真開展前期工程策劃，做好工作前置，實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。endprint

2.1做好前期策劃

應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系，開工前把項(xiàng)目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置開發(fā)資源，克服項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問題，保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)。科學(xué)合理地做好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運(yùn)輸設(shè)備的布置等），做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路（進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、計(jì)劃（協(xié)同性）先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機(jī)電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時(shí)還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的專項(xiàng)計(jì)劃。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)前置

新項(xiàng)目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項(xiàng)目最有利的、能馬上動(dòng)工的地方。在樓盤的定位，不一定做到最高檔次的項(xiàng)目，但要結(jié)合產(chǎn)品與購(gòu)買群體，合理定位，打造性價(jià)比最高的項(xiàng)目；在同樣產(chǎn)品中，必須做到最優(yōu)；在同等售價(jià)中，必須做到品質(zhì)最好。

2.2.1規(guī)劃前置

規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批（主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同）。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點(diǎn)；項(xiàng)目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免后期因方案修改影響進(jìn)度；盡量提高售建比，減少無法出售的地下室面積。

2.2.2板房設(shè)置

（1）原則上，所有戶型都要設(shè)置樣板房；（2）但也避免設(shè)置過多樣板房導(dǎo)致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量；（3）新項(xiàng)目都要設(shè)置豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房（對(duì)于毛坯銷售不暢的項(xiàng)目要裝修4-5套別墅板房，銷售部分再裝修部分）；（4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場(chǎng)選擇景觀好的樓層設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)板房，并做好首層架空層的泛會(huì)所展示和體驗(yàn)，項(xiàng)目應(yīng)盡量避免建臨建板房。

2.2.3產(chǎn)品選擇

（1）展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購(gòu)和招標(biāo)時(shí)間；（2）別墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫(kù)施工周期長(zhǎng)，1-2個(gè)月/層，難以與別墅產(chǎn)品同期展示；（3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足同期展示開賣。

2.2.4物業(yè)規(guī)劃建議

參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。

2.3強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地

由于獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收地條件，到實(shí)際收地時(shí)不一定能全部滿足，這種風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，因此在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿足的開發(fā)要求，對(duì)方是否已履行了所有承諾，否則，應(yīng)該要求推遲收地，并且一定要把收地時(shí)間與土地出讓金或合作出資的交付時(shí)間掛鉤，才能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭(zhēng)取由國(guó)土部門出具未能交地證明，以便財(cái)務(wù)部門申請(qǐng)相關(guān)地塊的免繳土地使用稅。

在收地的過程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊現(xiàn)場(chǎng)的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價(jià)和提前一天開盤帶來的收益之間的對(duì)比，按照項(xiàng)目利益最大化原則強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地工作。

2.4勘探先行進(jìn)場(chǎng)

2.4.1參考周邊地質(zhì)情況

了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。

2.4.2提前進(jìn)入地塊勘探

提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告；對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行分析，將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院，出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則完成地勘。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下，直接詳勘。

2.5提前開展招標(biāo)

2.5.1招標(biāo)前置

在摘牌之前提前做好招標(biāo)前置與配合工作有利于實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就可以開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。

2.5.2施工單位考察

項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。

2.5.3快速確定施工單位的方法

（1）條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)（或其他基礎(chǔ)類型）與總包工程招投標(biāo)分開進(jìn)行；（2）對(duì)新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定點(diǎn)數(shù)上??；（3）對(duì)舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時(shí)間剛招過標(biāo)，則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位；（4）對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場(chǎng)施工。

2.5.4施工合同

區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理?xiàng)l款”的制定，掌握進(jìn)度管理主動(dòng)權(quán)；提前確定展示區(qū)各專項(xiàng)工程合同單價(jià)，尤其對(duì)于趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。

2.6重視臨設(shè)先行

臨水、臨電必須考慮足夠，除了考慮全面開工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)獨(dú)立電纜，以免售樓部受施工保護(hù)電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到達(dá)地塊時(shí)間，確保摘牌后能順利及時(shí)接入臨水臨電，不妨礙項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機(jī)。與電力水力部門談判時(shí)，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判，對(duì)于項(xiàng)目后期開展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費(fèi)用開支。endprint

提前完成紅線外臨時(shí)道路建設(shè)及場(chǎng)區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。

提前完成臨時(shí)用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。

提前考慮項(xiàng)目臨時(shí)宿舍、永久宿舍問題。

3第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開盤

3.1計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)

例如，對(duì)雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項(xiàng)目也以身作則，親自在現(xiàn)場(chǎng)督促施工單位加班，這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。

3.2設(shè)計(jì)合理出圖

根據(jù)“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機(jī)電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時(shí)間內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐。

3.3重點(diǎn)搶展示區(qū)

3.3.1“123”原則

“123原則”是一個(gè)很清晰的搶進(jìn)度思路，“1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程，應(yīng)作為第二重點(diǎn)來?yè)尮こ踢M(jìn)度；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來趕工。

趕工時(shí)要按照主席要求的“24小時(shí)，滿人工作”原則來組織樣板區(qū)的搶工，流水作業(yè)，人山人海的去做，每一個(gè)工作面都要有人。要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，向過程管理要結(jié)果。同時(shí)，要重點(diǎn)考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時(shí)間較長(zhǎng)（尤其關(guān)注石材材料的堆放場(chǎng)地合理設(shè)置），其施工應(yīng)該盡量安排在前面。

3.3.2搶工獎(jiǎng)

為實(shí)現(xiàn)快速開盤，區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，可以在總包合同中明確工程起始時(shí)間和相應(yīng)的工期獎(jiǎng)罰規(guī)定，或者單獨(dú)設(shè)置趕工獎(jiǎng)。趕工獎(jiǎng)應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件和處罰規(guī)則；趕工獎(jiǎng)后補(bǔ)無效。原則上趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。

3.4施工組織科學(xué)

按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝修、園藝綠化穿插進(jìn)行”來組織施工計(jì)劃。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道路，在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場(chǎng)地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等及合理提前安裝時(shí)間。

3.5裝修突擊管理

碧桂園成立了以雅駿裝修公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊(duì)，對(duì)新項(xiàng)目（含舊項(xiàng)目新地塊）展示區(qū)重點(diǎn)突擊，并且集團(tuán)要求雅駿裝修公司到2013年9月實(shí)現(xiàn)對(duì)新項(xiàng)目展示區(qū)的全面承接。

3.5.1裝修的重點(diǎn)包括

（1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（2）電梯、石材、櫥柜等，開工時(shí)就要與廠家溝通排產(chǎn)；（3）吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺寸施工，提前交底，嚴(yán)控分層移交；（5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。

3.5.2裝修進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備

（1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時(shí)考慮提前60天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；（2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先30-40天由設(shè)計(jì)院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（3）項(xiàng)目分項(xiàng)專業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序。

3.5.3展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單

區(qū)域項(xiàng)目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管理中心、運(yùn)營(yíng)中心、雅駿裝修公司，由工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá)。

3.6重視采購(gòu)下單

嚴(yán)格按照《采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)》的要求制定材料下單計(jì)劃。確定電梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單，有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對(duì)數(shù)量補(bǔ)單；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在2樓及以上的，開放式電梯應(yīng)同步投入使用；與現(xiàn)代家居、設(shè)計(jì)家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝及擺放。對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)如涉及到酒店、物業(yè)，要請(qǐng)酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。

3.7園林綠化穿插

景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈畋阋?、最?shí)用的植物進(jìn)行造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。園林施工要注意：（1）跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（3）提前做好施工籌備，項(xiàng)目開工時(shí)綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（5）可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長(zhǎng)周期，在開盤時(shí)有好的展示效果。endprint

3.8輕裝修、重?cái)[設(shè)

要按照“輕裝修、重?cái)[設(shè)”的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶，以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功能體驗(yàn)，讓客戶感受“入住式的體驗(yàn)營(yíng)銷”，使客戶走進(jìn)板房就有購(gòu)買的沖動(dòng)。同時(shí)特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護(hù)。

3.9加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收

由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營(yíng)銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。包括營(yíng)銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺(tái)管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量等。

3.10確保完美開盤

項(xiàng)目奠基開工后，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營(yíng)銷等，期間項(xiàng)目部與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)密切溝通，既保證營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配，也能及時(shí)確認(rèn)相關(guān)利好賣點(diǎn)輸出，以實(shí)現(xiàn)按時(shí)（或提前）供貨，確保銷售。

4第四步：過程管控到位，質(zhì)量?jī)?yōu)良

4.1關(guān)注客戶滿意度

碧桂園按照“關(guān)注客戶滿意度、加強(qiáng)過程質(zhì)量控制”的管理原則，建立集團(tuán)層面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即“工程技術(shù)管理支持體系”“工程質(zhì)量評(píng)估考核體系”和“施工質(zhì)量全過程重點(diǎn)控制”。

4.2加強(qiáng)考核評(píng)估

4.2.1工程質(zhì)量檢查評(píng)估制度

（1）《碧桂園工程質(zhì)量評(píng)分辦法》：集團(tuán)設(shè)有專職質(zhì)量巡檢組，每月對(duì)全部在建項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量巡檢，實(shí)行單月普查督辦，雙月評(píng)分考核。

（2）《施工尺寸誤差專項(xiàng)檢查辦法》：為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工和提高工程質(zhì)量，巡檢組采取現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量的檢測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行合格率計(jì)算，得出各項(xiàng)目的專項(xiàng)檢查評(píng)分，直觀表現(xiàn)了施工尺寸管控的質(zhì)量水平。

（3） 《碧桂園綜合質(zhì)量評(píng)分辦法》：綜合巡檢組通過對(duì)板房區(qū)和交樓區(qū)進(jìn)行檢查和評(píng)分，量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平。

（4）《碧桂園聯(lián)合巡檢辦法》：各專業(yè)子公司對(duì)各自在建工程進(jìn)行常態(tài)化的質(zhì)量巡檢和考核，并獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，處罰落后，有效提高各專業(yè)子公司的工程質(zhì)量。

（5）《監(jiān)理資料檢查評(píng)分細(xì)則》：監(jiān)督各項(xiàng)目的工程資料與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的進(jìn)度的同步性、準(zhǔn)確性、完整性，為順利完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案提供保障。

4.2.2工程質(zhì)量考核激勵(lì)機(jī)制

（1）實(shí)行“雙月質(zhì)量考核排名計(jì)劃”：根據(jù)質(zhì)量巡檢評(píng)分情況，對(duì)碧桂園所有區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)行“雙月”質(zhì)量考核排名，對(duì)排名前列的區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)排名落后的區(qū)域和項(xiàng)目處罰并通報(bào)批評(píng)。

（2）實(shí)行“創(chuàng)優(yōu)100”計(jì)劃：為鼓勵(lì)總包單位爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，積極配合業(yè)主交樓，使項(xiàng)目在既定時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)交樓率，對(duì)經(jīng)過既定程序評(píng)估、認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)工程和總包單位給予合約價(jià)格之外約100元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。

（3）開展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng)：碧桂園每年開展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng)，通過相關(guān)中心及各區(qū)域、各項(xiàng)目的聯(lián)合評(píng)比，評(píng)選出年度“集團(tuán)樣板工程”“區(qū)域樣板工程”和“項(xiàng)目樣板工程”，進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)，為各區(qū)域、各項(xiàng)目的工程質(zhì)量樹立了標(biāo)桿；并通過組織項(xiàng)目和施工單位對(duì)樣板工程的學(xué)習(xí)和總結(jié)，充分發(fā)揮先進(jìn)榜樣對(duì)提高集團(tuán)工程質(zhì)量的帶動(dòng)作用。

（4）評(píng)選集團(tuán)專項(xiàng)獎(jiǎng)：引導(dǎo)各項(xiàng)目營(yíng)造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì)，對(duì)促進(jìn)銷售，提升品牌和成功開拓市場(chǎng)的起到了重要作用。

（5）對(duì)工程質(zhì)量問題嚴(yán)厲處罰：對(duì)最常見、影響嚴(yán)重的工程質(zhì)量問題作出統(tǒng)一的處罰，對(duì)施工單位拒不整改或整改造假的加倍處罰，勒令停工整改，直至清退出場(chǎng)。

（6）推行約談和督辦制度：約談是由碧桂園召集相關(guān)項(xiàng)目和施工單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面談，指出存在的質(zhì)量問題，要求制訂整改方案和計(jì)劃，按期完成整改。督辦是由集團(tuán)工程管理中心派專人駐點(diǎn)項(xiàng)目，協(xié)助區(qū)域和項(xiàng)目解決對(duì)極少數(shù)施工隊(duì)伍質(zhì)量管理的老大難問題；對(duì)個(gè)別極端不配合的施工單位， 堅(jiān)決進(jìn)行清退，避免后期交樓風(fēng)險(xiǎn)。

4.3實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制

4.3.1施工質(zhì)量的事前控制措施

（1）加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作：圖紙會(huì)審工作使施工單位充分了解設(shè)計(jì)意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏，以確保工程質(zhì)量。

（2）加強(qiáng)板房區(qū)施工工序的管控：避免項(xiàng)目在板房區(qū)快速施工中，因無序施工而造成的返工和浪費(fèi)，要求各項(xiàng)目必須編制板房區(qū)施工詳細(xì)工序計(jì)劃，項(xiàng)目總必須親自進(jìn)行交底，并在過程中加強(qiáng)監(jiān)控落實(shí)。

（3）加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)交底：要求施工單位利用“工法樣板間”對(duì)施工班組和工人進(jìn)行實(shí)物技術(shù)交底，各班組掌握了質(zhì)量要求后，才能進(jìn)場(chǎng)施工。

（4）推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度：目的是發(fā)揮預(yù)先管控的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和修改不合理的設(shè)計(jì)；起到裝修樣板引路和技術(shù)交底的作用。

4.3.2施工質(zhì)量的事中控制措施

（1）各項(xiàng)目增設(shè)質(zhì)量專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點(diǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目總和區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，并可越級(jí)向工程管理中心匯報(bào)，具有對(duì)施工單位存在的質(zhì)量問題要求整改、進(jìn)行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。

（2）推行項(xiàng)目重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度：建立施工質(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度，集團(tuán)要求各項(xiàng)目對(duì)十項(xiàng)重點(diǎn)施工工序?qū)嵭许?xiàng)目工程師、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專項(xiàng)驗(yàn)收，專項(xiàng)驗(yàn)收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。

（3）加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)各專業(yè)子公司現(xiàn)場(chǎng)工作面移交的協(xié)調(diào)：規(guī)范場(chǎng)地交接驗(yàn)收程序，并制訂了相關(guān)的場(chǎng)地移交標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)移交的時(shí)間和范圍作出詳細(xì)記錄，明確了雙方責(zé)任，保證集團(tuán)各專業(yè)公司順利進(jìn)場(chǎng)。

（4）加強(qiáng)集團(tuán)裝修質(zhì)量管控：明確項(xiàng)目總對(duì)裝修質(zhì)量的“第一責(zé)任人”、計(jì)劃制定預(yù)留合理工期、推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強(qiáng)裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理和強(qiáng)化交樓前分戶驗(yàn)收等系統(tǒng)性措施，保證集團(tuán)裝修質(zhì)量。

（5）加強(qiáng)高層建筑沉降觀測(cè)：各項(xiàng)目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過規(guī)范和設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)立即通知設(shè)計(jì)院，并上報(bào)工程管理中心，由相關(guān)部門及時(shí)處理。endprint