文 姚如青

一個城市活力來自人口集聚。由于人口集聚的市場支撐，越是明星城市，房價也就越高。如何不讓高房價阻礙城市人口集聚？一個重要的辦法就是培育和發(fā)展住房租賃市場。杭州培育和發(fā)展住房租賃市場恰逢其時，這是解決社會主要矛盾、落實“房住不炒”定位、提高城市競爭能力的現(xiàn)實需要。

開啟新租房時代

作為國際大都市的紐約、巴黎、倫敦、鹿特丹和日內(nèi)瓦，租房率分別達(dá)到66%、49%、41%、49%和86%，住房租賃市場成為滿足居住需求的重要渠道。根據(jù)《中國居住小康指數(shù)》，杭州租房率僅為20%左右。對于杭州這類人口凈流入的城市，必須要重視不同群體的住房多樣化需求，目前發(fā)展尚不平衡的房地產(chǎn)行業(yè)亟需供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，尤其是要加快培育和發(fā)展住房租賃市場。

從頂層設(shè)計看，杭州已成為國家探索培育和發(fā)展住房租賃市場的12個試點之一，這為杭州率先培育和發(fā)展住房租賃市場提供了政策契機(jī)。從市場需求看，杭州既有人才流入帶來的增量需求，又有隨著“城中村”改造帶來的常規(guī)住房租賃需求，為住房租賃市場加快發(fā)展提供了強(qiáng)大動力。從市場供給看，市民的住宅結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化，迫切要求通過住房租賃市場的培育和發(fā)展，實現(xiàn)存量住宅資源的優(yōu)化配置。

杭州探索培育和發(fā)展租賃住房市場已經(jīng)采取一系列舉措：出臺了《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實施細(xì)則》和《杭州加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》，開發(fā)運行全國首個智慧住房租賃線上平臺，推出了首例租賃住房地塊。截至當(dāng)前，杭州已推出54宗房企部分自持的土地，自持面積超過120萬平方米。同時，魔方公寓、相寓、優(yōu)客逸家、寧巢、隨寓在內(nèi)的品牌已在杭州布局，包括德信、萬科和龍湖在內(nèi)的開發(fā)商開始進(jìn)入，長租公寓數(shù)量已從年前的5000套增長到了現(xiàn)在的50000套。

幾大難題仍需破解

盡管這項工作開展迅速，但畢竟才剛起步，仍須政府不斷破解前進(jìn)中存在的問題。土地供應(yīng)問題。一是租賃住房用地供給規(guī)模難以確定。按要求，杭州未來3年新增租賃住房總量會占新增商品住房總量的30%，有的企業(yè)擔(dān)心租賃住房用地供給過多導(dǎo)致租金下降，不愿主動進(jìn)入市場。二是租賃住房用地供給模式需要優(yōu)化。比如房企自持商品房屋租賃用地，政府難以確定供地的實際規(guī)模，且面臨監(jiān)管問題；企業(yè)如果租賃房屋運營不善，等于變相增加商品銷售住房建設(shè)成本，將會導(dǎo)致商品銷售房屋價格居高不下。

資金籌集問題。“只售不租”模式使得租賃住房租金回報率低，通過租賃收回全部投資的成本需要數(shù)十年時間，難以吸引社會資金?，F(xiàn)有條件之下，可以采取明補(bǔ)、暗補(bǔ)兩種方式實現(xiàn)租賃住房用地項目的資金籌集。兩種辦法的影響效應(yīng)、適用范圍和利弊比較還需進(jìn)行實踐檢驗。

經(jīng)營主體問題。不同類型的專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)之間存在不公平競爭問題。租賃機(jī)構(gòu)主要有三種：通過國有企業(yè)開發(fā)租賃住房用地形成的專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)，以獲取低價租賃住房用地得以降低經(jīng)營成本；通過房地產(chǎn)企業(yè)競持商品房屋用于租賃形成的專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)，以商品房出售覆蓋租賃住房建設(shè)成本；通過規(guī)?；赓U他人房產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造形成的專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)，以市場化方式租借他人住房用于租賃。目前試點方案更強(qiáng)調(diào)前兩類的培育，使得側(cè)重輕資本運營的第三類經(jīng)營主體面臨不公平競爭。

租賃消費問題。一是買房勝于租房的習(xí)慣思維難以扭轉(zhuǎn)。特別是按揭買房可獲得更大收益，使得租賃住房市場空間難以放大。二是租賃關(guān)系不穩(wěn)限制租賃住房市場空間。承租方認(rèn)為一紙租賃合同不能保證長居久安，出租方擔(dān)心承租方不夠愛惜房屋，寧愿空置也不愿出租。三是中介機(jī)構(gòu)難以發(fā)揮溝通租賃雙方的作用。房屋租賃中介市場準(zhǔn)入門檻低，致使中介機(jī)構(gòu)數(shù)量龐大但不成規(guī)模，缺乏誠信。四是政府公共服務(wù)范圍難以覆蓋租房客。公共服務(wù)產(chǎn)品供給有限，購房者往往優(yōu)先享受，使得部分人群被迫轉(zhuǎn)向買房。五是住房租賃消費缺乏社會心理支撐。傳統(tǒng)文化要求“居者有其屋”，房子已經(jīng)成為地位身份的象征，住房租賃消費容易讓人產(chǎn)生社會挫敗感。

理想如何落地？

創(chuàng)新租賃住宅用地規(guī)則。制定租賃住宅用地供給、使用、轉(zhuǎn)讓和回收的詳細(xì)規(guī)則，確保使其只有居住屬性，而無投資屬性；注重租賃住宅用地的供地節(jié)奏，防止租賃住宅用地和銷售住宅用地的價格過快上漲或下跌；構(gòu)建租賃住宅市場公平競爭的土地資源基礎(chǔ)，存量工業(yè)和商業(yè)辦公用地、用房新（改）建為租賃住房的，已有房企自持用于租賃的商品房屋土地，均可確認(rèn)為租賃住宅用地類型；設(shè)立留用地用于租賃住房建設(shè)的必要門檻，完善開發(fā)和收益分配機(jī)制。

創(chuàng)新租賃住宅金融手段。依托國有企業(yè)開發(fā)的租賃住宅項目創(chuàng)新租賃住宅金融手段；創(chuàng)新房企建設(shè)和租賃自持商品房屋的金融支持手段，制定房企自持商品房屋的抵押貸款規(guī)則；開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，鼓勵在杭金融機(jī)構(gòu)推出房地產(chǎn)投資信托基金，鼓勵投資者通過房地產(chǎn)投資信托基金參與房地產(chǎn)市場；鼓勵銀行實現(xiàn)租賃住宅貸款的資產(chǎn)證券化；發(fā)展基于大數(shù)據(jù)之下的服務(wù)租賃住宅的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，使杭州成為這類金融產(chǎn)品的供給中心。

激發(fā)租賃經(jīng)營主體活力。創(chuàng)造租賃住宅企業(yè)成長的政策基礎(chǔ)，明確租賃住房用地的制度規(guī)則，降低經(jīng)營風(fēng)險，鼓勵各類企業(yè)參與開發(fā)和經(jīng)營；推進(jìn)國有租賃住房企業(yè)混合所有制改革，將公有租房資源納入國有租賃住房企業(yè)的租賃平臺，理順財政補(bǔ)助機(jī)制，形成合理的價值評估標(biāo)準(zhǔn)；推進(jìn)輕資產(chǎn)租賃經(jīng)營模式，鼓勵企業(yè)通過從分散的房東手中取得房屋，通過標(biāo)準(zhǔn)化改造提供租賃服務(wù)；優(yōu)化專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營的外部環(huán)境，引導(dǎo)個人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

營造租賃消費良好環(huán)境。穩(wěn)定銷售住房價格和價格預(yù)期，使人們形成住房消費的理性選擇；發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”監(jiān)管服務(wù)平臺之于穩(wěn)定租賃關(guān)系的作用，強(qiáng)化住房租賃信用管理；加大住房租賃中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范力度，規(guī)范中介信息披露機(jī)制，對于嚴(yán)重失信的主體進(jìn)行嚴(yán)懲；保障房屋租賃人口的合法權(quán)利，積極探索居住證積分管理辦法，實行“租購?fù)ǚ帧?；完善公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼制度，推進(jìn)實物配租轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼，開展租賃性保障住房“租房券”試點；消除住房租賃消費的社會負(fù)面評價，營造社會對住房租賃消費的尊重和認(rèn)同。