鄭麗娜

摘 要 管理會(huì)計(jì)是以企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)為中心的管理活動(dòng)，能夠?qū)ζ髽I(yè)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行預(yù)算、決策和控制，從而有效率地實(shí)現(xiàn)成本控制和效益提升。然而，一直以來(lái)，管理會(huì)計(jì)在一些行業(yè)中沒(méi)有得到重視，在現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的情況下，這對(duì)一些行業(yè)的發(fā)展極為不利?；谶@種情況，本文以物業(yè)租賃為例，對(duì)管理會(huì)計(jì)在其內(nèi)部的應(yīng)用進(jìn)行研究，提出了完善管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用的對(duì)策建議，希望為其發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞 管理會(huì)計(jì) 物業(yè)租賃 應(yīng)用對(duì)策

管理會(huì)計(jì)以現(xiàn)代管理科學(xué)為基礎(chǔ)，通過(guò)科學(xué)的分析方法，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，為企業(yè)管理提供科學(xué)測(cè)算和決策依據(jù)，在許多領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。然而，在物業(yè)租賃中，相關(guān)人員對(duì)管理會(huì)計(jì)不重視，應(yīng)用這一科學(xué)管理體系的范圍極小。因此，相關(guān)人員需要引起高度重視，有效發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的作用。

一、管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中應(yīng)用的問(wèn)題

管理會(huì)計(jì)是財(cái)務(wù)管理體系中重要的組成部分，在企業(yè)的成本管理、效率提升及戰(zhàn)略決策支持中都有著重要作用。目前企業(yè)管理會(huì)計(jì)的主要職能及面臨的問(wèn)題如下：

（一）對(duì)管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用認(rèn)識(shí)不足

通常認(rèn)為管理會(huì)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是大型公司的戰(zhàn)略管理，專(zhuān)注于中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，著重解決公司治理結(jié)構(gòu)的相關(guān)問(wèn)題，導(dǎo)致部分人對(duì)管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用出現(xiàn)了理解上的偏差。本文所指的物業(yè)租賃與房屋租賃不同，指以收取租賃費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等收入為主的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性租賃，如五金商業(yè)城出租、展廳出租等等，兼收取配套設(shè)施的水電費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等收入，在財(cái)務(wù)預(yù)算管理上因收支體量不大，利潤(rùn)不高。相關(guān)人員對(duì)管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有引起重視。

（二）管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用面窄

物業(yè)租賃中重視財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，對(duì)于管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用只有很小一部分，比如測(cè)算租金收入情況、開(kāi)支情況、往來(lái)應(yīng)收款情況等等，主要限于財(cái)務(wù)核算范疇。對(duì)于通過(guò)管理會(huì)計(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)、規(guī)劃，包括對(duì)現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行整體設(shè)計(jì)優(yōu)化，沒(méi)有考慮提高運(yùn)營(yíng)效率，提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，提升租賃利潤(rùn)點(diǎn)等內(nèi)容，極大地制約了物業(yè)租賃的發(fā)展壯大，部分運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目甚至處于虧損狀態(tài)。

（三）管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用方法單一

目前，管理會(huì)計(jì)理論和方法已經(jīng)成熟，在許多行業(yè)領(lǐng)域取得成效。然而，管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用方法單一，表現(xiàn)在如下方面。一是沒(méi)有從戰(zhàn)略角度利用管理會(huì)計(jì)做好預(yù)見(jiàn)。物業(yè)租賃中在發(fā)展戰(zhàn)略上固守以收取租金獲取收入為主的方法，很大限度地限制了物業(yè)發(fā)展的空間，沒(méi)有從盤(pán)活物業(yè)、做實(shí)物業(yè)、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴方面提升物業(yè)質(zhì)量的角度，做好項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)測(cè)，使部門(mén)物業(yè)處于閑置狀態(tài)，這對(duì)租賃商戶(hù)也是很大的沖擊，影響了租金的增長(zhǎng)。二是缺乏系統(tǒng)性。局限于用簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算管理思路考慮物業(yè)租賃問(wèn)題，根據(jù)歷史收支，測(cè)算下年運(yùn)營(yíng)情況，沒(méi)有進(jìn)行行業(yè)調(diào)查和情況分析，尋找項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不足，提出解決方案。三是技術(shù)應(yīng)用方法較少。管理會(huì)計(jì)有許多專(zhuān)門(mén)的方法進(jìn)行全方位的考核，在測(cè)算方式上比較靈活，管理者的主觀態(tài)度和思路對(duì)管理會(huì)計(jì)的影響很大。在物業(yè)租賃中，管理層主觀上認(rèn)識(shí)不足，客戶(hù)上傾向歷史數(shù)據(jù)，局限于歷史會(huì)計(jì)信息，導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的方法單一，僅遵行會(huì)計(jì)核算方法，沒(méi)有使用管理會(huì)計(jì)的預(yù)測(cè)方法。

二、管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中應(yīng)用的對(duì)策建議

實(shí)際上，管理會(huì)計(jì)應(yīng)當(dāng)貫穿物業(yè)租賃的全過(guò)程。圍繞物業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)，可以進(jìn)行項(xiàng)目的收支預(yù)測(cè)，有助于成本控制，防范物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，將物業(yè)利益最大化。根據(jù)上述應(yīng)用存在的問(wèn)題，提出如下對(duì)策建議：

（一）確定管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的定位

物業(yè)租賃管理過(guò)程中，一些業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)看似簡(jiǎn)單，表面上是商業(yè)租賃和物業(yè)租金的收取，其實(shí)還涉及很多內(nèi)容。比如，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大，對(duì)物業(yè)租賃行業(yè)的影響很大，導(dǎo)致了物業(yè)租賃行業(yè)整體收益的下滑，這就需要管理者發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的“管理”作用及“戰(zhàn)略”作用，用前瞻的眼光看待物業(yè)租賃行業(yè)的問(wèn)題，確定管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的定位。用管理會(huì)計(jì)思路和方法進(jìn)行行業(yè)調(diào)查，做好行業(yè)分析，結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，用戰(zhàn)略眼光做好物業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。比如，在當(dāng)前物業(yè)租賃行業(yè)不景氣的情況下，單純依靠物業(yè)租金收入已無(wú)法保證物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，需拓展思路，優(yōu)化物業(yè)管理，提升服務(wù)質(zhì)量，吸引客戶(hù)入駐;吸引優(yōu)質(zhì)合作伙伴加入物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，帶動(dòng)相關(guān)配套項(xiàng)目營(yíng)利;利用空置物業(yè)開(kāi)展商業(yè)自營(yíng)，減少物業(yè)空置，削弱對(duì)商戶(hù)的依賴(lài)，跳出傳統(tǒng)財(cái)務(wù)核算管理思路，用管理會(huì)計(jì)的方法進(jìn)行全面規(guī)劃，盡可能地盤(pán)活資產(chǎn)、資源，提升整個(gè)物業(yè)的綜合效益。

（二）加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用

管理會(huì)計(jì)不僅可以進(jìn)行“管收”的預(yù)測(cè)，還可以做到“管支”的預(yù)測(cè)、監(jiān)督和收益的預(yù)測(cè)、掌控，因此，要加強(qiáng)物業(yè)租賃中管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用。一是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)成本的預(yù)測(cè)和成本控制。根據(jù)發(fā)展計(jì)劃做好收支預(yù)算管理，保證運(yùn)營(yíng)營(yíng)利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的控制。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)的生命線，它既是一種隱性的收入、利潤(rùn)，又是一筆不小的支出或者潛在的風(fēng)險(xiǎn)，要通過(guò)管理會(huì)計(jì)做好物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的預(yù)測(cè)和規(guī)劃，以留住商戶(hù)，這對(duì)完全依靠物業(yè)租賃的公司也是一個(gè)致命的隱患。而提高服務(wù)質(zhì)量同時(shí)也意味著服務(wù)成本的增加，因此，必須加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的有效管控。

（三）優(yōu)化管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用方式

首先，管理層要增強(qiáng)對(duì)管理會(huì)計(jì)的重視，用戰(zhàn)略思維和發(fā)展眼光運(yùn)營(yíng)物業(yè)，尋求物業(yè)收入的落腳點(diǎn)，拓展物業(yè)服務(wù)管理的營(yíng)利點(diǎn)，強(qiáng)化成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行總體把握，整體運(yùn)營(yíng)。其次，要設(shè)置管理會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配置管理會(huì)計(jì)人員。業(yè)務(wù)量多的物業(yè)要設(shè)置管理會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)業(yè)的管理會(huì)計(jì)人員，做好物業(yè)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)、運(yùn)營(yíng)、監(jiān)督執(zhí)行;物業(yè)小的項(xiàng)目也要配備專(zhuān)職或者兼職、熟悉專(zhuān)業(yè)管理會(huì)計(jì)知識(shí)的管理會(huì)計(jì)人員，做好項(xiàng)目預(yù)測(cè)、決策和監(jiān)督。三是培養(yǎng)全員的管理會(huì)計(jì)意識(shí)。將成本管理理念貫穿每個(gè)崗位，進(jìn)行責(zé)任兌現(xiàn)，發(fā)動(dòng)全員參與物業(yè)租賃“招商”，開(kāi)展招商籌劃、獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策活動(dòng)，用一定的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)全員參與物業(yè)管理的積極性，讓物業(yè)租賃發(fā)揮出最大效用。四是建立以管理會(huì)計(jì)為中心的管控體系。要做好管理會(huì)計(jì)體系設(shè)計(jì)，健全各項(xiàng)管理制度，按照年度預(yù)算目標(biāo)分步實(shí)施。各個(gè)部門(mén)和全體員工要高度配合管理會(huì)計(jì)工作。圍繞物業(yè)運(yùn)營(yíng)做好招商、項(xiàng)目推介;提升服務(wù)，降低成本，利用管理會(huì)計(jì)工具來(lái)增強(qiáng)員工的凝聚力，共同促進(jìn)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。五是樹(shù)立管理會(huì)計(jì)的長(zhǎng)期意識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)觀念。管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用，需要長(zhǎng)期融合于內(nèi)部管理中，通過(guò)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用短期起到很大成效是很不現(xiàn)實(shí)的，管理會(huì)計(jì)同其他管理一樣，也是一個(gè)長(zhǎng)期的漸進(jìn)過(guò)程。需要為管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用提供良好的環(huán)境，在物業(yè)租賃中融入管理會(huì)計(jì)的管理理念，讓每位員工理解管理會(huì)計(jì)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)與財(cái)務(wù)管理意識(shí);優(yōu)化管理流程，支持管理會(huì)計(jì)工作，減少管理會(huì)計(jì)收集業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的難度，確保管理會(huì)計(jì)能夠及時(shí)、全面地掌握物業(yè)信息，并用先進(jìn)管理工具進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，開(kāi)展過(guò)程控制，提供有利的決策依據(jù)，為管理者提供參考，為物業(yè)租賃的發(fā)展提供保障。

三、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)階段，管理會(huì)計(jì)的重要性逐漸為人們所知，它能夠?qū)⒏黜?xiàng)資源、資產(chǎn)和資金進(jìn)行充分整合，利用信息優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)的管理工具優(yōu)勢(shì)，為管理決策提供依據(jù)，并進(jìn)行收支預(yù)測(cè)和過(guò)程控制。從目前的狀況分析來(lái)看，管理會(huì)計(jì)在物業(yè)租賃中的應(yīng)用并不深入，存在一些問(wèn)題;然而，隨著這一行業(yè)的人們對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)識(shí)逐步加深，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使人們對(duì)管理會(huì)計(jì)的需求加大，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，管理會(huì)計(jì)的作用將更大，管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的空間也將更大，從而進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)管理水平的提高。

（作者單位為廈門(mén)象嶼五金物流服務(wù)有限公司）

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