【摘要】隨著政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間下降，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到只有依靠良好的內(nèi)部管控降低成本才能扭轉(zhuǎn)企業(yè)盈利下滑的局面。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題，并提出了解決方案，以期能使房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本管控 對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，在增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)城市建設(shè)，改善居民居住條件方面發(fā)揮著不可替代的作用?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性的產(chǎn)業(yè)地位，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分重要。

近十年來房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，大量投機(jī)性投資性購房推動(dòng)了房價(jià)快速上漲，同時(shí)帶來巨大的金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。為防范風(fēng)險(xiǎn)，保障民生，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，自2010年以來，政府不斷出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控措施方案，在頻繁的全方面政府調(diào)控和價(jià)格管制下，房價(jià)上漲幅度得到了一定程度的遏制。數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，房地產(chǎn)行業(yè)盈利開始下降，房企的凈利率持續(xù)走低，2016年僅為11%，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。從2016年下半年開始，越來越多的房企因?yàn)闊o法獲得有效的利潤回報(bào)而選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。而另一方面，一些大的房企為了追求利潤總額，只能追求規(guī)模效應(yīng)，不得不參與到激烈的土地競拍市場中，土地價(jià)格飛漲，各地地王頻現(xiàn)，土地價(jià)格的上漲又進(jìn)一步擠壓了利潤空間。房地產(chǎn)企業(yè)越來越意識(shí)到只有依靠內(nèi)部管控降低成本才能扭轉(zhuǎn)企業(yè)價(jià)值下滑的局面。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，涉及環(huán)節(jié)多，因此成本構(gòu)成既有其行業(yè)特殊性，又具有與其他行業(yè)成本構(gòu)成相似的普遍性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與傳統(tǒng)生產(chǎn)企業(yè)一樣也是由產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用構(gòu)成，這是其成本構(gòu)成的普遍性。但又有其行業(yè)獨(dú)特性，房地產(chǎn)產(chǎn)品成本根據(jù)商品房開發(fā)環(huán)節(jié)又包括土地成本（包括各項(xiàng)需繳納政府規(guī)費(fèi)）、前期設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營稅費(fèi)。這些成本項(xiàng)目看似相互獨(dú)立，實(shí)則互相關(guān)聯(lián)。企業(yè)的各職能部門，各崗位的工作人員均承擔(dān)著不同的成本責(zé)任。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）成本管控意識(shí)缺乏，缺少系統(tǒng)的成本管控方法

由于在過去的十年中房地產(chǎn)行業(yè)利潤率一直處于領(lǐng)先地位，導(dǎo)致很多管理者成本控制意識(shí)缺乏，只抓成本核算，不注重成本控制。且各成本發(fā)生環(huán)節(jié)割裂，缺乏溝通，導(dǎo)致雖然各環(huán)節(jié)工作人員都在壓縮成本，但實(shí)際總的成本并沒有得到有效降低。

（二）缺乏成本的前期規(guī)劃性控制

管理層將更多的關(guān)注點(diǎn)放在建造過程中材料、施工等環(huán)節(jié)的成本控制，缺乏對(duì)成本實(shí)施前的規(guī)劃性控制，并不能真正實(shí)現(xiàn)從源頭上控制成本，因此結(jié)果就是固化性成本減低幅度有限，難以真正實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。

（三）成本管理部門設(shè)置不合理，績效考核力度不夠

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)缺乏進(jìn)行統(tǒng)籌及成本管理的職能部門。在公司成本控制的要求下，各個(gè)部門都是以本部門工作職責(zé)為出發(fā)點(diǎn)，只關(guān)注本部門環(huán)節(jié)的成本。這樣就會(huì)出現(xiàn)盡管某一個(gè)部門的成本降低了，卻引起其他部門成本增加。

四、問題的解決對(duì)策及建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將“成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”列為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略之一

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，就是企業(yè)通過有效途徑降低成本，使企業(yè)的成本低于競爭對(duì)手的成本，從而獲取競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略。企業(yè)應(yīng)該在全體員工中牢牢樹立成本管控理念，通過各種培訓(xùn)實(shí)踐，將成本優(yōu)化理念和思想貫徹于日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，將持續(xù)改進(jìn)成本作為企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。

（二）進(jìn)行基于全價(jià)值鏈的成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)要分析商品房生產(chǎn)到銷售過程中一系列不相同但相互關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)，這一系列的環(huán)節(jié)就構(gòu)成了企業(yè)的一條價(jià)值鏈，成本管控是對(duì)整個(gè)價(jià)值鏈的管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過對(duì)價(jià)值鏈中各環(huán)節(jié)的分析，簡化或者去除沒有創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。在進(jìn)行全價(jià)值鏈分析時(shí)，要注意做好以下兩點(diǎn)：

1.在整個(gè)價(jià)值鏈的分析過程中，要注重運(yùn)用價(jià)值工程的方法進(jìn)行分析選擇，要著眼于整體的成本管控而非局部的優(yōu)化。例如，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，如果單純分析或者考核該環(huán)節(jié)的工作，可能會(huì)存在成本稍高的問題，因?yàn)樵摥h(huán)節(jié)選擇了優(yōu)秀的外包設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，并多次進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的優(yōu)化設(shè)計(jì)等，但該環(huán)節(jié)的稍高成本卻會(huì)給后續(xù)的施工建設(shè)階段節(jié)約大量的成本。因此企業(yè)應(yīng)該注重的是整體成本的降低。

2.對(duì)于創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)，分析應(yīng)不僅局限于企業(yè)內(nèi)部，還要分析企業(yè)與外部合作商之間的價(jià)值合作過程。例如，銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)就要分別計(jì)算培養(yǎng)和維系自己團(tuán)隊(duì)銷售的各項(xiàng)成本費(fèi)用和外包專業(yè)團(tuán)隊(duì)的費(fèi)用，以分析是運(yùn)用外包專業(yè)團(tuán)隊(duì)銷售，還是培養(yǎng)自己的銷售團(tuán)隊(duì)?；蛘邚钠髽I(yè)長期發(fā)展考慮，是否可能采取前后向兼并策略，實(shí)行橫向或者縱向一體化，以此來降低企業(yè)的成本。

（三）設(shè)置由各相關(guān)專業(yè)人員組成的成本管理部門

企業(yè)的各個(gè)職能部門往往只能對(duì)本部門所負(fù)責(zé)的工作環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)，因此，企業(yè)需要設(shè)置一個(gè)由各相關(guān)專業(yè)人員組成的專門的成本管理部門，該部門的職責(zé)不僅要指導(dǎo)各職能部門的成本控制，而且最重要的職能是對(duì)不同職能部門的成本進(jìn)行平衡，確保企業(yè)總成本最優(yōu)化。

（四）運(yùn)用目標(biāo)成本管理方法

目標(biāo)成本法起源于日本，現(xiàn)在世界上越來越多的公司都在采用這種方法進(jìn)行成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，使其尤其適用目標(biāo)成本法。絕大多數(shù)情況下，商品房的銷售價(jià)格由其所在的地段決定，在這種銷售價(jià)格基本可以確定的情況下，企業(yè)可以根據(jù)自身利潤率的要求，確定目標(biāo)利潤率，這樣就可以倒推出目標(biāo)成本。目標(biāo)成本確定后，企業(yè)可以以跨職能人員組成的成本管理部門為團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用價(jià)值工程分析的方法，把目標(biāo)成本嵌入到房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)過程中，以最終實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。

企業(yè)可以通過以下五種途徑進(jìn)行成本優(yōu)化：一是簡化產(chǎn)品功能，成本優(yōu)化，即通過市場調(diào)研等方法，對(duì)那些購房者并不過多在意的功能進(jìn)行簡化甚至去除以降低成本；二是減少差異化設(shè)計(jì)成本，即對(duì)于不同的項(xiàng)目產(chǎn)品盡可能減少差異化設(shè)計(jì)，這樣既可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，又可以通過流水線式作業(yè)降低建設(shè)施工環(huán)節(jié)的成本；三是創(chuàng)新性材料降低成本，即通過對(duì)新型技術(shù)材料的運(yùn)用，創(chuàng)新性的降低材料成本；四是規(guī)?；鳂I(yè)降低成本，當(dāng)企業(yè)同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可以通過人員交叉作業(yè)，材料規(guī)?；少?，降低建筑成本和人員管理費(fèi)用。五是充分利用大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，提高成本信息的實(shí)時(shí)性、共享性。通過各種成本控制方案的比對(duì)，借助于數(shù)據(jù)系統(tǒng)的快速處理，尋求最優(yōu)成本方案。endprint

（五）運(yùn)用新的成本管理績效考核方法-阿米巴成本管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本管控，一個(gè)必不可少的管理環(huán)節(jié)就是績效考核?？冃Э己耸亲詈玫墓芾碚咚季S導(dǎo)向工具。一個(gè)好的績效評(píng)價(jià)體系為各職能部門、各層級(jí)員工傳達(dá)了企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，以及企業(yè)期望他們采取的行動(dòng)和達(dá)到的工作結(jié)果。并能夠幫助考核主體發(fā)現(xiàn)自身工作的問題和不足并采取改進(jìn)措施。在經(jīng)營領(lǐng)域，可以通過最小化核算單元來避免績效考核中的外部性問題，這就是稻盛和夫的阿米巴（Ameba）經(jīng)營。阿米巴經(jīng)營模式簡單來講就是企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)單獨(dú)成獨(dú)立組織，各個(gè)組織進(jìn)行內(nèi)部的獨(dú)立核算考核。房地產(chǎn)企業(yè)一般是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營，或者一個(gè)項(xiàng)目分為幾個(gè)標(biāo)段進(jìn)行同時(shí)運(yùn)作。企業(yè)可以以項(xiàng)目作為一個(gè)核算單元，分別配備各專業(yè)人員，獨(dú)立的進(jìn)行項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)工作，這樣就可以比較客觀的對(duì)這一核算單元進(jìn)行成本績效考核。通過薪酬獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等方法有效提高員工對(duì)降低成本的積極性。

（六）持續(xù)改進(jìn)成本管控工作

房地產(chǎn)企業(yè)要想在成本領(lǐng)先領(lǐng)域具有競爭力，就需要持續(xù)不斷的改進(jìn)成本管控方法。對(duì)前期項(xiàng)目成本管理成功或者失敗的經(jīng)驗(yàn)，需要進(jìn)行認(rèn)真的歸納和整理并傳至所有的員工。企業(yè)對(duì)每一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從最初的土地獲得環(huán)節(jié)到房屋銷售結(jié)束，要有專業(yè)的成本管理部門進(jìn)行全過程分析和記錄，并進(jìn)行橫向和縱向?qū)Ρ?，與本企業(yè)其他項(xiàng)目以及與行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)比的結(jié)果要提報(bào)公司最高層，并傳導(dǎo)至企業(yè)成本管控各職能部門。只有進(jìn)行持續(xù)的成本改進(jìn)，企業(yè)才能最終獲得成本領(lǐng)先的核心競爭力。

五、結(jié)束語

一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到既能為消費(fèi)者提供滿意的產(chǎn)品，又要為股東創(chuàng)造財(cái)富。面對(duì)房地產(chǎn)市場的日益激烈的競爭，企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略角度，對(duì)成本管理提出更高的目標(biāo)要求。企業(yè)上下各級(jí)應(yīng)該高度重視成本管控，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理崗位和流程，運(yùn)用創(chuàng)新性的成本管理方法，把以成本信息為基礎(chǔ)的成本管理作為落實(shí)企業(yè)目標(biāo)，強(qiáng)化業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)和組織控制的重要機(jī)制，讓成本管控成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。

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作者簡介：常曉寧（1978-），女，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，管理學(xué)碩士，青島國信發(fā)展集團(tuán)有限公司，曾任房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)，常務(wù)副總。endprint