摘 要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的好機(jī)遇，商品房買賣市場(chǎng)一直呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，然而在這樣快速發(fā)展的背后，也隱藏著許多問(wèn)題，如因房屋合同而引起糾紛等等，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。如何從法律適用的角度解決這一問(wèn)題，控制商品房買賣領(lǐng)域的健康有序發(fā)展成為業(yè)界學(xué)者和專家研究的重點(diǎn)課題。本文在分析我國(guó)商品房買賣合同相關(guān)立法現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，剖析其中存在的一些問(wèn)題，并提出相應(yīng)的建議，希望能夠?qū)Υ龠M(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展做出一份貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：商品房買賣；法律適用；合同

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，我國(guó)各行各業(yè)都得到了充分的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)。房屋買賣、住房改革是關(guān)乎著每一個(gè)老百姓生活的民生大事，在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房屋自由買賣的蓬勃發(fā)展也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，如房屋買賣合同糾紛等，引起了社會(huì)各界的關(guān)注，針對(duì)這一問(wèn)題，如何用法律的途徑來(lái)維護(hù)房產(chǎn)領(lǐng)域的和諧發(fā)展，如何通過(guò)立法來(lái)保證市場(chǎng)的健康運(yùn)行，是當(dāng)前相關(guān)學(xué)者們研究的重點(diǎn)。

一、目前我國(guó)商品房買賣合同糾紛的立法現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房屋買賣合同糾紛也時(shí)有發(fā)生，相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)者和專家一直都在不斷地努力，2003年，我國(guó)最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》[1]，隨后2005年，又繼續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》[2]，直至2013年出來(lái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，《關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》、《關(guān)于軍事法院管轄民事案件若干問(wèn)題的規(guī)定》、《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等相關(guān)文件[3]，這些政策在我國(guó)解決商品房合同買賣糾紛案件中起到了重要的規(guī)范作用，積極地促進(jìn)了我國(guó)房屋買賣市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

二、商品房買賣合同糾紛立法存在的問(wèn)題

1.商品房質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范缺失

從我國(guó)當(dāng)前已有的房屋質(zhì)量規(guī)程中，絕大部分的立法方向針對(duì)的都是質(zhì)檢與工程審批問(wèn)題，但在合同案件中缺乏適用的依據(jù)，如果在買賣交易中的商品房里存在質(zhì)量問(wèn)題，那么就必然會(huì)引起買賣雙方的糾紛，而當(dāng)前現(xiàn)有立法無(wú)法適用于民事審判實(shí)踐，因此也就急需商品房質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定。

2.法律規(guī)范缺乏對(duì)誠(chéng)信思想要求的體現(xiàn)

誠(chéng)信意識(shí)的淡薄是造成許多商品房買賣合同糾紛的關(guān)鍵，在商品房交易的過(guò)程中，很多情況下是樓區(qū)還正在建設(shè)中沒(méi)有交工就已經(jīng)開(kāi)售，合同是先于交易而簽訂的，放款也是提前繳納的，房屋質(zhì)量如何，是否會(huì)達(dá)到廣告中所承諾的那樣，是對(duì)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信思想的一項(xiàng)考驗(yàn)，因此，在法律規(guī)范中就對(duì)誠(chéng)信提出具體要求，將會(huì)有效地減少糾紛。

3.拆遷補(bǔ)償安置的專項(xiàng)立法仍不完善

我國(guó)城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程不斷加快，房屋的拆遷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中重要的組成部分，但因?yàn)榉课莶疬w而帶來(lái)的問(wèn)題和矛盾也越來(lái)越突顯，許多社會(huì)問(wèn)題值得我們?nèi)ニ伎?，也給政府相關(guān)部門的工作造成了很大壓力，其中最突出的矛盾就在于拆遷如何進(jìn)行補(bǔ)償方面，對(duì)拆遷安置進(jìn)行專項(xiàng)立法將會(huì)促使房屋買賣交易環(huán)境更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。

三、完善商品房買賣合同糾紛立法的對(duì)策

1.制定相關(guān)立法

原則上商品房買賣任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在立法中得以體現(xiàn)并進(jìn)行規(guī)范，以房屋的質(zhì)量管理為例，需要對(duì)質(zhì)量評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)統(tǒng)一且明確的規(guī)定，具體可以建立標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)制度，由專門的職能部門按規(guī)程進(jìn)行鑒定，也可由律師、購(gòu)房業(yè)主等組成質(zhì)量檢查團(tuán)，對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。在立法方面越細(xì)致越好，從開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、廣告審核、房屋產(chǎn)權(quán)都事無(wú)巨細(xì)的進(jìn)行規(guī)定，使法律的適用性得到本質(zhì)的提升。

2.在地級(jí)市設(shè)立專門的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督管理局

在地級(jí)市設(shè)立專門的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督管理局，這一行為最本質(zhì)的意義在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)際的跟蹤監(jiān)管，從而保證房屋質(zhì)量，并對(duì)監(jiān)管的結(jié)果建立檔案，利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)動(dòng)和共享，對(duì)于信譽(yù)不佳、有不當(dāng)行為的開(kāi)發(fā)商聯(lián)合工商部門、建設(shè)部門、土地部門進(jìn)行備案，依據(jù)具體情況判斷其是否能夠進(jìn)入市場(chǎng)。

3.增強(qiáng)行政監(jiān)管中的處罰力度

要增強(qiáng)行政監(jiān)管中的處罰力度，目的在于增加對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束力。在房屋合同買賣發(fā)生糾紛并訴至法院的情況下，如果責(zé)任歸于開(kāi)發(fā)商，那么刻意對(duì)其進(jìn)行罰款，對(duì)于追求經(jīng)濟(jì)利益的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以取得明顯的制約效果，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)不要去鉆法律的空子，把心思放在質(zhì)量上，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)整體的誠(chéng)信度。

4.完善拆遷安置的相關(guān)補(bǔ)償條款

在我國(guó)提倡加速城市化進(jìn)行的大背景下，完善拆遷安置的相關(guān)補(bǔ)償條款是十分有必要的，能夠有效的減少因拆遷而引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題和合同糾紛案件。我國(guó)在這方面有相關(guān)規(guī)定，此外也規(guī)定了解除合同的相關(guān)條件，如商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的情況等，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)交易活動(dòng)有很大的作用，但為了更好的緩解社會(huì)矛盾，要對(duì)相關(guān)立法進(jìn)行細(xì)化，包括拆遷選址、審批、安置等環(huán)節(jié)，保證房屋買賣的有序進(jìn)行。

5.施行問(wèn)責(zé)制度

問(wèn)責(zé)制度的實(shí)施不止針對(duì)的是對(duì)買房者施行欺騙行為的企業(yè)，更要向監(jiān)管部門的相關(guān)人員進(jìn)行問(wèn)責(zé)。限制官員權(quán)力，防止地區(qū)黨政出于私心和利益讓不法企業(yè)蒙混過(guò)關(guān)，問(wèn)責(zé)制度的實(shí)施能夠有效降低損失風(fēng)險(xiǎn)，既是一種對(duì)人民群眾的保護(hù)，也是對(duì)相關(guān)行政人員自身的一種督促。

四、結(jié)論

安家置業(yè)是關(guān)系我國(guó)民生的頭等大事，房屋買賣的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)問(wèn)題，從促進(jìn)社會(huì)整體文明穩(wěn)定的方面來(lái)說(shuō)，完善我國(guó)商品房買賣合同糾紛立法是非常有必要的，而且內(nèi)容到細(xì)致詳盡，才能夠增強(qiáng)法律法規(guī)在實(shí)際民商事糾紛中的適用性。有利于維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的和平穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]吳雙珠.淺析法律中商品房認(rèn)購(gòu)書的效力——以某商品房預(yù)售合同糾紛案為例[D].西南政法大學(xué)，2015-04-01.

作者簡(jiǎn)介：

張京宇（1990.10.16～），性別：女，籍貫：北京，工作單位：北京市第一中級(jí)人民法院申訴審查庭書記員，學(xué)歷：本科。endprint