林言

2000年4月到2016年12月間，印度建筑行業(yè)直接吸引外資達(dá)242.8億美元。全球資本以及房地產(chǎn)商均虎視眈眈地望著這塊有待開發(fā)的處女地。

根據(jù)聯(lián)合國貿(mào)易與發(fā)展會議（United Nations Conference on Trade and Development）出版的《2016世界投資報告》（World Investment Report 2016），印度的外國直接投資流入在亞洲發(fā)展中國家中排名第四，這是該國獲得的最高排名。其中，外國直接投資對印度房地產(chǎn)表現(xiàn)出了極大地關(guān)注：在2016年，印度的房地產(chǎn)市場吸引57億美元的全球投資，在2017年的第一季度，該國的房地產(chǎn)市場就吸引全球34.1億美元的投資。

2000年4月到2016年12月間，印度建筑行業(yè)直接吸引外資達(dá)242.8億美元。最近3年，印度房地產(chǎn)成為全球資本的投資熱地，全球的大型資本管理企業(yè)以及房地產(chǎn)商均虎視眈眈地望著這塊有待開發(fā)的處女地。

房地產(chǎn)投資新熱地

早在2014年，資本就對印度地產(chǎn)中介平臺大舉投資。軟銀集團(tuán)和獵鷹資本牽頭其他投資者向房地產(chǎn)中介網(wǎng)站運營商Locon Solutions公司（Locon Solutions Pvt Ltd）投資9000萬美元。另外兩家房地產(chǎn)中介網(wǎng)站CommonFloor.com與IndiaHomes.com也獲得了投資。由MaxHeap Technologies Pvt Ltd管理的網(wǎng)站CommonFloor.com獲得了3000萬美元的投資。IndiaHomes.com網(wǎng)站從新企業(yè)協(xié)會（NEA）籌集了2490萬美元資金。

這似乎是戰(zhàn)爭前的號角，讓印度的房地產(chǎn)也隨后就成為各方爭奪的熱地。

萬達(dá)集團(tuán)在2016年1月與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，計劃投資100億美元在哈里亞納邦建設(shè)萬達(dá)產(chǎn)業(yè)新城，打造世界級綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。哈里亞納萬達(dá)產(chǎn)業(yè)新城項目，是印度總理莫迪與萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林會見的成果。2015年6月9日，王健林應(yīng)莫迪總理邀請訪問印度，與總理莫迪及哈里亞納邦首席部長哈達(dá)爾就萬達(dá)集團(tuán)投資印度進(jìn)行了深層次交流。

2016年，加拿大投資巨頭Brookfield資產(chǎn)管理公司以10億美元購買了Hiranandani集團(tuán)的孟買城郊450萬平方英尺的商業(yè)用地。這是當(dāng)時孟買最大的一筆土地交易，新加坡主權(quán)財富基金GIC也參與投標(biāo)但未成功。Brookfield資產(chǎn)管理公司在全球管理資產(chǎn)約2400億美元，在過去7年間，它在印度建立了價值20億美元的資產(chǎn)基地，涉及房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施項目。Hiranandani集團(tuán)是Niranjan Hiranandani和Surendra Hiranandani合作企業(yè)，Niranjan Hiranandani是印度排名第79位的房地產(chǎn)富豪。

美國私募基金黑石集團(tuán)通過與班加羅爾大使館集團(tuán)（Embassy Group）和Panchshil公司的合資企業(yè)，正在印度的一線城市建設(shè)5000萬平方英尺的寫字樓，其中3000萬平方英尺已經(jīng)出租。另外，根據(jù)2016年12月的媒體消息，包括黑石集團(tuán)在內(nèi)的投資公司，計劃在印度通過IPO發(fā)行首支房地產(chǎn)投資信托基金（REIT），集資總額預(yù)計5.88億至6.62億美元。

2016年11月荷蘭的資產(chǎn)管理公司APG和新興市場房地產(chǎn)公司VirtuousRetail聯(lián)合在印度投資三座商場，總投資達(dá)3億美元，而且承諾未來增加投資1.5億美元。

2017年2月，卡塔爾投資管理局的子公司卡塔爾控股公司已承諾向ArthVeda基金管理公司投資2.5億美元，為中低收入人群建設(shè)保障性住房。這是印度基金在2017年度預(yù)算提出建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后做出的首次承諾。ArthVeda基金將在10個城市的建設(shè)保障性住房項目，內(nèi)部收益率定在18%至21%之間。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌透露，碧桂園正在商談印度的項目，“2017年印度也將會有項目落地”；KKR資產(chǎn)金融經(jīng)紀(jì)公司在印度的班加羅爾、古爾岡市和金奈投資了10億美元的住宅項目；新加坡政府投資公司（GIC）將在印度投資20億美元收購房地產(chǎn)企業(yè)DLF Cybercity近40%的股份；迪拜世界（DP World）集團(tuán)投資10億美元承諾開發(fā)印度的物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域……

房地產(chǎn)商對印度表現(xiàn)出前所未有的興趣，毫無疑問是看重了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展契機(jī)。

不平衡帶來的發(fā)展契機(jī)

在開啟改革開放之前，中國的城鎮(zhèn)化率約為20%，而當(dāng)時印度的城鎮(zhèn)化率為25%。經(jīng)過30多年的發(fā)展，聯(lián)合國全球城市化發(fā)展報告（World Urbanization Prospects）顯示：2015年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到56%，印度僅僅為33%。

改革開放之前，印度與中國的國情相似，巨大的人口基數(shù)與基礎(chǔ)設(shè)施不完善之間的不平衡導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)落后、人口素質(zhì)低等問題。如今，中國經(jīng)濟(jì)騰飛，兩國的差距已經(jīng)拉開。在近20年間，城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展讓中國房地產(chǎn)嘗到了甜頭。如果說印度是20年前的中國，那么類似的故事，在印度也應(yīng)該上演。

房地產(chǎn)行業(yè)的增長與居民住宿需求，商業(yè)環(huán)境、辦公空間需求直接相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)體系的14個主要行業(yè)中，其相關(guān)性或直接、間接的誘導(dǎo)效應(yīng)位居第三。而印度的低城市化率、大人口基數(shù)、高經(jīng)濟(jì)增長等特點都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來無限遐想。

根據(jù)印度品牌證券基金會（India Brand Equity Foundation）2017年5月的報告，在印度，房地產(chǎn)是排在農(nóng)業(yè)后的第二大雇主行業(yè)，預(yù)計未來10年將增長30%。到2020年，印度房地產(chǎn)市場預(yù)計將達(dá)到1800億美元，僅住房就將占國內(nèi)生產(chǎn)總值的5%至6%。在2008年到2020年間，房地產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模預(yù)計將以11.2%的復(fù)合年增長率（CAGR）增長。零售、酒店和商業(yè)房地產(chǎn)也顯著增長，為印度日益增長的需求提供基礎(chǔ)。2016年私募股權(quán)投資增長26%，達(dá)到近61億美元，為9年來的最高點。近期隨著IT、零售、咨詢、電子商務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，辦公空間的需求也居高不下。印度八大城市2016年的辦公空間吸收量達(dá)3400萬平方英尺。信息技術(shù)和業(yè)務(wù)流程管理行業(yè)2016年占全國租賃總面積的52%。孟買是印度商業(yè)房地產(chǎn)投資的最佳目標(biāo)，預(yù)計未來5年的收益可能達(dá)到12%至19%。endprint

里昂證券分析，2018年到2024年間，印度建成的新屋將達(dá)到6000萬間，每年將創(chuàng)造200萬個工作崗位，并為印度GDP增長貢獻(xiàn)0.75%。到2024年，社會保障性住房的數(shù)量將飆升70%至1050萬，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高端房地產(chǎn)市場33%的增幅。

Urban LandInstitute發(fā)布的《2017年亞太房地產(chǎn)新趨勢報告》（Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2017）也顯示，班加羅爾和孟買取代東京和悉尼，躋身投資、發(fā)展前景排行榜前列。班加羅爾長期以來一直是印度的業(yè)務(wù)流程外包（BPO）中心，也是IT行業(yè)中心，隨著國內(nèi)外企業(yè)紛紛涌入，逐漸成為研發(fā)中心。但是，如今班加羅爾的高速發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入尾聲，IT業(yè)將繼續(xù)增長，業(yè)務(wù)流程外包行業(yè)未來則難以預(yù)言，因此該地區(qū)的未來也難以判斷。報告同時指出，盡管前景看好，但是印度嚴(yán)重的官僚主義威脅到了行業(yè)的發(fā)展，因此最終結(jié)果還是未知。

對于印度房地產(chǎn)市場看好的預(yù)測除了基于各種數(shù)據(jù)的分析，也因為印度政府對行業(yè)的支持。自從莫迪上任印度總理以來，一直致力于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模。在2015年6月，政府發(fā)起“人人有房住”（Housing For All）計劃，計劃在2022年通過中央政府投資310億美元為全國的城市貧困人口（包括經(jīng)濟(jì)弱勢群體和低收入群體）建設(shè)2000萬套房屋，在2015年12月份，政府公布該計劃下的住房貸款利息豁免政策。2017年2月，政府授予經(jīng)濟(jì)適用房建造商“基建”身份，這樣一來他們就有資格獲得國家獎勵、補貼、稅收優(yōu)惠和機(jī)構(gòu)資助。

印度政府的計劃被媒體以野心勃勃來形容，在未來20年為13億人口提供住房的結(jié)果，將在未來7年間為印度房地產(chǎn)市場帶來1.3萬億美元的投資。

英國管理咨詢公司Ahmadoff&Company此前對歷年福布斯全球富豪榜的分析顯示，在過去的20年里，印度在“世界億萬富豪俱樂部”中的占比從1%上升到了5%。截至2016年，共有101位印度億萬富豪登上福布斯排行榜。

雖然高檔住房的市場前景比不上保障性住房，但是因為有錢人越來越多，高端房地產(chǎn)的購買力提升，其前景也被看好。

蛋糕不易搶

對于房地產(chǎn)投資者而言，開拓印度市場面臨兩個困難，一是難以獲得土地所有權(quán)，二是政策執(zhí)行不力。

印度聯(lián)邦行政區(qū)劃中的一級行政區(qū)域包括28個邦、6個聯(lián)邦屬地及1個國家首都轄區(qū)。每一個邦都有各自的民選政府，而聯(lián)邦屬地及國家首都轄區(qū)則由聯(lián)合政府指派政務(wù)官管理。印度各邦擁有對房產(chǎn)和規(guī)劃的控制權(quán)，從而導(dǎo)致“中央政府”難以制定鼓勵開發(fā)房產(chǎn)的政策?！督鹑跁r報》舉例，孟買等大城市，土地被政府和港務(wù)局把控，軍方則在班加羅爾等二線城市把持著大量土地。

現(xiàn)在，依然有邦在實行印度政府在1999年廢除的《城市用地限額監(jiān)管法案》。印度的聯(lián)邦制度中，土地歸邦政府管理，聯(lián)邦政府只有建議權(quán)和協(xié)調(diào)權(quán)，這也使得土地流轉(zhuǎn)障礙重重。

印度多為大家族，長輩過世后把土地傳給后輩，分支復(fù)雜的家族體系讓土地被一次次細(xì)分，所以大塊土地的所有權(quán)經(jīng)常掌握在很多個家族成員的手中。加上印度的土地所有權(quán)變更時有一大半沒有登記。這就讓通過與所有者協(xié)商來獲得土地變得難上加難。

根據(jù)印度征地法案，征地方必須向農(nóng)村和城市的土地所有者分別支付最高達(dá)土地市價4倍和2倍的收購價，且公共項目征地需70%土地所有者同意，私營項目需80%土地所有者同意。

種種不利集合成一個大問題，外商難以在印度拿到土地，所以后面的工作就無法開展。

印度的官僚主義之嚴(yán)重?zé)o需贅言。穆迪上任之后推出的《土地法》修改草案，曾試圖讓印度工業(yè)走廊建設(shè)以及高速公路、鐵路網(wǎng)建設(shè)等“公共用地”的征收不經(jīng)農(nóng)戶許并可以市場價收購。但是該草案遭到了農(nóng)民的強(qiáng)烈反對，也受到了反對黨的抨擊，最終以失敗告終。

除了政策、法規(guī)層面的問題，印度的房地產(chǎn)投資商還面臨基礎(chǔ)設(shè)施差、當(dāng)?shù)厥┕べ|(zhì)量低等問題，比如印度相當(dāng)一部分地區(qū)還沒有實現(xiàn)24小時供水、供電。

當(dāng)前，印度房屋缺口大，房地產(chǎn)市場需求潛力和開發(fā)力度巨大，這是印度房地產(chǎn)市場利好的一面。但同時，想要爭奪這塊蛋糕的企業(yè)也面臨著一些無法靠一己之力解決的問題，尤其是政策層面和社會環(huán)境方面的問題。endprint