張桂龍

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)十幾年的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的競爭越來越激烈，因此對于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)來說，做好財務(wù)管理工作是當下迫在眉睫的事情，而預算管理是財務(wù)管理工作的一項重要內(nèi)容，預算的編制又是預算管理工作的起點，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)做好預算編制工作就顯得尤為重要。編制一部全面、科學合理的預算，能夠促進企業(yè)經(jīng)營目標及戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此本文將對當前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的預算編制工作中存在的常見問題進行探究，進而對完善預算編制工作提出有關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：預算編制；財務(wù)管理；成本控制

近年來我國企業(yè)紛紛引入全面預算管理的工作模式，預算編制是企業(yè)全面預算管理工作的起點。通過編制企業(yè)的全面預算，能夠?qū)⑵髽I(yè)的戰(zhàn)略目標進行分解與量化，并落實到相應(yīng)的部門及人員。在經(jīng)濟新常態(tài)之下，我國市場經(jīng)濟的競爭與壓力也越來越大，客觀上要求我們的企業(yè)不斷地進行內(nèi)部管理水平的改革與創(chuàng)新，通過提升預算管理水平，能夠在實際工作中不斷發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部存在的問題，進而有針對性的提出應(yīng)對措施，以實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、當前我國企業(yè)預算編制工作存在的問題

（一）對預算編制工作的認識不足，對企業(yè)的戰(zhàn)略環(huán)境分析不充分

當前我國一些企業(yè)領(lǐng)導缺乏對預算管理工作的認識，認為預算工作只是財務(wù)部門的事，在開展預算編制工作的時候不能加以足夠的關(guān)注，企業(yè)的各部門員工也不能積極地配合，部門之間、人員之間的協(xié)調(diào)性不足，這就為企業(yè)的預算編制工作帶來了困難。另一方面，對于競爭激烈的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)來說，需要對企業(yè)的戰(zhàn)略環(huán)境進行全面綜合的分析，才能使企業(yè)的預算編制工作更具科學性。然而一些企業(yè)在進行預算編制的時候，缺乏對企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境的分析，這就會使預算編制工作缺乏科學的基礎(chǔ)，在如此情況之下，往往也會使預算在執(zhí)行過程當中出現(xiàn)較大的偏差，導致企業(yè)預算管理水平低下。

（二）預算的編制方法不科學

企業(yè)全面預算的編制有多種方法，如：定期預算法、滾動預算法、增量預算法、零基預算法、固定預算法、彈性預算法、項目預算法、作業(yè)基礎(chǔ)預算法等。企業(yè)在選擇預算編制方法時，應(yīng)充分考慮企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點、基礎(chǔ)管理水平等因素。目前我國很多企業(yè)采用的是增量預算法編制預算，雖然這種方法編制簡單、省時省力，但預算規(guī)模會逐漸增大，可能造成預算松馳及資源浪費現(xiàn)象。

（三）預算編制不夠靈活

企業(yè)的生存與發(fā)展處于一個動態(tài)的市場環(huán)境中，因此預算的編制必須具有一定的靈活性，使企業(yè)更好地適應(yīng)外部環(huán)境的變化，從而獲得更健康的發(fā)展。就目前來看，我國還有不少企業(yè)的預算編制缺乏足夠的彈性，片面強調(diào)預算指標的剛性，對預算所需的數(shù)據(jù)缺乏充分的調(diào)查與分析，預算指標脫離實際情況，導致了企業(yè)無法很好地適應(yīng)外部環(huán)境的變化。

（四）預算編制缺乏清晰的原則

盡管不同性質(zhì)的企業(yè)有著各異的經(jīng)營特色，在進行預算編制的時候，需要結(jié)合本企業(yè)的實際情況來進行預算編制與管理方法的選擇，但是不論哪一種性質(zhì)的企業(yè)，都應(yīng)遵循預算編制的基本原則，如：實用性原則、市場性原則、量力而行原則、權(quán)責明晰原則等。在實際的工作當中，不少企業(yè)在進行預算編制時缺乏對這些原則的理解與運用，使得企業(yè)編制的預算缺乏科學性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)做好預算編制工作的建議

（一）加強對預算編制的重視，客觀分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境

首先企業(yè)重要領(lǐng)導，尤其一把手應(yīng)該加強對預算編制工作的重視，建立起專門的預算管理部門，并組織專門的預算編制人員來進行預算的編制；同時要對企業(yè)的戰(zhàn)略環(huán)境進行客觀、全面的分析。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司需從內(nèi)、外部兩個方面對戰(zhàn)略環(huán)境進行分析。從內(nèi)部環(huán)境來看，要對企業(yè)的價值鏈進行科學分析，尋找到能夠創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)；對企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和管理團隊進行優(yōu)化，從而為企業(yè)的預算編制工作提供重要的支持。從外部環(huán)境來看，近幾年國家不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，尤其是2016年下半年以來的調(diào)控以及中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”口號后，人們對房子的認識逐漸改變，對房地產(chǎn)二手房市場產(chǎn)生了很大影響。因此企業(yè)在進行預算編制時要加強對政治法律與社會經(jīng)濟環(huán)境的重視，同時由于我國經(jīng)濟的發(fā)展水平、城市化進程的加快和老齡化問題的逐漸凸顯，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來說，這些社會環(huán)境因素是不容忽視的，在進行預算編制時必須予以考慮。

（二）完善企業(yè)預算的編制方法

不同的預算編制方法有著不同的優(yōu)缺點和適用條件，因此在選擇預算編制方法時，應(yīng)充分考慮企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點、基礎(chǔ)管理水平、生產(chǎn)經(jīng)營周期和管理需要等因素，同時還要考慮企業(yè)外部宏觀環(huán)境，并對市場進行充分的分析與預測，并且預算編制方法的選擇也不是唯一的，企業(yè)可以采取幾種方法結(jié)合的方式編制預算。盡管多種預算編制方法相結(jié)合的方式在實際工作中會使編制工作麻煩一些，但這能使不同的預算編制方法實現(xiàn)優(yōu)勢互補，能使編制的預算更加適應(yīng)企業(yè)的行業(yè)特點。筆者所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司以前曾采用固定預算編制方法。后來隨著企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境不確定性的增加，出現(xiàn)了每年的實際收入、利潤等財務(wù)指標與年初的預算相去甚遠的情況。于是改用多種方法相結(jié)合的方式編制預算，收入指標及與收入相關(guān)的費用支出、資產(chǎn)投入、融資指標等采用彈性預算法編制，其他指標項目采用零基預算法或增量預算法編制。

（三）增強企業(yè)預算的彈性

企業(yè)的預算編制不應(yīng)片面強調(diào)預算的剛性，在復雜的市場環(huán)境中，企業(yè)應(yīng)增強預算的彈性，使其更好地適應(yīng)市場的變化。增強預算的彈性是對預算剛性的一種補充，是客觀環(huán)境的要求，而不是對預算剛性的否定，故而企業(yè)要合理制定預算的指標體系。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)受國家調(diào)控及市場變化影響較大，而國家何時調(diào)控及調(diào)控方式和效果也不易估計，為了適應(yīng)市場的復雜環(huán)境，必須保證預算具有一定的彈性。如筆者所在公司設(shè)有二手房事業(yè)部、金融事業(yè)部和資產(chǎn)管理事業(yè)部，分別從事二手房買賣與租賃業(yè)務(wù)，再貸款、裝修貸等貸款業(yè)務(wù)，房屋轉(zhuǎn)租賃等業(yè)務(wù)，在石家莊、滄州、承德、南京、鄭州、成都等城市設(shè)有分子公司，在編制預算時以事業(yè)部為中心編制（事業(yè)部下設(shè)子公司）。在對每個事業(yè)部的內(nèi)外部環(huán)境充分調(diào)查分析后，每個事業(yè)部均以主營收入劃分出不同的完成階次：最差（50%以下）、較差（80%）、正常（100%）、較好（120%）、最佳（150%以上）五個檔次。然后分別按五個檔次編制其他項目的預算，最終每個事業(yè)部形成五個檔次的預算標準，以應(yīng)對未來不同的市場情形。endprint

（四）嚴格遵守預算編制原則，提高預算編制人員的素質(zhì)

盡管不同企業(yè)的預算編制方法與內(nèi)容之間存在著一定的差異，但是總體上應(yīng)遵循基本的預算編制原則。除基本的預算編制制度外，需企業(yè)的預算編制人員要具備應(yīng)有的職業(yè)道德素養(yǎng)和專業(yè)知識，對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程要熟練，嚴格按照有關(guān)規(guī)定開展預算的編制工作，提高預算編制的質(zhì)量。因此企業(yè)要建立起人才培訓機制，使企業(yè)的預算編制相關(guān)人員不斷地得到提升，積極地投入到預算的編制工作中去，為企業(yè)的預算編制工作打下良好的基礎(chǔ)。筆者所在公司的預算編制人員一般為一線公司部門負責人及以上人員，他們需對預算方案及其執(zhí)行過程負責。因此一方面需要他們提高自身的能力，另一方面要加強預算管理委員會的審核力度，從而降低人為因素的負面影響，以此提高預算工作的質(zhì)量及效率。

（五）提高預算與績效評價系統(tǒng)的一致性

一般來說，企業(yè)員工薪酬與經(jīng)營結(jié)果掛鉤，預建立起科學的績效考核評價機制，必須實現(xiàn)預算編制與績效評價的有機結(jié)合。企業(yè)績效目標的設(shè)定要依據(jù)所編制的預算；而編制預算時，也應(yīng)考慮績效目標的設(shè)定。企業(yè)結(jié)合績效目標來下達預算指標，然后對預算執(zhí)行過程和結(jié)果進行績效評價，促使員工將預算工作視作一種規(guī)劃、溝通及協(xié)調(diào)的工具，而不是壓力或懲罰手段，這能有效地避免預算編制中的預算松馳等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

三、總結(jié)

在經(jīng)濟新常態(tài)之下，我國還有一些企業(yè)的預算編制工作仍然存在著不足，阻礙著企業(yè)的健康發(fā)展，因此企業(yè)的管理者必須站在足夠的戰(zhàn)略高度來看待預算管理工作。尤其是對于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)來說，更要對預算編制工作加強重視，將企業(yè)的戰(zhàn)略目標進行合理分解與細化，并逐步落實到企業(yè)的各個部門及人員，從而實現(xiàn)預算編制的全面性、科學性。制定出適于企業(yè)發(fā)展的、完善的預算方案，使企業(yè)的預算管理水平得到提高，進而促使企業(yè)獲得更高的價值，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

參考文獻：

[1]楊瑞芳.企業(yè)預算編制中存在的問題以及對策分析[J].經(jīng)營管理，2014（30）.

[2]龍文亮.企業(yè)預算編制中存在的問題以及對策分析[J].中小企業(yè)管理與科技，2017（06）.

[3]黃彥濤.企業(yè)預算編制環(huán)節(jié)問題研究[J].財會學習，2016（06）.

[4]袁靜媛.我國部門預算編制中存在問題的思考[J].新西部月刊，2010（01）.

（作者單位：河北壹加貳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司）endprint