杭州房地產(chǎn)交易中心 張 平

今年5月杭州新建商品住宅價(jià)格終于拐頭下跌了2.61%（5月新建商品住宅均價(jià)21441元/m，4月新建商品住宅均價(jià)22015元/m，環(huán)比下降了574元/m）。截至上半年杭州市成交商品住房67114套，成交面積785.0萬(wàn)平方米，成交金額1397.6億元，同比分別下降了25.4%、21.4%和11.5%。至此，多維度統(tǒng)計(jì)口徑結(jié)果均已顯示，挺到最后的杭州房?jī)r(jià)與綜合成交數(shù)據(jù)終于下跌，它發(fā)出了一個(gè)重要信號(hào)——15個(gè)一、二線熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中趨降，提示全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正在逐步達(dá)成降中趨穩(wěn)的調(diào)控目標(biāo)。

緊隨房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)生變化——作為抵押物的房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)凸顯出來(lái)。監(jiān)管部門(mén)及時(shí)發(fā)出貸款風(fēng)險(xiǎn)上升的信號(hào)。今年5月8日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行押品管理指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）的數(shù)據(jù)顯示，目前在貸款抵質(zhì)押品中，房地產(chǎn)押品的占比，已經(jīng)超過(guò)銀行總貸款的三分之一，個(gè)別銀行甚至超過(guò)貸款總額的一半，信貸資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始進(jìn)入上行通道。以房產(chǎn)為抵押物的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)端倪，風(fēng)險(xiǎn)有繼續(xù)上升擴(kuò)大的可能。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《指引》明確，以房產(chǎn)做抵押不再一定能獲得銀行貸款，銀行要對(duì)債務(wù)人償債能力全面評(píng)估。應(yīng)強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流作為第一還款源。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策，立足保障基本性需求、支持改善性需求、抑制投資性需求、打擊投機(jī)性需求的主基調(diào)。既重視房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，也防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴于房地產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)“因地制宜、一城一策、因城施策”采取必要調(diào)控手段，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)定位，防止市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷，讓住房回歸居住的本性。調(diào)控效果將逐步顯現(xiàn)并得到鞏固。

杭州房?jī)r(jià)終于下降，為何會(huì)引起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的警覺(jué)？哪些政策繼續(xù)發(fā)力能夠防止市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷，讓房屋回歸居住的本性？信貸風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，銀行將怎樣應(yīng)對(duì)貸款抵押物的風(fēng)險(xiǎn)？作為杭州市房地產(chǎn)交易中心的資深分析師、“仲量聯(lián)行”駐大中華區(qū)特約經(jīng)濟(jì)分析師，作者給出了相應(yīng)判斷與分析，值得研讀引人思考。

繼續(xù)發(fā)力與正在推出的政策

房?jī)r(jià)回落是供給側(cè)改革針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得的成果。房地產(chǎn)行業(yè)目前在我國(guó)是受政策影響較強(qiáng)的行業(yè)。下一步針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)是繼續(xù)抑制投資熱，綜合實(shí)施多項(xiàng)政策與策略，保持房?jī)r(jià)理性回歸趨于平穩(wěn)，從而影響結(jié)構(gòu)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。在今年的房地產(chǎn)領(lǐng)域，以往的政策效應(yīng)如何？新出臺(tái)政策預(yù)期怎樣？下面是筆者給出的相關(guān)解讀：

首先是“撒手锏”作用有所增強(qiáng)。國(guó)務(wù)院去年6月8日發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”)作用顯現(xiàn)有所增強(qiáng)。從“國(guó)五條”“新國(guó)五條”再到“細(xì)則”，政策延續(xù)開(kāi)始發(fā)酵——除了通過(guò)稅收征管、房屋登記等核實(shí)房屋原值，依法按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%個(gè)人所得稅，還對(duì)各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的時(shí)間表、限購(gòu)政策的執(zhí)行范圍等做出明確規(guī)定。全面推進(jìn)房產(chǎn)稅作為方向，今年試點(diǎn)增加了城市房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的改革。

其次是繼續(xù)分類(lèi)實(shí)施政策調(diào)控。最新消息是今年8月4日，北京對(duì)推出共有產(chǎn)權(quán)住房開(kāi)始征求意見(jiàn)，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，政府將其持有部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”，讓渡給首次購(gòu)房人。專(zhuān)家表示此舉對(duì)于完善住房保障體系與住房制度，建立調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，支持中端購(gòu)房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平具有重要意義。而7月20日國(guó)家八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，則明確以政府為主提供基本保障，在廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12座人口凈流入大中城市，以滿足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。今年二季度合肥還針對(duì)“地王”頻現(xiàn)出臺(tái)新政，明確拍入土地者繳納保證金不低于土地總價(jià)50%；要求在1個(gè)月內(nèi)一次性付清拍地款。此舉對(duì)多個(gè)熱度難退的城市起到“達(dá)摩克里斯之劍”的威懾作用。此外二季度以來(lái)不僅15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市，提高首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有城市還對(duì)二套房首付比例實(shí)行同步上浮。庫(kù)存高企的省、市則采取了財(cái)稅補(bǔ)貼、增加貸款比重、提高公積金繳存比例覆蓋范圍等措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。各地政府繼續(xù)加大保障房、棚戶區(qū)改造支持力度，引導(dǎo)居民選擇貨幣化安置。通過(guò)宏觀調(diào)控延續(xù)消費(fèi)者等待觀望心態(tài)，推遲住房需求入市節(jié)奏。房?jī)r(jià)增速環(huán)比下降放緩，已經(jīng)形成趨勢(shì)。

第三是“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”連鎖效應(yīng)值得期待。截至2016年底全國(guó)已實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)“發(fā)新停舊”。個(gè)人買(mǎi)房拿到的不再是“房產(chǎn)證”而是“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”。最遲到今年12月底，全國(guó)買(mǎi)房登記都可以在平臺(tái)上查到。炒房、涉嫌房產(chǎn)偷漏稅的信息，紀(jì)委、反貪局、央行、銀監(jiān)會(huì)和稅務(wù)部門(mén)將一目了然。下一步“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”可以與銀行信息聯(lián)網(wǎng)，以利更加精準(zhǔn)實(shí)施限貸與限購(gòu)政策。監(jiān)管部門(mén)根據(jù)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”，加大對(duì)銀行貸款監(jiān)督檢查,促進(jìn)銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好有所下降。從而影響房地產(chǎn)信貸政策，使得資金主要來(lái)源繼續(xù)趨緊，房屋成交量與房?jī)r(jià)保持合理。實(shí)施“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”將增強(qiáng)發(fā)布政策、有關(guān)數(shù)據(jù)的及時(shí)性與準(zhǔn)確性，使得權(quán)威信息具有更容易獲得性。

第四是新政接踵而至推波助瀾。今年居住證、購(gòu)房補(bǔ)貼、集體土地入市等新政接踵而至。就居住證而言降低辦理門(mén)檻，居住達(dá)到半年即可擁有居住證，為在一、二線城市買(mǎi)房落戶、就業(yè)、社保、公積金、積分提供便利。為鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，河南實(shí)行補(bǔ)貼200元/每平方米，能夠滿足簡(jiǎn)單裝修的基本需要。此舉促進(jìn)了各地出臺(tái)農(nóng)民購(gòu)房政策。在集體土地入市方面，今年農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)會(huì)議討論了“耕地和宅基地入市”。預(yù)期將對(duì)集體所有耕地、宅基地入市作出安排。

第五是以利率杠桿抑制銀行盈利沖動(dòng)。2015年以來(lái)央行已經(jīng)連續(xù)5次降息，今年元旦執(zhí)行的最新貸款利率降到了歷史低點(diǎn)。公積金與商業(yè)貸款利息雙降，一則減少了銀行房貸利息收入，再則公積金貸款利率比其他貸款更低。房貸一族減輕利息負(fù)擔(dān)，支出得到明顯節(jié)省，有利于促進(jìn)提前還貸，客觀上抑制了銀行做大房地產(chǎn)信貸的期望值。

在各地調(diào)控措施不斷升級(jí)的作用下，燥熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫逐步回歸穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年9月，70個(gè)大中城市新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1%的有五十多個(gè)城市，超過(guò)4%的多達(dá)11個(gè)，同比超過(guò)20%的城市有12個(gè)。一年后國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的8月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格顯示，環(huán)比漲幅超1%的僅桂林一地。

防范“資金池”變“風(fēng)險(xiǎn)池”銀行有對(duì)策

雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速期步入中高速期，將繼續(xù)影響房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性。但加杠桿時(shí)期銀行將資金“雞蛋”集中放在房地產(chǎn)“籃子”，如果對(duì)那部分存量抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)形成的“資金池”處置不當(dāng)、前瞻不足，它就有可能轉(zhuǎn)變成為信貸資產(chǎn)的“風(fēng)險(xiǎn)池”。由于銀行準(zhǔn)備金制度特殊性，使得資產(chǎn)具備放大功能，倍數(shù)等于準(zhǔn)備金的倒數(shù)。與此相類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)同樣存在放大效應(yīng)，倍數(shù)等同于杠桿率的乘積。房?jī)r(jià)出現(xiàn)的下跌調(diào)整，就有可能觸發(fā)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果不能予以有效調(diào)控，就會(huì)通過(guò)抵押渠道轉(zhuǎn)嫁于銀行。

當(dāng)房?jī)r(jià)趨勢(shì)先下跌后企穩(wěn)，那么無(wú)論是平銷(xiāo)、滯銷(xiāo)還是熱銷(xiāo)，現(xiàn)貨、存量還是期貨，作為抵押房產(chǎn)都會(huì)貶值，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)隨即上升就會(huì)呈現(xiàn)顯性化。某國(guó)有大行杭州支行信貸經(jīng)理舉例兩種情況，都是銀行信貸抵押風(fēng)險(xiǎn)由隱憂走向顯性所面臨的現(xiàn)實(shí)。該行提供開(kāi)發(fā)貸款的城西某知名大型樓盤(pán)，兩年不到因有溫州炒房團(tuán)投資價(jià)格由500萬(wàn)元/每套，漲到了接近600萬(wàn)元/每套。去年該銀行的開(kāi)發(fā)貸款回籠資金一直順暢，還為按揭貸款沒(méi)有跟進(jìn)小有遺憾。可是今年由于市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌，該樓盤(pán)500萬(wàn)元/每套的價(jià)格都少有成交。溫州炒房者因資金鏈斷裂出現(xiàn)恐慌，有的選擇了“跑路”“斷供”。提供按揭貸款的銀行上報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入法律訴訟程序，但“砸”在手里的抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失有多大還不得而知。目前該銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商下降信用評(píng)級(jí)，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款采取只降不增，但開(kāi)發(fā)商信用等級(jí)已經(jīng)被調(diào)低。

該行為城北兩個(gè)樓盤(pán)提供開(kāi)發(fā)與按揭貸款，一個(gè)原來(lái)狀態(tài)屬于不溫不火。但到6月中旬其中一樓盤(pán)在當(dāng)?shù)囟址砍山粌r(jià)格出現(xiàn)5%左右下降，比5月份杭州房?jī)r(jià)下降整體均價(jià)增加一倍左右。另一本來(lái)就銷(xiāo)不動(dòng)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)下降更多，200～300萬(wàn)房子直降10%降價(jià)20～30萬(wàn)元也無(wú)人問(wèn)津。在監(jiān)管趨嚴(yán)的形勢(shì)下，銀行已經(jīng)沒(méi)有按揭貸款指標(biāo)額度。如果購(gòu)房者愿意承受上浮利率有可能獲貸，但銀行達(dá)不到去年放貸速度，對(duì)此支行的辦法是主動(dòng)“勸退”購(gòu)房按揭者。

為防范“資金池”變成“風(fēng)險(xiǎn)池”，多家銀行已經(jīng)接到上級(jí)文件：對(duì)房屋押品既要確保有效保障債權(quán)，又要考慮押品自身風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)態(tài)評(píng)估押品價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。發(fā)放抵、質(zhì)押貸款應(yīng)全面評(píng)估債務(wù)人償債能力，審慎確定各類(lèi)押品抵質(zhì)押率的上限，建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期、風(fēng)險(xiǎn)狀況、市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)做出調(diào)整。定期開(kāi)展重要押品壓力測(cè)試，每年至少進(jìn)行一次，并根據(jù)結(jié)果采取應(yīng)對(duì)措施。針對(duì)房屋押品要重點(diǎn)檢查保管及權(quán)屬變更，排查風(fēng)險(xiǎn)隱患。

按照現(xiàn)行與按揭客戶簽訂的《銀行房屋按揭貸款合同范本》，各商業(yè)銀行根據(jù)相關(guān)條款規(guī)定，可以采取如下信貸資產(chǎn)保全措施：向乙方要求提前清償?shù)盅何飪r(jià)值減值部分的本金與利息；要求乙方增加其他抵押物補(bǔ)足抵押物價(jià)值減少部分；由銀行通過(guò)市場(chǎng)拍賣(mài)抵押房產(chǎn)收回銀行貸款。這是我國(guó)銀行業(yè)根據(jù)（BIS）《巴塞爾銀行協(xié)議》中國(guó)版的“巴塞爾Ⅲ”現(xiàn)行框架，在資本要求、杠桿率、撥備率、流動(dòng)性方面有效跟進(jìn)的具體體現(xiàn)。我國(guó)監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為，如果商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在各項(xiàng)貸款比重接近或達(dá)到18%～20%，銀行的整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例約束就有可能失衡。目前有的銀行已經(jīng)接近這一比重。有資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類(lèi)單一的商業(yè)銀行流動(dòng)性趨緊已經(jīng)暴露。亟待對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制充分預(yù)判，出臺(tái)宏觀政策與銀行措施相配套。

開(kāi)發(fā)商、按揭戶、銀行風(fēng)險(xiǎn)糾纏來(lái)襲

當(dāng)前背景下影響銀行資產(chǎn)安全的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自開(kāi)發(fā)商、按揭貸款者與自身多個(gè)層面。必須加以厘清，防范風(fēng)險(xiǎn)交叉連鎖反應(yīng)。

在開(kāi)發(fā)商方面，其風(fēng)險(xiǎn)特征既有共性又有差異，共性方面：一是培育房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)初期，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍自有資金比例較低，所以通過(guò)向銀行貸款進(jìn)行間接融資的占有較大比例；二是在房地產(chǎn)高速成長(zhǎng)期將銷(xiāo)售資金投入市場(chǎng)，將在售樓盤(pán)作為資產(chǎn)抵押爭(zhēng)取銀行貸款進(jìn)入下一輪開(kāi)發(fā)，推高了市場(chǎng)的虛熱溫度；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加較快，近幾年土地拍賣(mài)價(jià)格、建筑材料上漲、人工成本逐年上升，開(kāi)發(fā)商普遍采取提高銷(xiāo)售價(jià)格加以彌補(bǔ)。隨著宏觀調(diào)控政策提高針對(duì)性，從嚴(yán)監(jiān)管開(kāi)發(fā)商自有資金比例,對(duì)不達(dá)標(biāo)企業(yè)貸款實(shí)施限制性條件。對(duì)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，加大處罰力度。開(kāi)發(fā)商資金困難將有所加重。

差異方面一是有的開(kāi)發(fā)商拖欠地價(jià)、配套費(fèi)、消防設(shè)備等工程款，不能按期辦理房產(chǎn)證，使按揭購(gòu)房者（業(yè)主）放棄供樓、拖欠貸款造成風(fēng)險(xiǎn)；二是有的開(kāi)發(fā)商急于實(shí)現(xiàn)售樓與購(gòu)房者簽訂返租協(xié)議，因難以達(dá)成返租造成購(gòu)房者（業(yè)主）不能按期足額歸還按揭，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行；三是有的開(kāi)發(fā)商因經(jīng)營(yíng)偏差，縮小住房面積以次充好；沒(méi)有履行承諾完成配套工程，使購(gòu)房者入住時(shí)間推遲；因房屋質(zhì)量、到期交房不能使用等；四是有按揭購(gòu)房者（業(yè)主）因物業(yè)管理不善產(chǎn)生糾紛，為促使開(kāi)發(fā)商向物業(yè)施壓，而故意不歸還按揭貸款。

在按揭貸款者方面，首先是獲得資金條件更趨嚴(yán)格，購(gòu)房首付比例普遍達(dá)到30%；熱銷(xiāo)房產(chǎn)已經(jīng)提高到40%，二套房首付比例提高到60%，三套房銷(xiāo)售不予貸款。同時(shí)對(duì)按揭利率實(shí)行上浮，使得市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)意愿受到影響。其次是按揭還款期限持續(xù)最長(zhǎng)可達(dá)30年，其間因家庭、工作、收入、健康變化的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)始終存在，尤其是收入市場(chǎng)化程度較高的白領(lǐng)按揭貸款者的收入波動(dòng)大，因銀行實(shí)行浮動(dòng)利率承擔(dān)了較多利息支出，隨著利率處于底部后將進(jìn)入上升周期，違約風(fēng)險(xiǎn)同步加大。以上情況使得按揭購(gòu)房者利益受到損失，造成按揭貸款按期歸還受到影響。

在銀行自身方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前期“跑馬圈地 過(guò)度擴(kuò)張”的潛在風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。由于早期開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行普遍放貸款、爭(zhēng)規(guī)模，對(duì)按揭貸款者收入、不動(dòng)產(chǎn)抵押調(diào)查不夠重視、審核不嚴(yán)。銀行對(duì)部分存量客戶難以準(zhǔn)確判斷風(fēng)險(xiǎn)，還貸風(fēng)險(xiǎn)可能從隱性轉(zhuǎn)為顯性。

統(tǒng)計(jì)口徑變化的背后是什么

按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)與收入之比處于3—6倍為合理區(qū)間。2006年我國(guó)平均房?jī)r(jià)與收入之比為6.7倍，與國(guó)際平均水平還比較接近。到了2015年差距出現(xiàn)明顯拉大，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)與收入之比均值上升至10.2倍。特別是排名前三的一線城市房?jī)r(jià)與收入比出現(xiàn)了飆升，深圳27.7倍、上海20.8倍、北京18.1倍。相比世界發(fā)達(dá)國(guó)家同口徑的相應(yīng)城市，紐約為8倍左右、東京為10倍左右、倫敦為12倍左右，我國(guó)房?jī)r(jià)與收入之比已經(jīng)明顯超高了。

5月份杭州房?jī)r(jià)下跌被認(rèn)為具有風(fēng)向標(biāo)意義，業(yè)界認(rèn)為據(jù)有兩重內(nèi)含：一重含義是這是一個(gè)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)更具有針對(duì)性的數(shù)據(jù)，4月份全國(guó)一線和熱點(diǎn)城市（地區(qū)）新建商品住宅價(jià)格同比漲幅悉數(shù)回落（北京下降了4.09個(gè)百分點(diǎn)，天津下降了1.97個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降了0.36個(gè)百分點(diǎn)；整個(gè)京、津、冀區(qū)域下降了4.22個(gè)百分點(diǎn)，其中廊坊下降了8.54個(gè)百分點(diǎn)），而杭州的環(huán)比房?jī)r(jià)仍然處于環(huán)比持平狀態(tài)，直到5月份杭州房?jī)r(jià)才掉頭向下。風(fēng)起于青萍之末并非一線城市的杭州，其實(shí)它在城市功能排名上據(jù)有特殊位置，去年發(fā)布的《2015中國(guó)城市60強(qiáng)排行榜》上海、北京為超一線城市；廣州、深圳為一線城市；杭州被劃入1.5線城市行列（全國(guó)共9個(gè)）?！?017中國(guó)城市商業(yè)魅力排行榜》成都、杭州、武漢列前三甲，杭州等三個(gè)城市正在加速接近一線城市。

另一重含義是2012年我國(guó)提出了1.5線城市的（統(tǒng)計(jì)）口徑，分別是沈陽(yáng)、天津、成都、重慶、南京、杭州、蘇州、武漢、西安等。統(tǒng)計(jì)認(rèn)為1.5線城市的投資多、規(guī)模大、開(kāi)放高、多元化。在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度與活躍性方面，正在經(jīng)歷大規(guī)?；A(chǔ)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)具有很大潛力，杭州吸引了國(guó)內(nèi)和跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，擁有眾多國(guó)際品牌和國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商。1.5線城市的推出被寄予希望——在一線城市房地產(chǎn)進(jìn)入降速平穩(wěn)周期之后，繼續(xù)引領(lǐng)新一輪經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)保持較高速度。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司上半年的分析是，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，6月份比5月份分別回落2.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，6月份比5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)5個(gè)月回落，6月份比5月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。此番包括杭州在內(nèi)的一系列熱點(diǎn)城市與（地區(qū)）房?jī)r(jià)下降，說(shuō)明了“房子是用來(lái)住的”政策導(dǎo)向，正在切實(shí)改變中長(zhǎng)期倚重于房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的慣性與期許。

前瞻——流動(dòng)性不足將催生按揭證券化

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，住房信貸等中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)過(guò)快、比率過(guò)高，將帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。理論上銀行投放的房地產(chǎn)抵押貸款，能夠承受房?jī)r(jià)下跌三成所造成的抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。但是前提是銀行風(fēng)險(xiǎn)管控尺度嚴(yán)格，抵押房地產(chǎn)的估值與市場(chǎng)價(jià)值相一致。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)源于包括抵押房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債期限出現(xiàn)了不相匹配，造成了銀行現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券不足以應(yīng)付提款的需要。如果缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，將會(huì)造成實(shí)質(zhì)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)可能出現(xiàn)的流動(dòng)性不足，已經(jīng)有系統(tǒng)性重要銀行在調(diào)低住房貸款風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、提高風(fēng)險(xiǎn)容忍度的基礎(chǔ)上，嘗試按揭貸款證券化——對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行組合，以產(chǎn)生現(xiàn)金流為基礎(chǔ)形成資產(chǎn)池，經(jīng)過(guò)信用提升和信用評(píng)級(jí)，向商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)行“住房按揭貸款債券”。銀行的償付資金來(lái)源于按揭購(gòu)房人支付的本金和利息。從國(guó)際成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以住宅抵押再融資改善流動(dòng)性不足問(wèn)題，將流動(dòng)性缺口控制在一個(gè)安全的領(lǐng)域，不失為對(duì)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)金融資產(chǎn)進(jìn)行管理的針對(duì)性辦法。