袁麗娟

（215000 蘇州大學王健法學院 江蘇 蘇州）

一、宋代親鄰關系概述

俗話說“遠親不如近鄰”，古代的鄰里關系以一種十分重要的形式存在于社會生活的方方面面。從秦朝的“連坐”到隋唐的“社倉”制度，從戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的監(jiān)視狀態(tài)，到守望相助，疾病時相互扶持，患難相救，鄰里間的情誼早已不是一兩句話可以說清楚的了。另外，中國古代一直是一個安土重遷，有著濃厚鄉(xiāng)土情懷的社會，在當時以自然經濟為主導的社會里，相對閉塞的社會環(huán)境以及嚴格的戶籍管理制度，宗族聚居或世代為鄰的情況尤為多見。另外，中國古代社會就社會結構而言，是一個宗法社會，人們多以血緣為紐帶聚族而居，“滿村無別姓”。這也導致了田宅買賣中格外注重親鄰的優(yōu)先購買權。

著名國學大師陳寅恪和錢穆認為，宋代是中國經濟、文化、教育等發(fā)展的巔峰時期。兩宋時期又處于中國古代傳統(tǒng)社會重要的變革轉型期，政治、經濟、思想都發(fā)生著巨大的變化。在商品經濟的沖擊下，宋人的義利觀發(fā)生著轉變，民眾逐利思想盛行，從而使得商品貿易頻繁。另外，兩宋時期的人們樂于置辦土地田宅，“人生不可無田……有田方為福，概福字從田、從衣”。[1]“果置的一兩好莊及第宅，免于茫然，此最良圖”。[2]蘇軾也認為：“私家變金銀為田產，乃是長久萬全之策?！盵3]在這個期間，貨物買賣特別是田宅買賣頻繁發(fā)生，有買賣自然有糾紛，而中國古代又是這樣一個宗法社會，親鄰之間的田宅買賣大多還是有其特定的規(guī)則的，因此，宋代的親鄰優(yōu)先購買權在田宅買賣中運用的十分頻繁，且較之前的朝代有了更細致的規(guī)定。但是由于當時受逐利觀念的影響，長幼尊卑，宗族親情關系漸漸淡薄，加之宋人好訟之風的興起，使得圍繞田宅界至、親鄰優(yōu)先權的案件激增，這也是兩宋統(tǒng)治者多次修改“親鄰法”的相關條款的一個重要原因。

二、親鄰優(yōu)先購買權

（一）親鄰優(yōu)先購買權的產生及發(fā)展

現(xiàn)代《民法》中就有優(yōu)先購買權這一概念，而古代中國其實也早就出現(xiàn)了“親鄰優(yōu)先購買權”。親鄰優(yōu)先購買權即是親族和地鄰等特定主體相互之間依成文法或依習慣在同等條件下有先于他人購買田宅等財產的權利。親鄰優(yōu)先權是中國古代不動產交易中優(yōu)先購買權制度的核心,親鄰優(yōu)先權很早就出現(xiàn)了。宋人鄭克說“賣田問鄰，成券會鄰，古法也?！闭f明在宋代之前，田宅交易中先問親鄰的現(xiàn)象就已經普遍存在。然而，親鄰優(yōu)先權最早什么時候出現(xiàn)則難以斷定。一般認為，中國古代不動產交易中的親鄰優(yōu)先購買權最遲不晚于中唐。五代時的后周也規(guī)定：“如有典賣莊宅，準例房親鄰人合得承當，若是親鄰不要，及著價不及，方得別處商量，和合交易。”[4]根據(jù)《宋刑統(tǒng)·戶婚律》“典賣指當論競物業(yè)”條的記載：“臣等參詳，自唐元和六年后來條理，典賣物業(yè)，赦文不一，今酌詳舊條，逐件畫一如后：一、應典、賣、倚當物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易?！边@是宋代關于田宅等不動產交易中親鄰優(yōu)先購買權的最早法律規(guī)定，又因為它是從唐憲宗元和六年以后的詔令、赦文歸納而來，所以可以推測出田宅交易中先問親鄰制度在唐代就已經出現(xiàn)。[5]事實上，親鄰優(yōu)先購買權經過宋、元兩代的發(fā)展逐漸成熟并形成具體制度，《宋律》甚至還對行使這一權利的條件、順序、形式以及時效期間等事項都作了非常細致的規(guī)定。至明清時期，隨著庶民地主的崛起、封建土地關系的松懈以及土地作為商品在流通中的進一步發(fā)展，在《大明律》《大清律例》中己經難尋覓到“親鄰法”的蹤影，但在民間田土交易實踐中，仍然廣泛存在著“先問親鄰”風俗習慣，親鄰優(yōu)先購買權已經融入到交易習慣和家法族規(guī)，成為田宅交易必須遵循的原則。

（二）親鄰優(yōu)先購買權的產生原因

古代中國一直是一個注重地緣關系和血緣關系的熟人社會，人與人之間的交往大多依靠這種關系來維系。加上交通和信息傳播的不流暢，這就導致親鄰關系在整個社會生活中占據(jù)著十分重要的地位。中國古代自西周時期開始就是一個重視家族血緣的以家庭本位為主體的宗法社會，人們多以血緣為紐帶聚族而居，因此四鄰也多半是族人。田宅典賣中的親鄰優(yōu)先很大程度上即是族人優(yōu)先。在田宅等不動產的買賣與典賣關系中，不管是尊長，還是其他成員，都要首先照顧到本宗族其他成員的優(yōu)先購買權，其次是田宅的鄰居。這種優(yōu)先權有助于保持土地的完整性以及生產經營的連貫性，特別是古代存在很多共用水利或界至問題，親鄰優(yōu)先購買更有利于這些問題的解決，這對于鄉(xiāng)村社會結構的穩(wěn)定起到了一定的積極作用。明、清兩代雖然在律典方未有明文規(guī)定，但民間田宅買賣契約均有“投親房族，無人承買”等文字，這說明先問親鄰制度已經逐漸成為了一種民事習慣，普通民眾在日常的田宅交易中已開始自覺地遵守?？梢哉f“先問親鄰”在中國古代經歷了由民間習慣到正式入法律，然后再次蛻變?yōu)槊耖g習慣的過程。另外，儒家思想提倡重孝道，而維系孝道的前提是保證家庭財產的完整性，防止家產流失，而“親鄰之法”正可以達到這樣的目的。

（三）親鄰優(yōu)先購買權的具體內容

宋代關于親鄰優(yōu)先購買權的規(guī)定大多出現(xiàn)在《宋刑統(tǒng)》及《名公書判清明集》中，其中《宋刑統(tǒng)》中規(guī)定，“應典賣、倚當物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。如業(yè)主、牙人等欺惘鄰親，契貼內虛抬價錢，及鄰親妄有遮恡者，并據(jù)所欺錢數(shù)與情況輕重，酌量科斷?！边@應當算是《宋律》對親鄰優(yōu)先購買權的一個較為原則性的規(guī)定了。

但具體實踐中，情況更加紛繁復雜，例如多個親鄰同時提出購買意向，應如何確定先后次序？宋太祖開寶二年（969年）九月開封府司錄參軍孫嶼言：“每奉中書及本府令勘責京畿并諸道州府論事人等，內論訟典賣物業(yè)者或四鄰爭買，以何為先？或一鄰數(shù)家以孰家為上，蓋格文無例，致此爭端累集左右軍（巡院）”。于是他建議，根據(jù)“莊宅牙人議定稱，凡典賣物業(yè)，先問房親，不買，次問四鄰；其鄰以東南為上，西北次之；上鄰不買，遞問次鄰：四鄰俱不售，乃外召錢主。或一鄰至著兩家以上，東、西二鄰則以南為上，南、北二鄰則以東鄰為上。此是京城則例，檢尋條令并無此格，乞下法司詳定，可否施行，所貴應元典賣物業(yè)者，詳知次序。所進事件，乞頒下諸道州府，應有人戶爭競典賣物業(yè)，并勒依此施行……從之”。[6]之后宋太祖批準了這個建議，由此，宋代親鄰優(yōu)先權的形式、順序開始有了規(guī)則，一般原則是房親優(yōu)先于四鄰，四鄰的排序依次為東、南、西、北，而房親的順序則是先親后疏。

如果典賣了田宅而沒有先問親鄰會有什么樣的后果呢？如果不問親鄰就典賣，親鄰一般可在一年內進行訴訟，向官府陳述相關問題，要求獲得優(yōu)先購買權，這一規(guī)定后來被改為三年?！皾M三年，而訴以應問親鄰而不問者，不得受理?！盵7]還規(guī)定了遭遇自然災害的特殊情形，在遭遇自然災害的情況下，賣主往往急于處置田宅，而鄉(xiāng)親四鄰卻都不易一一問詢，對此，《宋律》規(guī)定了“其四鄰諸熟在外不曾問者，如見執(zhí)文契印稅分明，其鄰人不曾著字卻有論認者，官司不得為理，并依元契為主?！盵8]就是說，如果親鄰都在外地而沒有問就賣的，只要契稅分明，也不得以為先問親鄰為由告之官府。

但“先問親鄰”制度在適用過程中也出現(xiàn)了一些問題，最突出的就是買賣進度的拖延，一筆交易的完成往往耗時過久。對此，統(tǒng)治者考慮到當時存在的一些實際情況也對此做了一些變通。宋太宗雍熙年間曾規(guī)定，若百姓出賣產業(yè)，“據(jù)全業(yè)所至之鄰皆須一一遍問，候四鄰不要，方得與外人交易?！痹趯嶋H執(zhí)行過程中，這一規(guī)定對某些業(yè)主產生了消極作用，特別是損害了一些急于買房的人的利益，每買賣一次田宅都需要遍問親鄰，顯然耗時頗多。大部分典賣房屋的人都是為救急，不得己出此下策的貧苦之家。若此時親鄰不遵守官府規(guī)定的期限予以批退，有意或無意地拖延時間，業(yè)主常常會因為負錢債而困苦至極。所以，《宋律》對此做了一些修改，部分限制了宋初的“賣田問鄰、成券會鄰”的親鄰批退權。至北宋時期，又有大臣諫言，“應問鄰者止問本宗有服親及墓田相去百戶內，與所斷田宅接者，仍限日以節(jié)其遲?！贝藭r，對“親鄰”進一步做了限定，縮小了它的范圍，用以保護貧苦人家的典賣利益，減少糾紛。但到了南宋高宗紹興年間，由于糧食價格的上漲，間接導致田地的價格也開始暴漲，此時，出現(xiàn)了大批所謂的房親、墓鄰妄圖牟利號稱不曾批退。大量激增的訴訟給當時的地方政府造成了頗多困擾。南宋統(tǒng)治者遂再次重新界定了親鄰的范圍，“在法所謂應問所親鄰者，止是問本宗有服親之有鄰至者。”“諸典賣田宅，四鄰所至有本宗紹麻以上親者，以賬取問，有別戶田隔間者，并其間隔古來溝河及眾戶往來道路之類者，不為鄰?！边@樣一來，土地典賣中親鄰的優(yōu)先權明顯變小了，與之相適應，由親鄰購買和執(zhí)贖所引發(fā)的糾紛也必然會明顯減少。所以，就宋代自身而言，其對于親鄰優(yōu)先購買權的規(guī)定是越來越細致，但同時權利也在越變越小。

（四）親鄰優(yōu)先權的特殊規(guī)定——墓田鄰

通常所說的墓田也稱為墓地、墓園或墳地，即家族墳墓所在地，是子孫后代祭祀祖先的地方。有學者認為墓田也稱作祭田，是專指家族墳墓所在地周圍一定范圍內可以耕種的田地，除安葬族人外，其收獲物專門充作祭祀之用。很多時候親鄰關系還包括墓田與墓田之間的親鄰關系，所以宋代的“親鄰”除了普通意義上的“本宗紹麻以上親”外，還包含墓田鄰。所謂“墓田鄰”，是指該地塊與別姓墓田為鄰?！睹珪星迕骷?上)卷四《戶婚門·爭業(yè)上·槽司送下互爭田產》有記載：“然律之以法，諸典賣田宅，具賬開析四鄰所至，有本宗緦麻以上親，及墓田相去百步內者，以賬取問。”“立法之初，蓋自有意，父祖田業(yè)，子孫分析，人受其一，勢不能全，若有典賣，他姓得之，或水利之相關，或界至之互見，不無捍格。曰親曰鄰，止有其一者，俱不在批退之數(shù)，此蓋可見。墓田所在，凡有鋤鑿，必至興犯，得產之人倘非其所自出，無所顧藉，故有同宗，亦當先問。墓田之于親鄰兩項，俱為當問，然以親鄰，其意在產業(yè)，以墓田者，其意在祖宗。今舍墓田，而主親鄰者，是重其所輕，而輕其所重，殊乖法意?！蹦固飰炆阶鳛橹袊鴤鹘y(tǒng)土地中的一部分,不僅僅具有其財產的屬性,更重要的是其本身的所代表的精神意義。“諸典賣田宅，四鄰所至有本宗紹麻以上親，其墓田相去百步內者，以賬取問?！钡滟u田宅時要問親鄰及墓田鄰，若同宗墓田典賣，可以以其相去百步為由執(zhí)墓田鄰收贖。大多數(shù)時候，墓田是作為族田的一部分存在的，用以維系血緣同親的古老情感，被迫出賣墓田時，為保存祖墳和祭奠方便起見，習俗上優(yōu)先賣于墓田鄰。對于安葬祖宗的墓田，每一個子孫均有義務贖回，買業(yè)者不得拒贖，且無期限限制。中國傳統(tǒng)儒家十分重視對死者的尊重,要守喪三年方才為孝。另外，佛、道二教的世俗化,佛教中的轉世輪回、因果報應等教義也強化了人們思想中的墓田意識。傳統(tǒng)的風水觀念使得墓田的選擇關乎子孫后代的興盛?！睹珪星迕骷肥沁@樣記載的：“以親鄰者,其意在產，以墓田鄰者，其意在祖宗”，應該以墓田鄰為先。由此也可以看出宋代官僚上層對于墓田買賣的重視和限制，墓田鄰的重要意義可見一斑。

三、親鄰優(yōu)先購買權的限制及救濟

族人的財產大多數(shù)是從祖上傳下來，若要交易，也應先與親鄰交易，以防止財產外流到他族，在親鄰自愿放棄優(yōu)先購買權而作出批退的手續(xù)后，業(yè)主方可與他人交易。宋代法官在親鄰田宅爭訟的司法實踐中，既要依據(jù)“親鄰法”保護親鄰者的親鄰權，又要在一定程度上限制其權利的濫用以維護田宅交易的秩序與安全。

關于宋代親鄰優(yōu)先購買權的限制性規(guī)定，主要通過對其權利主體和訴訟時效兩個方面進行限制。就權利主體而言，主要是通過一步步縮小權利主體的范圍，即親鄰的范圍來實現(xiàn)的。前文提到的宋太祖批準開封府司錄參軍孫嶼的建議，明確了親與鄰、鄰與鄰的優(yōu)先次序是房親優(yōu)先，四鄰次之，并明確了東、西、南、北鄰里的優(yōu)先次序。之后到宋哲宗紹圣元年(1094)：“元裕救，典賣田宅，遍問四鄰，乃于貧而急售者有害。乞用熙寧、元豐法，不問鄰以便之。應問鄰者，止問本宗有服親及墓田相去百戶內與所斷賣田宅接者，仍限日以節(jié)其遲?！盵9]對親鄰的邊界做了進一步限定，“親”即五服之內的房親、或“鄰”即東西南北四周的鄰里或與田產有一百步之距但不接鄰的墓地主人，都擁有“親鄰權”。而到了南宋時期，親鄰關系，特指既有血緣關系又與所交易田地四至有交界關系者，以及有血緣關系且又與田產有一百步之距墓地的主人。這大大縮小了“親鄰權”的適用范圍。

就訴訟時效而言，南宋紹興二年(1132年)閏四月十日詔：“典賣田產，不經親鄰及墓田鄰至批退，并限一年內陳訴，出限不得受理。明確規(guī)定了“親鄰權”的訴訟時效是一年。后來又對其進行了調整，規(guī)定親鄰優(yōu)先權追訴法律時效期是三年?！爸T典賣田宅滿三年，而訴以應問鄰而不問者，不得受理……·如是有親而無鄰，及有親有鄰而在三年之外，皆不可以執(zhí)贖?！盵10]訴訟時效的規(guī)定顯然很大程度上減少了案件的數(shù)量，減輕了官府的辦案壓力，對當時存在的濫用親鄰優(yōu)先購買權的情況給予了一定程度的打擊。

另外在親鄰優(yōu)先權遭受侵害的情形下，既可以公力救濟，也可以私力救濟。其具體措施是優(yōu)先權人可鳴官、請求發(fā)文追奪已典賣產業(yè)，確認物業(yè)交易合同無效，也可直接向買受人主張權利，以同等價格收贖買回已典賣物業(yè)。在元代法律中，如果業(yè)主沒有盡到告知的義務私自典賣物業(yè)，優(yōu)先權人可在百日之內依賣價收贖，如業(yè)主雖為告知，卻故意抬高價錢或與買受人共謀哄抬價錢，私下又以低價成交的，則法律允準優(yōu)先權人百日內依成交價收贖，如業(yè)主與買主有欺詐情節(jié)或故意拖延時日，雖過百日，法律仍許優(yōu)先權人依賣價收贖。[11]

四、對優(yōu)先購買權的評價

雖然有學者對古代的親鄰優(yōu)先購買權制度頗多詬病，認為親鄰優(yōu)先購買權是一種落后的制度，如加劇了親鄰間的利益糾紛，耗費出賣方大量時間成本，增加了購買者的經濟成本，限制了土地的自由買賣，進而也阻礙了中國資本主義萌芽的發(fā)展，等等。然而，這項制度能長期、廣泛存在，歷經數(shù)千年而不衰，必有其合理之處。我國古代的優(yōu)先購買權在中國古代農業(yè)宗法社會的背景下，有其存在的必要性和合理性。①優(yōu)先購買權制度的產生適應了當時社會、經濟發(fā)展的需要。兩宋時期是我國封建社會商品經濟繁榮發(fā)展的高峰時期，商業(yè)活動頻繁，統(tǒng)治者重視經濟的發(fā)展和以法律手段規(guī)范商品交易，促使了土地買賣的穩(wěn)定發(fā)展，土地權益的流轉制度也逐漸完善，這些都給優(yōu)先購買權制度的產生、發(fā)展以及成熟提供了前提和基礎。②有利于維護家族利益和保持社會穩(wěn)定。在古代宗法制的社會中，家、國一體，家族或宗族作為中國傳統(tǒng)社會的細胞，重視維護家族的穩(wěn)定和發(fā)展有利于政權的維持。在“業(yè)不出戶”“至親無斷業(yè)”的觀念與商品經濟繁榮下的土地流轉加快的背景下，親鄰優(yōu)先購買權制度則能最大可能地防止宗法社會賴以存在的田宅、房屋等財產流出宗法家族，避免了祖業(yè)的流失。這種制度也有利于同族共濟，增強共同抵御風險的能力。

總體說來，親鄰優(yōu)先購買權從產生到成熟，對“親鄰”的認定越來越嚴格，對親鄰優(yōu)先權限制趨于增多，使享有優(yōu)先權的可能性縮小。特別是宋代，為了與商品化土地的快速流轉相適應的，自北宋至南宋，田宅交易中親鄰范圍的不斷縮小。前文已大致提到過，在北宋前期，親鄰的優(yōu)先順序由親到鄰，到了熙寧、元豐年間時，改為以親為主，而鄰主要指服親之鄰和墓田鄰，”親“的范圍至南宋變?yōu)榻B麻以上的五服親屬。鄰的范圍由北宋的遍問四鄰，變?yōu)槟纤蔚摹坝袆e戶田隔間者，并其間隔古來溝河及眾戶往來道路之類者，不為鄰”。最后到南宋寧宗時期，“鄰”必須為紹麻親之鄰。早期典賣田宅主要在親鄰之間進行，以保證家族財產不外流，但是到了后期貧富分化的加劇和田宅的商品化潮流促使親鄰優(yōu)先權的范圍日益縮小，唯有如此，才能使田宅交易不受宗法關系的羈絆而快捷有效進行。所以對于親鄰優(yōu)先購買權的規(guī)定從來都是適應當時社會需要的，時而限制時而寬松。

中國古代優(yōu)先購買權不斷得到古代社會的承認和維護，不僅符合經濟關系的要求，也符合當時的社會經濟條件和價值取向，基本上適應了社會生活對法律規(guī)范的需求。當然，隨著社會的發(fā)展，有些優(yōu)先購買權己為歷史所淘汰，親鄰優(yōu)先購買權在現(xiàn)代生活中已經很少出現(xiàn)了。但是我們判斷一種法律是否是良法，關鍵就是要看它是否符合當時的社會需要，能否對當時的社會經濟起到促進作用。從這個角度說，古代的優(yōu)先購買權制度符合當時的社會需要，就是一種良法，完全沒有必要以今日之法理對其審視。

[1]郭東旭.試論宋代鄉(xiāng)村客戶的法律地位[J].河北大學學報(哲學社會科學版),1985(3)：102.

[2]郭東旭.南宋的越訴之法[J].河北大學學報(哲學社會科學版 ),1988(3)：30.

[3]戴建國.宋代的田宅交易投稅憑由和官印田宅契書[J].中國史研究 ,2001（3）：108.

[4]董誥.全唐文[M].北京：中華書局,1983.10094.

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[6]徐松.宋會要輯稿[M].北京：中華書局,1957.6405.

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[8]徐松.宋會要輯稿[M].中華書局,1957.5902.

[9]馬端臨.文獻通考[M].北京：中華書局，1986.61.

[10]中國社會科學院歷史研究所.名公書判清明集[M].北京：中華書局,1987.309.

[11]霍存福.論元代不動產買賣程序[J].法學研究,1995(6)：89.