李 潔

（100193 新浪網(wǎng)技術（中國）有限公司 北京）

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在各項原因的共同推動下，除全國一線、二線城市外，二手房交易市場在三四線城市及廣大中小城鎮(zhèn)逐步興起并迅速發(fā)展。那么，什么是二手房呢？通俗的講，一套房子從第一次交易即從開發(fā)商手中購得后、準備進行第二次交易開始，至第N次交易，均被叫做二手房。雖然二手房的概念很通俗易懂，但并不是每個人都懂得二手房交易及二手房買賣合同要點。所以，今天我們就來聊聊二手房買賣合同。

二手房買賣合同，嚴格的講應叫做房地產(chǎn)買賣合同。《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。房屋和土地使用權是不允許分開交易，因此以下均稱之為房地產(chǎn)買賣合同。

合同法第2條規(guī)定，本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。房地產(chǎn)買賣合同作為合同的一種，當然是平等的民事主體之間就標的房地產(chǎn)的轉讓達成的一種協(xié)議；雖然根據(jù)各地政策不同，合同的格式會有差異，但都必然的具有合同法第12條規(guī)定的各項要素。故此，我們就按照合同法第12條的順序來分析下房地產(chǎn)買賣合同。

在具體分析房地產(chǎn)買賣合同之前，需讀者明確一個非常重要的問題，即房地產(chǎn)買賣合同的成立，并不等于買受人已經(jīng)取得或必然取得標的房地產(chǎn)。因為物權法第6條、第9條及第15條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；當事人之間訂立有關轉讓不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，房地產(chǎn)買賣合同的成立僅是在出售人和買受人之間形成了一個債權關系，標的房地產(chǎn)的所有權并未立即轉移，只有出售人和買受人辦妥標的房地產(chǎn)的轉讓登記手續(xù)，買受人才真正的取得了標的房屋的所有權。因此問題極易混淆，故事先說明。

現(xiàn)在，我們開始分析房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)合同法第12條規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同主要有以下內(nèi)容：出售人和買受人、標的房地產(chǎn)及其基本狀況、價格及付款方式、稅費承擔、房屋的裝飾裝潢及家具家電、戶口狀況、過戶時間、交房時間、水電煤更名時間、違約責任及爭議解決方式等。

一、房地產(chǎn)的出售人和買受人

房地產(chǎn)的出售人和買受人出現(xiàn)在合同的抬頭及落款處，合同中應寫明出售人和買受人的姓名、身份證號、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式。一般抬頭處信息相對簡單，落款處較為復雜，上述各項信息一般出現(xiàn)在落款處，以手寫為宜。

房地產(chǎn)買賣合同中的出售人必須是房地產(chǎn)權證或產(chǎn)調(diào)中的權利人，權利人為多個的，均須列明在買賣合同中。每個產(chǎn)權人均須在合同中簽字，不能代簽；產(chǎn)權人為未成年人的，根據(jù)民法總則第27條，須由他的法定監(jiān)護人代簽；當然，如果產(chǎn)權人本人簽字有困難的，根據(jù)民法總則第161條和第162條，可委托其他人代簽，但根據(jù)行業(yè)慣例，委托代理人簽字的，委托書須經(jīng)過公證，且委托書須作為合同一部分。

買受人的簽字規(guī)則與出售人一致。因房管局辦理房地產(chǎn)轉讓登記時，以房地產(chǎn)買賣合同中的買受人為新的產(chǎn)權人，因此，應當在簽合同前確定房地產(chǎn)的買受人；同時，根據(jù)各地購房政策不同，買受人的確定還要符合當?shù)卣摺?/p>

前面提到的“產(chǎn)調(diào)”，即房地產(chǎn)產(chǎn)權信息調(diào)查表的簡稱，它在二手房交易中占據(jù)著非常重要的地位。產(chǎn)調(diào)會明確的標的房地產(chǎn)的產(chǎn)權人、位置、面積、房屋年限等常規(guī)信息，及查封、抵押等特殊事項，這些信息是房管局不動產(chǎn)登記簿信息的復制?？赡苡腥藭枺慨a(chǎn)證上這些信息都已經(jīng)顯示了，為什么還要再費力去調(diào)取標的房地產(chǎn)的產(chǎn)調(diào)呢？物權法第17條：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！比绶l所述，房產(chǎn)證和產(chǎn)調(diào)不一致的，要以產(chǎn)調(diào)為準，所以說產(chǎn)調(diào)更權威；另一方面，在房產(chǎn)證信息不全面或更新不及時的情況下，它能補全標的房地產(chǎn)的相關信息。

二、標的房地產(chǎn)及其基本信息

一份房地產(chǎn)買賣合同的標的當然就是出售人同意出售、買受人確認買入的房地產(chǎn)了。房地產(chǎn)合同中應明確標的房地產(chǎn)的以下內(nèi)容：房地產(chǎn)權證號、房地產(chǎn)坐落、房屋類型及結構、建筑面積及附屬面積、房屋的平面圖及四至范圍、土地使用權的性質及剩余年限、土地使用權的取得方式、房屋的裝飾裝潢及隨房屋轉讓的設備（非房屋的附屬設備），及標的房地產(chǎn)的相鄰關系，包括抵押、相鄰、租賃、查封等。上述標的房地產(chǎn)的信息均可在房產(chǎn)證或產(chǎn)調(diào)中找到，房產(chǎn)證信息與產(chǎn)調(diào)不一致的，以產(chǎn)調(diào)信息為準。

當然，不要忘記事先了解標的房地產(chǎn)的租賃關系，因為承租人享有標的房地產(chǎn)的優(yōu)先購買權，出售人在確定出售標的房地產(chǎn)前需要與承租人說明情況，知悉承租人的意向，避免在出現(xiàn)在交易過程中，承租人要求行使優(yōu)先購買權的現(xiàn)象發(fā)生。

如標的房地產(chǎn)的房產(chǎn)證或產(chǎn)調(diào)顯示標的房地產(chǎn)有查封或者抵押的存在，應在合同中約定出售方辦理解除查封或抵押的具體時間，以免拖慢二手房交易流程，延長交易時間。

標的房地產(chǎn)的裝飾裝潢作為房屋整體的一部分，隨房地產(chǎn)一并轉讓，不能隨意破壞，其價款計入房地產(chǎn)總價，標的房地產(chǎn)為毛坯房的除外；出售人與買受人另有約定的，從其約定。

至于作為標的房地產(chǎn)的非附屬設備的家具家電等，因其可移動，且移動后并不影響房屋的正常使用，是否隨標的房地產(chǎn)一并轉讓，以出售人和買受人的約定為準。如有隨房屋轉讓的附屬設備，則需詳細注明在合同里，例如設備的名稱及品牌等詳細信息，避免在辦理交房手續(xù)時產(chǎn)生糾紛。

三、標的房地產(chǎn)的價款及付款方式

房地產(chǎn)的價格和付款方式一般是雙方在決定簽訂標的房地產(chǎn)買賣合同時已經(jīng)確定好的，雙方按照合同約定操作即可，但仍有以下幾點需要注意：所有款項的支付以銀行轉賬為宜；出售人每收到一筆款項，應向買受人出具收據(jù)，明確收款人、收款時間及金額，收據(jù)格式可以附件形式體現(xiàn)在合同中；建議分多筆支付房款，且其中一筆款項的支付以雙方辦妥交房手續(xù)為條件。

四、標的房地產(chǎn)的交接

標的房地產(chǎn)的交接，俗稱交房，即房地產(chǎn)轉移占有，標志是標的房地產(chǎn)鑰匙由出售人交付給買受人；自交房之日起，出售人不得在隨意進入標的房地產(chǎn)。合同法第142條：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！币话闱闆r下，自交房之日起，標的房產(chǎn)毀損滅失的風險自產(chǎn)權人轉移至購房者承擔。

另外，以下事項出售人和買受人在辦理交房手續(xù)時應一并辦妥，包括：出售人結清其已用的水電煤網(wǎng)等費用，水電煤網(wǎng)暖氣及維修基金的更名，以及此合同項下的裝飾裝潢、家具家電是否符合雙方約定，下水道是否通暢等。

五、標的房地產(chǎn)的轉讓登記

標的房地產(chǎn)的轉讓登記，即過戶手續(xù)，是二手房交易過程中十分重要的一項，根據(jù)物權法第9條規(guī)定，未經(jīng)此手續(xù)，買受人不能算真正的取得標的房地產(chǎn)。因此，過戶時間的約定是房地產(chǎn)買賣合同中必不可少的一項，雙方到標的房地產(chǎn)所在地的房管局辦妥標的房地產(chǎn)的轉讓登記手續(xù)，買受人取得以其名字為權利人的房地產(chǎn)權證，整套二手房交易流程才算真正的結束。

六、違約責任

根據(jù)合同法第107條，違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。房地產(chǎn)買賣合同中的違約責任一般針對以下情形設置，a.出售人對標的房地產(chǎn)情況承諾不實；b.買受人未按合同約定支付房款；c.出售人未按合同約定辦理戶口遷移、解除查封或抵押、進行房屋交接等；d.出售人或買受人不愿繼續(xù)履行合同，等等。違約責任屬于約定事項，出售人和買受人可根據(jù)實際情況任意約定，法律無強制性規(guī)定。

雖然法律對違約責任的事項沒有強制性規(guī)定，但對違約金的賠付標準卻有明確限制。根據(jù)合同法司法解釋二，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第142條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。因此，違約責任賠付標準應符合此規(guī)定，否則，可能面臨著被撤銷或被變更的風險。但近年來各地房價飛速上漲，此賠付標準在出售人要求解除合同時，實則難以彌補買受人遭受的損失，是否有更好的補償方式，各地實務尚在探索中。

七、爭議解決方式

爭議解決方式是一份合同最后的救濟手段，直接決定著一份合同是繼續(xù)成立有效還是解除廢止，直接關系著合同雙方的損失及賠償情況，因此爭議解決方式的選擇非常重要，但在房地產(chǎn)買賣合同中，這一情形有所簡化。

合同爭議解決的方式有協(xié)商、仲裁及訴訟，從經(jīng)濟性角度講，房地產(chǎn)買賣合同的爭議解決方式以訴訟為宜。民事訴訟法第33條規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。如果選擇訴訟管轄，則只能選擇房地產(chǎn)所在地的法院進行管轄。

以上，僅是對二手房買賣合同的分析，而二手房的買賣是一個復雜且長期的過程，有出售或購買需求的人在操作前，應詳細了解相關法律法規(guī)及購房政策，查詢關于二手房交易糾紛的判例，多多咨詢專業(yè)人士。