金劍青

摘要：以金山大廈為研究對(duì)象，從降低企業(yè)開(kāi)發(fā)低碳住宅的成本出發(fā)，應(yīng)用VE理論，探索低碳住宅價(jià)值提升策略。具體分析了住宅項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)和施工三個(gè)關(guān)鍵階段，通過(guò)降低建造成本以降低能源消耗以及采取方式降低住戶(hù)使用時(shí)的使用成本這兩種方式的有效實(shí)施，達(dá)到低碳功能的實(shí)現(xiàn)和成本的控制，最終達(dá)到低碳住宅的總成本最低，價(jià)值最大。

關(guān)鍵詞：低碳住宅;VE理論;成本控制

隨著聯(lián)合國(guó)氣候變化大會(huì)（COP）在哥本哈根的召開(kāi)，實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)、倡導(dǎo)低碳生活漸成大家達(dá)成共識(shí)的生產(chǎn)和生活。2013年9月27日，跨政府氣候變化委員會(huì)（GIEC）公布報(bào)告說(shuō)，全球氣候惡化的警鐘已敲響，問(wèn)題之嚴(yán)峻，已成為全世界要面對(duì)的最重要、最迫切的挑戰(zhàn)。COP已經(jīng)通過(guò)了20年的國(guó)際間談判，希望到2015年第21次會(huì)議的時(shí)候，邁出決策性的一步，立定2020年以后的全球公約，即所有溫室效應(yīng)含量最高的國(guó)家（無(wú)論發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家），都應(yīng)受公約的制約。中國(guó)是發(fā)展中的工業(yè)化國(guó)家，人口基數(shù)大，碳排放量大，減排工作刻不容緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，地產(chǎn)業(yè)占全社會(huì)碳排放總量的比例已達(dá)到30%以上，理應(yīng)在低碳發(fā)展中發(fā)揮中流砥柱的作用。住宅產(chǎn)業(yè)處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的中游，與電力、鋼鐵、有色金屬、石化、建材等多個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)，低碳住宅的開(kāi)發(fā)既可拉動(dòng)上游綠色生產(chǎn)、推動(dòng)下游綠色消費(fèi)，又能促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)、平抑房?jī)r(jià)都具有重要意義。在2012年《中共金華市委、金華市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)金義都市新區(qū)建設(shè)的若干意見(jiàn)》中明確指出金義都市新區(qū)因以低碳排放為特色，打造生態(tài)和諧、宜人居住的“城在林中、田在城中”的現(xiàn)代“田園新城”。金山大廈作為金華市金義都市新區(qū)首批開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，發(fā)展“低碳住宅”是必然趨勢(shì)。本文以金山大廈住宅項(xiàng)目為例，利用VE理論研究低碳住宅的成本控制與價(jià)值提升。

1 低碳住宅的內(nèi)涵及現(xiàn)狀

低碳住宅是指住宅在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)與維護(hù)的整個(gè)生命周期內(nèi)，以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)，最大限度的減少溫室氣體的排放，為人們提供具有合理舒適度的使用空間的建筑模式。

近年來(lái)，隨著低碳意識(shí)的日益普及，許多知名企業(yè)已在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中踐行低碳理念，并取得了一定的成就。然而，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上充斥著綠色、生態(tài)及節(jié)能地產(chǎn)等低碳概念的炒作，低碳住宅市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟，發(fā)展仍長(zhǎng)期停留在概念層面上，正面臨一系列困難，包括低碳住宅供給動(dòng)力不足、國(guó)家扶持政策滯后、低碳住宅需求能力有限以及低碳房地產(chǎn)建設(shè)推行緩慢等。這主要是由于政府在政策層面未對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予有效的激勵(lì)導(dǎo)致對(duì)低碳住宅的發(fā)展缺乏正面的推動(dòng)力;房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)低碳住宅成本高導(dǎo)致價(jià)格高，但購(gòu)房者卻仍將交通、地段等因素作為首要考慮條件，忽視后期運(yùn)行維護(hù)成本的優(yōu)勢(shì)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏低碳轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動(dòng)力。房地產(chǎn)低碳轉(zhuǎn)型過(guò)程中企業(yè)的主觀意愿是關(guān)鍵，而企業(yè)主要考慮的是其利潤(rùn)空間，因此只需解決低碳住宅成本高的問(wèn)題即可以得到很好的推廣。

2 VE理論概述

價(jià)值工程（VE）是以提高研究對(duì)象的價(jià)值為目的，以功能系統(tǒng)分析為核心，以最低的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)研究對(duì)象必要功能的一種科學(xué)方法。價(jià)值理論適用于所有為獲取功能而發(fā)生費(fèi)用的事物對(duì)象。低碳住宅除了一般住宅的功能以外還增加了低碳功能，為獲取低碳住宅的功能需要發(fā)生費(fèi)用，可作為VE理論的研究對(duì)象。

按價(jià)值工程的公式V（價(jià)值）=F（功能）/C（成本）分析，提高價(jià)值的途徑有5條，分別是：功能提高，成本不變;功能提高，成本降低;降低輔助功能，大幅度降低成本;功能不變，成本降低;成本稍有提高，大大提高功能。其中前三條途徑是提高價(jià)值，同時(shí)也降低成本的途徑，研究VE理論研究對(duì)象應(yīng)當(dāng)選擇價(jià)值系數(shù)低、降低成本潛力大的作為對(duì)象來(lái)尋求對(duì)成本的有效降低。

3 低碳住宅的價(jià)值提升

住宅項(xiàng)目全壽命期包括項(xiàng)目策劃決策階段（項(xiàng)目策劃、可行性研究）、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段（項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工及竣工驗(yàn)收）和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段（運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備、運(yùn)營(yíng)維護(hù)）（圖1）。項(xiàng)目的每個(gè)階段通過(guò)科學(xué)管理都能使住宅項(xiàng)目的成本得到控制，也都能改變其功能，提高其價(jià)值。低碳住宅項(xiàng)目的成本應(yīng)該包括決策、實(shí)施、使用階段的全部消耗，即包括設(shè)計(jì)費(fèi)用、施工造價(jià)、住戶(hù)人住后的使用費(fèi)用及維護(hù)費(fèi)用等。概況來(lái)說(shuō)，低碳住宅成本包括生產(chǎn)成本和使用成本兩大塊。因此，低碳住宅成本控制需考慮降低建造成本以降低能源消耗，以及采取方式降低住戶(hù)使用時(shí)的使用成本兩部分。但是在項(xiàng)目管理過(guò)程中，往往少數(shù)的幾個(gè)關(guān)鍵階段能決定住宅項(xiàng)目主要價(jià)值的提升。住宅項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段為成本控制、功能實(shí)現(xiàn)和價(jià)值提升的三個(gè)關(guān)鍵階段。

3.1 決策階段的價(jià)值提升

一個(gè)住宅項(xiàng)目是否實(shí)行“低碳”建設(shè)，決策階段是關(guān)鍵。在該階段，金山大廈建設(shè)方金華市華豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司會(huì)對(duì)“低碳住宅”開(kāi)發(fā)的必要性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性進(jìn)行分析論證，設(shè)定住宅的低碳目標(biāo)，最終做出投資決策。決策階段對(duì)住宅項(xiàng)目功能實(shí)現(xiàn)和總成本起到關(guān)鍵作用，是價(jià)值工程在住宅項(xiàng)目中得到運(yùn)用的關(guān)鍵階段。通過(guò)收集金義都市新區(qū)市場(chǎng)供需狀況、技術(shù)資料、材料成本資料等市場(chǎng)資料，運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研可作為價(jià)值工程分析比較的依據(jù)。通過(guò)對(duì)金山大廈項(xiàng)目必要功能決策的分析，利用市場(chǎng)資料、調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目成本，最后根據(jù)公式計(jì)算住宅項(xiàng)目的價(jià)值，通過(guò)價(jià)值理論分析可以進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目決策，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。同時(shí)，通過(guò)決策階段的價(jià)值理論分析也可以進(jìn)一步確定下一階段價(jià)值工程活動(dòng)的方向和目標(biāo)。

3.2 設(shè)計(jì)階段的價(jià)值提升

設(shè)計(jì)階段是在項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)上對(duì)金山大廈項(xiàng)目的各項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化。該階段的管理決定了金山大廈住宅項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、功能和成本。設(shè)計(jì)階段不是單純的使整個(gè)項(xiàng)目的成本越低越好，而是需要通過(guò)價(jià)值理論將項(xiàng)目的功能和成本兩方面綜合在一起進(jìn)行分析，已達(dá)到功能的最優(yōu)化，成本的最低化和價(jià)值的最大化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體成本的影響達(dá)到75%以上，由此可以看出設(shè)計(jì)階段是運(yùn)用價(jià)值理論達(dá)到價(jià)值提升最關(guān)鍵的階段。

設(shè)計(jì)階段的價(jià)值提升主要可以通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的選擇來(lái)實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)方案主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑安裝設(shè)計(jì)三大方面。

3.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

住宅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括對(duì)住宅、道路、停車(chē)場(chǎng)、綠化、服務(wù)設(shè)施等的土地規(guī)劃設(shè)計(jì)。利用VE理論分析土地利用狀況，尋求能借助自然力量，利用科學(xué)手段用最小的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)提高每塊土地功能的方案，提升住宅項(xiàng)目的價(jià)值。

第一，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分利用原有土地上的自然生態(tài)條件，注重建筑與自然生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)，可以減少成本，提升價(jià)值。金山大廈住宅項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以依據(jù)金義都市新區(qū)“城在林中、田在城中”的現(xiàn)代“田園新城”理念，利用原有土地自然生態(tài)環(huán)境，打造田園小區(qū)，在減少成本的同時(shí)，也可以大大提高小區(qū)與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。

第二，本著多綠地少硬化、鋪裝的原則，金山大廈住宅項(xiàng)目可以采用生態(tài)綠地、屋面和墻體綠化等多樣性的綠化方式，合理配置植物，構(gòu)建多層次、復(fù)合式的生態(tài)結(jié)構(gòu)，可以達(dá)到遮陽(yáng)、隔聲、降低碳排放量，達(dá)到低碳的功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。

第三，金山大廈住宅項(xiàng)目在綠化植物選擇時(shí)應(yīng)以低碳為指導(dǎo)，優(yōu)先選擇吸附二氧化碳能力較強(qiáng)的喬木、灌木等，提升低碳功能，提高價(jià)值。

第四，通過(guò)合理規(guī)劃道路走向，可減少道路的總體長(zhǎng)度，從而減少道路的土地消耗，一方面可以降低成本，另一方面也可增大綠化面積，降低整個(gè)金山大廈住宅項(xiàng)目碳排放量，滿(mǎn)足低碳住宅的要求，同時(shí)也提升住宅項(xiàng)目的品質(zhì)，提升項(xiàng)目的價(jià)值。

第五，在服務(wù)設(shè)施方面，金山大廈可以通過(guò)提前設(shè)計(jì)生活廢水、廢氣、廢品等的循環(huán)利用垃圾處理系統(tǒng)，各類(lèi)生活垃圾做到分類(lèi)回收再利用。如將生活污、廢水設(shè)置不同排水管網(wǎng)，將生活廢水經(jīng)簡(jiǎn)單處理成中水后用于灌溉綠化、洗車(chē)、沖洗廁所等。剩飯剩菜等生活垃圾可以建立回收系統(tǒng)用作有機(jī)肥料。生活廢品分類(lèi)回收，如紙、瓶、罐等可再利用的廢品進(jìn)行回收后再利用以減少資源的浪費(fèi)，降低碳排放量。

3.2.2 建筑設(shè)計(jì)方案的選擇

建筑設(shè)計(jì)主要包括對(duì)住宅項(xiàng)目的朝向、節(jié)能墻體、低耗門(mén)窗、保溫屋面、開(kāi)間進(jìn)深等的設(shè)計(jì)。在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案選擇時(shí)，利用VE理論分析住宅項(xiàng)目各項(xiàng)功能，用最低的總成本，達(dá)到項(xiàng)目功能要求，降低碳排放量，減少能源的消耗，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

第一，通過(guò)綜合考慮金義都市新區(qū)的日向、地形地質(zhì)狀況等自然條件，設(shè)計(jì)坐北朝南的建筑朝向，可充分利用天然采光，增加金山大廈住宅的采光性能，采用集光設(shè)備可改善室內(nèi)自然光線(xiàn)的分布，從而減少人工照明的使用，降低電力能耗，減低使用成本。

第二，根據(jù)金華地區(qū)亞熱帶季風(fēng)氣候特點(diǎn)，設(shè)計(jì)合理的樓間距，合理的開(kāi)間進(jìn)深有利于穿堂風(fēng)的形成，通過(guò)充分利用自然通風(fēng)，可減少空調(diào)的使用，降低使用成本。通常情況下，房間的進(jìn)深不超過(guò)該樓層凈高的5倍可取得較好的通風(fēng)效果。

第三，合理設(shè)計(jì)金山大廈每個(gè)空間單元窗戶(hù)面積，可以保證自然采光的同時(shí)增加墻體的保溫效果，減少能源消耗。每個(gè)空間單元的最小窗戶(hù)面積應(yīng)該至少是地板面積的5%。優(yōu)化窗戶(hù)的熱工性能，選用具有保溫隔熱功能的玻璃制作窗戶(hù)，可以減少因太陽(yáng)輻射熱引起的室內(nèi)溫度的變化達(dá)到保溫隔熱、防噪音的功能。

第四，優(yōu)化金山大廈建筑外圍結(jié)構(gòu)，采用新型保溫墻體材料，雖使建造成本稍有提高，但卻能大大提升整個(gè)建筑物的保溫功能，減少住宅使用過(guò)程中空調(diào)的使用，減低使用成本。

第五，根據(jù)金華地區(qū)四季分明，年溫適中，熱量豐富，雨量豐富，干濕兩季明顯的亞熱帶季風(fēng)氣候特點(diǎn)，設(shè)計(jì)合理的屋面形式，通過(guò)架空通風(fēng)隔熱、、反射降溫隔熱等多種方式相結(jié)合減少太陽(yáng)輻射熱直接作用在屋頂表面，并通過(guò)屋面?zhèn)魅胧覂?nèi)。以此可以減少空調(diào)使用，降低使用成本，達(dá)到低碳功能。

3.2.3 建筑安裝工程設(shè)計(jì)方案的選擇

建筑安裝工程設(shè)計(jì)主要包括對(duì)電氣工程、給排水工程、新能源設(shè)備等的設(shè)計(jì)。利用VE理論分析建筑安裝工程設(shè)計(jì)方案，用較低的施工成本，通過(guò)充分利用自然資源，大大提高住宅的功能，在此過(guò)程中降低對(duì)不可再生能源的需求量，減少能源消耗，降低碳排放量，減少使用成本的支出，提升住宅項(xiàng)目的價(jià)值。

第一，電氣工程是金山大廈住宅項(xiàng)目中最大的耗能系統(tǒng)之一。照明系統(tǒng)是電氣工程最主要的組成部分，選擇合適的燈具可以節(jié)約用電，降低能源消耗，降低碳排放量。采用04評(píng)分法，分析各種燈具的照明效果、節(jié)能效果和成本，給予從0至4分的價(jià)值評(píng)價(jià)，選取評(píng)價(jià)系數(shù)最大的燈具作為照明燈具，一方面可以實(shí)現(xiàn)照明和低碳的功能，同時(shí)降低成本，達(dá)到價(jià)值的最大化。

第二，利用自然條件，巧妙設(shè)計(jì)給排水系統(tǒng)，采用節(jié)水技術(shù)，注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，提高用水效率，可以降低成本，提升價(jià)值?？紤]金華地區(qū)多雨水，可以通過(guò)合理設(shè)計(jì)雨水收集系統(tǒng)，將收集的雨水用于灌溉住宅小區(qū)的綠化，做到充分利用自然資源達(dá)到功能的實(shí)現(xiàn)。

第三，因地制宜，增加建筑新能源設(shè)備的投入。如利用金華日照強(qiáng)烈、熱量豐富的氣候特點(diǎn)可以巧妙利用太陽(yáng)能，用于路燈、熱水器、發(fā)電、供暖等，減少其他能源的費(fèi)用，降低使用成本，提升價(jià)值。

3.3 項(xiàng)目施工階段的價(jià)值提升

施工階段是低碳住宅項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)的實(shí)施階段，是生產(chǎn)低碳住宅產(chǎn)品最重要的階段，也是形成低碳住宅實(shí)體階段。該階段主要可以通過(guò)減少施工能耗和降低采購(gòu)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)低碳的目的。

3.3.1 減少施工能耗

通過(guò)利用VE理論對(duì)不同施工組織設(shè)計(jì)和施工方案在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的對(duì)比分析，選擇最優(yōu)的方案可以達(dá)到減少施工能耗的目的。合理的施工方案可以確保金山大廈在施工過(guò)程中人員、材料、機(jī)械的合理安排，降低勞動(dòng)力資源和機(jī)械資源、空間資源等的浪費(fèi)，確保施工成本最低。施工單位采用先進(jìn)的施工工藝和施工技術(shù)，可以減少材料的使用和人員的勞動(dòng)量。優(yōu)先采用能源消耗低且技術(shù)成熟的材料和設(shè)備可以減低生產(chǎn)能耗。通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制施工過(guò)程中的噪音、粉塵，減少建筑垃圾的產(chǎn)生可以確保低碳施工的實(shí)現(xiàn)。

3.3.2 降低采購(gòu)成本

材料、設(shè)備采購(gòu)是根據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行的，在功能不變的情況下，可以通過(guò)降低采購(gòu)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)提高價(jià)值的目的。金山大廈在材料、設(shè)備采購(gòu)過(guò)程中，通過(guò)找出功能相似的多種材料，在確保材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上選擇成本最低的材料來(lái)實(shí)現(xiàn)降低采購(gòu)成本的目的。同時(shí)，在采購(gòu)過(guò)程中，總承包單位金華婺豐建設(shè)有限公司可通過(guò)制定多種采購(gòu)方案，在注意采購(gòu)周期、批量、庫(kù)存量滿(mǎn)足使用要求的前提下，選擇采購(gòu)費(fèi)和儲(chǔ)存費(fèi)之和最低的方案。其計(jì)算公式為：F=Q/2×P×A+S/Q×C

式中F——采購(gòu)費(fèi)和儲(chǔ)存費(fèi)之和;

Q——每次采購(gòu)量;

P——采購(gòu)單價(jià);

A——倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存費(fèi)率;

S——總采購(gòu)量;

C——每次采購(gòu)費(fèi)

4 結(jié)語(yǔ)

“低碳住宅”強(qiáng)調(diào)住宅項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)降低碳的總排放量，可節(jié)約能源，維護(hù)生態(tài)平衡，切合全球氣候變化的主題?；赩E理論研究低碳住宅，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低住宅項(xiàng)目總成本，同時(shí)提升小區(qū)功能和品質(zhì)，提升小區(qū)價(jià)值。

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