宋慧芳

房地產行業(yè)受宏觀經濟、行業(yè)政策影響較大，存在著眾多的不確定性，特別是對于寫入十九大報告的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之后，2018，房地產該向何處發(fā)展？

2017年，正如大家所感受的一樣，行業(yè)調控政策持續(xù)收緊的同時，房地產行業(yè)整體卻展現(xiàn)出了極強的韌性，包括量價和投資，其中尤其龍頭房企的銷售頻頻在逆境中銷售大幅增長。例如，2017年12月7日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告披露，截至2017年11月30日，連同其附屬公司，共實現(xiàn)合同銷售金額約5342.7億元，提前一個月完成了今年銷售破5000億元的目標，成為首個銷售規(guī)模破5000億元的房企，全年有望接近6000億元，恒大、萬科距5000億元門檻一步之遙；千億房企中，新城控股、招商蛇口首次現(xiàn)身，全年千億房企陣營或將擴圍至16-18家。此外，盡管調控持續(xù)加碼，但在拿地補倉上，眾房企并未表現(xiàn)出手軟，紛紛為明年業(yè)績爆發(fā)打基礎。那對于2018年，房地產行業(yè)有該何去何從呢，業(yè)內專家眾說紛紜。

量價走勢

“房子是用來住的，不是用來炒的”已經寫入十九大報告，“中國夢”的實現(xiàn)必然也會伴隨而來“居者有其屋”。但對于過去上漲了近二十年的房地產市場，涉及房地產的任何政策、言論都會牽動著大家敏感的神經。

單從大家對房地產的關注度來看，房地產價格應該是進入到了敏感區(qū)域。買賣過股票的股民都知道，假若股市進入到價格敏感區(qū)域，政策、未經證偽的消息一出來，波動幅度就會加大；假若股市處于低迷狀態(tài)，任何消息的出臺都會鈍化，不管是好消息還是壞消息。不過很奇怪的是，從2007年以來，房地產價格就已經進入到敏感區(qū)域，十幾年來在不斷的質疑聲中持續(xù)地上漲，呈現(xiàn)上漲剛性。對于2018年房價的走勢，業(yè)內專家也給出了其自己的看法。

中信建投首席房地產分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會上表示，2017年樓市整體銷售面積空前高漲，2018年會成為房地產銷量的“小年”。中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者時表示，2018年，房價跌的可能性更大，房價大漲會調控，一旦大跌，維穩(wěn)的調控也不會置之不理，畢竟政策的目標是維持穩(wěn)定。

然而，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，對于2018年房地產市場來說，前冷后熱的特征比較明顯，換句話說，2018年上半年或會有較為明顯的降溫，而到了下半年房地產市場的表現(xiàn)會相對好起來，進而帶動銷售面積小增，但增幅業(yè)明顯小于2017年的水平。東吳證券分析師齊東也表示，2018年房地產市場銷售面積將略有下降，銷售金額持平。地產銷售的波動更多來源于政策對房地產的定位，目前判斷至少看到2018上半年，對商品房市場的調控仍將持續(xù)。各地限購、限貸、限價、限售的“四限”政策短期難有放松空間；而對保障房、租賃用房、棚改安置用房等領域，政策或許更加積極樂觀。

“房地產業(yè)將長期拉動中國經濟增長?！痹扛慕M組長、現(xiàn)中房集團董事長孟曉蘇表示，中國的房價已經陷入每3年一個小周期的“蹦擦擦”三步舞曲中，蹦就是起來，擦就是停，兩個擦以后再蹦，因此2016年是蹦，2017年擦，2018年還是擦，2019年肯定是嘣，已經進入這個規(guī)律。對此，孟曉蘇告訴《中國經濟信息》記者，希望政府能走出這個怪圈，不希望行政資源用于擠壓房地產周期把它變成“蹦擦擦”，但也要正視現(xiàn)實?，F(xiàn)在老百姓信心沒有減退，都知道未來房價還會漲，只不過是漲得快還是漲得慢的問題，開發(fā)企業(yè)也不擔心，所以出現(xiàn)了三年房價一上漲。雖然大家有信心，還是想應該通過建立長效機制，改變這種畸形的市場狀態(tài)。

回顧2008年以來，行政政策經歷了兩輪完整的政策周期，同時由于2012年上半年貨幣周期的擾動，使得2008年至今地產行業(yè)經歷了三輪完整的小周期。并且，從基本面量、價兩個維度來看，成交量對政策變化更為敏感，而價格受到庫存?zhèn)鲗C制的影響，對政策的反應相對滯后。地產基本面量價關系由此經歷了量價齊跌、量增價穩(wěn)、量價齊漲以及量跌價漲等四個周期階段的循環(huán)輪動。

2017年以來，重點城市房價漲幅收窄甚至是一線房價的“環(huán)比不上漲”更多是行政限價的結果體現(xiàn)，并未反映市場的供需關系。實際上，從廣發(fā)證券對去化周期數(shù)據(jù)研究分析來看，重點城市去化周期依舊處于歷史低位，南京、杭州等城市甚至不足5個月，供需矛盾突出，這些城市房價上漲的內生動力較足。

強者恒強

調控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴大市場分額?！吨袊浶畔ⅰ酚浾咄ㄟ^查看各上市房企發(fā)布的公告和國家統(tǒng)計局公布的2017年1-11月份的銷售面積和銷售金額進行計算發(fā)現(xiàn)，前11月行業(yè)十強銷售額市占率達24.9%，較2016年末提升6.2個百分點。

嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，對于龍頭房企銷售數(shù)據(jù)來說，應該說2018年會繼續(xù)沖高，不太可能出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，反映在統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)上，預計還是會維持在2%的增幅。而且受價格上漲等影響，銷售金額預計會繼續(xù)上升。但是相比過去兩年的業(yè)績，預計2018年銷售成長也會有一些壓力，比如說房貸政策收緊等。這都是相關房企需要警惕的風險。總體上說，當前龍頭房企銷售面積數(shù)據(jù)應該說占比會上升，這也是強者恒強特征的體現(xiàn)。從實際情況看，一些龍頭房企預計銷售規(guī)模的占比依然會加大。

一行三會聯(lián)合行動的房企融資渠道限制嚴厲。據(jù)興業(yè)研究分析師陳姝婷分析，其核心為抑制房企過度加杠桿，尤其是拿地階段的融資行為。自2016年下半年以來，房企各個融資渠道受到一行三會的全面限制，目前相對通暢的融資渠道僅余以中期票據(jù)為主的銀行間市場債券融資、銀行開發(fā)貸及資金信托計劃，但后兩者也受到了銀監(jiān)會對于資金用途的嚴格監(jiān)管，而公司債、私募資管計劃和住宅物業(yè)ABS產品均受到嚴格限制，房企融資渠道明顯縮窄。盡管一行三會對房企融資監(jiān)管的細則有所差異，但核心目的均為抑制房企過度加杠桿，尤其是拿地階段的融資，防止加杠桿、拿地王存在的金融風險。endprint

然而，在2017年11月份融資總額出現(xiàn)明顯“反彈”跡象，據(jù)同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企融資情況來看，完成融資金額共計1246.18億元，環(huán)比2017年10月的531.43億元增加了134.50%，成為本年度目前為止融資額最高月。

“當前對于融資來說，應該還是比較渴求的。很多房企實際上在2017年拿了很多土地，而且也擔心2018年銷售回款速度放緩，所以都會有類似的積極融資的做法，這都會帶來此類房企在年底積極融資的做法。另外從實際情況看，部分房企依然可以在海外市場發(fā)債，說明政策雖緊，但不是完全沒有融資的機會?！?/p>

對于2018年的融資情況，嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，到了2018年融資成本會上升，但是考慮到供給側結構性改革和鼓勵企業(yè)投資，預計融資方面依然會保持適度寬松的狀態(tài)。這也有助于房企積極進行新一輪的投資。

政策調控

“2018年房地產調控政策仍不會放松，但繼續(xù)收緊幅度有限，核心仍以‘穩(wěn)為主，防止市場大起大落?！痹谂d業(yè)證券的陳姝婷看來。不過，在融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌看來，2018年會比2017年好一點，政策不會變，會在現(xiàn)有的政策基調下可能稍微松一點，價格也會稍微松一點。特別是進入2018年10月份后房價也許會漲一點。

歷史上，我國房地產行業(yè)經歷了多次政策調控，并且政策調控的目的往往著眼于平抑房價短期過快上漲，而本輪政策的調控思路出現(xiàn)了一定變化，試圖通過供需兩端的強調控維持房價的中期穩(wěn)定，進而為長效機制的加速推進置換更多的時間與空間。

《中國經濟信息》記者通過查閱資料整理發(fā)現(xiàn)，2017年政策思路的轉變使得本輪行政調控在落實層面上與前兩輪相比也呈現(xiàn)出3個明顯的特征：第一，熱點城市政策出臺呈現(xiàn)“高頻次”，部分城市在1年時間內已經更新升級了4輪調控政策，主要包括限購范圍的擴大以及非戶籍人口繳納社保條件的升級；第二，調控城市覆蓋范圍廣，2017年下半年以來，調控政策進一步下沉至非核心城市。截止目前，已經有72個城市執(zhí)行限購限貸，其中共有45個三四線加入調控行列，而2011-2013年限購限貸城市數(shù)量為47個（其中三四線城市僅為9個）。第三，政策措施呈現(xiàn)多維度，全覆蓋。除限購限貸限價外，本輪調控首次提出限售，普遍限售年限為2-3年，部分強二、三線城市限售5年以上，實際上，限售已經成為2017年下半年以來調控城市的主要著力點?！安煌趥鹘y(tǒng)限購限貸對交易門檻的提升，限售措施通過強行削弱不動產交易后的流動性拉長持有期限，進一步篩選非投資性需求，進而抑制短期炒作，同時通過鎖定交易規(guī)模避免拋壓過大引起資產價格的大幅波動?！眹儡S進表示。

信貸政策

信貸層面上，《中國經濟信息》記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，政策收緊主要體現(xiàn)在兩個方面。首先，行業(yè)的資金監(jiān)管進一步趨緊。2017年上半年，銀監(jiān)會表示嚴禁資金違規(guī)流入房地產市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，抑制熱點城市房地產泡沫。而從2017年9月開始，住建部、央行及銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，資金監(jiān)管范圍擴大至消費貸流向的排查，進一步限制了資金流入地產領域。在地方層面，北京，江蘇，深圳、福州相繼落實政策，要求嚴查個人消費信貸資金流向，嚴防消費貸款另為他用。政府針對購房資金的排查持續(xù)深入，進一步封堵了資金流向房地產的入口，表明了政府居民去杠桿的決心。

在政策清理場外配資的同時，銀行在按揭貸執(zhí)行層面上也持續(xù)趨嚴，既包括投放總量的收縮，放款周期將拉長，甚至部分銀行逐步停止發(fā)放按揭貸款。融360數(shù)據(jù)顯示，截止2017年11月，全國受監(jiān)測的533家銀行中有56家銀行停貸，占比10.51%，較上月增加2.63%。

而另一方面按揭貸利率也呈現(xiàn)持續(xù)上調，融360統(tǒng)計的35城市首套房貸利率自年初以來持續(xù)上漲，繼2017年7月份突破基準利率（4.90%）之后，11月首套房利率升至5.36%，創(chuàng)2015年7月以來歷史新高。

嚴躍進表示，首套房貸利率已經處于高位，但受到外圍市場的影響，2018年央行加息的預期進一步上升，房貸利率上調的可能性依然存在，但上浮空間已經不大，可能會在加息后基準利率的1.2倍。如果明年的宏觀經濟持續(xù)向好，首套房貸利率上升的可能性會加大。如果經濟表現(xiàn)較弱，抑制房地產市場的政策會相對減少，房貸利率上漲勢頭會減弱。

土地政策

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年前10月300城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比增加23%，11月份高頻土地成交數(shù)據(jù)顯示單月同比增速回落至15%，全年若按照20%的成交面積同比增速進行計算，全國范圍住宅用地成交面積約為14.5億平米，與全年住宅銷售面積基本相當。土地成交未售口徑的長期庫存規(guī)模與年初相比基本相同，維持在56.4億平米。

2017年土地供應節(jié)奏加快。從政策上來看，中央層面，2017年3月李克強政府工作報告中提出，對房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，隨后4月住建部出臺文件，要求因城施策，地方供地與當?shù)貛齑鎾煦^，對于去化周期36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，增加供地；6個月以下的，不僅顯著增加供地，還加快供地節(jié)奏，整體來看，政策導向是因城施策加大土地供給。

從地方層面來看，四大一線城市均表態(tài)加快土地供給，其中，北京2017年3月表示計劃全年商品住宅供應260公頃，為2016年的2.5倍；上海明確加大住宅土地供應，保障中小套型供應比例，增加租賃用地；廣州明確2017年計劃供應5.8平方公里住宅用地，同樣，深圳計劃供應居住用地218公頃，其中商品住房用地168公頃，為上年供應量的1.8倍，值得注意的是，深圳計劃招拍掛供地僅為7公頃，剩余161公頃商品住房用地通過城市更新和征地返還方式供應。此外，南京、湖北等二線城市同樣表態(tài)執(zhí)行供地與庫存掛鉤政策，調控土地供應節(jié)奏，同時盤活存量用地。

此外，地方政府加強對土地出讓金資金來源的審核，例如2017年2月上海土拍市場因資金來源問題現(xiàn)場取消兩房企競拍資格，而部分城市對土地首付款的比例（一般不低于50%）及余款支付時間提出具體要求，以加強防范銀行理財資金借到非標進入土地市場。在后端的預售方面，近60個地方政府對備案價格以及上漲幅度提出限制，對平抑房價上漲過快起到積極作用。

值得一提的是，2017年下半年部分城市地塊對房企資質進行了限制，例如深圳A002-0060宗地要求競買申請人必須為深圳注冊的世界500強企業(yè)，而前海兩宗地塊對于主體資格規(guī)定更為嚴格，其中一宗地要求競買人為公司制國家級產業(yè)發(fā)展基金，另一宗地要求競買人為銀監(jiān)會批準的民營銀行，土地出讓接近定向轉讓。此外，在2017年11月，蘇州2017-WG-39號地塊要求配建商業(yè)綜合體，并且要求拿地房企為連續(xù)3年世界500強企業(yè)。地方政府提高拿地門檻，會促使龍頭房企集中度的進一步提升，同時中小房企拿地相對更加困難。

在廣發(fā)證券分析師樂加棟看來，一線城市“十三五”期間宅地供應規(guī)模相比于“十二五”將會有所提升。盡管重點城市短期供地有加快跡象，但受制于土地資源“硬約束”的限制，中長期來看，重點一二線城市的住宅用地供給將依舊緊張。

歷經多輪帶有濃重行政色彩的調控周期之后，長效機制的建設顯得尤為必要，既能配合短期調控發(fā)揮良好的矯正作用，又能從行業(yè)基礎制度的角度改善行業(yè)長期規(guī)模發(fā)展所導致的結構性問題，最終建立成熟的、穩(wěn)定的、完善的市場化機制，擺脫對行政措施的過度依賴。endprint