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人口結(jié)構(gòu)與遷移對福建省住房需求變化的實證分析
——兼比較閩臺樓市

2018-01-11 04:58:23王阿忠程少鵬
關(guān)鍵詞:人口遷移房價住房

王阿忠 程少鵬

(福州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院, 福建福州 350116)

人口結(jié)構(gòu)與遷移對福建省住房需求變化的實證分析
——兼比較閩臺樓市

王阿忠 程少鵬

(福州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院, 福建福州 350116)

城市的常住人口規(guī)模、人口凈流入量、老年撫養(yǎng)比、人均可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求有顯著影響,其中老年撫養(yǎng)比對住房需求有負(fù)向影響,而房價對住房需求的影響并不明顯。通過對比閩臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況,發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價過高、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題,臺灣人口遷移對其住房市場也有一定影響。在人口老齡化加劇的背景下,福建省應(yīng)培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”,通過財政、貨幣、土地等多種政策鼓勵和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅;深化戶籍制度改革,破除二元社會結(jié)構(gòu);調(diào)整住房供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

人口結(jié)構(gòu); 人口遷移; 老年撫養(yǎng)比; 住房需求

一、引言

近年來,我國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展;同時,伴隨著城鎮(zhèn)化,人口流動愈加頻繁。在這一大背景下,住房需求規(guī)模和住房價格均呈上升的趨勢,住房市場發(fā)展迅速。資料顯示許多研究主要從貨幣供給、土地資源等因素來分析該現(xiàn)象。首先是土地供給有限論,認(rèn)為我國地少人多,總體來說住房供不應(yīng)求,同時土地財政在利益相關(guān)性上促使房價快速上漲[1];其次是貨幣超發(fā)論,認(rèn)為在我國寬松貨幣政策與人民幣升值的背景下,樓市吸入大量熱錢,導(dǎo)致房價居高不下[2];再次是投資投機帶來的上漲預(yù)期論,認(rèn)為住房除了居住功能外,還是一種投資品,居民為了資產(chǎn)保值增值而催生了大量的投資性需求。[3]然而,通過觀測房價走勢規(guī)律,發(fā)現(xiàn)其結(jié)構(gòu)性上漲是在2003年以后發(fā)生的,而上述影響因素在2003年前后卻一直存在。也就是說,上述觀點不能解釋住房價格與需求持續(xù)上升的現(xiàn)象。而Mankiw & Weil提出的“嬰兒潮”概念卻獨辟蹊徑,通過分析美國嬰兒出生的高峰與波谷時間,將人口增量與住房需求聯(lián)系起來,認(rèn)為房價上漲主要源于人口年齡結(jié)構(gòu)的變動。[4]

由于人口不斷從三、四線城市向一、二線城市流入,推動了遷入地的住房需求,導(dǎo)致大部分一、二線城市的房價居高不下,而遷出地則因需求不足,致使供給過剩。隨著我國老齡化進程加快,勞動力人口不足、老年撫養(yǎng)比攀升等人口因素的變動,住房市場自2014年來發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化,住房供給遠大于需求,去庫存成為房地產(chǎn)市場的主旋律。為此,本文擬從人口結(jié)構(gòu)與遷移的視角探討住房需求變化的動因,并在此基礎(chǔ)上提出促進住房市場理性發(fā)展的可行措施。

二、文獻綜述

(一)人口年齡結(jié)構(gòu)視角

Campell較早對人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系進行了相關(guān)研究。[5]Mankiw和Weil通過研究人口變化與美國住房需求及價格的相關(guān)性,發(fā)現(xiàn)二戰(zhàn)后美國嬰兒出生高峰期導(dǎo)致其20世紀(jì)70年代的房價上漲,并預(yù)測20世紀(jì)90年代的房價將會由于生育水平下降而下跌。不過在20世紀(jì)90年代,美國的住房價格并沒有下降,而是持續(xù)上漲。因此,有些學(xué)者開始懷疑M-W模型的正確性。[6]Ermisch認(rèn)為M-W模型存在不足之處,即沒有將住房價格、居民收入水平等其它影響因素納入模型之中;他對M-W模型進行修正后,發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求有明顯的影響,而且人口老齡化會使得住房需求下降。[7]Malmberg也認(rèn)為人口老齡化對住房需求的影響是負(fù)向的。[8]

國內(nèi)關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房需求的研究,始于20世紀(jì)90年代。顧鑒塘認(rèn)為住房市場需求會隨著某年齡段人口的增減而變化。[9]李祥、高波利用人口和住房市場的相關(guān)數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)15-29歲人群和50-64歲人群的住房需求較大,這主要是因為前者處于婚配年齡,需要購買婚房,而后者主要是由于收入水平較高,住房購買力較強。[10]陳斌開等利用普查數(shù)據(jù)對中國人口變動和住房需求關(guān)系進行實證分析,結(jié)果顯示嬰兒出生高峰很可能是2004年以來住房需求與價格上漲的主因。[11]李超等研究發(fā)現(xiàn),城鎮(zhèn)的常住人口規(guī)模、居民的收入水平、人力資本狀況以及人口撫養(yǎng)比是影響我國城鎮(zhèn)住房需求的重要因素,并進一步分區(qū)域考察,認(rèn)為我國城鎮(zhèn)住房需求的人口結(jié)構(gòu)矛盾在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的區(qū)域更加突出,存在明顯的空間失配現(xiàn)象。[12]

(二)人口空間結(jié)構(gòu)視角

這里主要涉及人口遷移和城鎮(zhèn)化,從本質(zhì)上看,兩者都是人口在空間上的流動過程。Tangri研究發(fā)現(xiàn)在城市化的過程中,人口由農(nóng)村向城市集聚,使得城市人口規(guī)模擴大,城鎮(zhèn)住房需求規(guī)模也隨之?dāng)U大。[13]Kottis認(rèn)為城鎮(zhèn)化推動了住房市場的發(fā)展。[14]Mitchell發(fā)現(xiàn),伴隨著快速的城鎮(zhèn)化,亞洲大部分發(fā)展中國家面臨著住房短缺的難題。[15]此外,Mahadevia也從人口結(jié)構(gòu)的角度,研究了兩者的關(guān)系,認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展主要源于城鎮(zhèn)化,而人口遷移對住房需求也有重要影響。[16]Akbari和Aydede通過研究加拿大的人口遷移與房價的關(guān)系,認(rèn)為人口凈流入對當(dāng)?shù)刈》啃枨笠?guī)模的擴大有積極影響,隨著住房需求的上升,房價也隨之上漲。[17]

國內(nèi)研究方面,帥友良以2000年人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對中國2000-2020年城市人口規(guī)模和城鎮(zhèn)化率進行預(yù)測,并以此估算城鎮(zhèn)化對住房需求的影響,發(fā)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化將是一個長期的過程,對住房市場的沖擊會是長久的。[18]哈繼銘認(rèn)為城市化和人口結(jié)構(gòu)是中國經(jīng)濟增長的兩大支柱,而我國經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)市場密切相關(guān),人口結(jié)構(gòu)也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。[19]徐天帥等認(rèn)為城鎮(zhèn)化率對居民住房需求有顯著的正向影響,在其他條件不變的情況下,城鎮(zhèn)化率每上升1%,住宅平均銷售面積將增加3152.687m2。[20]李超等以中國各地級市為研究樣本,發(fā)現(xiàn)在控制其它因素不變的前提下,流動人口數(shù)量對城市住房需求有正向影響。[21]陳頤發(fā)現(xiàn)從2004年開始,臺灣有大量人口流入,遷入人口大于遷出人口,其中地區(qū)內(nèi)人口主要是其他地區(qū)向臺北、桃園、高雄等大城市凈遷移,這對遷入地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有正向影響。[22]

當(dāng)然,也有不少學(xué)者從人口教育結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)的角度進行了相關(guān)研究,但綜合來看,人口的年齡結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)無疑是影響住房需求攀升和房價持續(xù)上漲的最主要因素,因此本文擬從這兩個視角對福建省住房需求變化的影響因素進行探討。此外,相比國外在這方面的研究成果,國內(nèi)稍顯不足,尤其是在當(dāng)前住房市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整,人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的新背景下,加強對于該領(lǐng)域的實證研究是必要的。

三、基于人口結(jié)構(gòu)的住房需求理論模型及其影響

將住房銷售額除以住房均價則得住房銷售面積,即:

式中,x為住房銷售面積,p為住房均價,px為住房銷售額。

t年的住房消費為各年齡組人群的住房消費之和,所以得到:

ptxt=∑qj,tnj,t

(a)

qj,t為t年j歲組的住房消費支出,nj,t為t年j歲組的人口數(shù)。qj,t取決于收入以及收入中用于支付住房消費的比例,即yj,t和ρj,t。yj,t表示t年j歲組人群的收入,ρj,t表示t年j歲組人群的收入用于支付住房消費的比例。從而可以得到:

qj,t=ρj,tyj,t

(b)

住房需求隨時間的變化可以通過方程(a)(b)得到:

根據(jù)上述推導(dǎo),住房需求的變化除了受到住房價格、居民收入以及收入中用于住房消費比例的影響外,還受到人口規(guī)模與年齡結(jié)構(gòu)的影響。

不過,上述推導(dǎo),有一個前提假設(shè):城市的住房消費全部來自本地居民。通常來說,構(gòu)成住房市場需求的消費群體主要來自三方面:一是城鎮(zhèn)戶籍人口的永久居民,他們擁有住房,是改善需求和投資需求的主要群體;二是雖然居住在城鎮(zhèn),但是沒有住房,一般是非城鎮(zhèn)戶籍人口,從其他地區(qū)的農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn),形成剛性住房需求;三是從三、四線城市遷移到一、二線城市的人口,這部分人群大多數(shù)較為富裕,選擇到經(jīng)濟較為發(fā)達的一、二線城市發(fā)展而購買住房。這說明人口遷移對住房需求有一定的影響。

此外,按照供求關(guān)系論,住房需求除了受制于需求因素,也會受制于供給因素,例如房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工住宅面積。

綜上所述,住房需求變化會受到人口規(guī)模、人口年齡結(jié)構(gòu)、人口遷移、住房價格、房地產(chǎn)投資、新開工住宅面積、收入以及收入中用于住房消費比例等因素變化的影響。

四、實證研究

(一)模型設(shè)定和數(shù)據(jù)描述

本文以福建省9地市的人口及住房市場方面的面板數(shù)據(jù)為樣本,選取常住人口數(shù)量(population)、老年撫養(yǎng)比(o_raise)、凈流入人口比重(migrant)作為主要觀測變量,并控制住房價格(price)、人均可支配收入(income)、房地產(chǎn)投資(invest)等影響住房需求的相關(guān)因素。由于人均可支配收入和住宅均價都會受到價格的影響,所以本文以2005年作為基期,利用居民消費價格指數(shù),對二者分別進行了平減處理,以使各年的數(shù)據(jù)之間具有更好的可比性。同時,為減少模型擬合的異方差性,對部分變量分別取自然對數(shù),設(shè)定計量模型如下:

本文使用的數(shù)據(jù)主要來源于萬德數(shù)據(jù)庫(Wind)“宏觀數(shù)據(jù)”中分城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、福建省各地級市2015年統(tǒng)計年鑒以及各地級市2005年至2015年統(tǒng)計公報。具體的變量選擇方法如下:被解釋變量(住房需求)選用各城市對應(yīng)年份的商品房(住宅)銷售面積,population表示各城市年末常住人口數(shù);o_raise為老年人口撫養(yǎng)比,即65歲以上老年人口與14到65歲勞動年齡人口的比值;migrant為凈流入人口比重,用它來衡量各城市的人口遷移情況,凈流入人口比重=(常住人口數(shù)—戶籍人口數(shù))/常住人口數(shù);migrant、income和invest分別為該城市對應(yīng)年度的住房均價、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資額(見表1)。

表1 描述性統(tǒng)計

(二)回歸結(jié)果與分析

首先,為了預(yù)防存在偽回歸問題,需對變量進行面板單位根檢驗。根據(jù)Levin,Lin&Chu t*檢驗結(jié)果[23]得知,各變量都是平穩(wěn)的?;诖诉M行面板協(xié)整(Kao Residual Cointegration Test)檢驗,結(jié)果顯示變量間具有協(xié)整關(guān)系,即不存在偽回歸現(xiàn)象。進一步,根據(jù)Random Effects-Hausman的檢驗結(jié)果[24],在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè),從而建立固體效應(yīng)模型(限于篇幅,列表省略)。

固體效應(yīng)模型的估計結(jié)果表明:除住房價格,其它解釋變量均通過顯著性檢驗。其中,人口規(guī)模、人口凈流入比重、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資的回歸系數(shù)顯著為正,這說明控制其它變量不變,城市的住房需求與其人口規(guī)模、凈流入人口、人均可支配收入和房地產(chǎn)投資正相關(guān),這些因素越大或越多,住房需求也就越大;而老年撫養(yǎng)比的回歸系數(shù)顯著為負(fù),說明老年人口所占勞動力人口比重越高,住房需求會有所下降。從各變量的系數(shù)值來看,常住人口數(shù)量每增加1%,住房需求將上升2.30%;凈流入人口比重每增加一個單位,住房需求將上升3.15%;人均可支配收入每增加一個單位,住房需求將上升0.36%;房地產(chǎn)投資每增加1%,住房需求將上升0.34%;老年撫養(yǎng)比每上升一個單位,住房需求將下降1.65%。

其中,老年撫養(yǎng)比的回歸結(jié)果表明,隨著老齡化進程加快,老年人口比重快速提高,對住房市場需求造成了負(fù)面沖擊。一般來說,人口老齡化對住房需求造成的沖擊主要體現(xiàn)在兩方面:一是購房群體主要是25-55歲年齡段的人口,而隨著大批中年人進入老年之后,購房群體規(guī)??s小,這會直接降低有效住房需求;二是當(dāng)老齡人口占比較高時,消費就會擠占儲蓄,消費高而儲蓄率低,則整個社會的住房購買力會相應(yīng)下降,從而減少對住房的需求。

流動人口比的回歸結(jié)果表明,人口遷移會增加遷入地的住房需求,而降低遷出地的住房需求。伴隨著城鎮(zhèn)化和沿海城市經(jīng)濟的發(fā)展,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移,三、四線城市的人口也向一、二線城市遷移,造成沿海大部分一、二線城市住房需求規(guī)模持續(xù)擴大,而部分三、四線城市則由于需求不足,致使供給過剩、大量商品房空置。這在一定程度上可以解釋目前福建省人口凈流入城市(福州、廈門)的住房價格居高不下,而人口凈流出地(三明、龍巖等三、四線城市)商品房庫存壓力過大的現(xiàn)象。

實證結(jié)果顯示房價對住房需求的影響甚微。從住房需求的價格彈性系數(shù)值看,住房價格每上漲1%,住房需求將下降0.18%,住房需求是缺乏價格彈性的,說明價格變動對需求變動的影響不明顯。這主要有兩方面原因:一是我國住房市場化處于起步期,從1998年開始實行住房分配貨幣化,才逐步推進住房制度改革,而且人口規(guī)模不斷擴大,剛性需求不斷增加,住房需求處于底部集中爆發(fā)期。二是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人均收入的提高,由于投資渠道狹窄,大部分富裕家庭將購買住房作為投資,形成投資及投機性住房需求(見表2)。

表2 面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

注:***p<0.01,**p<0.05,*p<0.1。

五、閩臺房地產(chǎn)市場的對比

(一)閩臺房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

在土地私有制下,中國臺灣住房市場以小規(guī)模和專業(yè)化運作為特色,開始于20世紀(jì)60年代中后期?;仡櫯_灣住房市場的發(fā)展歷程,大致可以分為3個階段:第一階段(1970-1976年),1973年的中東石油危機引發(fā)油價上漲,導(dǎo)致臺灣島內(nèi)爆發(fā)全面通貨膨脹,為了防通脹與資產(chǎn)保值,民眾大量購房推高了住房需求,房價漲幅于1973年達到峰值;第二階段(1977-2002年),1978年的通貨膨脹還是源于油價上漲,而且由于貨幣供給過多,導(dǎo)致信貸泛濫和熱錢涌入共同推動房價飆升,其中1988年漲幅高達100%,而后房價才開始下降,臺灣房地產(chǎn)市場進入了近十年的低迷期;第三階段(2003年至今),2003年臺灣房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇,房價隨之一路走高,止步于2008年的美國次貸危機,而后在一系列救市方案和財政政策的刺激下才逐步恢復(fù)(見圖1)。

圖1 1972-2013年臺灣房價增長率變化情況 數(shù)據(jù)來源: 1972-1991年的數(shù)據(jù)來源于王紅雨(2004)[[25],1992年以后的數(shù)據(jù)來源于黃忠華、杜雪君(2014)。[[26]

改革開發(fā)以前,由于國家實行計劃經(jīng)濟體制,福建不存在房地產(chǎn)市場。福建房地產(chǎn)市場從1979年以后才得以形成和發(fā)展,大致分為4個階段:第一階段(1979-1990年),1979年開始,福建取消不準(zhǔn)買賣房屋的禁令,實現(xiàn)土地使用權(quán)有償化、房屋商品化,逐步建立房地產(chǎn)市場,在1981-1990年,全省商品房銷售面積達408.1萬m2;第二階段(1991-1997年),隨著改革開放的深入,大陸投資環(huán)境有所改善,外資房地產(chǎn)開發(fā)成為福建省房地產(chǎn)市場的一大亮點,1991-1997年,全省商品房銷售面積達1790.6萬m2;第三階段(1998-2002年),1998年我國取消了實物分配福利房制度,推進住房市場化,福建省房地產(chǎn)業(yè)也進入了較快的發(fā)展時期;第四階段(2003年至今),福建省房地產(chǎn)市場進入繁榮發(fā)展階段,房價迅速上漲,漲幅于2006年達到高峰,上漲26%,之后受金融危機影響,有所下降,在國家4萬億救市計劃和省內(nèi)一系列財政政策共同推動下,房價又開始上漲,雖然漲幅逐年下降,但是房價一直保持上升的態(tài)勢(見圖2)。

圖2 1992-2014年福建省房價增長率變化情況數(shù)據(jù)來源:根據(jù)《福建統(tǒng)計年鑒2015》整理得到。

(二)閩臺房地產(chǎn)市場發(fā)展的異同

1. 住房價格持續(xù)走高

福建省房價從2003年的2297.09元/m2持續(xù)上漲到2014年的9135元/m2,尤其福州和廈門的房價居高不下,“買房難”一直是人們生活中的焦點話題。臺灣房地產(chǎn)市場也在2003年以后走強,住房價格一直呈上升的趨勢,并維持在較高的水平。

2. 住房市場結(jié)構(gòu)差異大,區(qū)域發(fā)展不平衡

福建省房地產(chǎn)市場無論從市場規(guī)模和價格高位來看,福廈漳泉沿海城市都占比大,房價空間分布呈沿海到內(nèi)陸依次遞減形態(tài)。其中2015年福州、廈門商品房均價(住宅)分別高達1.37萬元/m2和2.02萬元/m2,而內(nèi)陸城市,如三明、龍巖等城市住房均價水平為6000元/m2左右。臺灣房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格基本呈北、中、南依次遞減的空間分布,北部區(qū)域的雙北(臺北市、新北市)和桃園市的住房需求和價格明顯高于其他區(qū)域的城市。

3. 住房市場需求的變化態(tài)勢有所差異

從住房需求的整體規(guī)模來看,臺灣明顯大于福建。但自2003年以來,臺灣商品房銷售面積呈下降的趨勢,住房需求規(guī)模逐漸縮?。欢=ㄊ∽》啃枨笠?guī)模愈來愈大,住房銷售面積增速于2009年達到高峰,增幅高達67.51%,之后雖有所下降,但仍保持著較高的增速。此外,從圖3也可以看出,臺灣的住房市場慢慢趨于平穩(wěn),而福建的住房需求波動較大,預(yù)計福建房地產(chǎn)市場還有較大的發(fā)展空間。

圖3 閩臺2003-2013年商品房銷售面積增速數(shù)據(jù)來源: 臺灣部分來源于黃忠華、杜雪君(2014)[[27],福建部分來源于《福建統(tǒng)計年鑒2015》。

(三)臺灣人口遷移對住房市場的影響

臺灣大規(guī)模的人口省內(nèi)遷移始于20世紀(jì)60年代,70年代中后期及80年代是其高峰期,進入90年代后,省內(nèi)遷移人口的數(shù)量逐步趨于穩(wěn)定,并在總體上呈下降的趨勢。伴隨著人口遷移,大量農(nóng)村人口遷移到大城市,城鎮(zhèn)化率迅速提高,而且遷移者主要是青壯勞動力人口,無疑為遷入地擴充了購房群體,增加了住房市場的剛性需求,這也推動了70年代臺灣房地產(chǎn)市場的繁榮,從圖1可以得知,房價漲幅于1973年達到高峰,漲幅高達113%,70年代末房價又開始新一輪的上漲,在1979年和1980年分別上漲34%和65%,之后開始回落。

此外,從臺灣的人口空間分布來看,人口遷移流向主要是其他地區(qū)向北部地區(qū)集中,非都會區(qū)向都會區(qū)集中。1999-2009年間,高雄與臺南兩個南部縣市分別凈遷出人口23.4萬和3.9萬人,而臺北、桃園與新竹這三個北部縣市卻分別凈遷入人口51.7萬、18.2萬和6.1萬人,中部的臺中市凈遷入88.9萬人。說明這十年間臺灣人口是由南向中、北部遷移,其中北部成為人口遷入集中區(qū)。人口遷移的區(qū)域差異在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不平衡,其住房需求主要集中在北部的臺北、新北和桃園,中部的臺中和南部的高雄,總體來看,呈北、中、南依次遞減的空間分布。

六、結(jié)論和對策建議

本文基于人口結(jié)構(gòu)和遷移的視角,對福建省住房需求變化的影響因素進行實證分析。研究發(fā)現(xiàn),城市的常住人口數(shù)量、老年撫養(yǎng)比、凈流入人口比重、可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求產(chǎn)生了顯著影響,而房價對住房需求的影響并不顯著。從人口變動上看,城市常住人口數(shù)量的擴大以及遷入推動了住房需求的增長;另外,從人口結(jié)構(gòu)上看,老年人口的增加、勞動力人口的減少,導(dǎo)致社會購買力下降,一定程度上抑制了住房需求。通過比較分析福建和臺灣的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價居高不下、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題,并且從兩地近十年的住房需求規(guī)模來看,臺灣已逐步趨于平穩(wěn),而福建則有較大的變動,住房銷售仍保持著較大的漲幅。此外,臺灣人口遷移對其住房市場有一定的影響。

目前,福建省正處于城市化和老齡化的雙重背景下。一方面,仍有大量人口涌入城市,由第一產(chǎn)業(yè)迅速向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,并且中西部地區(qū)有不少人口向沿海地區(qū)遷移,這些人口流入城市會增加該地的住房需求;另一方面,根據(jù)福建省2014年人口抽樣普查數(shù)據(jù)顯示,2014年福建省65歲以上人口占比達到8.47%,超過7%,說明該省已進入老齡化社會,并且在未來很長一段時間內(nèi),老年人口比重會持續(xù)攀升,而勞動年齡人口比重下降,這也意味著老年撫養(yǎng)比將進一步上升,整個社會的住房購買力會有所下降,這對住房需求會產(chǎn)生很大的影響。為了防止人口結(jié)構(gòu)的變動給住房市場帶來大起大落的影響,并充分抓住城市化機遇,我們認(rèn)為,福建省必須加快相關(guān)人口政策和住房制度方面的調(diào)整。主要包括以下幾點:

1. 在人口老齡化加劇的背景下,培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”,通過財政、貨幣、土地等多種政策鼓勵和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅。財政政策方面,可以給予開發(fā)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠或財政補貼,降低其初期開發(fā)成本;貨幣政策方面,對于用于開發(fā)老年住宅的企業(yè)貸款可以放寬限制,保證開發(fā)企業(yè)的資金來源,避免由于投入資金不足而導(dǎo)致老年住宅建設(shè)無法照常進行;土地政策方面,由于我國土地供給完全由政府主導(dǎo),因此政府可以在土地出讓方面給予企業(yè)一定的優(yōu)先權(quán),優(yōu)先將土地出讓給用于開發(fā)老年住宅的企業(yè)。

2. 深化戶籍制度改革,破除二元社會結(jié)構(gòu)。一方面,完善居住證制度,合理設(shè)定由居住證轉(zhuǎn)變?yōu)槌W艨诘臈l件,適度降低落戶門檻,讓這部分流動群體能夠順利在工作地定居;另一方面,推進公共服務(wù)均等化,尤其是在教育、住房保障、養(yǎng)老醫(yī)療等領(lǐng)域,讓外來工作者能夠更平等地分享當(dāng)?shù)氐墓操Y源,減輕他們的生活成本和壓力,也使他們能夠更好地融入城市生活。

3. 調(diào)整住房供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。隨著我國房地產(chǎn)市場黃金時代的落幕,整個住房市場進入到調(diào)整階段。一方面,之前大部分的剛性住房需求已得到滿足,居民的住房需求逐步向改善性需求和投資性需求轉(zhuǎn)變,整個市場的需求規(guī)模有所縮減;另一方面,由于之前房地產(chǎn)市場的盲目擴張,當(dāng)前住房供給已遠遠超過住房需求,尤其體現(xiàn)在內(nèi)陸地區(qū)和大部分三、四線城市。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變動調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模,開發(fā)商也應(yīng)根據(jù)居民的實際住宅需求變化來合理調(diào)整住房供給,避免商品房過多的空置和土地資源的浪費。

城市的常住人口規(guī)模、人口凈流入量、老年撫養(yǎng)比、人均可支配收入以及房地產(chǎn)投資對住房需求有顯著影響,其中老年撫養(yǎng)比對住房需求有負(fù)向影響,而房價對住房需求的影響并不明顯。通過對比閩臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況,發(fā)現(xiàn)兩地都存在房價過高、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題,臺灣人口遷移對其住房市場也有一定影響。在人口老齡化加劇的背景下,福建省應(yīng)培育“銀色住宅產(chǎn)業(yè)”,通過財政、貨幣、土地等多種政策鼓勵和扶植企業(yè)開發(fā)老年住宅;深化戶籍制度改革,破除二元社會結(jié)構(gòu);調(diào)整住房供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

注釋:

[1] 高 波、王文莉、李 祥:《預(yù)期、收入差距與中國城市房價租金“剪刀差”之謎》,《經(jīng)濟研究》 2013年第6期。

[2] 孔 行、劉治國、于 渤:《使用者成本、住房按揭貸款與房地產(chǎn)市場有效需求》,《金融研究》 2010年第1期。

[3] 況偉大: 《利率對房價的影響》,《世界經(jīng)濟》 2010年第4期。

[4][6] Mankiw N.G. and D. N. Weil,“The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing Market”,RegionalScienceandUrbanEconomics,vol.19,no.2(1989),pp.235-258.

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[8] Malmberg B.,“Fertility cycles, age structure and housing demand”,ScottishJournalofPoliticalEconomy,vol.59,no.5(2012),pp.467-482.

[9] 顧鑒塘:《人口年齡構(gòu)成變動對市場需求變動的影響》,《人口與發(fā)展》1996年第3期。

[10] 李 祥、高 波:《人口年齡結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響效應(yīng)分析》,《經(jīng)濟體制改革》 2011年第6期。

[11] 陳斌開、徐 帆、譚 力:《人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求:1999~2025——基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實證研究》,《金融研究》2012年第1期。

[12][21] 李 超、倪鵬飛、萬海遠:《中國住房需求持續(xù)高漲之謎:基于人口結(jié)構(gòu)視角》,《經(jīng)濟研究》 2015年第5期。

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[14] Kottis A.,“Impact of migration on housing in urban areas”,TheAnnalsofRegionalScience,vol.5,no.1(1971),pp.117-124.

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[20] 徐天帥、高 媛、姬 宇:《 城鎮(zhèn)化對住房需求的實證分析》,《江蘇商論》 2013年第34期。

[22] 陳 頤:《臺灣人口遷移及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)分析》,《閩江學(xué)院學(xué)報》2016年第3期。

[23] Levin A., Lin C. F., Chu C. S. J.,“Unit root tests in panel data: asymptotic and finite-sample properties”,JournalofEconometrics, vol.108,no.1(2002), pp.1-24.

[24] Hausman J., Mcfadden D., “ Specification Tests for the Multinomial Logit Model”,WorkingPapers, vol.52,no.5(1984),pp.1219-1240.

[25] 王紅雨:《臺灣房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及其借鑒》,碩士學(xué)位論文,浙江工業(yè)大學(xué), 2003年。

[26][27] 黃忠華、杜雪君:《兩岸房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控政策:經(jīng)驗、比較與啟示》,《臺灣研究》2014年第3期。

2017-05-07

王阿忠, 男, 福建福州人, 福州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授, 博士;

程少鵬, 男, 江西上饒人, 福州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院碩士研究生。

C924

A

1002-3321(2017)06-0038-07

黃艷林]

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