朱中一 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長

住有所居是人民安居樂業(yè)的根本

朱中一 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長

黨的十九大報告中，習近平主席提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的房地產(chǎn)定位。同時三季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，前三季度商品房銷售面積11.6億平方米，同比增長10.3%，增速比1～8月份回落2.4個百分點。這一切都說明了房子的基本作用應該是讓人民住有所居。

自2016年以來，國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場明顯降溫。但同時全年全國商品房的銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資的絕對量肯定會超過去年的水平。未來，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟拉動作用并不會逐漸減弱。

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市更新改造以及居民消費升級，房地產(chǎn)市場不僅到2020年，甚至更長一段時間都有發(fā)展的空間。從長遠來看，房地產(chǎn)長效機制也在不斷推進中。建立長效機制，應在住房制度的基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監(jiān)管等制度，從制度層面推進房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展。

“租購并舉”引領(lǐng)住房變革

自改革開放以來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，2016年人居住房建筑面積是40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積是36.6平方米。目前存在的問題是發(fā)展的不平衡、不充分。

目前我國進入一個新階段，原來城鎮(zhèn)中一些常住人口的住房問題基本緩和，但突出問題是要滿足常住人口中的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、城鎮(zhèn)化過程中的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新參加工作群體的住房需求。這些群體的特點是大多數(shù)人的支付能力不足，購房相對困難，租房成為主要的住房問題解決方式。

應對房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡、不充分的問題，十九大報告強調(diào)“租購并舉”，從購租并舉到租購并舉，反映的是國家要解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化問題的決心。

發(fā)展住房租賃市場，已經(jīng)成為深化住房制度改革的各方共識。從理論上說，買房不是剛需，居住才是剛需。但為何“寧買房不租房”會成為很多人的邏輯？這說到底還是權(quán)利的邏輯：人們不僅在買“產(chǎn)”，也在買“權(quán)”。對物權(quán)之上的受教育權(quán)、養(yǎng)老保障、醫(yī)療等權(quán)利的需求，有時比居住本身還強烈。越是人口流動大、業(yè)態(tài)更新快的城市，這個問題越緊迫。以租購同權(quán)為特色的房屋租賃市場改革，正是抓住了這一深層次的需求，嘗試實現(xiàn)租屋供給不足和租屋賦權(quán)不足的雙重解鈴。

租購同權(quán)其實是一次分蛋糕的改革，如果優(yōu)質(zhì)資源的蛋糕尺寸不做大，權(quán)利就會被稀釋，漲價的浪潮就在所難免。這反過來可能影響到租房市場的發(fā)展和壯大。正是在這個意義上，無論是推出共有產(chǎn)權(quán)住房還是推行租購同權(quán)，保障權(quán)利的同時更要進一步做大房屋以外的公共產(chǎn)品。

對于一個對自有住房有著長期偏好的國家而言，購租并舉、租購同權(quán)正在調(diào)整的，不僅僅是住房制度、居住權(quán)利，更有全社會的理念。在全面深化改革的語境下，如何把可能出現(xiàn)的“權(quán)利沖突”變?yōu)椤袄婀蚕怼?，如何因地制宜做大居民公共服務的總蛋糕，都是護航租房美好時代必須付出的努力。開弓沒有回頭箭，一種更加可持續(xù)的住房制度、一種人民共享的居住觀念，應該成為社會的共識，成為改革的方向。

長效機制需建立配套制度

2016年12月21日，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組提出，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。如何建立房地產(chǎn)長效機制，在制度安排上，應首先完善住房制度，完善多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監(jiān)管等制度。

土地方面，在試點的基礎(chǔ)上，如在13個城市里開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，通過正在修改《土地管理法》，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，建立人地掛鉤的土地供應制度。根據(jù)住房的不同對象，確定不同的土地供應制度。

金融信貸方面，建立有利于自住型需求和遏制投機、投資性需求的金融政策，防止表外消費貸等流向房地產(chǎn)。稅收方面，通過改革和立法，降低自住型需求負擔，提高投機、投資性需求成本，鼓勵有多套住房者將閑置的住房推向二手房市場或租賃市場。立法方面，對《土地管理法》(修改)、《住房租賃管理條例》和《房地產(chǎn)稅》等加快立法。市場監(jiān)管方面，應建立完善對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的機制，規(guī)范開發(fā)銷售中介行為，進一步完善分類調(diào)控、因城施策的機制，提高調(diào)控水平。上述制度除房地產(chǎn)稅收涉及面廣、難度大，進展比較遲緩外，其他方面都在推進中。

過去長效機制建設(shè)緩慢與房地產(chǎn)定位搖擺有關(guān)。房地產(chǎn)一頭連接民生，一頭連接經(jīng)濟。以往十幾年，時而強調(diào)房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動，時而強調(diào)住房的民生定位。

自國家強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位以后，不少地方政府表示，要注重實體經(jīng)濟發(fā)展，減少經(jīng)濟增長和財政收入對房地產(chǎn)的依賴。國務院有關(guān)部門和地方有關(guān)政府對長效機制建設(shè)的推進也在加快，特別是發(fā)展住房租賃市場方面。

長租房屋或成解決住房問題良方

當前我國處在全面建成小康社會的決勝階段，住房問題是其重要組成部分，這個階段的住房問題該如何解決？可以看到，租購并舉成為必然趨勢。因為要解決常住人口中購房困難人群的住房問題，就需要考慮他們期望得到穩(wěn)定且可長期居住房源的客觀情況。這樣來看，長租房屋就成為解決他們的需求的首選。

目前，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在試水長租公寓，其中不乏龍頭房企，如碧桂園、萬科。政策層面，國務院及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委相關(guān)文件中均有涉及住房租賃市場的內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)要參與這方面的工作，國有企業(yè)更要加積極參與。

根據(jù)國外經(jīng)驗，長租公寓相對于其他形式，在運營方面要更加成熟。從企業(yè)角度來看，長租公寓為自身持有，可以從長遠考慮它的盈利空間，如果僅僅把眼光局限在未來的3～5年，對企業(yè)未來的發(fā)展是不利的。長租公寓作為一種業(yè)態(tài)，在運營方面比短租公寓更好管理。所以，在新的開發(fā)階段，這些房企應該考慮如何去運營。

開發(fā)企業(yè)試水長租公寓，盈利問題也需要認真思考，包括盈利模式等方面。比如，保利地產(chǎn)引入REITs，是一種值得借鑒與學習的模式。從社會層面來看，企業(yè)需要承擔社會責任，一些口碑和業(yè)績都比較有影響力的企業(yè)試水長租公寓，是我國培育住房租賃市場良好的開端。