住房租賃市場(chǎng)“藍(lán)?！背醭?/h1>
2018-01-08 08:54張力威中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
中華建設(shè) 2017年12期
張力威 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
住房租賃市場(chǎng)“藍(lán)?！背醭?/p>
張力威 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
租購(gòu)并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，它將在新一輪的房地產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中扮演重要角色。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)在最近1年多時(shí)間里，有超過8個(gè)省份及超過20個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。廣州、南京的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，無錫、成都等地的人才落戶，北京的共有產(chǎn)權(quán)、上海的租賃住房用地連續(xù)推出，地方政策都是指向房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，大力鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)。
隨著租賃市場(chǎng)的“崛起”，長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“輕租重售”的狀況將逐步得到改變。增加租賃市場(chǎng)的有效供給，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過快過高增長(zhǎng)將發(fā)揮積極作用。同時(shí)租賃市場(chǎng)的勃興，整體來看對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有重要作用。
住房租賃市場(chǎng)的“崛起”
據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。有調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年中國(guó)租房市場(chǎng)的規(guī)模大概在1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2025年，住房租賃市場(chǎng)租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達(dá)2.3億人。
與旺盛的住房租賃需求相比，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境差等問題。在人口凈流入的大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，已成為政府的政策要點(diǎn)。
7月20日，住建部等九部委發(fā)文，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》把廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)名單，要求加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。此試點(diǎn)城市名單公布一個(gè)月之內(nèi)，已有9個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過市政府會(huì)議的審議。
值得注意的是，在首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市中，北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這與兩地人口政策相關(guān)。北京本來就要疏解人口壓力，所以很難再出臺(tái)吸引外來人口的舉措，上海情況與北京相似。
盡管北京、上海、無錫三個(gè)城市并未被列入住房租賃試點(diǎn)城市，但這些城市依然出臺(tái)相關(guān)住房租賃政策，多措并舉發(fā)力租賃市場(chǎng)。
8月17日，北京出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，其中規(guī)定北京戶籍承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)備案信息申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。京籍無房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)。
在上海，繼浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，近日靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告，將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地（R4），規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。此外，上海市規(guī)土局已委托第三方機(jī)構(gòu)在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是住宅和工業(yè)用地向租賃住宅轉(zhuǎn)化的政策通道；租賃住宅土地全生命周期管理、部分產(chǎn)權(quán)化實(shí)現(xiàn)人力資本的財(cái)富積累效應(yīng)、租賃住宅運(yùn)營(yíng)管理的租金租期進(jìn)入退出設(shè)計(jì)等方面。
7月28日，無錫提出凡辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時(shí)具備參加無錫市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)簽注《江蘇省居住證》均滿五年條件的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫的做法充分反映了當(dāng)前三線熱點(diǎn)城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導(dǎo)向。
隨著租賃市場(chǎng)的“崛起”，可以看到長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“輕租重售”的狀況將逐步得到改變。我們也能看到各類機(jī)構(gòu)搶灘登錄住房租賃市場(chǎng)已成潮流。
多方“搶灘”租賃住房市場(chǎng)
自2015年開始，從中央到各級(jí)地方政府，都陸續(xù)出臺(tái)了培育租賃市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)房東的政策。在政策和市場(chǎng)雙重利好之下，一線城市和重點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了大量的機(jī)構(gòu)房東。
最先進(jìn)入租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)房東主要是一些獨(dú)立品牌公寓商，往往受制于規(guī)模和運(yùn)營(yíng)水平，基本還處在“燒錢”的初級(jí)階段。其次是依托自身租賃平臺(tái)轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)存量房機(jī)構(gòu)。還有開始大規(guī)模布局租賃市場(chǎng)的開發(fā)商們，目前排名前20的地產(chǎn)商中有12家已經(jīng)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
除開發(fā)商之外，地方政府旗下的國(guó)有租賃平臺(tái)也將是機(jī)構(gòu)房東的重要力量，進(jìn)一步擴(kuò)大機(jī)構(gòu)租賃的規(guī)模。比如，2016年，佛山搭建了佛山市建鑫住房租賃有限公司。2017年7月14日，哈爾濱國(guó)有控股專業(yè)住房租賃平臺(tái)——悅居網(wǎng)正式上線運(yùn)營(yíng)。7月17日，廣州提出，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年底，將組建或改建3至4家國(guó)有住房租賃公司。
相較于民營(yíng)機(jī)構(gòu)，國(guó)有企業(yè)在獲得地方政府支持的同時(shí)，也可憑借自身的國(guó)有背景更好地獲取融資。同時(shí)，國(guó)有企業(yè)做租賃，有利于盤活存量房屋。此前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比應(yīng)在30%左右。
由此可見，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)未來還有很大的發(fā)展空間，而機(jī)構(gòu)房東的崛起，或?qū)臄?shù)量和規(guī)模上，徹底改變租賃市場(chǎng)的游戲規(guī)則。
重申產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值
當(dāng)然，在發(fā)展的道路上，還需要破除很多現(xiàn)實(shí)障礙，以長(zhǎng)租公寓為例，品牌、質(zhì)量、成本、服務(wù)等一直困擾著投資運(yùn)營(yíng)方，市場(chǎng)的極速變化，使企業(yè)站在了新一輪的起跑線上，必須要重新審視產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值。
租房者中年輕一代占比較大，他們對(duì)生活環(huán)境的要求和追求越來越高，旨在追求更高的生活質(zhì)量。這就要求住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)產(chǎn)品迭代升級(jí)，以更加契合新一代人的住房理念。產(chǎn)品價(jià)值無論對(duì)租房者還是運(yùn)營(yíng)者都將被重新定義。另一方面，與租賃住房市場(chǎng)興起發(fā)展的同時(shí)，是服務(wù)質(zhì)量的提升，只有當(dāng)與租賃相配套的基礎(chǔ)服務(wù)得到提升，才能從整體上改變目前住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，更好地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
這些現(xiàn)狀也給住房租賃市場(chǎng)上新的服務(wù)商提供了更多的機(jī)會(huì)。2017年無論是房企還是公寓機(jī)構(gòu)亦或是配套企業(yè)，都盯上了住房租賃這片“新藍(lán)?！?，然而如何能夠在不斷變化的時(shí)局中把握機(jī)遇，唯有適應(yīng)變化才能掌握主動(dòng)。
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住房租賃市場(chǎng)“藍(lán)?！背醭?/p>
張力威 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
租購(gòu)并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，它將在新一輪的房地產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中扮演重要角色。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)在最近1年多時(shí)間里，有超過8個(gè)省份及超過20個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。廣州、南京的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，無錫、成都等地的人才落戶，北京的共有產(chǎn)權(quán)、上海的租賃住房用地連續(xù)推出，地方政策都是指向房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，大力鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)。
隨著租賃市場(chǎng)的“崛起”，長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“輕租重售”的狀況將逐步得到改變。增加租賃市場(chǎng)的有效供給，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過快過高增長(zhǎng)將發(fā)揮積極作用。同時(shí)租賃市場(chǎng)的勃興，整體來看對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有重要作用。
住房租賃市場(chǎng)的“崛起”
據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。有調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年中國(guó)租房市場(chǎng)的規(guī)模大概在1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2025年，住房租賃市場(chǎng)租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達(dá)2.3億人。
與旺盛的住房租賃需求相比，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境差等問題。在人口凈流入的大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，已成為政府的政策要點(diǎn)。
7月20日，住建部等九部委發(fā)文，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》把廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)名單，要求加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。此試點(diǎn)城市名單公布一個(gè)月之內(nèi)，已有9個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過市政府會(huì)議的審議。
值得注意的是，在首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市中，北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這與兩地人口政策相關(guān)。北京本來就要疏解人口壓力，所以很難再出臺(tái)吸引外來人口的舉措，上海情況與北京相似。
盡管北京、上海、無錫三個(gè)城市并未被列入住房租賃試點(diǎn)城市，但這些城市依然出臺(tái)相關(guān)住房租賃政策，多措并舉發(fā)力租賃市場(chǎng)。
8月17日，北京出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，其中規(guī)定北京戶籍承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)備案信息申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。京籍無房家庭子女滿足相應(yīng)條件可租房上學(xué)。
在上海，繼浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，近日靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告，將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地（R4），規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。此外，上海市規(guī)土局已委托第三方機(jī)構(gòu)在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是住宅和工業(yè)用地向租賃住宅轉(zhuǎn)化的政策通道；租賃住宅土地全生命周期管理、部分產(chǎn)權(quán)化實(shí)現(xiàn)人力資本的財(cái)富積累效應(yīng)、租賃住宅運(yùn)營(yíng)管理的租金租期進(jìn)入退出設(shè)計(jì)等方面。
7月28日，無錫提出凡辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時(shí)具備參加無錫市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)簽注《江蘇省居住證》均滿五年條件的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫的做法充分反映了當(dāng)前三線熱點(diǎn)城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導(dǎo)向。
隨著租賃市場(chǎng)的“崛起”，可以看到長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“輕租重售”的狀況將逐步得到改變。我們也能看到各類機(jī)構(gòu)搶灘登錄住房租賃市場(chǎng)已成潮流。
多方“搶灘”租賃住房市場(chǎng)
自2015年開始，從中央到各級(jí)地方政府，都陸續(xù)出臺(tái)了培育租賃市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)房東的政策。在政策和市場(chǎng)雙重利好之下，一線城市和重點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了大量的機(jī)構(gòu)房東。
最先進(jìn)入租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)房東主要是一些獨(dú)立品牌公寓商，往往受制于規(guī)模和運(yùn)營(yíng)水平，基本還處在“燒錢”的初級(jí)階段。其次是依托自身租賃平臺(tái)轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)存量房機(jī)構(gòu)。還有開始大規(guī)模布局租賃市場(chǎng)的開發(fā)商們，目前排名前20的地產(chǎn)商中有12家已經(jīng)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
除開發(fā)商之外，地方政府旗下的國(guó)有租賃平臺(tái)也將是機(jī)構(gòu)房東的重要力量，進(jìn)一步擴(kuò)大機(jī)構(gòu)租賃的規(guī)模。比如，2016年，佛山搭建了佛山市建鑫住房租賃有限公司。2017年7月14日，哈爾濱國(guó)有控股專業(yè)住房租賃平臺(tái)——悅居網(wǎng)正式上線運(yùn)營(yíng)。7月17日，廣州提出，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年底，將組建或改建3至4家國(guó)有住房租賃公司。
相較于民營(yíng)機(jī)構(gòu)，國(guó)有企業(yè)在獲得地方政府支持的同時(shí)，也可憑借自身的國(guó)有背景更好地獲取融資。同時(shí)，國(guó)有企業(yè)做租賃，有利于盤活存量房屋。此前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比應(yīng)在30%左右。
由此可見，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)未來還有很大的發(fā)展空間，而機(jī)構(gòu)房東的崛起，或?qū)臄?shù)量和規(guī)模上，徹底改變租賃市場(chǎng)的游戲規(guī)則。
重申產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值
當(dāng)然，在發(fā)展的道路上，還需要破除很多現(xiàn)實(shí)障礙，以長(zhǎng)租公寓為例，品牌、質(zhì)量、成本、服務(wù)等一直困擾著投資運(yùn)營(yíng)方，市場(chǎng)的極速變化，使企業(yè)站在了新一輪的起跑線上，必須要重新審視產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值。
租房者中年輕一代占比較大，他們對(duì)生活環(huán)境的要求和追求越來越高，旨在追求更高的生活質(zhì)量。這就要求住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)產(chǎn)品迭代升級(jí)，以更加契合新一代人的住房理念。產(chǎn)品價(jià)值無論對(duì)租房者還是運(yùn)營(yíng)者都將被重新定義。另一方面，與租賃住房市場(chǎng)興起發(fā)展的同時(shí)，是服務(wù)質(zhì)量的提升，只有當(dāng)與租賃相配套的基礎(chǔ)服務(wù)得到提升，才能從整體上改變目前住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，更好地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
這些現(xiàn)狀也給住房租賃市場(chǎng)上新的服務(wù)商提供了更多的機(jī)會(huì)。2017年無論是房企還是公寓機(jī)構(gòu)亦或是配套企業(yè)，都盯上了住房租賃這片“新藍(lán)?！?，然而如何能夠在不斷變化的時(shí)局中把握機(jī)遇，唯有適應(yīng)變化才能掌握主動(dòng)。
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