◎臧玲玲

不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定、編碼及應(yīng)用

◎臧玲玲

不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位，正確理解和執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則意義重大。規(guī)范設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元，正確對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行賦碼對(duì)當(dāng)前開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和存量數(shù)據(jù)整合工作起到推動(dòng)性作用。本文就如何對(duì)土地及房屋等建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定及編碼提出一點(diǎn)想法，希望引起各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的足夠重視，并在統(tǒng)一登記工作當(dāng)中得到有效應(yīng)用。

不動(dòng)產(chǎn)單元的定義

不動(dòng)產(chǎn)單元的定義是基于定著物單元的定義而來(lái)。定著物單元是指權(quán)屬界線固定封閉、功能完整且具有獨(dú)立使用價(jià)值的房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木等定著物，是定著物所有權(quán)登記的基本單元。不動(dòng)產(chǎn)單元是指定著物單元和其所在宗地共同組成的不動(dòng)產(chǎn)登記基本單位。

強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬界線固定封閉、具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，并強(qiáng)調(diào)定著物與宗地的結(jié)合構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)單元，權(quán)利主體需保持一致，明確不動(dòng)產(chǎn)“一體登記”的原則。

不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定規(guī)則

4.對(duì)定著物進(jìn)行劃分后，結(jié)合土地管理的情況規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定：有定著物的結(jié)合宗地權(quán)屬劃分不動(dòng)產(chǎn)單元；一宗所有權(quán)宗地應(yīng)設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；無(wú)定著物一宗使用權(quán)宗地應(yīng)設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。

不動(dòng)產(chǎn)單元的劃分方法

在使用權(quán)宗地內(nèi)，應(yīng)將房屋、林木等定著物劃分為不同的定著物單元。在定著物劃分規(guī)則中將定著物細(xì)分為房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木的定著物，還有其他類型定著物。

1.定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物的分三種情況：一是同一權(quán)利人所有該宗地內(nèi)全部房屋等建筑物、構(gòu)筑物或非成套住宅但空間連續(xù)的，可一并劃分為一個(gè)定著物單元，同一權(quán)利人所有的多套（層、間）房屋，宜各自獨(dú)立劃分定著物單元；二是成套住宅的，應(yīng)以套為單位單獨(dú)劃分定著物單元；三是對(duì)于地下車(chē)庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間，宜各自獨(dú)立劃分定著物單元。

2.定著物為森林、林木的，成片歸同一權(quán)利人所有的和該宗地內(nèi)全部森林、林木歸同一權(quán)利人所有的宜劃分為一個(gè)定著物單元。

3.定著物為其他類型的劃分規(guī)則強(qiáng)調(diào)定著物的類型和權(quán)屬，各自劃分。在所有權(quán)宗地內(nèi)，涉及的集體土地所有權(quán)宗地、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地(耕地、草地），承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以外的農(nóng)用地（非林地）等無(wú)定著物的宗地，規(guī)定不應(yīng)劃分定著物單元。

1.定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物的，規(guī)定了自然幢的劃分方法并明確了自然幢一般是相對(duì)獨(dú)立的建筑單體。在劃分方法上應(yīng)嚴(yán)格遵循各類權(quán)屬來(lái)源資料，建設(shè)用地使用權(quán)宗地地表內(nèi)，宜按照建筑單體劃分自然幢；依據(jù)權(quán)屬來(lái)源資料未分層設(shè)立的，地表和地下結(jié)建的房屋等建筑物、構(gòu)筑物共同組成一個(gè)自然幢，權(quán)屬來(lái)源材料分層設(shè)立的，可按建筑單位劃分自然幢；地下單建的，宜獨(dú)立劃分自然幢；難以確定建設(shè)單體的，可按照相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范合理劃分自然幢。

2.定著物為森林、林木的，依據(jù)森林、林木權(quán)利人的申請(qǐng)及合法有效的森林、林木、林地權(quán)屬證明文件，結(jié)合林權(quán)登記臺(tái)賬等材料和有關(guān)政策文件規(guī)定，劃分森林、林木定著物單元。

3.定著物為其他類型的，依據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)及定著物類型、權(quán)屬界線，劃分定著物單元。

不動(dòng)產(chǎn)單元編碼方法

按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼應(yīng)具有唯一性，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用7層28位層次碼組成，以宗地統(tǒng)一編碼為基礎(chǔ)，有定著物的按照定著物分類進(jìn)行編碼，無(wú)定著物的按W00000000編碼，其中在《規(guī)則》中增加了過(guò)渡期編碼的編碼方法。

1.有定著物的不動(dòng)產(chǎn)單元分類編碼方法。宗地代碼編碼規(guī)則不變，《規(guī)則》在原宗地編碼的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際工作需要進(jìn)一步完善和細(xì)化，即行政區(qū)劃6位、地籍區(qū)、地籍子區(qū)各3位、宗地特征碼2位、宗地順序號(hào)5位。其中宗地特征碼第1位按照國(guó)家土地（海域）所有權(quán)“G”、集體土地所有權(quán)“J”、土地（海域）所有權(quán)未確定或有爭(zhēng)議“Z”，共分為三種；宗地特征碼第2位按照土地所有權(quán)宗地“A”、建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地表）“B”、（地上）“S”、（地下）“X”、宅基地使用權(quán)宗地“C”、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宗地（耕地）“D”、（林地）“E”、（草地）“F”、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以外的農(nóng)用地使用權(quán)“N”、林地使用權(quán)宗地“L”、海域使用權(quán)宗?！癏”、無(wú)居民海島使用權(quán)海島“G”、使用權(quán)未確定或有爭(zhēng)議的宗地“W”、其他使用權(quán)宗地“Y”。宗地順序號(hào)在宗地特征碼后順序編寫(xiě)5位數(shù)字。

定著物單元代碼由定著物特征碼和定著物單元號(hào)組成，特征碼為1位，用“F”表示房屋等建筑物、構(gòu)筑物、“L”表示森林、林木、“Q”表示其他、“W”表示無(wú)定著物。定著物單元號(hào)為8位，4位幢號(hào)、4位戶號(hào)。其中，《規(guī)則》就同一權(quán)利人擁有多個(gè)房屋等建筑物、構(gòu)筑物的可一并劃分為一個(gè)定著物單元，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼按照宗地代碼加上定著物代碼F9999作為統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，后4位從“0001”開(kāi)始后續(xù)編。

2.無(wú)定著物的不動(dòng)產(chǎn)單元分類編碼方法。集體土地所有權(quán)宗地及使用權(quán)宗地內(nèi)無(wú)定著物的，宗地代碼編碼方法不變，定著物代碼按W00000000編寫(xiě)。

3.過(guò)渡期編碼方法?！兑?guī)則》就當(dāng)前及未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合期內(nèi)涉及的未實(shí)現(xiàn)房地信息完全掛接的，采用過(guò)渡期編碼。分兩種情況：一是房地信息不能找到相應(yīng)的自然幢但能找到相應(yīng)宗地的，自然幢編碼采用邏輯幢編碼進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元過(guò)渡期編碼；二是房地信息不能找到相應(yīng)自然幢和相應(yīng)宗地，但能找到相應(yīng)地籍區(qū)或者地籍子區(qū)的，采用宗地順序號(hào)00000表示，定著物單元號(hào)采用00000001編寫(xiě)。

過(guò)渡期編碼與不動(dòng)產(chǎn)單元編碼具有同等的法律效力，在應(yīng)用過(guò)渡期編碼的過(guò)程中應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)單元編碼建立一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，并記錄在數(shù)據(jù)庫(kù)和電子登記薄當(dāng)中。

不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的應(yīng)用

規(guī)范編寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼對(duì)當(dāng)前及未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有著重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)做為每個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)單元唯一標(biāo)識(shí)，對(duì)未來(lái)的國(guó)土各類大數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)分析起著關(guān)鍵性的作用。結(jié)合當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際，淺析不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的實(shí)際應(yīng)用：

1.推動(dòng)權(quán)籍調(diào)查工作的規(guī)范開(kāi)展，保障權(quán)利人合法權(quán)益。查清不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作現(xiàn)狀，按相關(guān)權(quán)源材料設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元是規(guī)范、合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元，正確編寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的基礎(chǔ)性工作。

結(jié)合當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合和日常登記工作，以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)、以宗地為依托，開(kāi)展的土地、房屋、林木等定著物的權(quán)籍調(diào)查，可避免因調(diào)查基礎(chǔ)不一而可能導(dǎo)致的權(quán)利重疊、信息不對(duì)稱等問(wèn)題，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、統(tǒng)一登記和信息管理提供基礎(chǔ)性技術(shù)依據(jù)，有助于依法保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

2.推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)規(guī)范整合，發(fā)揮數(shù)據(jù)共享的紐帶作用。不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定及編碼工作的推進(jìn)，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作的又一有力推動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的保質(zhì)保量的完成，對(duì)國(guó)家下一步建立與審批、交易部門(mén)的數(shù)據(jù)共享互換機(jī)制起到基礎(chǔ)性作用。只有消除“信息孤島”，才能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，保證不動(dòng)產(chǎn)交易更加安全。那么，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為數(shù)據(jù)的提供者，把不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的結(jié)果數(shù)據(jù)與協(xié)同部門(mén)實(shí)時(shí)共享，能夠便于不動(dòng)產(chǎn)審批與交易部門(mén)實(shí)時(shí)獲取登記結(jié)果，又使得不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人不必重復(fù)提交數(shù)據(jù)且能提升工作效率及加強(qiáng)業(yè)務(wù)辦理結(jié)果準(zhǔn)確性。

3.科學(xué)、規(guī)范設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元和代碼編制，為國(guó)土資源大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析提供有力依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼最大的亮點(diǎn)是在土地、房屋等各類不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合過(guò)程中，將以土地為基礎(chǔ)的各類不動(dòng)產(chǎn)“一體”登記的前提下進(jìn)行的統(tǒng)一編碼。國(guó)土資源的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及各類不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，通過(guò)信息化管理手段“統(tǒng)一歸口”，每類不動(dòng)產(chǎn)單元都有其特定的編號(hào)，為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)各類數(shù)據(jù)在時(shí)間上、空間上的深層次挖掘，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)決策提供有效的數(shù)據(jù)支撐。

隨著國(guó)家對(duì)國(guó)土資源的開(kāi)發(fā)與利用越來(lái)越重視，數(shù)據(jù)分散式的管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國(guó)家對(duì)大數(shù)據(jù)應(yīng)用的要求，因此，構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)國(guó)土資源大數(shù)據(jù)應(yīng)用的智能化、數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)化和決策的科學(xué)化起到基礎(chǔ)性作用。

通化市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）