◎袁玉鈴

新形勢(shì)下中小房地產(chǎn)企業(yè)幾種融資方式及財(cái)政新規(guī)

◎袁玉鈴

繼去年“930”樓市調(diào)控之后，特別是今年，全國(guó)各地相續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，其調(diào)控手段越來越嚴(yán)，除了傳統(tǒng)的“限購(gòu)、限價(jià)、限貸”外，還新增了“限售、限商”等新舉措。十九大報(bào)告，習(xí)總書記重申堅(jiān)持“房子是用來住，不是用來炒”，“房住不炒”不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，也將是長(zhǎng)效機(jī)制的主基調(diào)，隨著調(diào)控的持續(xù)與深入，房地產(chǎn)金融政策也不斷縮緊，解決資金鏈問題是現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)得以繼續(xù)生存與發(fā)展的重中之重。本文僅就分析中小房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式及財(cái)政新規(guī)。

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資金投入巨大、風(fēng)險(xiǎn)與收益較高的投資。在土地購(gòu)置、前期建設(shè)等環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要有大額資金可供支配并投入，才能保證后續(xù)的開發(fā)。然而，實(shí)務(wù)中大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限（一般只占開發(fā)成本的10～30%），無法單憑自身力量完成前期建設(shè)，倘若不借助各種融資渠道，采取各種融資方式，將不能順利推進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目的完成。融資對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)。新形勢(shì)，供給側(cè)改革，去杠桿，可能會(huì)引起銀根緊縮，資金缺乏，相對(duì)于大房地產(chǎn)而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力日趨顯弱，為避免因資金問題陷入財(cái)務(wù)困境，更要切合實(shí)際，量力而行。實(shí)務(wù)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)通常采用以下幾種融資方式，補(bǔ)充流動(dòng)資金或充實(shí)開發(fā)資本。

銀行貨款

銀行貸款主要指商業(yè)銀行貸款，是目前乃至未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要方式，屬于典型的債務(wù)融資。按貸款使用期是否超過1年分，短期貸款和長(zhǎng)期貸款；按有無擔(dān)保，分信用貸款和抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般是長(zhǎng)期的、抵押貸款，主要缺點(diǎn)是：貸款數(shù)額有限，用款限制多，貸款周期不長(zhǎng)，且需要定期支付利息或到期一次性還本付息。

對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，抵押貸款通常是在拿地之后，以土地使用權(quán)作抵押物抵押貸款，或在建設(shè)階段，預(yù)售之前，以在建項(xiàng)目作抵押物抵押貸款。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)舉借貸款，銀行通常要求按月或按季付息，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，在未獲得預(yù)售許可證之前，只有現(xiàn)金流出而無流入，按月或按季付息，存在較大的償債壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，宜適合采用“統(tǒng)借統(tǒng)還”貸款方式，一般可以爭(zhēng)取到較低的貸款利率，若預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將上升，應(yīng)與銀行簽訂固定利率合同，若預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將下降，則應(yīng)簽訂浮動(dòng)利率合同，這樣可適當(dāng)降低融資成本。全面營(yíng)改增后，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)需注意集團(tuán)企業(yè)將所貸資金分撥給下屬或集團(tuán)內(nèi)企業(yè)，所收取的利率水平一定不得高于金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》[財(cái)稅〔2016〕36號(hào)]附件3：第一條第（十九）項(xiàng)規(guī)定：“統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息,不繳納增值稅。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)接受貸款服務(wù)向銀行等金融機(jī)構(gòu)或非金融機(jī)構(gòu)支付的貸款利息、與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）：附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》：第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

信托融資

在銀行貸款嚴(yán)重不足或不具備貸款情況下，信托融資是個(gè)比較好的選擇。第一，信托產(chǎn)品靈活的設(shè)計(jì)能滿足不同房地產(chǎn)項(xiàng)目不同開發(fā)階段對(duì)資金的需求，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期滿足了信托的要求;第二，信托審核流程短，融資速度快，融資成本可接受，能夠及時(shí)彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺問題。然而，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，近年來，四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司很少向三、四線城市房地產(chǎn)商開展信托業(yè)務(wù)。其他信托公司良莠不齊，其信托融資成本相對(duì)較高，中小房地產(chǎn)企業(yè)若開發(fā)的項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)，或正處在快速擴(kuò)張期、預(yù)期利潤(rùn)較好，可以通過這種方式融資；若開發(fā)的項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力相對(duì)弱，且利潤(rùn)空間較小，則可能無法承受較高的融資成本。除了利息之外，信托財(cái)務(wù)公司可能還會(huì)要求其他的費(fèi)用，比如承諾費(fèi)、咨詢顧問費(fèi)等。這些費(fèi)用也會(huì)增加融資成本。

融資性售后回購(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)融資性售后回購(gòu)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)，與購(gòu)買方簽訂合同，約定在日后的一定期間內(nèi)再將所售房地產(chǎn)回購(gòu)的一種交易方式。

這種交易方式，如果銷售合同中明確了回購(gòu)日期，到期后必須由賣方回購(gòu)，同時(shí)還約定了利率，就可以認(rèn)定為融資性售后回購(gòu)業(yè)務(wù)；如果銷售合同沒有約定具體回購(gòu)日期，或回購(gòu)僅是備選條件之一，或沒有約定利率，或按市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)的，就可以認(rèn)定為促銷性售后回購(gòu)業(yè)務(wù)。

融資性售后回購(gòu)實(shí)質(zhì)是將房產(chǎn)抵押的一種擔(dān)保貸款，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)——收入》[財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)]第三十八條對(duì)于售后回購(gòu)交易，企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)分下列兩種情形分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理： （一）回購(gòu)價(jià)格低于原售價(jià)的，應(yīng)當(dāng)視為租賃交易，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 21 號(hào)——租賃》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；回購(gòu)價(jià)格不低于原售價(jià)的，應(yīng)當(dāng)視為融資交易，在收到客戶款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)金融負(fù)債，并將該款項(xiàng)和回購(gòu)價(jià)格的差額在回購(gòu)期間內(nèi)確認(rèn)為利息費(fèi)用等。企業(yè)到期未行使回購(gòu)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)在該回購(gòu)權(quán)利到期時(shí)終止確認(rèn)金融負(fù)債，同時(shí)確認(rèn)收入。（二）企業(yè)負(fù)有應(yīng)客戶要求回購(gòu)商品義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合同開始日評(píng)估客戶是否具有行使該要求權(quán)的重大經(jīng)濟(jì)動(dòng)因?？蛻艟哂行惺乖撘髾?quán)重大經(jīng)濟(jì)動(dòng)因的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將售后回購(gòu)作為租賃交易或融資交易，按照本條（一）規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；否則，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為附有銷售退回條款的銷售交易，按照本準(zhǔn)則第三十二條規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》應(yīng)用指南規(guī)定，采用售后回購(gòu)方式銷售商品的，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債。

融資性售后回購(gòu)取得的資金無限定特定的用途，既可用作流動(dòng)資金、也可用作項(xiàng)目建設(shè)資金等，由企業(yè)按需使用，切實(shí)解決了房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，但這種融資方式是把“雙刃劍”，處理不好，會(huì)大大貶損房產(chǎn)價(jià)值，從而大大增加融資成本。

關(guān)聯(lián)方借款

關(guān)聯(lián)方借款可解釋為關(guān)聯(lián)企業(yè)或者關(guān)聯(lián)個(gè)人向目標(biāo)企業(yè)提供資金，并簽訂借款協(xié)議。實(shí)務(wù)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)常出現(xiàn)大量關(guān)聯(lián)方借貸業(yè)務(wù)，特別是在資金周轉(zhuǎn)困難的時(shí)候。選擇從關(guān)聯(lián)企業(yè)和關(guān)聯(lián)個(gè)人調(diào)集資金，雖然能夠暫時(shí)解決燃眉之急，但是存在較大風(fēng)險(xiǎn)，特別是涉稅風(fēng)險(xiǎn)，利息扣除、利息發(fā)票引發(fā)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，其一，關(guān)聯(lián)方借款約定收取利息的，收取的利息方需按“提供貸款服務(wù)”項(xiàng)目繳納增值稅，且房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款利息發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；其二關(guān)聯(lián)方借款不收取利息的，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），將無償提供服務(wù)列入了視同銷售范圍，也需要繳納增值稅，這無形中增加了借款成本。（此處未考慮企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅及其他附加稅費(fèi)）。

上述列舉的幾種融資方式，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)比較適用的融資方式，各有優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)也存在不足，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道是多元化的，融資方式也是多種多樣的，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，測(cè)算資金需要，合理選擇融資方式，通過融資來優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，滿足企業(yè)發(fā)展需求。特別是在現(xiàn)階段，資本市場(chǎng)更傾向于大房企，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷局面已經(jīng)形成，中小房地產(chǎn)企業(yè)將慢慢邊緣化，面臨著被淘汰、被收購(gòu)、被兼并局面。保持資金鏈穩(wěn)定，是中小房地產(chǎn)企業(yè)生存之道。

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