鄭思敏，李明朗

（哈爾濱商業(yè)大學，哈爾濱150028）

淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務影響

鄭思敏，李明朗

（哈爾濱商業(yè)大學，哈爾濱150028）

“營改增”是中國非常重要的稅制改革政策。它既是企業(yè)減輕稅負的手段，也能促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)競爭力提升。通過分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負調(diào)整辦法，提出導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔出現(xiàn)變化；有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流等對房地產(chǎn)企業(yè)財務產(chǎn)生的影響。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財務

營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改為繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅。這項改革的目的是進一步減輕企業(yè)稅負，調(diào)動各方積極性，促進服務業(yè)尤其是科技產(chǎn)業(yè)等高端服務業(yè)的發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費升級、培育新的經(jīng)濟增長動力、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。按照財政部，國稅總局的部署，“營改增”從2016年5月1號起全面推開。

房地產(chǎn)業(yè)是中國重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，在中國原來的營業(yè)稅體制下，房地產(chǎn)企業(yè)至少要繳納建筑行業(yè)3%的營業(yè)稅和房屋不動產(chǎn)銷售5%的營業(yè)稅，其中建筑過程的營業(yè)稅無論是房地產(chǎn)企業(yè)自建還是轉(zhuǎn)包給其他施工企業(yè)都無法免除稅負。房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本和購買建材等原材料支出也不能進行抵扣，重復征稅現(xiàn)象比較嚴重，因此，該行業(yè)在中國屬于重稅行業(yè)，稅負比重較高，所以“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)財務影響較大。其影響具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

一、導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔出現(xiàn)變化

理論上來說，“營改增”措施可以降低企業(yè)稅負，減稅程度由房地產(chǎn)企業(yè)適用的增值稅稅率和可以抵扣的進項稅范圍決定。但是房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，其成本構(gòu)成中建筑成本和土地價格，拆遷成本占了較大比重，在現(xiàn)實中，建筑環(huán)節(jié)的人工成本，購地的拆遷補償安置費用，各種行政事業(yè)性收費，例如，教育費附加和專項維修基金等，因為各種原因都無法列入進項稅抵扣范圍。此外，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的利息和財務顧問費目前也很難列入進項稅抵扣范圍，這部分財務成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也是不可忽視的成本，是否能夠抵扣對企業(yè)的財務影響比較大。只有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本能夠得到全面抵扣，才能達到減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負的目的。當房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營鏈條中的上游和下游企業(yè)全部完成營改增后，能夠抵扣的進項稅得到完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負才能真正有效降低。

二、有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

持續(xù)的、充足的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必要條件，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所需資金投入數(shù)量巨大、資金使用時間較長，現(xiàn)金流是否充沛、融資能力是否足夠強大是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式多數(shù)屬于期房銷售，現(xiàn)房銷售較少。按照原有的營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售的預售款收入必須在收款時即履行納稅申報并足額繳付營業(yè)稅，因為期房銷售時期一般就是項目建設時期，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金持續(xù)投入的階段。此時征收營業(yè)稅對企業(yè)的現(xiàn)金流構(gòu)成了一定壓力。但是在增值稅制度下，房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售取得的收入對應的增值稅銷項稅可由建設項目開發(fā)建設過程中所形成的各種進項稅部分抵扣，例如，建設項目采購原材料和租用工程機械等費用支出均可形成各種進項稅抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目建設某些階段，會形成增值稅進項稅額大于銷項稅額，可以基本不繳納或者少繳納增值稅，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設階段的現(xiàn)金流消耗，一定程度上降低了企業(yè)的資金需求，減少了企業(yè)的財務成本，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營。

三、有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平

按照原有的營業(yè)稅模式，房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的稅收計算比較簡單，其計算公式為：

營業(yè)稅納稅額=當月不動產(chǎn)銷售收入×5%

對應稅務處理非常簡單，只需要記錄“應繳稅費——應繳營業(yè)稅”一個科目即可完成，幾乎沒有稅務籌劃的空間，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員和財務管理水平要求都不高。但是實施“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)實際繳納的增值稅計算公式為：

增值稅納稅額=增值稅銷項稅額-增值稅進項稅額

增值稅銷項稅額的計算相對簡單，但是房地產(chǎn)企業(yè)進項稅計算會涉及不同科目的不同稅率，要求財務人員分門別類的進行詳細計算，對財務人員的業(yè)務水平和稅務籌劃能力提出了更高的要求。因此，“營改增”的稅務改革有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的財務管理水平，重視稅收籌劃。

四、造成房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難度和稅收違法風險增加

“營改增”的稅收改革措施提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的難度和技術(shù)要求。需要增加十多個增值稅進項稅抵扣科目，財務核算方法也比征收營業(yè)稅的時候提高了難度和復雜性。財務管理的難度增加的同時，“營改增”的改革措施也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理，包括增值稅發(fā)票的開具、保存、進項稅額的抵扣和認定等，提出了更加嚴格的要求。因為行業(yè)特點和歷史原因，房地產(chǎn)企業(yè)很多屬于粗放式經(jīng)營，財務制度不規(guī)范，財務管理水平較低。在營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)要求上游的建筑安裝工程承包商虛開大額發(fā)票比較多見，目的是為了虛增成本，減少納稅，保證利潤。但是“營改增”之后，增值稅發(fā)票違法成本遠遠高于營業(yè)稅的違規(guī)成本，虛開、代開增值稅專用發(fā)票很可能涉及刑事犯罪，而不是簡單地罰款了事。國家對增值稅專用發(fā)票的管控力度和違規(guī)違法懲處措施給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃定了一條法律紅線。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能迅速適應，與上游建材企業(yè)和建筑施工企業(yè)協(xié)同配合，提高財務管理水平，還用營業(yè)稅時代的思維去應對，將會增加房地產(chǎn)企業(yè)稅收違法的風險。

為了適應稅務改革的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在以下幾個方面采取措施，盡快提升財務管理水平和稅收籌劃水平。

（一）應該加強增值稅進項稅抵扣管理

“營改增”后，增值稅進項稅抵扣額直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)稅負高低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強與上游企業(yè)的合作和配合。盡最大努力確保在房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的建筑材料采購及工程機械費用等大額的成本支出都能取得符合法定要求的進項稅抵扣憑證，使房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的進項稅增加，降低需要繳納的增值稅稅負。由于營業(yè)稅時代的粗放式管理習慣，很多建筑工程存在層層轉(zhuǎn)包現(xiàn)象，財務管理制度以及發(fā)票開具和入賬并不規(guī)范。因此，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)必須適應新的形勢，加大建設項目的管理力度，特別在建筑工程款結(jié)算環(huán)節(jié)，必須保證結(jié)算付款的同時取得專用的增值稅發(fā)票，防止延期開票和付款后無法取得增值稅發(fā)票的現(xiàn)象，取得稅收籌劃的主動權(quán)。

（二）應該提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平

在原有的營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有稅務籌劃的空間，再加上房地產(chǎn)企業(yè)粗放式經(jīng)營的傳統(tǒng)，導致其重視外部規(guī)模擴張而不重視內(nèi)部的財務管理和稅務籌劃，這個現(xiàn)象在中小房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)的尤其明顯?！盃I改增”政策實施之后，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須實行精細化內(nèi)部管理，提高自身財務管理水平，降低稅負成本、增加現(xiàn)金流。因此，必須規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的財務管理制度，按照稅務改革的要求，會計科目設置實現(xiàn)規(guī)范化和標準化，對于原來涉及營業(yè)稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的問題，也必須按照“營改增”的要求，做出合法合規(guī)的會計處理。

因為“營改增”稅收制度改革后，涉及增值稅的會計科目將有所增加，會計核算難度有所提高。目前中國對一般納稅人增值稅的稅率體系包括四檔稅率，分別為17%、13%、11%和6%，不同項目適用于不同的增值稅稅率。在某些房地產(chǎn)企業(yè)存在混業(yè)經(jīng)營的情況下，進行財務核算的過程中，需要對企業(yè)涉及混業(yè)經(jīng)營的項目按照不同稅率分別核算，如果核算人員水平較低，將造成納稅額核算不清，按照現(xiàn)行稅收政策將按照從高原則適用高稅率征稅，本來應該享受低稅率的項目也無法享受到稅收優(yōu)惠，這將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負。

（三）加強增值稅專用發(fā)票的管理

“營改增”的稅收改革對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理提出了更高要求，促使房地產(chǎn)企業(yè)提高增值稅發(fā)票的管理水平，強化增值稅的抵扣意識。在選擇上游建筑安裝合作企業(yè)時，應優(yōu)先選擇規(guī)模和實力比較雄厚，具有一般納稅人資格的上游合作供應商。這類大型企業(yè)有資格開具合法的增值稅專用發(fā)票，財務管理相對規(guī)范。謹慎選擇報價較低的小型企業(yè)。小型供應商可能價格上具有優(yōu)勢，但是通常因為規(guī)模和成本因素無法出具增值稅專用發(fā)票，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅管理和進項稅抵扣。

必須明確增值稅發(fā)票違法成本大大高于營業(yè)稅發(fā)票的違規(guī)成本，所以企業(yè)必須妥善保管、使用取得的增值稅專用發(fā)票，依法依規(guī)提高進項稅抵扣比例，避免因內(nèi)部管理不善或者人為因素造成增值稅專用發(fā)票遺失、損毀、過期的損失。

在增值稅發(fā)票管理的具體措施上，應當注意兩個問題，一方面，要求增值稅專用發(fā)票載明的信息必須完整準確，不得涂改，發(fā)票和貨物及服務相符，發(fā)票金額與實際交易發(fā)生的金額相符，并且加蓋有符合稅務部門要求的發(fā)票專用章；另一方面，在獲取增值稅專用發(fā)票后必須在稅務網(wǎng)絡認證、校驗通過，避免收到過期發(fā)票或假發(fā)票。通過強化房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅發(fā)票管理，規(guī)定嚴謹?shù)尿炞C和認證流程，規(guī)范發(fā)票信息，保證財務入賬發(fā)票的合規(guī)性和真實性，降低企業(yè)稅負和稅務風險。

總體來看，“營改增”的稅務改革能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的理論稅負，但是在現(xiàn)實中，因為房地產(chǎn)企業(yè)成本等方面存在的特殊性，短期內(nèi)可能不會起到理論上應有的減輕稅負的效果?！盃I改增”條件下，增值稅專用發(fā)票的抵扣、管理，更多的可抵扣憑證的獲取等財務管理方式的變化，都對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理提出更高的要求。所以房地產(chǎn)企業(yè)有必要與產(chǎn)業(yè)鏈的上游和下游企業(yè)合作，規(guī)范財務管理制度，提升財務管理和稅收籌劃的水平，適應稅務改革背景下新的規(guī)則和要求。

[1]鄧單月.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的財務影響研究——以A房地產(chǎn)開發(fā)公司為例[J].云南大學，2016(4).

[2]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響[J].財經(jīng)縱橫，2015(3).

［責任編輯：王 旸］

F812.42

A

1005-913X（2017）08-0055-02

2017-05-11

鄭思敏(1996-)，女，哈爾濱人，本科學生，研究方向：企業(yè)會計；李明朗(1996-)，男，哈爾濱人，本科學生，研究方向：企業(yè)會計。