唐垠

摘 要 作為一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在維護(hù)行業(yè)增產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)需要使用大量的資金。但是由于目前我國(guó)為了大局的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列的緊縮的財(cái)政政策，從而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)難度有所增加。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的一些特點(diǎn)導(dǎo)致它對(duì)金融資金的依賴程度會(huì)相對(duì)較高且=同時(shí)對(duì)銀行信貸的依賴較強(qiáng)。若房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前這種環(huán)境下依舊選擇傳統(tǒng)的融資方式就可能對(duì)本行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生一種阻礙。所以為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就必須要及時(shí)有效地開拓出新的房地產(chǎn)融資渠道來降低金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其優(yōu)化進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資現(xiàn)狀；優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道及特點(diǎn)

1.銀行貸款

房地產(chǎn)貸款一般是指在地產(chǎn)或房產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及消費(fèi)活動(dòng)等產(chǎn)生的貸款，它主要包括商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等。從數(shù)據(jù)上看銀行貸款一直都是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最重要的融資渠道，從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來看至少有7成的資金來自于商業(yè)銀行系統(tǒng)。短期來看，銀行貸款依舊是房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要渠道。

2.上市融資

隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票來獲得投資所需要的資金已成為上市房地產(chǎn)企業(yè)一條重要的融資渠道，但是房地產(chǎn)企業(yè)上市融資在宏觀調(diào)控背景下難度不斷加大，自2010年4月國(guó)家頒布新“國(guó)十條”后，證監(jiān)會(huì)表示要暫緩房地產(chǎn)企業(yè)的上市受理申請(qǐng)，截止目前仍然未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)IPO的身影。2016年9月以來，證監(jiān)會(huì)發(fā)審委也暫緩了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)A股借殼上市和再融資的審批。

3.發(fā)行企業(yè)債券

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過銀行信貸融資、股權(quán)融資以及債券融資等幾種方式進(jìn)行融資。債券融資與銀行信貸、股權(quán)融資相比具有它獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)公司的吸引力也較強(qiáng)。與銀行貸款相比，債券融資的成本更低。與股權(quán)融資相比較，債券融資在程序上更加便捷。再加上債券融資的限制較少，應(yīng)用較為靈活所以上市公司進(jìn)行融資融券的意愿更強(qiáng)。但是由于目前我國(guó)對(duì)籌資企業(yè)的條件要去較高，所以真正發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)債券的企業(yè)也不是很多。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀分析

雖然隨著我國(guó)改革開放的不斷，我國(guó)的金融市場(chǎng)也到一定的發(fā)展和完善，但是由于我國(guó)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)時(shí)起步較晚，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在融資時(shí)依舊過度依賴銀行貸款，這就在一定程度上導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)難以深入發(fā)展。除了銀行貸款之外，海外資金時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要方式，它在進(jìn)行企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)時(shí)采用的是比較成熟的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方式，海外資金自由度較高且可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金，所以受到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。但是由于市場(chǎng)的不可控和不可預(yù)測(cè)性，所以海外資金再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)與實(shí)際情況有所出入，導(dǎo)致其在短時(shí)間之內(nèi)不能被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的融資中。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)在多元化發(fā)展中存在一定的問題，導(dǎo)致生產(chǎn)的產(chǎn)品不能滿足絕大市場(chǎng)的需求，發(fā)展資金缺乏導(dǎo)致企業(yè)只能通過地下金融進(jìn)行融資，這在一定程度上說明了當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不完善，金融市場(chǎng)管理體制不健全。

三、房地產(chǎn)融資渠道發(fā)展趨勢(shì)展望

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)過程中的中介機(jī)構(gòu)

由于政府的擔(dān)憂，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款受到一定的限制，導(dǎo)致銀行信貸融資途徑不能順利進(jìn)行，再加上我國(guó)民間資金的不斷深入推進(jìn)和改革開放的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金的流入呈現(xiàn)不規(guī)范的形式，多余的啟動(dòng)資金的處理和合理進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)成為了一個(gè)大問題。我現(xiàn)階段主要通過建立的高效有序的房地產(chǎn)金融體系來打破現(xiàn)有的房地產(chǎn)僵局和降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，解決資金過剩問題和資金利用信息不對(duì)稱問題。

2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效地提升自身的管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)時(shí)應(yīng)該不斷地加強(qiáng)自身的管理能力，在資金周轉(zhuǎn)時(shí)利用較小的資金量來推動(dòng)較大項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，合理的加快企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)速度，從本質(zhì)上降低對(duì)融資的需求。當(dāng)前大部分的房地產(chǎn)公司在開發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)都存在著資金流轉(zhuǎn)不通暢這一問題，為了更好地解決這個(gè)問題企業(yè)應(yīng)建立一個(gè)科學(xué)的合理的程序化的資金管理流程，明確資金管理在每個(gè)環(huán)節(jié)中的重要節(jié)點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷地加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)及綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，從而方便程序化的資金管理流程能夠落實(shí)到位。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的多元化模式

企業(yè)融資多元化很重要，可以明顯的降低房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的融資風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)金融工具和金融產(chǎn)品的發(fā)展。在銀行貸款為主要形式下的金融模式的基礎(chǔ)上，要加大房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資途徑的進(jìn)行，可以通過加強(qiáng)全國(guó)信用評(píng)估體系的評(píng)估來直接增加信用評(píng)價(jià)的真實(shí)可靠，還可以通過股票融資和債券融資的方式來完善我國(guó)現(xiàn)階段的證券交易市場(chǎng)，并積極發(fā)展信托公司、完善信托市場(chǎng)和規(guī)范信托業(yè)法律法規(guī)，來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展的融資模式。

總之，為了改善這一局面，房地產(chǎn)行業(yè)必須要實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，積極的探索新的融資渠道，建設(shè)并健全一個(gè)完善的融資機(jī)構(gòu)。豐富房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式，有效地創(chuàng)新金融工具。房地產(chǎn)行業(yè)也要根據(jù)不同企業(yè)的主要特點(diǎn)來采取相應(yīng)的融資方式從而盡可能的避免出現(xiàn)企業(yè)過度依賴銀行資金的局面。

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