梁城城

(中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院，北京 100142)

房?jī)r(jià)泡沫定性研究
——以我國(guó)的八個(gè)城市為例

梁城城

(中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院，北京 100142)

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題引起了學(xué)術(shù)界和政府的高度關(guān)注。使用房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值、住房供給水平、房地產(chǎn)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比等五個(gè)指標(biāo)對(duì)我國(guó)八個(gè)城市房地產(chǎn)泡沫的存在性進(jìn)行了數(shù)量分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出了對(duì)策建議。

房?jī)r(jià)泡沫；房?jī)r(jià)水平；房地產(chǎn)

住房關(guān)系國(guó)計(jì)民生，房?jī)r(jià)直接影響到居民的切身利益。然而，我國(guó)的房?jī)r(jià)究竟處于一個(gè)怎樣的水平，以及我國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫究竟有多大？這些都是廣大居民最為關(guān)注的問(wèn)題。自2016年9月以來(lái)，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)大漲，資金紛紛涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起了居民的恐慌情緒。為此，國(guó)務(wù)院和各級(jí)地方政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，目的是讓房屋盡快回歸到居住屬性。這一系列的政策都旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)水平，防止房地產(chǎn)泡沫的破滅，以免危及整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，本文將以我國(guó)的北京、上海、天津、深圳、大連、西安、武漢、成都等八個(gè)城市為例，選取適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)泡沫測(cè)算指標(biāo)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫做出定性判斷。

一、房?jī)r(jià)泡沫測(cè)度方法選取

關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫，王柏杰、何練成認(rèn)為房?jī)r(jià)泡沫是房屋價(jià)格對(duì)其價(jià)值的嚴(yán)重背離，并認(rèn)為房?jī)r(jià)泡沫的大小與其價(jià)值的背離程度成正比。[1]范新英等則認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格泡沫是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的價(jià)格泡沫，是受人們心理預(yù)期的影響，由于投機(jī)等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)節(jié)制地持續(xù)上漲，嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基本面的過(guò)程和狀態(tài)。[2]

房?jī)r(jià)泡沫的測(cè)算存在兩個(gè)方面：一是對(duì)房?jī)r(jià)泡沫存在性的判斷，即定性分析；二是對(duì)房?jī)r(jià)泡沫大小的計(jì)算，即定量分析。關(guān)于泡沫存在性的判斷，大多數(shù)學(xué)者均使用指標(biāo)法，而指標(biāo)法又分為單一指標(biāo)和指標(biāo)體系法。

現(xiàn)有的大多數(shù)文獻(xiàn)均使用多指標(biāo)體系研究單個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫。[3，4]考慮到本文的研究對(duì)象為八個(gè)城市，為了使指標(biāo)分析的結(jié)果具有可比性，本文使用多個(gè)單指標(biāo)進(jìn)行分析?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性，本文主要使用房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、住房供給水平和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額等五個(gè)指標(biāo)對(duì)八大城市房地產(chǎn)泡沫做一個(gè)綜合性的定性判斷。

(1)房?jī)r(jià)收入比。該指標(biāo)表示家庭購(gòu)買(mǎi)一套房所需要支付的價(jià)格與家庭年均收入的比值。其值的大小表示，一個(gè)家庭平均需要工作多少年，或者需要將多少年的收入拿出來(lái)才能夠購(gòu)買(mǎi)一套房。本文使用的數(shù)據(jù)“房?jī)r(jià)收入比”數(shù)據(jù)來(lái)源于Wind數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)了2010-2015年間中國(guó)50個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比的年度變化情況。

(2)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。該指標(biāo)用于判斷房地產(chǎn)投資是否過(guò)熱，若該指標(biāo)大于1，說(shuō)明房地產(chǎn)投資速度快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，即房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱；若該指標(biāo)小于1，則說(shuō)明房地產(chǎn)投資速度比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度慢，即房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)投資不足的局面。本文計(jì)算出了35個(gè)大中城市2003-2015年的房地產(chǎn)投資額與GDP增長(zhǎng)率的比值，但僅展示北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢、西安等八個(gè)大城市在該指標(biāo)上的變化趨勢(shì)。

(3)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。該指標(biāo)反映的是房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，如果該指標(biāo)大于1，說(shuō)明房?jī)r(jià)的速度增長(zhǎng)過(guò)快，即房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，可能出現(xiàn)供給不足的現(xiàn)象；相反，如果該指標(biāo)小于1，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，可能出現(xiàn)過(guò)度供給的現(xiàn)象。

(4)住房供給水平?？梢酝ㄟ^(guò)計(jì)算房屋的供給過(guò)剩率來(lái)判斷房屋的過(guò)剩程度，計(jì)算公式為“(房屋竣工面積-房屋銷(xiāo)售面積)/房屋竣工面積*100%”。但是現(xiàn)實(shí)中往往存在期房交易，所以一般會(huì)出現(xiàn)房屋竣工面積小于房屋銷(xiāo)售面積的情況，從而無(wú)法真實(shí)地表現(xiàn)房屋的供給情況。為此，本文通過(guò)判斷房屋竣工面積與施工面積之間的關(guān)系來(lái)判斷房屋的供給水平，計(jì)算公式為“房屋竣工面積/房屋施工面積”。

(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額。該指標(biāo)主要反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在過(guò)熱的情況，若比值大于1，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，可能或造成房地產(chǎn)供給過(guò)剩。

除此之外，租售比是國(guó)際上通行的判斷樓市是否存在泡沫的一個(gè)重要的指標(biāo)，一般認(rèn)為租售比介于1/250至1/150之間是比較合理的。但是各個(gè)城市的房屋月租數(shù)據(jù)難以獲得，因此本文不使用該指標(biāo)。

二、房?jī)r(jià)泡沫定性分析

根據(jù)現(xiàn)有文獻(xiàn)的研究，以及結(jié)合數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，本文主要使用如下的幾個(gè)指標(biāo)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫是否存在做一個(gè)定性判斷。

(1)房?jī)r(jià)收入比。世界銀行將合理的房?jī)r(jià)收入比界定在3～6的范圍內(nèi)，若房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6則認(rèn)為房?jī)r(jià)存在泡沫。從2015年我國(guó)50個(gè)大城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)來(lái)看，八大城市中，深圳、北京、上海、天津和大連五城市房?jī)r(jià)收入比位居前列，成都、武漢、西安三城市房?jī)r(jià)收入比的排名則相對(duì)靠后。本文整理出了八大城市的房?jī)r(jià)收入比的走勢(shì)圖(見(jiàn)圖1)。根據(jù)上述分析可知，從房?jī)r(jià)收入比角度來(lái)看，八大城市中北京、上海、深圳房?jī)r(jià)泡沫較大，天津、大連、西安、武漢、成都等五個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫則相對(duì)較小。

圖1 八個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比變化趨勢(shì)(2010-2015)

(2)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。如表1所示，該表格數(shù)據(jù)向我們展示了北京等八大城市房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值，從表中可以看出除少數(shù)年份為負(fù)值以外，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率在絕大多數(shù)年份均為GDP增長(zhǎng)率的10-30倍，這一方面說(shuō)明房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)起到了巨大的拉動(dòng)作用，同時(shí)也說(shuō)明房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過(guò)熱的局面。

從時(shí)間趨勢(shì)來(lái)看，該值有逐漸減小的趨勢(shì)。另外，考慮到我國(guó)暫時(shí)可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，這里的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)值，主要是因?yàn)閭€(gè)別年份房地產(chǎn)市場(chǎng)投資出現(xiàn)了一定程度的下滑。同時(shí)，還可以看出，從2012年以來(lái)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值總體上表現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)，但是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率仍然顯著高于GDP增長(zhǎng)率。

通過(guò)分析房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率可知，雖然八大城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率相對(duì)于GDP增長(zhǎng)率在逐漸降低，但是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率仍然顯著高于GDP增長(zhǎng)率(大連除外)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)可能存在一定的泡沫。就泡沫的大小而言，深圳和天津的泡沫程度要明顯高于其他城市。

(3)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。這里從季度和年度兩個(gè)方面來(lái)觀察房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì)，使用季度數(shù)據(jù)則會(huì)觀察到GDP增長(zhǎng)率的較大波動(dòng)，而使用年度GDP數(shù)據(jù)則不會(huì)出現(xiàn)GDP較大的波動(dòng)。季度方面的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是根據(jù)同質(zhì)住房?jī)r(jià)格指數(shù)計(jì)算得出的，而年度的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率則通過(guò)Wind數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)算得到。

表1 八大城市房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率(2003-2015年)

1)季度比較。通過(guò)季度序列的比較可知，季度GDP增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，而房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率不會(huì)因季節(jié)出現(xiàn)較大的上下波動(dòng)。為了便于比較，這里使用季節(jié)調(diào)整法，將GDP增長(zhǎng)率做數(shù)據(jù)平滑處理。本文進(jìn)一步將調(diào)整后的八大城市GDP季度環(huán)比增長(zhǎng)率和房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率放在同一幅圖中進(jìn)行比較(限于篇幅，未在文中展示)，可以看出北京、成都、大連、武漢、西安五個(gè)城市的GDP增長(zhǎng)率均快于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率；而上海、深圳和天津均出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率快于GDP增長(zhǎng)率。

2)年度比較。根據(jù)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值的年度變化，可以看出房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值波動(dòng)性較大，個(gè)別年份的比值大于1，個(gè)別年份的比值小于1，因此僅能從該指標(biāo)判斷某個(gè)年份可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。以北京市為例，2004-2010年以及2014年至今可能有房?jī)r(jià)泡沫。通過(guò)比較可以看出，八個(gè)城市在個(gè)別年份房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快于GDP增長(zhǎng)速度，從而可能會(huì)誘發(fā)房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生；而在個(gè)別年份房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度慢于GDP增長(zhǎng)速度，從而使房?jī)r(jià)泡沫消失。

分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值發(fā)現(xiàn)，從季度環(huán)比增長(zhǎng)率角度，可知房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的波動(dòng)性要低于GDP增長(zhǎng)率的波動(dòng)性，從側(cè)面說(shuō)明不論季度GDP環(huán)比增多還是減少，房?jī)r(jià)在大多數(shù)時(shí)間均表現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)。而從年度的角度進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化，即房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率可能高于，也可能低于或等于GDP增長(zhǎng)率，從年度分析來(lái)看，北京、西安和深圳在2015年底可能出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫。

(4)房屋供給水平。本文主要使用“房屋竣工面積/房屋施工面積”來(lái)判斷房屋的供給水平，這里使用的是房屋竣工面積與施工面積的累計(jì)值，同時(shí)考慮到這種累計(jì)僅指年內(nèi)的累計(jì)，故僅呈現(xiàn)年末的房屋面積供給率(見(jiàn)表2)。需要說(shuō)明的是，八大城市統(tǒng)計(jì)房屋竣工面積與施工面積的起始年份不一致，故出現(xiàn)深圳等五個(gè)城市2012年之前的數(shù)據(jù)缺失。在2006年以前北京、天津和上海三個(gè)直轄市房屋供給水平均較高，在此之后房屋的供給率水平則逐漸下降；深圳、武漢、大連、成都、西安五個(gè)城市的房屋供給水平也表現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)。因此，從房屋供給水平方面來(lái)看，八大城市住房面積供給率持續(xù)走低，可能會(huì)誘發(fā)房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生。

(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖(圖2)，可知北京和上海房地產(chǎn)投資占比為50%以上，說(shuō)明兩市固定資產(chǎn)投資過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)投資，可能存在房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其他5個(gè)城市的房地產(chǎn)投資占比維持在10～40%的范圍區(qū)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴(lài)程度低一些，因此房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)要小一些。從2015年的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重排名前三的依然為北京、上海和深圳三座城市。

圖2 八大城市房地產(chǎn)投資/城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(%)

三、結(jié)論與政策建議

本文使用房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值、住房供給水平、房地產(chǎn)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比等五個(gè)指標(biāo)對(duì)我國(guó)八個(gè)城市房地產(chǎn)泡沫的存在性進(jìn)行了數(shù)量分析，對(duì)八大城市房?jī)r(jià)泡沫情況作了定性判斷。定性判斷的結(jié)果表明，北京、深圳存在房?jī)r(jià)泡沫的可能性最大。

鑒于此，本文提出如下的對(duì)策建議：

第一，使用多種手段降低房?jī)r(jià)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，降低房?jī)r(jià)有金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段。金融方面，應(yīng)提高購(gòu)房首付比例，適當(dāng)提高房貸利率，抑制過(guò)度炒房；土地方面，在確保耕地十八億畝紅線的前提下，適當(dāng)?shù)卦黾油恋毓┙o，避免房屋的有效供給不足；財(cái)稅方面，應(yīng)盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅，讓真正有購(gòu)房需求的居民買(mǎi)得到房；在投資方面，地方政府應(yīng)增加經(jīng)濟(jì)適用房和保障房的供給，讓低收入者有房可??；立法方面，盡快推進(jìn)房地產(chǎn)稅方面的立法工作。

第二，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。地方政府應(yīng)建立房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警機(jī)制，有效預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫，并適時(shí)采取措施化解泡沫，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。逐步形成適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

第三，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)，促進(jìn)城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)，讓收入增長(zhǎng)“跑贏”房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。衡量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)以及泡沫程度基本上都是用相對(duì)指標(biāo)，也就是泡沫不泡沫從本質(zhì)上說(shuō)還在于房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與收入提高之間的關(guān)系，所以控制房?jī)r(jià)固然可以抑制泡沫，加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提高低收入居民收入，同樣可以有效抑制泡沫。從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，全民享受到了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的巨大紅利，但是房?jī)r(jià)高企讓許多年輕人“無(wú)家可歸”，高房?jī)r(jià)正一點(diǎn)點(diǎn)地“侵蝕”著居民的幸福感。政府控制房?jī)r(jià)愈加乏力，為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)四條”、“國(guó)五條”、“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十一條”等一系列政策，可是房?jī)r(jià)卻“越調(diào)越高”。因此，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，控房?jī)r(jià)的同時(shí)促收入，如此“雙管齊下”才有助于抑制泡沫。

第四，從根源上調(diào)控房?jī)r(jià)，以達(dá)到“治標(biāo)又治本”的目的。2017年3月各個(gè)城市為調(diào)控房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列的“限購(gòu)”政策。以北京為例，北京出臺(tái)的“京十五條”規(guī)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)也發(fā)布了“商改住”的政策。但這不能從根本上解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，降低房?jī)r(jià)還應(yīng)從變革土地供給制度、限制土地用途方面入手。

表2 八大城市房屋竣工面積/房屋施工面積(%)

資料來(lái)源：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)算整理。

[1] 王柏杰，何練成.房地產(chǎn)價(jià)格高漲的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2013(2)：36-42.

[2] 范新英，張所地，馮江茹.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫測(cè)度及區(qū)域差異性研究——以中國(guó)35個(gè)大中城市為例[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2013(11)：48-53.

[3] 范靜，蒙長(zhǎng)玉.當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的判斷與分析——以成都為例[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2011(6)：40-41.

[4] 王浩，穆良平.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫兩種主要測(cè)度方法：研究思路、誤區(qū)及適用性分析[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2015(2)：78-85.

(責(zé)任編輯：胡先硯)

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2095-4824(2017)05-0089-04

2017-08-11

梁城城(1989- )，男，湖北十堰人，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院博士研究生。