孥孥的大樹(shù)

全國(guó)新增人口速度在減慢，除了那些核心城市有人口持續(xù)流入之外，其它城市人口持續(xù)流出。再思考一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯：你現(xiàn)在買的房子，二三十年后，房子由誰(shuí)來(lái)繼承？大城市的虹吸效應(yīng)會(huì)持續(xù)存在，所以并不存在這樣的問(wèn)題。

2016年國(guó)慶節(jié)前后，20多個(gè)核心城市拉開(kāi)了本輪樓市調(diào)控收緊的序幕，至今已經(jīng)一周年。在剛過(guò)去的周五，一些弱二線城市集體出臺(tái)了樓市調(diào)控政策?？梢哉f(shuō)，越來(lái)越多城市加入樓市收緊的序列。

調(diào)控之下，有些城市依然保持著房?jī)r(jià)縮量上漲，產(chǎn)生“房?jī)r(jià)越調(diào)越漲”的怪象。這其中的理由很簡(jiǎn)單，中國(guó)的老百姓已經(jīng)有一種固化的思維，認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，唯有房子才是抵御通貨膨脹的工具。

中國(guó)樓市的價(jià)格泡沫

短期價(jià)格持續(xù)的大漲，中國(guó)樓市出現(xiàn)了較大的價(jià)格泡沫。

2013年至今，樓市短期的主要矛盾出現(xiàn)了如下的演變：2013-2015年，樓市主要矛盾是庫(kù)存量過(guò)大問(wèn)題。2010-2011年，樓市行情好的情況下，土地供應(yīng)量增加，從而導(dǎo)致2013年開(kāi)始出現(xiàn)房屋庫(kù)存增加的情況，所以說(shuō)，從2013-2015年樓市的主要矛盾是庫(kù)存量大。

2015-2016年，樓市主要矛盾是核心城市出現(xiàn)價(jià)格泡沫，三四線城市庫(kù)存量過(guò)大，二者并存。經(jīng)濟(jì)低迷，驅(qū)動(dòng)國(guó)家出臺(tái)政策刺激樓市，從而促使了一線以及新一線城市房?jī)r(jià)的快速暴漲，這是樓市上漲的第二輪?？梢哉f(shuō)，2015-2016年期間，短期矛盾是核心城市房?jī)r(jià)泡沫的出現(xiàn)。

2017年，核心城市以及經(jīng)濟(jì)稍好的三四線城市價(jià)格出現(xiàn)新泡沫，已經(jīng)成為突出問(wèn)題。時(shí)間進(jìn)入2017年，大家都沒(méi)有想到，房?jī)r(jià)上漲的高潮會(huì)在三四線城市接力。在過(guò)去半年多的時(shí)間里，不少三四線城市房?jī)r(jià)上漲50%，價(jià)格泡沫已經(jīng)在更多的城市呈現(xiàn)出來(lái)。

房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)者是政府，開(kāi)發(fā)商、銀行以及諸位皆是參與其中的演員。本輪樓市刺激啟動(dòng)有兩個(gè)核心原因。

其一，經(jīng)濟(jì)低迷。在房地產(chǎn)投資占總投資額15%的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)依賴之重，無(wú)法在短期內(nèi)解除，所以房地產(chǎn)投資依然成為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。從2015年下半年開(kāi)始，樓市復(fù)蘇。

其二，杠桿轉(zhuǎn)移。2013-2014年，政策上提得最多的是三期疊加陣痛期。直白了說(shuō)，就是經(jīng)濟(jì)不好，政府債務(wù)累累。刺激樓市還有另一個(gè)根本原因，就是讓居民加杠桿。政府的負(fù)債率很高，樓市漲了，地價(jià)上漲，賣出好價(jià)格，政府財(cái)政收入多了。這個(gè)過(guò)程中，居民則是用了國(guó)家允諾的杠桿，首付二、三成，慢慢供房還貸，杠桿率全面增加。

樓市收緊的原因

本輪樓市收緊有三個(gè)核心原因。

其一，減少外匯沖刺，鎖定流動(dòng)性。200萬(wàn)億房子資產(chǎn)，對(duì)應(yīng)3萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備，這意味著只要有10%的房子套現(xiàn)，中國(guó)的外匯就會(huì)被沖擊崩潰。顯然，這是不允許出現(xiàn)的事情。限購(gòu)、限貸還不夠，還要用限售來(lái)鎖定房子流動(dòng)性。

其二，抑制投機(jī)行為，防風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。房子有雙重屬性，其一為居住屬性，其二為金融屬性。當(dāng)投機(jī)過(guò)旺時(shí)，金融這種虛擬經(jīng)濟(jì)屬性便展現(xiàn)出來(lái)。過(guò)度投機(jī)，資金流入，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

其三，時(shí)間換空間，擠出房?jī)r(jià)泡沫。泡沫縮小有兩種方法。第一，房?jī)r(jià)回調(diào)。但這里只允許小幅回調(diào)，若是大面積回調(diào)，出現(xiàn)大面積斷供，則影響的是政府、銀行、開(kāi)發(fā)商資金鏈，這意味著經(jīng)濟(jì)的崩盤。國(guó)家必定救市，只不過(guò)救樓市要比救股市難多了。股災(zāi)之下，我們花了多長(zhǎng)時(shí)間才救回來(lái)？更別提樓市了。第二，人民收入增加，儲(chǔ)蓄增多。以時(shí)間換空間的橫盤，其意圖就是通過(guò)增加人民的收入，減少房?jī)r(jià)帶來(lái)的壓力。居民儲(chǔ)蓄多了，也會(huì)有新進(jìn)市場(chǎng)者購(gòu)房。

樓市收緊過(guò)程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然沒(méi)有提房產(chǎn)稅了。也許，那真的是個(gè)偽命題，或者沒(méi)有到成熟全面推出的時(shí)機(jī)。至少，重慶、上海兩個(gè)城市試行之后，沒(méi)有推向全國(guó)，說(shuō)明整體效果不好。

取而代之的是租售同權(quán)政策。

個(gè)人看法，保障居民居住是政府欠人民的歷史債。近20年，一味發(fā)展商品房，造成保障房的缺失，導(dǎo)致人們一味看多樓市。

租賃政策的推行是保障房建設(shè)的一部分、長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。目前只是開(kāi)端，路還很漫長(zhǎng)。

從國(guó)家層面的情況看，2015年開(kāi)始提租售同權(quán)，但一直到2016年底，基本都沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)性的政策。而這一次，國(guó)家開(kāi)始在10余個(gè)大中城市推行租售同權(quán)政策。從一系列舉措來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為國(guó)家會(huì)盡可能去推廣租售同權(quán)政策，至少2017-2020年，這3年時(shí)間是一個(gè)試行的窗口期。如果沒(méi)有問(wèn)題，則會(huì)全面推廣到更多的城市。

從租售同權(quán)的政策中可以看到，此番新政，租賃保障的是中低收入家庭。可以將此歸類：

中低收入對(duì)應(yīng)租賃住房，中高收入對(duì)應(yīng)普通商品房，高收入者對(duì)應(yīng)豪宅。從政策上來(lái)看，在房子的居住屬性上，已給社會(huì)階層貼了標(biāo)簽。階層的流動(dòng)性喪失，社會(huì)就這么固化了，面對(duì)房?jī)r(jià)高的門檻，很難逾越。

真有錢，誰(shuí)還愿意去租房子？中低收入歸類為無(wú)房階級(jí)，后二者可以對(duì)應(yīng)有房階級(jí)。有人說(shuō)，這樣劃分不對(duì)，在大城市租賃住房的人，在老家有房。但我想問(wèn)的是，房子是不動(dòng)產(chǎn)，正是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)，這才有區(qū)域的稀缺性。不談中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)戶均1.1套房子，其實(shí)這個(gè)意義真的不大。

在一個(gè)城市長(zhǎng)期工作，你在這個(gè)城市的住房需要保障。為什么很多深圳剛需的朋友在惠州買房后，反而后悔了？因?yàn)?，從惠州?lái)到深圳中心區(qū)上班，現(xiàn)在依然不現(xiàn)實(shí)。為什么？這一波調(diào)控下來(lái)，北京外圍的廊坊房?jī)r(jià)跌得比誰(shuí)都兇，就是這樣的道理。

不動(dòng)產(chǎn)，始終是不動(dòng)產(chǎn)。人在哪，它建在哪，它不會(huì)隨著你的走動(dòng)而移動(dòng)。資源的不足，是租售同權(quán)推出的前提。資源配置從來(lái)都是不公平的。在樓市中，最典型的就是教育資源的稀缺，因?yàn)橄∪?，才?huì)有了樓市中的學(xué)區(qū)房概念。而優(yōu)質(zhì)教育資源的潛臺(tái)詞，就是優(yōu)秀的師資力量，是下一代接受優(yōu)質(zhì)教育的可能性。再往深處，就是階層。