鄭智勇

(福建師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州，350108)

“營(yíng)改增”房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建

鄭智勇

(福建師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州，350108)

房地產(chǎn)行業(yè)是包含多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合產(chǎn)業(yè)，改革的紅利與難度并存。為了更好地使房地產(chǎn)企業(yè)享受到“營(yíng)改增”政策的改革紅利，從“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響出發(fā)，構(gòu)建“營(yíng)改增”房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型，比較分析“營(yíng)改增”前后企業(yè)稅負(fù)的變化，再結(jié)合案例分析房地產(chǎn)行業(yè)如何在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中合理地進(jìn)行稅負(fù)籌劃，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)籌劃；數(shù)學(xué)模型；成本控制

2011年11月16日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案>的通知》，揭開了“營(yíng)改增”稅制改革的序幕，受到了社會(huì)的廣泛關(guān)注。隨著改革的不斷深化和增值稅逐步擴(kuò)圍，陸續(xù)有試點(diǎn)地區(qū)和行業(yè)納入“營(yíng)改增”的范圍。2012年1月1日，上海率先進(jìn)行交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“營(yíng)改增”；2012年8月1日至2012年底，“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到12個(gè)省、直轄市、計(jì)劃單列市；2013年8月1日，交通運(yùn)輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)；2014年6月1日，電信業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)；2015年，金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等納入試點(diǎn)；2016年3月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了全面推開“營(yíng)改增”的試點(diǎn)方案。2016年5月1日，我國(guó)全面實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)改革，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅納稅人全部納入“營(yíng)改增”范圍，這標(biāo)志著實(shí)施了20多年的營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)，增值稅鏈條實(shí)現(xiàn)了對(duì)上下游各個(gè)行業(yè)的全覆蓋，從而逐步建立和完善了我國(guó)現(xiàn)代稅收體制。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門，包含開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、銷售多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及面廣，能夠帶動(dòng)多行業(yè)的發(fā)展。“營(yíng)改增”之前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征5%的營(yíng)業(yè)稅，其作為地方政府的主要收入來(lái)源之一，有著征收簡(jiǎn)便、征管成本低的優(yōu)點(diǎn)，然而同時(shí)也存在著嚴(yán)重的重復(fù)課稅問題，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售前的建筑、安裝和裝修過(guò)程中應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而在房地產(chǎn)銷售后仍要繳納營(yíng)業(yè)稅，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。相比之下，增值稅只對(duì)銷售額中沒有征稅的增值額征稅，并且稅率檔次少，使得增值稅對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的各環(huán)節(jié)基本不產(chǎn)生影響，避免了對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的干擾，具有稅收中性的特點(diǎn)，但也在稅收征管制度、征稅程序、征管主體等方面增加了政策執(zhí)行的難度。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營(yíng)改增”稅制改革的紅利與難度并存。

一、文獻(xiàn)綜述

(一)稅收籌劃相關(guān)定義

關(guān)于稅收籌劃定義的界定，國(guó)外的研究要遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于我國(guó)，有許多學(xué)者對(duì)稅收籌劃的定義問題進(jìn)行了較為詳盡的研究。梅格將稅收籌劃問題界定為一種事先有意識(shí)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資行為做出的安排；詹姆斯、布若斯認(rèn)為稅收籌劃強(qiáng)調(diào)避稅的合法性，是一種合理的避稅行為；史林瓦斯認(rèn)為納稅籌劃應(yīng)該作為組織管理運(yùn)作中的一個(gè)重要組成部分；后來(lái)隨著交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起，Scholesand Wlofson從交易成本的角度對(duì)稅收籌劃的效果進(jìn)行了詳細(xì)論證分析。我國(guó)對(duì)稅收籌劃問題的研究起步較晚，主要是由于我國(guó)的特殊制度背景認(rèn)為納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，直到1994年，在唐騰翔和唐向的專著《稅收籌劃》一書中才開始出現(xiàn)涉及稅收籌劃的內(nèi)容。隨著稅收籌劃在國(guó)內(nèi)的逐步發(fā)展，蓋地對(duì)稅收籌劃的目標(biāo)、原則和原理進(jìn)行了系統(tǒng)性闡述。

(二)稅收籌劃相關(guān)理論

隨著稅收籌劃問題研究的進(jìn)一步深入，關(guān)于稅收籌劃的相關(guān)理論研究也取得了進(jìn)展。歸納起來(lái)，稅收籌劃理論主要包括：稅收價(jià)格理論、契約理論、博弈論、稅收法治論等?！岸愂諆r(jià)格理論”是指納稅人給政府交稅就是要買到需要的公共產(chǎn)品。在此理論中，政府作為公共產(chǎn)品的供給方，稅收就是納稅人為享受公共產(chǎn)品而向政府支付的價(jià)格。納稅人在享受一定公共產(chǎn)品時(shí)由于總是希望盡可能少地支付公共產(chǎn)品價(jià)格而產(chǎn)生了稅收籌劃。“契約理論”認(rèn)為，企業(yè)是勞動(dòng)者、所有者、物質(zhì)投入和資本投入的提供者、產(chǎn)出品的消費(fèi)者等眾多契約關(guān)系的結(jié)合，參與的各方都存在相互關(guān)系?？紤]稅收因素就是政府作為契約的一方與另一方企業(yè)訂立一份稅收契約。與其他契約一樣，稅收契約的契約關(guān)系人之間存在著利益沖突，企業(yè)由于資本逐利的天性，總是希望在同等條件下繳納最少的稅額而進(jìn)行稅收籌劃。“博弈論”主要探討的是個(gè)人的策略選擇依賴于他人的策略選擇時(shí)，決策主體如何選擇最優(yōu)策略以達(dá)到雙方策略的均衡。政府與企業(yè)作為博弈雙方，一方面，政府希望多征稅款以獲得更多的財(cái)政收入；另一方面，企業(yè)希望盡可能少繳稅款以更好地進(jìn)行盈余管理。雙方都在根據(jù)對(duì)方的選擇不斷調(diào)整自己的策略，最終達(dá)到“納什均衡”。但在制定和實(shí)施協(xié)議時(shí)，要充分考慮遵守稅收制度的收益大于損失這一前提條件，能夠預(yù)先為納稅人留出一定的稅收籌劃空間?！岸愂辗ㄖ握摗闭J(rèn)為，稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)利取得的，是調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要工具和手段，是一種法律行為，在不抵觸法的前提之下進(jìn)行稅收籌劃是法律賦予納稅人的一項(xiàng)權(quán)利。納稅人在法律框架內(nèi)進(jìn)行稅收籌劃不僅維護(hù)了自身利益，而且使得法的公平正義的價(jià)值取向得到實(shí)現(xiàn)。另外，納稅人稅收籌劃過(guò)程中通過(guò)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的博弈，促使相關(guān)的政策法規(guī)更加完善。

(三)稅收籌劃相關(guān)方法

關(guān)于稅收籌劃相關(guān)方法的研究，主要分為以下三類：第一類是對(duì)某個(gè)企業(yè)具體的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行稅收籌劃；第二類是對(duì)某個(gè)行業(yè)所涉及的稅種進(jìn)行稅收籌劃；第三類是從全球化的角度對(duì)企業(yè)所涉及的納稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃。在稅率研究方面，不同學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)改革的適用稅率提出了不同的推測(cè)意見。其中對(duì)于現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率11%的分析研究中，宗式華、周松德[1]按照營(yíng)業(yè)稅和增值稅稅負(fù)相等的假定，通過(guò)分析稅負(fù)相同的臨界點(diǎn)，認(rèn)為企業(yè)稅負(fù)率的變化是不確定的；彭曉潔等[2]運(yùn)用財(cái)務(wù)分析法分析后認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)水平會(huì)降低、上游企業(yè)視為同等稅率的情況下，凈利潤(rùn)也將上升；榮華旭、趙麗錦[3]通過(guò)模型推導(dǎo)和數(shù)據(jù)測(cè)算研究了房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后的稅率選擇。在籌劃方法研究方面，詹敏[4]以三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，分析房地產(chǎn)業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的構(gòu)成及其可抵扣情況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”負(fù)擔(dān)變化的影響因素進(jìn)行了分析；翁磊、韋麗[5]通過(guò)構(gòu)建稅負(fù)變化模型，對(duì)營(yíng)改增的稅負(fù)影響進(jìn)行了稅升和稅降作用分析，通過(guò)投入產(chǎn)出表的測(cè)算，發(fā)現(xiàn)稅負(fù)變化的最終效果取決于中間投入比；李釗[6]定性和定量評(píng)價(jià)了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，再結(jié)合具體案例測(cè)算出房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)盈虧平衡點(diǎn)以及合理避稅區(qū)間；黃麗微等[7]運(yùn)用VAR向量自回歸模型探討房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)對(duì)福州市財(cái)源建設(shè)的影響，實(shí)證結(jié)果表明，在房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景下，福州市應(yīng)著力解決房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政收入的矛盾關(guān)系。

通過(guò)以上文獻(xiàn)綜述可以看出，現(xiàn)有研究主要存在以下幾個(gè)方面的不足：一是對(duì)稅收籌劃缺乏清晰統(tǒng)一的界定；二是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃沒有明確的理論指導(dǎo)；三是房地產(chǎn)行業(yè)中稅收籌劃方法的系統(tǒng)性論述不足。

二、“營(yíng)改增”房地產(chǎn)稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉及到包括契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等10個(gè)稅種。其中以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主，并分布在開發(fā)、交易、持有這三個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中(見表1)。

表1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)征稅稅目表Tab.1 China’s real estate industry tax items list

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)須按11%繳納增值稅，顯著高于之前營(yíng)業(yè)稅5%的稅率，但由于增值稅是基于差額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅，所以單純對(duì)比兩者稅負(fù)的高低是沒有意義的。一方面，營(yíng)改增可能有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成比較復(fù)雜，包括建筑安裝及配套設(shè)施成本、土地出讓成本和財(cái)務(wù)成本，其中土地出讓成本約占房地產(chǎn)成本的30%～40%，而土地出讓成本如果可以在銷售額中抵扣，就能大大減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。另一方面，營(yíng)改增在具體實(shí)施中也面臨著重重困難。房地產(chǎn)企業(yè)的上游原材料供應(yīng)商以小規(guī)模納稅人為主，而小規(guī)模納稅人不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣；而且房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中，土地成本、征地賠償款等部分成本很難取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證；再加上政策變動(dòng)調(diào)整也會(huì)增加其會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的難度，如果房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，稅負(fù)可能會(huì)不降反增。

由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的稅制改革只涉及到交易環(huán)節(jié)，所以，按照房地產(chǎn)行業(yè)在交易環(huán)節(jié)的納稅主次，從營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅方面依次構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)籌劃的數(shù)學(xué)模型，分析營(yíng)改增前后房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)變化。

(一)只涉及增值稅和營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型

設(shè)某房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入為I，銷售成本為C，原材料成本為C′(C′≤C)。

營(yíng)改增前，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：0.05I；營(yíng)改增后，應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額：0.11I/1.11=0.099I，進(jìn)項(xiàng)稅額：0.17C′。

令兩者總額相等得：

0.05I=0.099I-0.17C′，得：C′/I=0.289。

因此，當(dāng)C′/I<0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升；當(dāng)C′/I>0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)下降；當(dāng)C/I=0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)不變。

(二)涉及增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型

設(shè)某房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入為I，銷售成本為C，原材料成本為C′(C′≤C)。

營(yíng)改增前，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：0.05I，應(yīng)交企業(yè)所得稅：25%×(I-C-0.05I)=0.238I-0.25C，納稅總額：0.288I-0.25C；

營(yíng)改增后，應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額：0.11I/1.11=0.099I，進(jìn)項(xiàng)稅額：0.17C′，應(yīng)交企業(yè)所得稅：25%×[(I-0.099I)-(C-0.17C′)]=0.225I+0.043C′-0.25C，納稅總額：0.324I-0.25C-0.127C′。

令兩者總額相等得：

0.288I-0.25C=0.324I-0.25C-0.127C′，得：C′/I=0.283。

因此，當(dāng)C′/I<0.283時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升；當(dāng)C′/I>0.283時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)下降；當(dāng)C′/I=0.283時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)不變。

(三)涉及增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅的稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型

設(shè)某房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入為I，銷售成本為C，原材料成本為C′(C′≤C)。

營(yíng)改增前，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：0.05I，應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：0.05I×12%=0.006I，應(yīng)交企業(yè)所得稅：25%×(I-C-0.05I-0.006I)=0.236I-0.25C，納稅總額：0.292I-0.25C；

營(yíng)改增后，應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額：0.11I/1.11=0.099I，進(jìn)項(xiàng)稅額：0.17C′，應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：(0.099I-0.17C′)×12%=0.012I-0.02C′，應(yīng)交企業(yè)所得稅：25%×[(I-0.099I)-(C-0.17C′)-(0.012I-0.02C′)]=0.222I+0.048C′-0.25C，納稅總額：0.222I+0.048C′-0.25C。

令兩者總額相等得：

0.292I-0.25C=0.222I+0.048C′-0.25C，得：C′/I=0.289。

因此，當(dāng)C′/I<0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升；當(dāng)C′/I>0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)下降；當(dāng)C′/I=0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)不變。

(四)涉及增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、附加稅和土地增值稅的稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型

設(shè)某房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入為I，銷售成本為C，原材料成本為C′(C′≤C)。

營(yíng)改增前，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：0.05I，應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：0.05I×12%=0.006I，應(yīng)交土地增值稅：(I-C-0.2C-0.05I-0.006I)×30%=0.2832I-0.36C，應(yīng)交企業(yè)所得稅：25%×(I-C-0.05I-0.006I-(0.2832I-0.36C))=0.1652I-0.16C，納稅總額：0.5044I-0.52C；

營(yíng)改增后，應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額：0.11I/1.11=0.099I，進(jìn)項(xiàng)稅額：0.17C′，應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：(0.099I-0.17C′)×12%=0.012I-0.02C′，應(yīng)交土地增值稅：[I-C-0.2C-(0.099I-0.17C′)-0.006I]×30%=0.2685I-0.36C+0.051C′，應(yīng)交企業(yè)所得稅：25%×[(I-0.099I)-(C-0.17C′)-(0.012I-0.02C′)-(0.2685I-0.36C+0.051C′)]=0.155I-0.16C+0.035C′，納稅總額：0.5345I-0.52C-0.104C′。

令兩者總額相等得：

0.5044I-0.52C=0.5345I-0.52C-0.104C′，得：C′/I=0.289。

因此，當(dāng)C′/I<0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升；當(dāng)C′/I>0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)下降；當(dāng)C′/I=0.289時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)不變。

三、數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額為1000萬(wàn)元，銷售成本(包括土地成本、建設(shè)成本和期間成本等)為400萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，增值稅稅率為11%，企業(yè)所得稅稅率為25%。數(shù)據(jù)推導(dǎo)如下：

營(yíng)業(yè)稅模式下的納稅總額分析：

(1)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：1000×5%=50(萬(wàn)元)

(2)應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：50×(7%+3%+2%)=6(萬(wàn)元)

(3)應(yīng)交土地增值稅：

1000-400-400×20%-56=464(萬(wàn)元)

464÷536×100%=86.57%

464×40%-536×5%=158.8(萬(wàn)元)

(4)應(yīng)交企業(yè)所得稅：

(1000-400-50-6-158.8)×25%=96.3(萬(wàn)元)

(5)納稅總額：50+6+158.8+96.3=311.1(萬(wàn)元)

增值稅模式下的納稅總額分析：(假設(shè)購(gòu)買原材料的成本為200萬(wàn)元)

(1)應(yīng)交增值稅：1000×11%÷(1+11%)-200×17%=65.10(萬(wàn)元)

(2)應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：65.1×(7%+3%+2%)=7.81(萬(wàn)元)

(3)應(yīng)交土地增值稅：1000-400-400×20%-65.1-7.81=447.09(萬(wàn)元)

447.09÷552.91×100%=80.86%

447.09×40%-552.91×5%=151.19(萬(wàn)元)

(4)應(yīng)交企業(yè)所得稅：(1000-400-65.1-7.81-151.19)×25%=93.98(萬(wàn)元)

(5)納稅總額：65.1+7.81+151.19+93.98=318.08(萬(wàn)元)

四、“營(yíng)改增”房地產(chǎn)稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型的分析

通過(guò)建立以上稅負(fù)籌劃的數(shù)學(xué)模型可以看出，營(yíng)改增后稅負(fù)的升降變化取決于C′與I的比值，即購(gòu)買的原材料成本與銷售收入的比重。主要原因在于營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響主要分為稅升作用和稅降作用，稅升作用主要是增值稅銷項(xiàng)稅率相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅率的大幅提高，加重了稅收負(fù)擔(dān)，而稅降作用主要是增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額作為其可抵扣金額，能夠降低增值稅的稅負(fù)。原材料成本是其可抵扣金額的計(jì)稅依據(jù)，其占銷售收入的比重作為一個(gè)綜合指標(biāo)，決定了在政策變動(dòng)下其稅降作用是否會(huì)超過(guò)稅升作用，反映了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和盈利水平。本文按照房地產(chǎn)行業(yè)在交易環(huán)節(jié)的納稅主次，逐步構(gòu)建“營(yíng)改增”下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在交易環(huán)節(jié)涉及的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅負(fù)籌劃數(shù)學(xué)模型，探討出當(dāng)C′/I=0.289時(shí)為營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的損益平衡點(diǎn)，即材料成本占銷售收入的比重達(dá)到0.289時(shí)，營(yíng)改增后的稅負(fù)不變。在實(shí)例分析中，C′/I=0.2<0.289，所以營(yíng)業(yè)稅模式下的納稅總額低于增值稅模式下的納稅總額，與結(jié)論是相一致的。可見，在“營(yíng)改增”下，如何合理地提高原材料成本占銷售收入的比重是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的一個(gè)重要方面，因?yàn)樵牧铣杀菊间N售收入的比重不僅僅影響到了增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的大小，還進(jìn)一步影響到了附加稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，最終影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。而在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，包括了建筑安裝及配套設(shè)施成本、土地出讓成本和財(cái)務(wù)成本，因此做好其成本的管理控制顯得尤其重要。

五、對(duì)策建議

從上文的分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該權(quán)衡取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的金額與其自身測(cè)算的“營(yíng)改增”后稅負(fù)盈虧平衡點(diǎn)的大小，來(lái)判斷“營(yíng)改增”后增值稅稅負(fù)是否會(huì)加重企業(yè)的綜合稅負(fù)?；谝陨辖Y(jié)論，從五個(gè)方面提出合理進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)籌劃的政策建議。

(一)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理工作

“營(yíng)改增”后，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣必須要有增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，并且需要在180天內(nèi)確認(rèn)，而許多房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)難以收集全每一筆業(yè)務(wù)的增值稅專用發(fā)票。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視該類發(fā)票的管理工作，以實(shí)現(xiàn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的有效抵扣。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建筑公司及原材料的供應(yīng)方時(shí)，要通過(guò)公開招標(biāo)，對(duì)施工方和供應(yīng)方是否具有增值稅專用發(fā)票的開具資格進(jìn)行嚴(yán)格審核，杜絕在采購(gòu)環(huán)節(jié)不要發(fā)票、不區(qū)分對(duì)方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象，在增值稅模式下相同采購(gòu)價(jià)格應(yīng)選擇一般納稅人進(jìn)行采購(gòu)，以獲得增值稅專用發(fā)票來(lái)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，而選擇小規(guī)模納稅人進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，應(yīng)該盡量降低采購(gòu)價(jià)格，以彌補(bǔ)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣的損失。

(二)推進(jìn)產(chǎn)品服務(wù)多元化

“營(yíng)改增”后，進(jìn)項(xiàng)稅主要抵扣的是建筑安裝成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以適度提高建筑安裝工程的成本比重，同時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推進(jìn)產(chǎn)品服務(wù)的多元化。特別是對(duì)于以銷售住宅產(chǎn)品為主的房地產(chǎn)企業(yè)而言，提高精裝修和高檔公寓別墅產(chǎn)品的比重，同時(shí)延伸上下游企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲喟胱　笔降囊惑w化住宅模式，可以有效實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目的。

(三)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的空間布局

增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額中，土地成本作為房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的重要組成部分，所占的比重越來(lái)越高。為降低稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理判斷土地成本成為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣來(lái)源的合理程度，并綜合考慮各城市的土地成本，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的空間布局。

(四)改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略

“營(yíng)改增”后，政府頒布相關(guān)政策予以過(guò)渡性的資金支持。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)調(diào)整其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略來(lái)應(yīng)對(duì)。首先，如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在著上下級(jí)的鏈條關(guān)系，可以單設(shè)獨(dú)立部門，保證進(jìn)項(xiàng)稅額最大化的抵扣；其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，上游的建筑和安裝業(yè)務(wù)正是進(jìn)項(xiàng)稅額最主要的來(lái)源，因此，把建筑安裝業(yè)務(wù)分離出來(lái)是很重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整；最后，可以通過(guò)項(xiàng)目外包的方式，將某項(xiàng)任務(wù)的執(zhí)行或管理轉(zhuǎn)由第三方完成，以簡(jiǎn)化項(xiàng)目的復(fù)雜度，節(jié)約項(xiàng)目的開發(fā)成本。

(五)提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平很大程度上影響了其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高內(nèi)部控制水平，保證獲得增值稅專用發(fā)票以進(jìn)行最大化的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要提高與上下游企業(yè)的談判議價(jià)能力，實(shí)現(xiàn)更多的稅負(fù)轉(zhuǎn)移。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”之后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)和總稅負(fù)產(chǎn)生了重要影響，進(jìn)而影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)。通過(guò)建立房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)變化的數(shù)學(xué)模型后發(fā)現(xiàn)，降低其總稅負(fù)的重點(diǎn)在于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的成本控制上。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”的制度背景下，應(yīng)該合理安排自身的涉稅活動(dòng)，根據(jù)稅率的政策變動(dòng)調(diào)整，選擇最優(yōu)的成本控制策略進(jìn)行稅負(fù)籌劃，這樣才能最大限度地享受到改革所帶來(lái)的紅利，實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目的。

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(責(zé)任編輯：楊成平)

TheConstructionofRealEstateIndustryTaxPlanningModelwithVAT

ZHENG Zhi-yong

(School of Economics, Fujian Normal University, Fuzhou 350108, China)

The real estate industry is a comprehensive industry containing a number of economic activities, dividends and difficulties coexist. In order to make estate enterprises enjoy the dividend with VAT, the paper builds the real estate tax planning mathematical model with VAT from the impact of tax burden on real estate industry, compares and analyzes the change of tax burden, and then introduces case analysis to study tax planning in the actual business operation of real estate industry to achieve profit maximization.

VAT; real estate; tax planning; mathematical model; cost control

F234.4

A

2096-3300(2017)05-0029-07

2017-07-02

鄭智勇(1992-)，男，福建福州人，碩士研究生。研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論。