王均峰

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)管理手段中最重要的就是成本控制，實(shí)施階段成本控制是房地產(chǎn)成本管理的核心內(nèi)容。本文通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀的分析，總結(jié)了成本控制中存在的基本問題，從房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的設(shè)計階段、施工階段和竣工階段入手闡述成本控制的重點(diǎn)并提出比較全面的成本控制措施，希望可以為工程實(shí)施階段的成本控制提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；實(shí)施階段；成本控制；成本管理

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制作為企業(yè)的核心競爭力，是房地產(chǎn)開發(fā)公司需解決的問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段包括設(shè)計、招標(biāo)、施工和竣工四大方面。工程成本控制管理是整個過程中不可缺少的一部分，各個階段的成本控制目標(biāo)互相聯(lián)系、互相補(bǔ)充。因此，要建立起完善的管理體系，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中存在的問題，共同朝著目標(biāo)努力，更好地完成房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的成本控制。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下9個方面構(gòu)成：土地成本、建安造價、配套設(shè)施、勘察設(shè)計監(jiān)理、營銷、財務(wù)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用、行政事業(yè)收費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)商絕大多數(shù)都單純的強(qiáng)調(diào)利潤目標(biāo)，在項(xiàng)目成本控制方面，只重視施工階段，忽略了設(shè)計、招標(biāo)、竣工等方面，導(dǎo)致減少了設(shè)計成本反而增加了工程成本的造價。同時，企業(yè)的管理松懈也是成本失控的主要原因，房地產(chǎn)公司無法協(xié)調(diào)各部門的工作，導(dǎo)致資源得不到合理利用，成本真實(shí)性和準(zhǔn)確度得不到保障。材料利用率低下、技術(shù)及產(chǎn)品的儲備不足等情況增加了資源浪費(fèi)和成本支出。例如，山東省部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程招投標(biāo)不公開，雖然節(jié)約了該環(huán)節(jié)成本，但在后續(xù)的施工環(huán)節(jié)為了保證質(zhì)量只能增加投入，不能發(fā)揮出成本控制的作用。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長，工程變更是項(xiàng)目施工階段經(jīng)常出現(xiàn)的問題，隨之會產(chǎn)生大量的額外費(fèi)用，嚴(yán)重的還可能導(dǎo)致停工和返工，直接增加了項(xiàng)目總成本。如果增加預(yù)算審查力度，就無法保證對工程變更的控制，造成施工階段成本的增加，對后續(xù)施工階段產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的成本控制措施

1.設(shè)計階段的成本控制措施

初步設(shè)計階段是投資控制的重要組成部分，建筑物結(jié)構(gòu)、外觀、平面布置和裝修標(biāo)準(zhǔn)都是在這個環(huán)節(jié)決定的。因此在初步設(shè)計階段就應(yīng)該進(jìn)行投資估算，其成本控制方法包括推行設(shè)計招標(biāo)與設(shè)計監(jiān)理、實(shí)行限額設(shè)計制度以及運(yùn)用價值工程選擇合適的設(shè)計方案等等。設(shè)計招標(biāo)制度的合理使用可以減少設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證設(shè)計單位在公平的環(huán)境下競爭，從而提高自身設(shè)計水平，不斷增強(qiáng)競爭力。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計方案的選擇上范圍更大，進(jìn)而保證設(shè)計方案的質(zhì)量。積極推行限額設(shè)計的內(nèi)容主要是指定量分析，必須經(jīng)過計算，考慮到施工過程中存在的變化。定標(biāo)后，設(shè)計單位應(yīng)盡快提供完整的項(xiàng)目資料和技術(shù)經(jīng)濟(jì)總指標(biāo)，使設(shè)計單位明確項(xiàng)目定位和成本范圍，不僅按時完成高質(zhì)量的工程，還節(jié)約了成本。在選擇方案時，應(yīng)該綜合工程功能和投資兩個方面考慮，既保證功能的全面性，又最大限度地減少支出。對于設(shè)計圖紙的審核，一定要嚴(yán)格，盡量保證施工之后不再變化。例如，山東泰盛恒房地產(chǎn)有限公司的工程造價部門針對圖紙制定了操作性較強(qiáng)的獎罰方案，獎勵員工節(jié)約成本的30%，金泰華府項(xiàng)目設(shè)計人員的方案操作性較強(qiáng)，拿到了9000元獎勵金。現(xiàn)金的獎勵使員工從根本上認(rèn)識到成本控制的重要性，避免了工程設(shè)計中隨意提高混凝土強(qiáng)度，提高工程造價等情況的出現(xiàn)。

2.施工階段的成本控制措施

項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其工程價值的關(guān)鍵階段就是施工階段，需要大量的資金投入。這個過程中施工現(xiàn)場條件出現(xiàn)了變化就需要進(jìn)行設(shè)計變更，修改原有設(shè)計，從而保證設(shè)計和施工質(zhì)量。要注意工程成本的增減幅度，避免出現(xiàn)超預(yù)算的情況。通常來講，即使經(jīng)濟(jì)技術(shù)在變更要求范圍內(nèi)，現(xiàn)場也會產(chǎn)生一定的索賠和損失，因此，要權(quán)衡輕重后進(jìn)行變更。建設(shè)單位要針對這種情況做好預(yù)案，設(shè)計變更時間要控制在一定范圍內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)層砌筑完成后不可以進(jìn)行室內(nèi)變更，污水、雨水管線完成施工后不可以進(jìn)行室外變更。施工過程中一旦發(fā)生索賠事件，要做好記錄，根據(jù)實(shí)際情況，通知承包商停工和復(fù)工，最大限度地減少工程損失，還要保證索賠資料的完整和真實(shí)，為日后承包費(fèi)用的索賠提供證據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制要從整體出發(fā)，加強(qiáng)施工各部門之間的溝通和聯(lián)系，信息管理部門和設(shè)計部門要為成本控制部門提供理論支持，保證信息互通。

3.竣工階段的成本控制措施

施工單位完成全部的施工內(nèi)容后，由有關(guān)部門檢驗(yàn)合格向建設(shè)單位提交結(jié)算書，進(jìn)入了工程的竣工階段，也是工程實(shí)際造價的最后階段。這個階段需要編制竣工決算和新增固定資產(chǎn)價值依據(jù)，所以應(yīng)該從核驗(yàn)結(jié)算資料和結(jié)算費(fèi)用審核兩個方面進(jìn)行成本控制，這就要求工作人員具有高度專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任意識?？⒐ず髴?yīng)該審查是否按照圖紙和合同規(guī)定完成任務(wù)，有沒有丟項(xiàng)、落項(xiàng)的情況。根據(jù)合同及時處理好工程變更產(chǎn)生的索賠費(fèi)用，重點(diǎn)審查工程量、材料的單價和補(bǔ)充是否符合合同規(guī)定，以保證投資收益和結(jié)算質(zhì)量。例如山東省泰盛恒房地產(chǎn)有限公司在南壇項(xiàng)目竣工結(jié)算環(huán)節(jié)，審核了腳手架的施用、大型機(jī)械的進(jìn)退場次數(shù)和模板的使用情況，發(fā)現(xiàn)與原有記錄不符，及時進(jìn)行追查，避免了成本損失。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制，應(yīng)該加強(qiáng)對工程造價的主動控制，在滿足項(xiàng)目合理質(zhì)量要求時，在設(shè)計階段要加強(qiáng)圖紙的審核力度，實(shí)行科學(xué)的設(shè)計方案、招標(biāo)階段選擇合適的合同模式，嚴(yán)格編制招標(biāo)文件、施工階段加強(qiáng)對工程變更和索賠的控制、竣工階段進(jìn)行資料核算，加強(qiáng)費(fèi)用審核工作力度等成本控制的有效措施。

參考文獻(xiàn)：

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