中國工商銀行廣東分行 謝潔華 李成青

當前商業(yè)銀行房地產業(yè)務信用風險管理策略探析
———以廣東為視角

中國工商銀行廣東分行 謝潔華 李成青

2016年廣東房地產開發(fā)總量居全國第一，占全國的10%。而隨著近期調控政策的密集出臺，廣東房地產項目去化周期放緩，銷售資金回籠放慢，房價運行受到影響，相關信貸風險有所上升。為此，分析研究廣東房地產市場情況及房地產信貸風險管理策略，對商業(yè)銀行信貸經營具有一定的借鑒意義。

一、廣東房地產市場情況

2016年廣東房地產投資10307.8億元，較上年增長20.7%，占全國房地產投資額的10.04%；商品房銷售面積14611.6萬平方米，較上年增長25.1%，占全國商品房銷售面積的9.29%；商品房銷售額16214.61億元，較上年增長41.7%；商品房銷售均價11097元/平方米，比上年提高1301元；待售面積比上年減少135萬平方米。

2017年一季度，廣東房地產投資2004.11億元，同比增長14.7%；商品房銷售面積3011.06萬平方米，同比增長6.2%，增幅同比回落58.6個百分點；商品房銷售額3484.35億元，同比增長15.3%，增幅同比回落77.1個百分點。但商品房銷售均價每平方米11572元，同比增長8.5%。

廣東商品房銷售增幅自2016年初高位開局后逐月回落，但各月銷售面積基本都超過1000萬平方米，市場仍持續(xù)活躍。2016年以來廣東房地產銷售情況如下：

從區(qū)域市場看，2016年珠三角地區(qū)商品房銷售面積10694.06萬平方米，占全省73.2%。其中排名前四位的佛山、惠州、廣州、中山銷售面積均超過1000萬平方米，重點城市表現(xiàn)活躍。一季度，珠三角地區(qū)商品房銷售面積2038.29萬平方米，同比下降5.2%；粵東、西、北地區(qū)商品房銷售量同比增速高于珠三角地區(qū)，市場也有所提升；且粵西、北地區(qū)房價上漲幅度已接近珠三角地區(qū)。詳見表1。

總體上，廣東房地產開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長，商品房銷售價格繼續(xù)提高，但在熱點城市不斷加強對住宅市場的調控之下，珠三角地區(qū)商品住宅市場整體有所降溫。2016年9月末開始，廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、中山、珠海、江門8地政府出臺房地產調控政策，加強房企融資監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等市場行為，合理引導市場預期，以保持和促進房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。多措并舉下，銷售市場熱度整體有所回落，2016全年商品房銷售面積、銷售均價同比增速分別比前三季度回落6.9個和0.8個百分點。2017年一季度商品住宅銷售面積同比下降，且跌幅均超過30%，調控效應正逐步顯現(xiàn)。同時，廣東個人按揭貸款同比下降3.7%，房地產銷售回籠資金增長乏力。在調控政策持續(xù)收緊下，行業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落，加上相關部門不斷加強對金融市場的監(jiān)管，嚴禁其他資金違規(guī)進入樓市，后市行業(yè)資金壓力可能將進一步增大。

圖22016年以來廣東商品房銷售均價同比走勢

二、A銀行近年房地產業(yè)務辦理及調控地區(qū)房地產貸款問卷調查情況

A銀行在廣東地區(qū)房地產業(yè)務占比為13%，同業(yè)占比高，以此為例具有良好的示范意義。

（一）A銀行近年房地產業(yè)務辦理情況

A銀行自2016年1月1日至2017年4月14日以來共審批通過房地產貸款業(yè)務（含并購貸款）80筆，從地區(qū)分布情況來看，主要分布在佛山、中山、東莞、珠海四個地區(qū)，占全部業(yè)務的58%。從歸屬集團分布情況來看，主要是集中在碧桂園、保利、美的、雅居樂四個集團，占全部業(yè)務的53%。A銀行業(yè)務分布主要以珠三角城市及大型房地產集團為主。

（二）調控地區(qū)A銀行房地產貸款問卷調查情況

截至2017年4月10日，佛山、東莞、惠州、中山、珠海（包括橫琴）、江門6個城市A銀行房地產貸款共73戶、201.29億元，無不良貸款。

根據A銀行調研反饋情況，該行房地產項目建設進度及投入資金情況基本相匹配，未出現(xiàn)資金挪用等現(xiàn)象；已進入銷售階段的項目，目前銷售正常，不存在滯銷的情況，并能按照審批書要求還款。目前該行存量房地產貸款中絕大部分土地取得成本較低，具有較好的對抗風險能力。

從購買群體結構變化看，在政策實施前，東莞、惠州、中山等地區(qū)的購房群體尤其是臨深片區(qū)深圳購房者占比較高，新政實施后深圳以及投資性客戶比例有所下降，但臨深片區(qū)由于地緣的特性和深圳價差的支撐，深圳客比例依然是去貨主力，但比例呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。隨著房地產價格趨穩(wěn)，本地剛需客戶將會增加。

雖然房地產調控政策在一定程度上影響房地產銷售，但有利于穩(wěn)定房價，并遏制短期房地產投機行為，從而保障房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

三、廣東房地產市場特征

（一）銷售情況有所回落，階段性有所降溫。自2016年四季度以來，廣東房地產銷售回落趨勢明顯，但整體仍將維持相對穩(wěn)健。

（二）區(qū)域集中程度較高，且重點城市仍表現(xiàn)活躍。珠三角地區(qū)銷售占比雖然在2017年有所下降，但市場份額仍占比較高；2017年一季度廣州、佛山和江門商品房銷售分別增長24.1%、47.1%和45.6%，銷售增長較快；深圳和東莞分別下降24.1%、47.9%，重點城市成交仍活躍。

（三）市場分化態(tài)勢延續(xù)，部分城市波動加劇。珠三角地區(qū)經濟發(fā)達，外來人口不斷流入，居民收入水平較高，城市建設投入大、發(fā)展快，房地產開發(fā)需求大，短時間內仍持續(xù)發(fā)展。目前廣東部分三四線城市銷售大幅增長，上漲幅度已接近珠三角地區(qū)，其整體市場需求量有限，穩(wěn)房價壓力漸顯，后續(xù)調控壓力加大，將加劇市場波動。

（四）規(guī)范金融市場、銷售資金回籠放緩，行業(yè)資金壓力隱現(xiàn)。當前房地產調控政策的主基調已由去庫存轉向去杠桿，通過加強房地產金融整頓與監(jiān)管、收緊房企發(fā)債政策等，嚴查和打擊各類違規(guī)資金進入樓市，加上行業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落，行業(yè)資金壓力將可能進一步增大。

（五）房地產調控政策仍存在持續(xù)升級的可能。目前廣東商品房銷售均價仍有所增長，部分三四線城市及非住宅商品房銷售及價格增長過快，或將導致調控政策繼續(xù)升級，如熱點城市調控可能繼續(xù)加碼，部分三四線城市也將加入限購限貸行列。

（六）房地產杠桿率較高。2016年6月末，房地產行業(yè)的資產負債率已升至81.33%，以存量概念來計算，房地產企業(yè)的杠桿率達到4.36，而去年同期則是3.3，杠桿率上升很快。

四、房地產貸款信用風險管理策略

（一）加強借款人的選擇。盡量選擇與全國性大型房地產企業(yè)合作，其中要選擇資產負債水平合理的集團。擇優(yōu)選擇本土實力雄厚、風險抵御能力強、企業(yè)市場口碑良好、項目儲備多的區(qū)域性大中型房地產企業(yè)。

（二）重點選擇去貨周期低于8個月的并且常住人口持續(xù)流入量大的城市。其中主要選擇房地產價格上升幅度較低的城市。

（三）擇優(yōu)進入項目。項目須位于城市市區(qū)中心、位置良好，重點選擇具有學區(qū)或項目周邊有公園、山水等自然資源或交通便捷、生活配套完善的項目。

加強自有資金比例控制，從前端防范風險。優(yōu)先考慮項目土地取得成本較低的項目，對地王項目一般不進入。對外地購房者為主的區(qū)域及項目須密切關注。提高項目條件，要求落實房地產抵押，對項目公司要求落實如上市公司主體等最有實力的企業(yè)提供擔保，從而提高銀行風險對價。

（四）加強后續(xù)管理，確保項目封閉管理。對項目建設資金使用和樓房銷售款回籠實行封閉管理，銷售回籠資金不得用于關聯(lián)方款項支出。制定詳細的還款計劃，要求項目銷售達到一定程度后，每月按不低于銷售回籠資金的一定比例歸還貸款。