陳賓

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在日趨成熟，房地產(chǎn)市場也越發(fā)規(guī)范，各同行之間競爭更加激烈。要想在如此殘酷的環(huán)境中生存下去，為自身創(chuàng)造更大的利潤，就需要對成本進(jìn)行有效的控制，科學(xué)的管理成本的使用。在本篇文章當(dāng)中，對房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本含義以及分類做了簡單的介紹，并且就如何強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理提出了自己的建議。

【關(guān)鍵詞】成本管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；強(qiáng)化

隨著改革開放進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國經(jīng)濟(jì)得到飛速發(fā)展。但近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由原來的黃金時代逐漸步入白銀時代，市場競爭越來越激烈，利潤越來越低，節(jié)約生產(chǎn)經(jīng)營過程中的成本就是為企業(yè)創(chuàng)造利潤，凸顯了成本管理工作的重要性。因此，當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)將目光逐漸集中到項(xiàng)目成本的有效管理當(dāng)中。

1、項(xiàng)目成本的含義與其分類

項(xiàng)目成本就是指從項(xiàng)目開始建設(shè)到建設(shè)完成這段時間內(nèi)，所花費(fèi)的全部支出。具體的費(fèi)用類別如下所示：

1.1土地費(fèi)用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中所花費(fèi)的土地費(fèi)用主要包括土地征用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地出讓金、安置原住居民以及拆遷所需要的補(bǔ)償費(fèi)用等。房地產(chǎn)公司可以通過如下三種方式來得到土地：政府拍賣購得、公開招標(biāo)獲得以及雙方協(xié)議出讓。但由于土地政策的調(diào)控，土地越來越不容易被得到，于是大多數(shù)的開發(fā)商會通過溢價拍賣的方式來獲得土地。在我國的城鎮(zhèn)商品房價格當(dāng)中，土地費(fèi)用占到了三分之一以上，并且該比例還具有逐年上升的趨勢。

1.2前期工程費(fèi)

在前期工程費(fèi)當(dāng)中，主要是指前期規(guī)劃、可行性調(diào)研、地質(zhì)勘探、房地產(chǎn)施工設(shè)計(jì)等費(fèi)用。其所占的比例為7%。

1.3建筑安裝工程費(fèi)

在房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中，所有的建筑工程項(xiàng)目需要使用的費(fèi)用就是建筑安裝工程費(fèi)。其包含有安裝費(fèi)用、運(yùn)輸支出以及設(shè)備支出等。其占據(jù)整個房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用的一半花費(fèi)左右。

1.4管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了完成房地產(chǎn)的開發(fā)對各項(xiàng)經(jīng)營以及管理所支出的費(fèi)用。其—般包括全部的辦公支出、有關(guān)人員出差花費(fèi)、管服人員薪酬以及培訓(xùn)、教育和保險(xiǎn)等各項(xiàng)支出。該部分支出在整個項(xiàng)目費(fèi)用中占比較少，大約為3%。

1.5其他

除卻上述的費(fèi)用支出以外，還包含有突發(fā)性支出、貸款利息、市政公共設(shè)施支出、廣宣支出等。

2、強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的有效措施

2.1完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系

要想確保房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營與生產(chǎn)的順利進(jìn)行，制定合理、科學(xué)的管理體系是至關(guān)重要的，同時，其也關(guān)系到房地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營、生產(chǎn)的達(dá)標(biāo)。在實(shí)際的工作當(dāng)中，為了保證安全、工期、成本，應(yīng)該建立相關(guān)的安全保障體系、質(zhì)量保障體系，并且通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來對工期和成本進(jìn)行控制。成本管理在整個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)中都有體現(xiàn)，每一個人都具有一定的成本責(zé)任，因此，建立合理、科學(xué)的成本管理體系就是非常有必要的。

2.2優(yōu)化項(xiàng)目成本估算及預(yù)算管理的實(shí)施

強(qiáng)化項(xiàng)目成本的管理對于控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本具有非常積極的作用。其不僅能夠有效地控制、管理工程項(xiàng)目資金鏈，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所產(chǎn)生的多種矛盾，還可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)約束機(jī)制的建立，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)最終對房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理監(jiān)督。不僅如此，通過有效的財(cái)務(wù)管理辦法的實(shí)施，還能夠促進(jìn)企業(yè)激勵機(jī)制的科學(xué)創(chuàng)建，調(diào)動企業(yè)員工在平時工作過程中的積極性。具體的財(cái)務(wù)管理主要是通過以下幾點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)：

（1）加強(qiáng)對企業(yè)成本約束機(jī)制的建設(shè)；

（2）對控制企業(yè)成本的系統(tǒng)進(jìn)行不斷的完善；

（3）對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期做好控制工作；

（4）健全房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中的方法以及基本模式。

要想有效切實(shí)的對企業(yè)成本進(jìn)行控制，就需要房地產(chǎn)企業(yè)充分發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)建設(shè)過程中的各項(xiàng)職能與各種作用，對企業(yè)的各項(xiàng)管理活動進(jìn)行不斷的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。

2.3完善項(xiàng)目成本管理過程改進(jìn)的實(shí)施

在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，各類材料設(shè)備所花費(fèi)的費(fèi)用大約為總其總額的十分之七，在實(shí)際的項(xiàng)目施工過程中，有效的實(shí)行對建材成本的控制是一項(xiàng)重要的工作。當(dāng)確定好工程成本目標(biāo)的時候，首先要對采購的權(quán)限以及方式、材料具體的分級范圍、工程的分包、總包做到明確的部署，確定的材料是屬于乙供、甲供還是甲定乙供。其次，對招標(biāo)的基本流程做好完善工作。逐漸完善合同簽訂、定標(biāo)、詢標(biāo)以及資質(zhì)考察等各項(xiàng)基本的程序。秉承公平、公開以及公正的原則來選擇承包商，充分發(fā)揮市場的競爭作用，實(shí)現(xiàn)降低成本的終極目標(biāo)。與此同時，將所有的供應(yīng)商信息建立成信息庫，明確公司的戰(zhàn)略合作伙伴。通過該種方式不但可以使不穩(wěn)定的供應(yīng)商質(zhì)量這一問題得到解決，還能夠得到戰(zhàn)略合作公司的采購價，能夠?yàn)槎囗?xiàng)目的成本控制起到一個良性的循環(huán)作用。

嚴(yán)格按照基本流程以及合同來控制工程的進(jìn)度款。認(rèn)真審核施工單位上報(bào)的每一種進(jìn)度款以及節(jié)點(diǎn)款，當(dāng)公司的財(cái)務(wù)部確認(rèn)無誤之后才能夠付款。同時，如果有的項(xiàng)目的合同進(jìn)度款已經(jīng)累計(jì)到簽訂合同金額的85%，那么就要停止付款，以確保結(jié)算時掌握主動權(quán)。

明確各相關(guān)部門的職能、完善各基本流程、規(guī)定責(zé)任人的簽字權(quán)限。避免多簽、亂簽以及責(zé)任不明而定現(xiàn)象的發(fā)生，減少互相推脫責(zé)任現(xiàn)象的發(fā)生。如果工程的進(jìn)度要求非常緊，也不能夠逾越規(guī)定進(jìn)行操作，當(dāng)出現(xiàn)工程的增減現(xiàn)象時，一定要及時審價，做到有效的核實(shí)，避免雙方發(fā)生不必要的糾紛。總之，各職能部門一定要強(qiáng)化預(yù)算審查力度，做好經(jīng)濟(jì)簽證的控制，實(shí)行實(shí)時監(jiān)控，嚴(yán)格管理工程變更。

總結(jié)：

通過管理體系的建立以及管理措施的完善，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)有效的成本管理。對于企業(yè)自身健康、持續(xù)的發(fā)展具有著重要的意義。同時，其也有助于滿足我國廣大居民的住房需求。良好的項(xiàng)目成本管理不僅是企業(yè)自身生存發(fā)展的需求，也是其不可推卸的基本社會責(zé)任。