構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的公共住房新體系

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【智庫觀察】 近期，住建部會同八部門聯(lián)合印發(fā)通知，要求加快發(fā)展住房租賃市場，并選取12個城市先行試點(diǎn)。緊接著，國土、住建部門又發(fā)布集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案，確定首批13個試點(diǎn)。被認(rèn)為將是引發(fā)住房市場和體系重構(gòu)的政策分水嶺。加快構(gòu)建公共住房體系，建立以政府為主提供基本保障、市場為主滿足多層次需求的可持續(xù)的住房保障體系值得期待。

租購?fù)瑱?quán)，中國住房市場拐點(diǎn)已至

“房子是用來住的，不是用來炒的”。為了圓百姓安居夢，我國正著力構(gòu)建“購租并舉”的房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系。當(dāng)前，在“租購并舉”的政策引導(dǎo)下，一線城市紛紛在公共住房和租賃市場發(fā)力，廣州首倡“租購?fù)瑱?quán)”，北京提出“共有產(chǎn)權(quán)”，上海劃出一個“租賃城區(qū)”，而深圳則將目光聚焦棚改，采用“政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房”的模式，重構(gòu)公共住房供應(yīng)體系。

“租購?fù)瑱?quán)”，實質(zhì)上是弱化房產(chǎn)證作為市民權(quán)利憑證的角色。由此傳遞出一個積極的信號，即未來租房與買房在市民待遇上的差別縮小將是大勢所趨。“租購?fù)瑱?quán)”不是要將本屬于購房者的權(quán)利切割給租房者，而是要賦予租房者相應(yīng)的權(quán)利增量來實現(xiàn)與購房者的平權(quán)。以就近入學(xué)為例，雖然“租購?fù)瑱?quán)”讓符合條件的租房者與購房者在理論上享有了平等的就近入學(xué)機(jī)會，但教育、醫(yī)療等的蛋糕只有這么大，如果“同權(quán)”只是對既有資源的再分配，并無總量增加，勢必加劇對有限資源的無序爭奪。因此，要想真正把“租購?fù)瑱?quán)”中的就近入學(xué)、醫(yī)療等權(quán)利落到實處，政府部門必須在公共服務(wù)上做好統(tǒng)籌，構(gòu)建?；?、促公平、多層級、可持續(xù)的住房租賃保障制度體系，使承租人在公共配套服務(wù)上享受與購房人同等權(quán)益。同時，大幅增加租賃房源，包括積極推進(jìn)農(nóng)村集體土地租賃房建設(shè)，緩解住房供需矛盾。

隨著“租購?fù)瑱?quán)”機(jī)制的不斷完善，雖然在短期內(nèi)，租房者還會受到各種限制，以及資源供給有限、房源不足等因素制約。但從長期來看，隨著“租購?fù)瑱?quán)”全面鋪開，以及相關(guān)待遇對租房者及時跟進(jìn)，中國住房市場將迎來拐點(diǎn)。

北京、上海共有產(chǎn)權(quán)住房模式對比

政企攜手，打造統(tǒng)一的智能化住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺

長期以來，住房租賃市場因缺少統(tǒng)一的租賃平臺，導(dǎo)致住房租賃市場魚龍混雜，“房蟲”肆虐，城市“牛皮癬”泛濫。當(dāng)務(wù)之急是政企攜手，加快搭建統(tǒng)一的智能化住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，打通經(jīng)紀(jì)管理、真房源和租賃管理三大平臺，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理，實現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋及企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享，切實解決租賃市場中房源信息不實、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃行為不規(guī)范等諸多痛點(diǎn)，更好地規(guī)范租賃市場各方行為，保障租房者的權(quán)益。要積極利用大數(shù)據(jù)等技術(shù)，通過實名身份驗證以及人臉識別等技術(shù)，全面提高房屋租賃業(yè)務(wù)的可靠性、安全性。

8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)簽約，搭建全國首個智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，將充分利用阿里巴巴的大數(shù)據(jù)、線上交易、評價系統(tǒng)及螞蟻金服的網(wǎng)上支付、芝麻信用體系等技術(shù)，創(chuàng)新打造一個功能先進(jìn)、亮點(diǎn)突出、大數(shù)據(jù)監(jiān)管與開放式服務(wù)并舉的智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。另外，從8月21日起試運(yùn)行的成都住房租賃交易服務(wù)平臺，將借鑒淘寶式的互評機(jī)制，有效監(jiān)督租賃個人、租賃企業(yè)和從業(yè)人員。特別值得關(guān)注的是，深圳市年底前將籌建3-5家國有住房租賃企業(yè)，搭建政府住房租售交易服務(wù)平臺，并于2018年6月底前上線運(yùn)行。

政府主導(dǎo)，建立健全公共住房體系

實現(xiàn)“住有所居”的小康夢，必須從遏制土地財政入手，重構(gòu)公共住房體系，進(jìn)一步健全完善以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立低端有保障、中端有支持、高端有市場，并涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價商品房、棚戶區(qū)改造住房、貨幣化安置等方面的住房保障體系。全面建立住房公積金和住房補(bǔ)貼雙軌制，研究擴(kuò)大公積金繳存覆蓋面的措施，推進(jìn)住房公積金使用政策調(diào)整。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為群眾提供低息、長期穩(wěn)定住房貸款。探索住房抵押貸款證券化。大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。同時，在購租并舉的住房制度基礎(chǔ)上，打通保障房和商品房的政策通道，鼓勵商品住房庫存較多的城市通過貨幣化的方式，支持中低收入家庭在市場上購買、租賃住房。在這方面，廣東省住建廳、發(fā)改委近日聯(lián)合印發(fā)《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020年）》。深圳市“十三五”期間將收儲不低于100萬套（間）村民或村集體自有物業(yè)；鼓勵300家開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、物管企業(yè)等轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)；鼓勵300家各類園區(qū)、總部基地、大學(xué)城區(qū)管理機(jī)構(gòu)及駐地單位開展規(guī)模化租賃。