張立娟

建廣廈萬(wàn)間，造人類暇褔一直是寶地集團(tuán)的重要企業(yè)文化。近幾年來(lái)本公司執(zhí)行政府惠民政策令、讓棚戶區(qū)百姓跟城市市民一樣入住高樓大廈，同時(shí)去除本房地產(chǎn)企業(yè)的存量房。迅速回籠資金降低財(cái)務(wù)杠桿，寶地集團(tuán)下屬拆遷公司成功安置棚改居民千家萬(wàn)戶。同時(shí)響應(yīng)政府租購(gòu)并舉的號(hào)召，寶地集團(tuán)推行租購(gòu)并行的方針，將大型商業(yè)地產(chǎn)劃分若干獨(dú)立空間，分期收取租金，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了種樹摘果，年年歲歲有收成、“源頭活水”淵遠(yuǎn)長(zhǎng)流大喜成效。

一、寶地集團(tuán)“拆遷大部隊(duì)”棚改進(jìn)行時(shí)的背景支撐如下

2016年3月5日的李總理政府工作報(bào)告如下：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600百萬(wàn)萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入棚改房供應(yīng)范圍。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，把房地產(chǎn)的閑置市場(chǎng)擴(kuò)大到非戶籍人口。

同時(shí)在政府報(bào)告中也說(shuō)明：經(jīng)適房、公租房、限價(jià)房這些保障房，沒(méi)有棚改房重要。很多中小城市，以前被上級(jí)、上上級(jí)、上上上級(jí)，強(qiáng)制性的建那么多保障房，結(jié)果現(xiàn)在卻分配不出去，形成大量空置，還占有資金，當(dāng)?shù)卣搅擞凶鳛榈臅r(shí)候，提高棚改貨幣化安置比例，有利于去庫(kù)存，其實(shí)過(guò)去的這兩年多時(shí)間，各省級(jí)政府和城市政府，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全實(shí)行貨幣化安置！讓拆遷戶拿著錢去市場(chǎng)上買房！

與2014年和2015年相比，今年報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的利好減弱，但繼續(xù)唱戲。2014年提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”，其后半年左右時(shí)間內(nèi)，多數(shù)城市取消限購(gòu)限貸限價(jià)等，堪稱大利好！2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪稱巨利好！而今年政府報(bào)告，沒(méi)有很強(qiáng)的利好信號(hào)，但仍有弱信號(hào)：“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。

2016年-2017年以致展望的2018年我們寶地集團(tuán)會(huì)借此巨利好的東風(fēng)，在遼寧省錦州市棚戶區(qū)點(diǎn)點(diǎn)布局，處處開花。

二、寶地集團(tuán)“拆遷大兵團(tuán)”的棚戶區(qū)改造開展的如火如荼

2017年上半年，拆遷公司根據(jù)集團(tuán)整體戰(zhàn)略部署和經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，堅(jiān)決貫徹落實(shí)“棚改開發(fā)”經(jīng)營(yíng)模式，嚴(yán)格踐行“搶機(jī)遇、拼回款、殺成本、化風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)管理”的指導(dǎo)思想，以責(zé)任狀指標(biāo)為工作基點(diǎn)，在各項(xiàng)目公司以及集團(tuán)相關(guān)部門的通力協(xié)作下，經(jīng)過(guò)全體同仁的共同努力，拆遷工作取得了顯著成果。

（一） 指標(biāo)完成情況

上半年完成協(xié)議簽訂1405份，實(shí)現(xiàn)回款4.4億元。主要工作如下：：

1.松山區(qū)域公司重點(diǎn)消化集團(tuán)庫(kù)存房源；

2.太和區(qū)域公司重點(diǎn)圍繞棚改指標(biāo)及鎖定區(qū)域制定征收補(bǔ)償方案和預(yù)簽約準(zhǔn)備，為2018年棚改開發(fā)奠定基礎(chǔ)。用創(chuàng)新思路解決棚改回款路徑，可確保順利回款1.6億元。改變以前的籌資借款方式為銷售庫(kù)存變現(xiàn)沉淀資金，實(shí)現(xiàn)自有貨幣流回籠。降杠桿不是坐地空喊。

3.古塔區(qū)域公司以專業(yè)團(tuán)隊(duì)模式輸出專業(yè)服務(wù)，得到政府認(rèn)可。

4.凌河區(qū)域公司籌劃操作項(xiàng)目的回款工作和新項(xiàng)目的探索均有突破性進(jìn)展。

5.濱海區(qū)域公司迅速完成85.2%的簽約比例，棚改貸款評(píng)審順利通過(guò)。

（二）下半年主要工作措施

下半年努力完成1600份協(xié)議任務(wù)，爭(zhēng)取超額完成

1.加強(qiáng)對(duì)2017年已申報(bào)棚改指標(biāo)的錦娘路西、百官、東王屯、濱海等棚改項(xiàng)目業(yè)務(wù)指導(dǎo)，圍繞指標(biāo)，有效分解落實(shí)到實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，爭(zhēng)取超額完成棚改目標(biāo)。

2.與各區(qū)政府及征收部門有效溝通，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)回款300萬(wàn)元，降低資產(chǎn)負(fù)債率5%，實(shí)現(xiàn)去杠桿。

三、寶地集團(tuán)開展租售并行的“去存量房”政策有如下政府報(bào)告支撐

2016年3月5日李總理政府工作報(bào)告如下：要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

四、黨的十九大有關(guān)樓市方面的信息

（一）具體條文

1.“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

2.“堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生?！?/p>

3.“保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)三十年。”

（二）本集團(tuán)下屬拆遷公司深入理解并已執(zhí)行到位或?qū)?zhí)行到位

十九大這份報(bào)告高屋建瓴，其中的每一個(gè)字都影響到我們生活的方方面面，關(guān)于房地產(chǎn)的部分，解讀如下：“住房不炒”這條原則：這當(dāng)今中國(guó)政策表達(dá)的最高規(guī)格，至少要指導(dǎo)我國(guó)5年甚至更長(zhǎng)時(shí)期的方向。時(shí)間非常緊迫，非常緊迫！多主體供給、多渠道保障：國(guó)有土地開發(fā)、存量土地利用、集體土地上市等新老辦法一起用！政府主導(dǎo)，國(guó)企資金，社會(huì)資金一起跟進(jìn)，國(guó)企民企業(yè)一起上。租購(gòu)并舉：意味大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，“住有所居”，重點(diǎn)在“居”，它的含義包括“租”和“購(gòu)”同等重要，在當(dāng)前國(guó)情下，甚至可以說(shuō)租更重于購(gòu)。有勝于無(wú)、多勝于少?！白屓w人民住有所居”此處為政治承諾。摸索、探索中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，此處強(qiáng)調(diào)的“保障”更多的是針對(duì)社會(huì)底層，政府把房子放到了生活必需品的位置，改善民生是目的。

此處更多的是為房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，這兩天在老晉房產(chǎn)觀群里聽課的朋友們都知道，難處在哪里。簡(jiǎn)單的說(shuō)，稅源和財(cái)政支出的矛盾、征收和開征條件的矛盾、法理的矛盾等等，都需要逐步解決。（作者單位為錦州寶地建設(shè)集團(tuán)有限公司）