文/于驥，中國民航飛行學(xué)院

房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹：2006-2015年中國數(shù)據(jù)的再檢驗(yàn)

文/于驥，中國民航飛行學(xué)院

房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹是政府進(jìn)行宏觀調(diào)整的重要關(guān)注點(diǎn)，對它們之間長期與短期關(guān)系的研究具有重要的政策意義。本文采用中國2006-2015年房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹季度數(shù)據(jù)，通過建立向量誤差修正模型研究表明：長期而言，房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹之間存在正向的均衡關(guān)系，但房價(jià)和地價(jià)對通貨膨脹的影響作用并不明顯；房價(jià)與地價(jià)之間存在互相影響的關(guān)系，但房價(jià)上升導(dǎo)致地價(jià)上升是二者關(guān)系的主要方面，房價(jià)高企主要不是由于地價(jià)上升導(dǎo)致的。

房價(jià)；地價(jià)；通貨膨脹；VAR

1 引言

房價(jià)的持續(xù)快速上漲，是全社會關(guān)注的重要民生話題，也是政府宏觀調(diào)控的重要關(guān)切點(diǎn)。我國目前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程激發(fā)了巨大的住房潛在需求，在不斷增長的居民收入支持下，特別是在銀行住房消費(fèi)信貸的支持下，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)勁增長的住房有效需求，成為拉動房價(jià)持續(xù)快速上漲的決定性因素。土地作為形成住房產(chǎn)品的一個(gè)生產(chǎn)要素，其市場需求由住房需求所引致；另一方面，土地供給不足也會通過地價(jià)上升抬高住房產(chǎn)品的生產(chǎn)成本進(jìn)而反映在房價(jià)增長上。與此相關(guān)的是，房價(jià)波動與我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控也是中央政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一。因此，探討房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹之間的動態(tài)關(guān)系對于理解我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢下房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和土地管制政策具有十分重要的意義。相關(guān)研究表明，土地價(jià)格、房屋價(jià)格與通貨膨脹水平之間存在穩(wěn)定的傳導(dǎo)機(jī)制，但已有研究沒有將房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹納入一個(gè)整體系統(tǒng)進(jìn)行協(xié)同研究，本文正是在此意義上試圖彌補(bǔ)現(xiàn)有文獻(xiàn)的不足。

2 模型設(shè)定與研究方法

為分析房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹之間的相互關(guān)系，本文在建立向量自回歸（VAR）模型的基礎(chǔ)上，采用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解法來分析房價(jià)、地價(jià)和通貨膨脹之間的相互影響。向量自回歸（VAR）模型通常用于相關(guān)事件時(shí)間序列系統(tǒng)的預(yù)測和隨機(jī)干擾對變量系統(tǒng)的動態(tài)影響，考慮如下兩變量VAR(1)模型：

表1 各變量的ADF單位根檢驗(yàn)

表2 LNHPI、LNCPI和LNLPI之間的JJ協(xié)整檢驗(yàn)

在上述系統(tǒng)中，如果ε1,t發(fā)生變化，不僅當(dāng)期X值會立即改變，而且還會通過當(dāng)期的X值影響到X和Y今后的取值。脈沖響應(yīng)函數(shù)可用來衡量來自隨機(jī)擾動項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前和未來取值的影響，顯示任意一個(gè)變量的擾動如何通過模型影響所有的其他變量，最終又反饋到自身的過程。與脈沖響應(yīng)函數(shù)追蹤系統(tǒng)中各變量對系統(tǒng)中某一個(gè)變量的沖擊效果不同，方差分解法則將系統(tǒng)中某一個(gè)變量的預(yù)測均方誤差分解為由系統(tǒng)中各變量沖擊所帶來的影響部分，記錄系統(tǒng)中每個(gè)變量沖擊對該變量的預(yù)測均方誤差的貢獻(xiàn)，從而了解各新息（innovation）對模型內(nèi)生變量的相對重要性。

3 變量選擇與數(shù)據(jù)處理

本文以房屋銷售價(jià)格指數(shù)（HPI）代表房價(jià)變化趨勢，以土地交易價(jià)格指數(shù)（LPI）代表土地價(jià)格變化趨勢，以居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）代表通貨膨脹水平，所有數(shù)據(jù)來自歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》。鑒于數(shù)據(jù)限制，本文選取的樣本空間為2015年第1季度-2015年第4季度。在分析之前，為保持?jǐn)?shù)據(jù)的連續(xù)性，分別對一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了必要的調(diào)整。

第一，所有原始數(shù)據(jù)都是環(huán)比數(shù)據(jù)，本文調(diào)整為以2015年第1季度=100的定基價(jià)格指數(shù)；

第二，為消除季節(jié)波動，各個(gè)數(shù)據(jù)采用移動平均季節(jié)法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整；

第三，為便于觀察各價(jià)格指數(shù)之間的變化及相互影響，所有數(shù)據(jù)取自然對數(shù)。

4 實(shí)證分析

4.1 單位根檢驗(yàn)

首先對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性采用ADF單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行檢驗(yàn)，并確定其單整階數(shù)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。所有的水平變量都不能拒絕原假設(shè)，即是一個(gè)單位根過程。對一階差分變量，ΔLNCPI在10%、ΔLNHPI在5%、ΔLNLPI在1%的顯著性水平上均拒絕原假設(shè)，可以認(rèn)為，三類價(jià)格指數(shù)均為（I1）過程（見表1）。

4.2 協(xié)整檢驗(yàn)

采用約翰森方法對3個(gè)價(jià)格指數(shù)之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，從表2可以看出，房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹之間分別存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，三者之間存在一個(gè)整體協(xié)整關(guān)系，說明在進(jìn)行向量間脈沖響應(yīng)和方差分解時(shí)，應(yīng)采用帶有向量誤差修正模型（VEC）的限制性VAR模型。

表3 VAR模型的滯后期

4.3 最佳滯后期選擇

根據(jù)VAR模型的AIC和SC最小值原則判斷滯后期，當(dāng)AIC和SC最小值的滯后期不同時(shí)，要利用LR檢驗(yàn)進(jìn)行取舍。由表3可知，LNHPI和LNLPI的VAR模型的AIC和SC在第3期同時(shí)達(dá)到最小，因此最佳滯后期選定為3；LNHPI與LNCPI以及LNLPI與LNCPI的VAR模型的AIC和SC在第2期同時(shí)達(dá)到最小，因此最佳滯后期選定為2；LNHPI、LNLPI、LNCPI三變量的VAR模型的AIC和SC也是在第2期同時(shí)達(dá)到最小，因此最佳滯后期選定為2。

4.4 長期均衡分析

建立向量誤差修正模型，探討它們之間的長期均衡關(guān)系。依據(jù)AIC等信息指數(shù)且考慮到樣本量的限制，我們確定誤差修正模型的最優(yōu)滯后階數(shù)，并給出具體估算結(jié)果。對VECM模型的穩(wěn)定性檢驗(yàn)結(jié)果顯示（見圖2），除了VECM模型本身所假設(shè)的單位根之外，伴隨矩陣的所有特征根均落在單位圓之內(nèi)，故是穩(wěn)定的，因此可以對模型估計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析。

由誤差修正模型估算結(jié)果可以看出，LNCPI與LNHPI、LNLPI之間存在長期均衡關(guān)系。從長期來看，我國的房價(jià)和土地價(jià)格對通貨膨脹都具有正影響，其中房屋銷售價(jià)格指數(shù)對通貨膨脹的影響作用較為微弱，影響系數(shù)為0.006，且不具有統(tǒng)計(jì)顯著性；而土地交易價(jià)格指數(shù)對通貨膨脹的影響具有統(tǒng)計(jì)顯著性但不明顯，影響系數(shù)僅為0.077。這說明我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，房價(jià)和地價(jià)的高漲雖然對通貨膨脹有一定的正向影響，但并不構(gòu)成絕對約束，房價(jià)和地價(jià)的波動并不必然造成經(jīng)濟(jì)整體價(jià)格水平的波動，因此以行政手段壓低房價(jià)來治理經(jīng)濟(jì)過熱的政策是缺乏效率的。

表4 VECM模型的估計(jì)結(jié)果

表5 方差分解結(jié)果

表6 格蘭杰因果檢驗(yàn)

說明：如果P＜0.01，則在1%的的置信水平上拒絕原假設(shè)；如果P＜0.05，則在5%的的置信水平上拒絕原假設(shè)。

圖2 VECM模型的穩(wěn)定性檢驗(yàn)

4.5 動態(tài)影響分析

在誤差修正模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步利用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解法分析LNCPI與LNHPI、LNLPI之間動態(tài)影響及其貢獻(xiàn)度，圖3-圖8和表5分別給出了三個(gè)變量之間的脈沖響應(yīng)圖和方差分解表。可以看出：

（1）房價(jià)上升對地價(jià)上升有非常積極的正向影響，以1年為周期并達(dá)到最高點(diǎn)，從第2年開始房價(jià)上升對地價(jià)的沖擊開始減弱，年底沖擊力為零，從第3年開始沖擊力變?yōu)樨?fù)向并于年底回歸為零；從方差分解結(jié)果看，房價(jià)上升對地價(jià)上升的貢獻(xiàn)隨著時(shí)間推移逐漸增大，并于1年周期末達(dá)到最大值20.27%，此后貢獻(xiàn)度逐漸降低。

（2）地價(jià)上升對房價(jià)上升的影響作用比較微弱，地價(jià)每上升1%，房價(jià)在第2期僅上漲0.02%，到第4期也就是1年周期末達(dá)到最大值0.06%；方差分解結(jié)果也顯示地價(jià)對房價(jià)的貢獻(xiàn)比較低，1年周期末累積僅達(dá)2.6%。

（3）房價(jià)對通貨膨脹存在微弱的正向影響，第1期房價(jià)上漲1%，通貨膨脹上漲0.001%，到第4季度即1年周期末達(dá)到最大值0.005%，然后沖擊力趨弱，但正向影響的作用方向不變；方差分解結(jié)果顯示房價(jià)對通貨膨脹的貢獻(xiàn)并不高，1年周期末累積僅達(dá)3.77%。

（4）通貨膨脹對房價(jià)在第1期不存在影響，從第2期開始有微弱的正向影響，到第3季度達(dá)到最大值時(shí)也僅為0.002%，從第5季度開始變?yōu)榱?，表明通貨膨脹對房價(jià)的影響作用可以忽略不計(jì)。

（5）通貨膨脹對地價(jià)有明顯的正向沖擊，通貨膨脹率每升高1%，在第1季度地價(jià)就上升0.012%，并于第3季度達(dá)到最高0.32%，此后沖擊力減弱，到第8期影響力消失；方差分解結(jié)果顯示，通貨膨脹對地價(jià)的貢獻(xiàn)在第3季度累計(jì)為8.45%。

（6）相比較而言，地價(jià)上升對通貨膨脹的正向沖擊作用更為明顯，而且時(shí)間上更為持久，地價(jià)每上升1%，于1年周期末通貨膨脹率將上升0.07%達(dá)到最高點(diǎn)，此后沖擊力減弱但減弱趨勢并不明顯；方差分解結(jié)果也表明地價(jià)對通貨膨脹的貢獻(xiàn)在第12期時(shí)累計(jì)達(dá)到57.09%。

圖3 LNLPI對LNHPI的脈沖響應(yīng)

圖4 LNHPI對LNLPI的脈沖響應(yīng)

圖5 LNCPI對LNHPI的脈沖響應(yīng)

圖6 LNHPI對LNCPI的脈沖響應(yīng)

圖7 LNLPI對LNCPI的脈沖響應(yīng)

圖8 LNCPI對LNLPI的脈沖響應(yīng)

4.6 因果關(guān)系分析

由格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)可知（見表6），在1%的置信水平上，滯后3期后，房價(jià)變化是導(dǎo)致土地價(jià)格變化的格蘭杰原因，相反則不成立；在5%的置信水平是，滯后2期后，房價(jià)和土地價(jià)格變化都是導(dǎo)致通貨膨脹率發(fā)生變化的格蘭杰原因，這與前面的分析是一致的。

5 結(jié)論與分析

房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹是宏觀經(jīng)濟(jì)問題研究與政府進(jìn)行宏觀調(diào)整的重要關(guān)注點(diǎn)，對它們之間長期與短期關(guān)系的研究具有重要的政策意義。本文采用中國2001-2010年房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹季度數(shù)據(jù)通過建立VAR模型研究表明，長期而言，房價(jià)、地價(jià)與通貨膨脹之間存在正向的均衡關(guān)系，但房價(jià)和地價(jià)對通貨膨脹的影響作用并不明顯。因此政府在進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整中不應(yīng)通過壓低房價(jià)和地價(jià)來達(dá)到控制通貨膨脹的目的。房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系是本文研究的重點(diǎn)，實(shí)證研究表明，雖然兩者之間存在互相影響的關(guān)系，但房價(jià)上升導(dǎo)致地價(jià)上升是二者關(guān)系的主要方面，房價(jià)高企主要不是由于地價(jià)上升導(dǎo)致的。具體而言，住房是土地、資本、勞動和企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素形成的最終產(chǎn)品，其價(jià)格取決于住房產(chǎn)品市場的需求和供給。住房產(chǎn)品市場需求變化帶來的獲利機(jī)會，首先誘致企業(yè)家產(chǎn)生投資需求，而這種投資需求直接誘致了土地需求。由于受面積的有限性、位置的固定性等自然因素和規(guī)劃管制、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等社會經(jīng)濟(jì)因素的約束，土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性很小，因此土地價(jià)格主要由市場需求決定。住房產(chǎn)品的市場需求引致住房建設(shè)用地需求，這種需求結(jié)合一定的土地供應(yīng)形成土地價(jià)格，土地價(jià)格屬于引致價(jià)格，住房價(jià)格的變化引致土地價(jià)格發(fā)生變化，而不是相反。

[1]Spellman l J.1981.“Inflation and Housing Prices”,Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association,Vol.6(9).

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