■ 主持人 藍(lán) 楓

高端對(duì)話

租購(gòu)?fù)瑱?quán) 政策如何接地

■ 主持人 藍(lán) 楓

隨著國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)推進(jìn)租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)等政策文件，住房市場(chǎng)將迎來(lái)重大變化和新一輪發(fā)展。政策雖好，如何接地？本期會(huì)客廳邀請(qǐng)中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心秘書(shū)長(zhǎng)馮奎、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究員汪利娜，就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制 應(yīng)當(dāng)回歸“治本”初衷

馮 奎

主持人：最近，國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)推進(jìn)租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房以及農(nóng)村集體建設(shè)用地可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)等政策文件，您如何認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作對(duì)行業(yè)發(fā)展的意義？

馮 奎：最近一段時(shí)間，全國(guó)各大城市都開(kāi)始推出租賃住房用地。但是大規(guī)模、有計(jì)劃地發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，在我國(guó)還是新生事物，也才剛剛起步。有效推動(dòng)這項(xiàng)工作需要行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

發(fā)展租賃住房在現(xiàn)階段有著重要意義。我認(rèn)為，主要有以下幾個(gè)方面。

一是在思想認(rèn)識(shí)上有了提升。以上海為例，一個(gè)月前，上海兩塊租賃住房用地在上海土地交易市場(chǎng)成交。8月23日，上海又推出4塊租賃住房用地，而且都處在熱點(diǎn)區(qū)域，示范、導(dǎo)向意義顯而易見(jiàn)。上海從供地入手，發(fā)展租賃住房，最根本的還是因?yàn)檫@項(xiàng)動(dòng)作對(duì)上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、戰(zhàn)略發(fā)展的意義。上海的租房率則只有30%多。上海一些區(qū)縣的發(fā)展也已經(jīng)證明：發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，有利于區(qū)域活力的提升。上海是中國(guó)的一線城市，上海發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，對(duì)于區(qū)域中心城市具有啟發(fā)意義。

二是機(jī)構(gòu)租賃迎來(lái)契機(jī)。我國(guó)住房自有率一直維持在較高水平。一些省會(huì)城市住房自有率高達(dá)90%以上，全國(guó)城市平均數(shù)是70%，上海、北京、廣州等一線城市的住房自有率較低一些，但也在65%左右。住房自有率如此之高，租賃住房如何發(fā)展？目前的現(xiàn)狀是政府公租房、私人機(jī)構(gòu)租賃房的比例太低。按照“六普”的數(shù)據(jù)，我國(guó)八成多的可出租房來(lái)自個(gè)人出租。機(jī)構(gòu)租賃不足且比例不夠高，數(shù)量不夠大。機(jī)構(gòu)租賃本身就應(yīng)該是租賃市場(chǎng)發(fā)育、發(fā)展最大的一個(gè)空間。機(jī)構(gòu)租賃里，政府公租又居于首要地位。從這方面來(lái)看，上海一個(gè)多月的時(shí)間，先后推出6塊地塊，對(duì)發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，尤其是發(fā)揮政府公租房的作用是有意義的。

三是運(yùn)營(yíng)收益形成新空間。我國(guó)租賃住房的市場(chǎng)空間巨大，未來(lái)將形成數(shù)萬(wàn)億元的租金交易額。但具體到城市的租賃回報(bào)率，總體上低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平。而上海、北京等一線城市，租賃回報(bào)率低于二三線城市。一份研究報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)城市平均為2.6%，一線城市在1.5～2%左右。上海、北京等城市租賃回報(bào)率總體偏低，原因有很多。但不管是哪種原因，進(jìn)一步提升租賃回報(bào)率，提高持續(xù)運(yùn)營(yíng)的水平，是擺在上海等城市租賃企業(yè)面前的挑戰(zhàn)。

四是法律法規(guī)銜接配套迫在眉睫。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際，目前租賃住房市場(chǎng)存在兩大問(wèn)題：一是租賃住房的相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，管理十分粗放；二是租售是否真正同權(quán)，還得不到完全的落實(shí)。這些問(wèn)題的解決需要時(shí)間，需要積累經(jīng)驗(yàn)，也需要平衡各方面的利益關(guān)系。最近少數(shù)地方原住民抵制公租房房客居住，認(rèn)為損害了原住民的生活品質(zhì)以及實(shí)際利益，這也說(shuō)明租賃住房是一場(chǎng)城市空間的利益格局分配，會(huì)有大量新問(wèn)題出現(xiàn)。中央已明確提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，國(guó)務(wù)院將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革亟需的項(xiàng)目。上海等地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，“立行”固然重要，“立規(guī)”的意義更加深遠(yuǎn)。未來(lái)一段時(shí)間，各方面協(xié)同作業(yè)，如能盡快完善法律法規(guī)，必將促進(jìn)我國(guó)租賃住房市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)當(dāng)回歸“治本”初衷，至少應(yīng)包含以下幾個(gè)要素：如何完善土地制度市場(chǎng)化機(jī)制，以增加土地供給彈性；如何建立與地方政府事權(quán)相匹配的財(cái)權(quán)，以形成地方公共服務(wù)供給與房?jī)r(jià)之間的良性循環(huán)；如何優(yōu)化現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

租賃住房市場(chǎng)前景廣闊

趙秀池

主持人：租賃住房市場(chǎng)有哪些新變化？

趙秀池：今年5月，住建部就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委等部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》；8月，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)祖靈住房試點(diǎn)方案》?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展真正到了一個(gè)新階段，租賃住房市場(chǎng)前景廣闊。

租賃住房市場(chǎng)迎來(lái)新發(fā)展。以北京為例，北京租賃住房新政策在多渠道增加租賃住房供應(yīng)，北京發(fā)布的租賃住房新政策中提出了租房落戶(hù)、受教育等相關(guān)條款，為承租人提供保障。我認(rèn)為，從政府角度而言，租賃住房賃市場(chǎng)的發(fā)展有利于讓住房回歸居住功能，有利于平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步，各地還應(yīng)該支持稅費(fèi)等租賃住房市場(chǎng)的配套政策出臺(tái)，逐漸引導(dǎo)租金恢復(fù)到健康水平，讓租客權(quán)利得到保護(hù)。租賃住房市場(chǎng)是政府導(dǎo)向，也是民生的需要，租賃住房也可以讓老百姓過(guò)上“住有所居”的新生活。北京未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。上海則提出“十三五”期間增加70萬(wàn)套租賃住房，部分來(lái)源于新增，部分來(lái)源于存量的物業(yè)。

迎接租賃住房時(shí)代，政府需要更多的投入來(lái)建設(shè)運(yùn)營(yíng)公租房；需要不斷完善租賃市場(chǎng)的支持政策，鼓勵(lì)更多的企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)；也需要完善租賃市場(chǎng)的監(jiān)管制度。政府部門(mén)對(duì)從事住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介應(yīng)該給予稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持出租項(xiàng)目，應(yīng)該改革土地出讓制度，土地由批租改為年租。此外，應(yīng)加大政策支持力度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。同時(shí)政府在房地產(chǎn)過(guò)度繁榮時(shí)應(yīng)加強(qiáng)管控，并加快住房保障體系和住房租賃體系的建設(shè)。鑒于投資者并非完全理性且存在認(rèn)知局限，政府應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)過(guò)度繁榮時(shí)加強(qiáng)管控。在新常態(tài)下推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制推出并有效發(fā)揮作用之前，對(duì)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)保持緊調(diào)控態(tài)勢(shì)，不宜隨著市場(chǎng)變化而放松調(diào)控。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加快住房保障體系和住房租賃體系的建設(shè)，做好中低收入群體住房保障，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

集體建設(shè)用地建租賃房：僅有土地政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

汪利娜

主持人：集體建設(shè)用地建租賃房政策雖好，關(guān)鍵是要落地。您有什么建議？

汪利娜：近期，國(guó)土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)，這無(wú)疑是促進(jìn)租賃住房發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

政策設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的：一是集體建設(shè)用地的成本比較低，可降低租賃房建設(shè)和營(yíng)運(yùn)的成本，進(jìn)而吸引更多企業(yè)和社會(huì)資本進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)，增加租賃住房供給，以緩解租賃房的供需矛盾。二是政府主導(dǎo)集體建設(shè)用地建租賃住房，國(guó)土部和住建部聯(lián)手，依法合規(guī)審批、快速審批渠道可使政策早日落地、早見(jiàn)成效；同時(shí)，先規(guī)劃后建設(shè)，可改變現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)”房基礎(chǔ)設(shè)施不配套、“貼面樓、接吻樓”、采光不足、環(huán)境臟亂差和經(jīng)營(yíng)管理混亂等問(wèn)題，保障集體建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)有序可控的推進(jìn)。三是開(kāi)辟了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用的新用途。農(nóng)村不僅有農(nóng)業(yè)用地，還有大量的集體建設(shè)用地在不改變所有權(quán)的情況下，有序進(jìn)入城市住房市場(chǎng)，從事全新的產(chǎn)業(yè)—住房租賃業(yè)，這為農(nóng)民靠土地資產(chǎn)增收致富提供機(jī)遇。顯然，這一舉措具有一石雙鳥(niǎo)之功效：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有了更多的土地利于構(gòu)建租售并舉住房體制，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展；對(duì)農(nóng)村土地制度改革而言，有利于拓展農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用空間，加快了城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)建設(shè)。

但集體建設(shè)用地建租賃房?jī)H有土地政策是不夠的，還需要更多的相關(guān)配套政策的扶持。其中最主要的：

一是金融政策。租賃住房具有投資資金需求量大、回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)。租賃住房發(fā)展離不開(kāi)長(zhǎng)期融資的支持。近年來(lái)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展很快，在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火時(shí)，更有大量社會(huì)資金以多種方式涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但中國(guó)卻沒(méi)有為企業(yè)投資持有租賃住房提供長(zhǎng)期資金的金融安排。信托融資雖已成為房企融資的重要手段，但也多是2～3年的過(guò)橋貸款。封閉運(yùn)行、信息不公開(kāi)不透明很難吸引大量的中小投資者參與，因此中國(guó)還沒(méi)有真正意義上的為中小投資者持有大型不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)信托基（REITS）。政府興建的各類(lèi)保障房（公租、廉租、經(jīng)適房、棚改危改）都有公積金低息貸款和國(guó)家開(kāi)行住宅金融事業(yè)部發(fā)行大規(guī)模住房債劵等低成本資金支持，同樣，集體建設(shè)用地建租賃住房不管誰(shuí)是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體都需要低息長(zhǎng)期資金的支持。

二是稅收政策。鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入低收益的租賃住房市場(chǎng)還需要多種稅收優(yōu)惠政策扶持。在這方面，我們需要多學(xué)習(xí)多借鑒，減小風(fēng)險(xiǎn)，少走彎路。

此外，需要指出的是：新政雖好，但對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響可能十分有限：一是它無(wú)法改變甚至?xí)觿∩唐纷≌叨嘶勒厔?shì)。增加租賃房的供給會(huì)分流一部分購(gòu)房需求，但不可能是全部。租賃住房多是滿足人們的短期住房需求，當(dāng)城市新人變成地地道道的城里人，工作穩(wěn)定收入提高、成家立業(yè)了，面對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落實(shí)難的現(xiàn)狀，長(zhǎng)期的住房需求還是要買(mǎi)房。但城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、政府壟斷及土地資源的錯(cuò)配，都會(huì)加劇一些大城市住宅用地的供給不足及地價(jià)上漲過(guò)快，而可支付住房供給不足或滯后，都會(huì)帶來(lái)商品住房?jī)r(jià)格的快速攀升。二是集體建設(shè)用地建租賃房并沒(méi)有打破城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)的藩籬。農(nóng)村雖有大量閑置的集體建設(shè)用地、宅基地，仍無(wú)法同國(guó)有土地一樣入市，同權(quán)同價(jià)，只能以“小產(chǎn)權(quán)房”“畫(huà)家村”“大棚別墅”和建租賃住房“只租不售”等形式存在。城鄉(xiāng)人為的土地和住宅市場(chǎng)分割，一方面剝奪農(nóng)民平等進(jìn)入土地和住宅市場(chǎng)獲取收益的權(quán)利；另一方面，城里人無(wú)法選擇在“價(jià)值洼地”安家落戶(hù)，以舒緩城市高房?jī)r(jià)的壓力。顯然，要讓農(nóng)民增收，抑制高房?jī)r(jià)，加快改革現(xiàn)行的“二元、雙軌、壟斷”的土地制度才是重中之重。

簡(jiǎn)言之，土地、金融和稅收政策相互協(xié)調(diào)，短期政策與長(zhǎng)期體制機(jī)制改革相互促進(jìn)，標(biāo)本兼治，才是建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的良方。