郭得恩

【摘要】我國保障性住房違規(guī)建設(shè)與銷售、騙購騙租以及專項資金被大量挪用問題頻發(fā)，嚴(yán)重阻礙了保障性安居工程的實際開展，阻礙了我國新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)進(jìn)度。因此，本文將以尋租理論為指導(dǎo)，對當(dāng)前保障房分配中的尋租現(xiàn)狀進(jìn)行深入探究，分析影響各個參與主體尋租行為的因素，提出政府首先應(yīng)通過建立居民信息狀況核對系統(tǒng)來提高監(jiān)管精度，其次應(yīng)完善信息披露機(jī)制、充分發(fā)揮社會監(jiān)督的力量，最后應(yīng)加大對不符合條件家庭的處罰力度，還要加大對監(jiān)管者的獎懲力度。

【關(guān)鍵詞】新型城鎮(zhèn)化 保障性住房 尋租

一、導(dǎo)論

近年來我國的住房保障政策在不斷改進(jìn)，住房保障供給模式在不斷改變，住房保障體系及制度也在不斷完善。然而在保障性住房的建設(shè)、分配和退出過程中存在著大量的尋租現(xiàn)象，引起社會大眾的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。近年來諸如“保障房六連號”、“開著寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”、“杭州小處長貪腐上億元”等保障房違規(guī)建設(shè)、非法銷售、錯亂分配以及應(yīng)退不退等問題也逐漸被曝光，造成大量應(yīng)保群眾未享受到住房福利，甚至有些困難群眾還仍然居住在有安全隱患的危房中，住房困難問題日益嚴(yán)峻。這些問題的存在直接浪費(fèi)大量國家財政資金，導(dǎo)致保障房資源難以有效配置，并且阻礙了我國有序開展住房保障工作，損害了社會福利，嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)與社會的健康與平穩(wěn)發(fā)展。李克強(qiáng)總理（2011）認(rèn)為，確保分配公平是大規(guī)模實施保障性安居工程的“生命線”。如果該保障的“落了空”，不該保障的“搭便車”，就會導(dǎo)致住房政策失效，甚至造成新的不公和社會矛盾。因此，本文以尋租理論為指導(dǎo)，對當(dāng)前保障房分配中的尋租現(xiàn)狀進(jìn)行深入探究，分析影響各個參與主體尋租行為的因素，最終為預(yù)防與治理我國保障房分配中的尋租問題提供解決思路。

二、保障性住房分配中尋租行為的現(xiàn)狀

（一）保障性住房分配中的問題案例

近年來的溫州官員低價購買安置房、武漢“六連號”事件、杭州 70余套房“超低價”成交等事件的頻頻出現(xiàn)。以上現(xiàn)象的實質(zhì)是不符合保障性住房申請資格的個體為了獲取保障房，而通過拉關(guān)系、走后門、行賄等方式向負(fù)責(zé)保障房審批及分配的政府官員進(jìn)行尋租。

（二）保障性住房分配中的尋租問題具體表現(xiàn)

在我國保障性住房后期運(yùn)營及退出環(huán)節(jié)是尋租問題普遍的環(huán)節(jié)，也是最容易被公眾忽視的環(huán)節(jié)，或者說是被公眾普遍認(rèn)為是“人之常情”的事情。例如在保障性住房的退出環(huán)節(jié)，某些已經(jīng)取得保障房的家庭，但由于其收入情況發(fā)生變化，不再符合保障房居住標(biāo)準(zhǔn)時，為了能繼續(xù)占有保障房滿足自己居住或是違規(guī)轉(zhuǎn)租獲取利潤的目的而進(jìn)行尋租活動。在該階段中，不符合保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)的個人或是應(yīng)退未退的已被保障的家庭就是尋租者，他們尋租的手段通常都是托關(guān)系、走后門等，即使進(jìn)行行賄，賄金數(shù)額也往往比較小，因為其獲得的租金往往數(shù)額較小，從理性經(jīng)濟(jì)人的角度看，尋租者也不會付出太多成本。

（三）國家針對保障性住房分配問題的監(jiān)管

表1 國家審計署2013～2015年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果

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數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國審計署2014年第22號公告、2015年第27號公告、2016年第9號公告整理而成。

根據(jù)表1，國家審計署2013～2015年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，住建部在保障性住房的資金管理與建設(shè)運(yùn)營中存在著諸多問題，其中違規(guī)享受保障性住房實物配租和貨幣補(bǔ)貼的問題突出，2015年相比2014年的違規(guī)補(bǔ)貼金額和配租數(shù)量翻了3倍。這說明，保障房市場中存在大量“尋租者”，他們通過偽造證明、謊報收入或者直接向住房保障管理人員行賄等手段騙購、騙租。保障房申請者購買保障性住房可以獲得大量補(bǔ)貼，還可以得到低于市場價格的優(yōu)惠價格。保障房和普通商品房之間存在著差價，也就是所謂的“租金”。獲得“租金”是“尋租者”的主要目的，租金越高，尋租者動力就越大。

三、保障性住房分配中尋租行為的原因分析

我國的住房保障制度正處于調(diào)整期，對住房保障制度的認(rèn)識和理解還不夠充分，很多地方政府往往只重視保障性住房供給量的增長，卻忽視了保障性住房管理工作的重要性，如對保障對象的資格審查工作、對已取得住房保障資格人員的后續(xù)跟蹤審查等工作不到位，導(dǎo)致很多不符合住房保障對象資格要求的人員取得了保障資格、有些經(jīng)濟(jì)收入等條件已經(jīng)不符合保障標(biāo)準(zhǔn)卻還一直占據(jù)保障性住房、某些項目代建企業(yè)違規(guī)出售保障性住房或是基礎(chǔ)配套設(shè)施不按合同規(guī)定建設(shè)等問題出現(xiàn)。其次，對保障性住房建設(shè)管理過程中缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，且保證性住房種類繁多，更是增加了監(jiān)管成本，使得某些監(jiān)督管理部門缺乏監(jiān)管的主動性與積極性。

胡鞍鋼、康曉光（1994）認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，價格雙軌制是造成廣泛尋租活動的根本原因。經(jīng)濟(jì)租金等于市場價格與官方價格之間的差價。只要存在價格雙軌制，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)租金，激勵擁有權(quán)利的官員和擁有金錢的尋租人共同參與和分享經(jīng)濟(jì)租金。經(jīng)濟(jì)租金越高，尋租激勵就越大。保障性住房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，其價格受到政府保護(hù)，購房者還可受到額外補(bǔ)貼。同時，近年來我國房地產(chǎn)價格飛速上漲，尤其一線城市房價增速最快。各地住房價格收入增速與居民收入增速差距日漸加大，大部分中低收入家庭已經(jīng)日漸喪失購房能力。同時，不具備購房能力的人數(shù)逐漸增多，住房租賃市場需求激增，住房租賃市場價格也不斷上漲。房地產(chǎn)市場價格的上漲，一方面給普通消費(fèi)者帶來在城市生存的挑戰(zhàn)，另一方面又給他們帶來房地產(chǎn)投機(jī)機(jī)遇。房地產(chǎn)市場價格的上漲，同時帶動了“租金”的提高，吸引了一大批“尋租者”。給住房保障市場注入了一股消極動力。

我國住房保障管理部門明確規(guī)定，當(dāng)保障房現(xiàn)使用者不符合保障房申請條件后，應(yīng)主動騰退保障性住房，但是由于保障房監(jiān)管不到位，部分使用者采取多種手段隱瞞家庭實際情況，以此繼續(xù)占用保障性住房或者轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售保障性住房。吳迪等（2009）認(rèn)為，生活配套設(shè)施缺乏和地段戶型利差誘惑，是導(dǎo)致保障房使用者轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售的主要原因。生活配套設(shè)施是指，由于保障性住房區(qū)域缺乏與該區(qū)域保障居住群體經(jīng)濟(jì)能力及生活習(xí)慣相匹配的生活設(shè)施而導(dǎo)致的相對缺乏。因此，低收入群體無法如愿獲得住房保障，也誘發(fā)了他們轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障房的選擇。endprint

四、政策建議

（一）建立居民信息狀況核對系統(tǒng)，提高監(jiān)管精度

對于保障房審核辦法，大多城市均采用多級審核和多次公示手段，但監(jiān)管效果不佳，因此需要進(jìn)一步提供更完善的信息基礎(chǔ)設(shè)施和制度保障，盡快將住房保障、房產(chǎn)、民政、公安、車管、稅務(wù)、銀行等部門的信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，盡快建立居民經(jīng)濟(jì)狀況核對信息系統(tǒng)。

（二）完善信息披露機(jī)制、充分發(fā)揮社會監(jiān)督，降低監(jiān)管成本

盡快建立申請人所在社區(qū)、街道和縣（市、區(qū)）房管部門參與對其資格進(jìn)行聯(lián)動審核的保障房分配聯(lián)動審核機(jī)制，增強(qiáng)社會監(jiān)督在保障房分配的審核過程中的監(jiān)督作用。需要完善保障房分配公示制度，讓保障房分配在陽光下運(yùn)行。

（三）加大對不符合條件家庭的處罰力度

香港法例第283章《房屋條例》第26條規(guī)定：如果發(fā)現(xiàn)公共住房申請過程中存在造假行為，申請者不僅會被取消資格，還會視情節(jié)輕重予以罰款20萬港元以及監(jiān)禁6個月。我國應(yīng)該借鑒香港地區(qū)的成功做法，使用更有威懾力的懲處辦法，做到零容忍。

（四）加大對監(jiān)管者的獎懲力度

要想提高保障房配置效率，必須完善地方政府官員晉升機(jī)制，從根本上激勵約束監(jiān)管者行為。其一，明確監(jiān)管責(zé)任，落實監(jiān)管主體。其二，將保障房配置效率以及公平分配納入官員政績考核機(jī)制之中，對核實出隱瞞信息的監(jiān)管者給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎勵。其三，對于利用職務(wù)之便進(jìn)行尋租、收受賄賂、徇私舞弊而違規(guī)分配保障房的，必須從嚴(yán)處罰，情節(jié)嚴(yán)重者甚至可開除公職，觸犯法律的交由司法機(jī)關(guān)懲處。

參考文獻(xiàn)

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