【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟體系中的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，然而當(dāng)房地產(chǎn)金融成為商業(yè)銀行的一項主要業(yè)務(wù)時，金融風(fēng)險卻始終伴隨左右，市場動蕩時房地產(chǎn)投資風(fēng)險都將轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，最終將嚴重減損商業(yè)銀行的經(jīng)營效益。本文從我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀著手，闡釋了商業(yè)銀行所面臨的種種風(fēng)險因素，并提出相應(yīng)的防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 風(fēng)險因素 防范措施

房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)市場與金融市場共同聯(lián)合所構(gòu)成的業(yè)務(wù)類型，既滿足了地產(chǎn)商的開發(fā)投資需求，也符合購房者的貸款需要，推動了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于經(jīng)濟增長貢獻頗大，但蘊藏其中的金融風(fēng)險卻是我們必須要關(guān)注并且有效解決的問題。

一、房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)金融肇始于1979年，彼時國家剛開始推動住房商品化，經(jīng)過一段時間的積累與發(fā)展，至1998年步入高速發(fā)展時期，商業(yè)銀行開始從房地產(chǎn)投資和住房銷售兩個維度對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強大的金融支持，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款等金融工具的產(chǎn)生不斷擴充著商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的規(guī)模。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.26萬億元，同比實際增長7.5%，其中住宅投資6.9萬億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.0%，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%。

相比發(fā)達國家，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)遠未結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠有力帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級過程中扮演重要的角色。從目前來看，在經(jīng)濟模式轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)仍將作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟增長，繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化進程，但蘊藏其中的金融風(fēng)險也將貫穿始終。

相比于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)尤其需要金融機構(gòu)的支持，而近年來住房價格的大幅上漲也使銀行獲得了可觀的利潤，而這進一步推動了金融機構(gòu)參與房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，金融風(fēng)險正是在這樣的產(chǎn)業(yè)循環(huán)中不斷積累。然而，發(fā)達國家金融危機的教訓(xùn)警示著我國的金融監(jiān)管機構(gòu)，限制房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范意識。盡管如此，鑒于我國尚未充分發(fā)展的金融市場，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過信托或基金等方式自主融資，但這些資金渠道的最終出資主體仍舊是商業(yè)銀行。

二、房地產(chǎn)金融的風(fēng)險因素

對于商業(yè)銀行來說，在開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)時，若在市場風(fēng)險研判、客戶貸款審核等方面出現(xiàn)漏洞，由此所導(dǎo)致的自身經(jīng)營利潤受損乃至破產(chǎn)倒閉的可能性，即稱為房地產(chǎn)金融風(fēng)險，而從廣義來講，房地產(chǎn)金融風(fēng)險指整個房地產(chǎn)金融系統(tǒng)所遭受的全部風(fēng)險，并不針對某一機構(gòu)或單個項目。

（一）房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險

開發(fā)企業(yè)炒作造勢，居民恐慌性購買房屋，金融機構(gòu)放寬住房抵押貸款審批限制，這些因素都直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格非理性上漲，當(dāng)市場價格嚴重偏離真實價格時，即產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，而泡沫一旦破滅，對于整個經(jīng)濟體系的破壞將難以預(yù)計，此時作為抵押物的房屋將大幅貶值，房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的直接反映就是抵押物貶值，這將給經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行帶來巨額損失。

（二）信用風(fēng)險與道德風(fēng)險

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)占據(jù)著商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的很大部分，因其利潤較高，抵押品優(yōu)良，很多商業(yè)銀行都大力經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，面對嚴峻的市場競爭態(tài)勢，有的商業(yè)銀行簡化貸款流程，疏于借款人的信用評級，對于借款人申請材料的真實性審核不夠謹慎，與此同時房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)貸款占全部貸款額的比重越來越大，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，這些因素都將導(dǎo)致商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險不斷增大，數(shù)據(jù)顯示，近年來無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是居民個人住房貸款，不良率均有所上升。

（三）流動性風(fēng)險與破產(chǎn)危機

由于房地產(chǎn)信貸占比巨大，一旦行業(yè)周期逆轉(zhuǎn)，商業(yè)銀行流動性風(fēng)險接踵而至，由于房地產(chǎn)信貸中的抵押物多為房地產(chǎn)本身，而當(dāng)債務(wù)人無法按期支付本息時，銀行本可以將抵押物出售來償還貸款，但當(dāng)房產(chǎn)價格下跌市場趨冷時，抵押物處置不及時，商業(yè)銀行流動性危機將接踵而至。

（四）資金來源單一，風(fēng)險較為集中

經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，盡管房地產(chǎn)企業(yè)開始通過發(fā)行上市進行融資，資金來源漸趨多元化，但商業(yè)銀行貸款仍占主要部分，非銀行渠道的資金來源僅能滿足極少量企業(yè)的資金需求。房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，特別依賴銀行貸款，經(jīng)營中各個環(huán)節(jié)都離不開銀行的資金支持，而商業(yè)銀行自身又缺乏有效的風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移手段，造成商業(yè)銀行成為眾多金融風(fēng)險的集聚中心。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集產(chǎn)業(yè)，對比其他行業(yè)更為依賴金融市場，但不健全的金融市場，阻礙了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)成長，為了改善這一情況，需要從商業(yè)銀行層面與宏觀政策層面共同著手，努力搭建科學(xué)合理的房地產(chǎn)金融市場與風(fēng)險管理體系。

（一）拓寬資金來源，開展多渠道融資

金融市場的缺陷不僅阻礙著開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，更不利于商業(yè)銀行合理管控風(fēng)險，因為房地產(chǎn)企業(yè)貸款大多源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)的種種風(fēng)險過度聚集于商業(yè)銀行，因此我國要擴充房地產(chǎn)機構(gòu)的融資渠道，大力發(fā)展債券融資、股權(quán)融資、信托與投資基金等融資方式，降低對于商業(yè)銀行的依賴，分散過于集中的經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元融資渠道并舉。

（二）完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度

我國金融監(jiān)管部門應(yīng)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的同時，強化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)監(jiān)管措施，加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，嚴密注視房地產(chǎn)貸款集中程度，引導(dǎo)商業(yè)銀行改善信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。同時，嚴格貸款審批手續(xù)與流程，嚴格實行信息披露制度，完善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警體系，有效管控信貸風(fēng)險。

（三）改進商業(yè)銀行風(fēng)險控制體系

商業(yè)銀行應(yīng)完善內(nèi)部風(fēng)險評級系統(tǒng)，推動我國商業(yè)銀行信用體系建設(shè)，構(gòu)建管理科學(xué)的現(xiàn)代化商業(yè)銀行。房地產(chǎn)金融風(fēng)險通常始于內(nèi)控體系漏洞，商業(yè)銀行應(yīng)遵守監(jiān)管規(guī)定，嚴格審批房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，建立嚴密的操作規(guī)章制度，設(shè)立獨立的貸款審查部門，加強貸款全過程審查，對于信用記錄良好客戶實行貸款綠色通道，同時嚴格限制信用不良客戶貸款審批，增強風(fēng)險管理水平。

（四）繼續(xù)推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化

商業(yè)銀行通過資產(chǎn)證券化，一方面滿足了資金的流動性要求，另一方面促使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化與市場化，有效分散了房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險。然而，應(yīng)注意的是，在推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化時，由于金融市場的信息不對稱，一定要以商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為根基，嚴格信息披露監(jiān)管，防范風(fēng)險的擴大蔓延。

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作者簡介：趙帥（1992-），男，漢族，遼寧沈陽人，研究方向：金融學(xué)。endprint