匡佳慧

[摘 要] 在經(jīng)濟不斷發(fā)展、人民生活水平提高的今天，投資性房地產(chǎn)市場也如雨后春筍般茁壯成長。但是基于房地產(chǎn)本身的專業(yè)性和特殊性，投資性房地產(chǎn)在會計核算方面存在的嚴重問題，也隨之體現(xiàn)出來，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生了一定的影響，也為我國房地產(chǎn)市場的健全發(fā)展造成了很大的不確定性和不穩(wěn)定性。企業(yè)應利用科學的眼光和專業(yè)的視角發(fā)現(xiàn)這些問題，剖析問題的成因，從問題的源頭尋找答案，提出一些切實可行的解決對策。只有解決了這些問題，才能促進我國投資性房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、快速、和諧、全面的發(fā)展。

[關鍵詞] 投資性房地產(chǎn)；會計核算；問題；對策

[中圖分類號] F741 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2017）09-0113-03

一、投資性房地產(chǎn)中會計核算對信息核對的要求

（一）賬簿在會計核算中起到了至關重要的作用

只有有了賬簿才能保證投資性房地產(chǎn)核對信息的詳盡與準確，才能最大程度滿足會計核算標準要求的質(zhì)量和效率。會計核算是會計通過使用會計賬簿來進行核算和記錄。所以會計賬簿上面記錄的格式和賬目必須能夠真實有效并清楚明白的反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟信息的一切情況，要做到排列有序，賬目清晰，分類規(guī)整，記錄真實，才能真正發(fā)揮賬簿在會計核算中起到了至關重要的作用。

（二）會計對賬目的處理水平對會計核算的結(jié)果起到?jīng)Q定性作用

雖然會計的工作表面上來看，就是通過進行簡單的記賬、算賬、報賬工作，來可算出準確可靠的房地產(chǎn)經(jīng)濟情況，但是會計對賬目的處理和核算，卻并不是看上去，那么簡單的事情。這就要求負責房地產(chǎn)核算的會計要對房地產(chǎn)的先關賬務采取有效的處理手段與核算方法，并全程都要進行整合、監(jiān)督，從而形成系統(tǒng)的財務、成本指標，為執(zhí)行相關管理或房地產(chǎn)公司制定決策提供有價值的第一手信息，幫助房地產(chǎn)公司做出明智的決策。

（三）房地產(chǎn)會計自身也具有監(jiān)督的作用

投資性房地產(chǎn)會計要發(fā)揮自己的監(jiān)督作用，密切注意和監(jiān)督與房地產(chǎn)投資有關的所有部門或機構(gòu)的行為，確保這些經(jīng)濟行為不會損害房地產(chǎn)公司的企業(yè)是利益，不會違法違規(guī)，損害廣大用戶的權益。還要保證核算出來的企業(yè)房地產(chǎn)投資信息的真實可靠、全面有效，不是弄虛作假、營私舞弊的產(chǎn)物，同時也要監(jiān)督企業(yè)披露房地產(chǎn)公司相關重要經(jīng)濟信息的行為，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立即提出，幫助企業(yè)進行整改和更新，對于企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)有違規(guī)違紀的行為，則要第一時間上報相關監(jiān)管和執(zhí)法部門，確保企業(yè)的名譽和利益，保護企業(yè)的合法權益。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算的現(xiàn)狀

（一）固定資產(chǎn)的會計核算現(xiàn)狀

在固定資產(chǎn)涉及的核算中，會計需要參與對固定資產(chǎn)的賬務的核算，并進行相關的賬務處理。還要對固定資產(chǎn)的變化情況起到監(jiān)督的作用。加強對其的盤點清理工作。加強對固定資產(chǎn)的管理。對財務核算工作的順利開展起到保障性的作用。

（二）材料方面的會計核算現(xiàn)狀

在建筑材料的核算方面，不僅要對建筑材料的支出費用有一個詳細的規(guī)劃，還要對購進材料以及加工費用等也有一定的規(guī)劃。因為材料是建筑不可缺少的一個組成部分，因此材料的會計核算也就顯得非常重要。對相關人員的要求也非常的高。不能有一絲馬虎。這就要求相關人員在工作中具有高度的責任感和扎實的專業(yè)功底。

（三）成本方面的會計核算現(xiàn)狀

計劃制定成本核算相關指標。為了更好的進行成本控制，就要求成本核算指標要與成本計劃相對應。將成本計劃與核算結(jié)果較為進行詳細的對照比較，使其能夠及時正確的反映成本計劃的實施情況。（2）成本核算中主要組成部分及其關系。我們都制定無論任何一個項目，成本核算科目都是這個項目的重要組成部分，為了避免信息成本偏高，我們也沒有必要對每一詳細科目進行核算，否則就得不償失了。在涉及到的有關成本核算的組成部分當中，包括每個項目實際在實施中資源價格、以及相關價格變動和資源用量的概率。那么對于主要因素的分析，我們可以采用專業(yè)的方法進行分析。

指標的敏感度剖析。控制成本界限的方法之一就是對相關內(nèi)容進行敏感度剖析。通過分析，可以得出正確的結(jié)論。從而對今后的工作也能夠積累經(jīng)驗并且?guī)矸奖?。是常用到的方法之一?/p>

將每個項目成本核算的成果進行系統(tǒng)的詳細的儲存、積累，從而建立系統(tǒng)的完善的成本核算相關體系，既是成本核算工作得已高效實施的最佳的，有利的保障，也是企業(yè)成本實施的非常至關重要的部分。負責每個項目的管理人員，以及每個項目的項目經(jīng)理，在進行成本的核算、成本的匯總、梳理以及信息的詳細加工過程中，使自己的業(yè)務管理水平在不斷的積累中得到極大的提高。

因此，在當今形式下加強每個房地產(chǎn)項目的成本核算，必將是每一個建筑企業(yè)進入成本競爭時代的法寶。也是當今社會每個企業(yè)推進成本的發(fā)展部署的堅實的有利的基礎。在我們國家，每個建筑企業(yè)都面臨國際競爭的今天，加強每個房地產(chǎn)企業(yè)成本核算至關重要。因此，今后開展每個房地產(chǎn)項目成本核算的現(xiàn)實性研究，將成為每個房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展提不可缺少的要素之一。

（四）銷售額以及利潤的會計核算現(xiàn)狀

銷售額和利潤的計算，是會計核算的重中之重。在這兩個環(huán)節(jié)中，會計工作者要參與制定銷售收入和利潤收入。這些收入主要包括以下兩個方面；首先是主營業(yè)務收入，其次是其他業(yè)務收入。每個財務工作人員只有真正的參與進去了，才能了解其中的關鍵所在。對相關的問題才能有一個更深刻的了解，對今后的工作中存在的問題才會有一個更深入、全面的認識。才能洞察關鍵。確保核算結(jié)果的精確無誤，起到核算應有的結(jié)果。

三、會計核算在房地產(chǎn)投資中存在的問題

（一）財務核算有問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行有針對性的投資前，都要進行必要的會計核算，對企業(yè)的經(jīng)營狀況和經(jīng)濟策略進行正確的有效的評估，這些都是必不可少的環(huán)節(jié)之一。在對房地產(chǎn)企業(yè)的投資進行評估時，使用采納公允價值的評價方式對房地產(chǎn)企業(yè)餓資產(chǎn)進行核算，會在資產(chǎn)負債表中所體現(xiàn)出投資帶來的損益以及房地產(chǎn)企業(yè)通過投資獲得的利潤總金額，并將投資性房地產(chǎn)引入公允價值所產(chǎn)生的一系列變化帶來的經(jīng)濟損益也歸到資產(chǎn)負債表之中，清晰地顯示出來。不僅如此，引入公允價值這一科學的概念與和核算方法進行資產(chǎn)核算，還對帶給房地產(chǎn)企業(yè)很大的操作自由，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)通過自由的操作增加更多的利潤，這樣勢必會在一定程度上影響到相關財務報表的正確性以及真實性，同時對會計核算的相關工作人員在判斷企業(yè)利潤的多少上造成一定的影響?；谶@種形式下，那么一旦房地產(chǎn)企業(yè)不能平穩(wěn)發(fā)展，產(chǎn)生振動的時候。對房地產(chǎn)投資者產(chǎn)生的影響也會是巨大的，不可控制的。我們要把這樣的因素考慮進去。企業(yè)的會計在核算房地產(chǎn)投資的損益過程中，要把企業(yè)投資房地產(chǎn)所擦汗升的損益與企業(yè)的其他經(jīng)營項目一起進行核算，統(tǒng)一編入財務。每個企業(yè)中的固定資產(chǎn)的一部分，在會計核算中隸屬于投資性房地產(chǎn)，那么在我國建立的會計準則中，也提出明文規(guī)定，其他任何項目的業(yè)務收入都不能和固定資產(chǎn)的損益一起核算。在這種情形下，漸漸的就造成了規(guī)定的情況與現(xiàn)實遇到的情況存在矛盾，時間一久，自然會產(chǎn)生會計核算人員在核算企業(yè)資產(chǎn)情況時產(chǎn)生明顯的差距和不同，而且這種差距和不同還會越來越大，難以控制，導致會計也很難找到問題的所在，進行重新更正和核算，很難得到正確有效的真實結(jié)果在這種形勢下，這種差距和不同幾乎不可避免，要想達到?jīng)]有區(qū)別是非常困難的。endprint

（二）計量轉(zhuǎn)換有問題

投資性房地產(chǎn)主要是由于房地產(chǎn)用途方面產(chǎn)生改變從而產(chǎn)生的轉(zhuǎn)換?；谝陨?，對房地產(chǎn)進行歸類。如果投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)采用的是公允價值模式計量時，其轉(zhuǎn)換成當日的公允價值就是自用房地產(chǎn)的賬面價值。投資性房地產(chǎn)就將按照進行轉(zhuǎn)換當天的公允價值進行計算定價，如果在轉(zhuǎn)換的當天的賬面上體現(xiàn)出的價值大于公允價值，那么就將兩者的差當作當期盈余，應當列入“公允價值盈余變動”科目；反正如果賬面上體現(xiàn)出的價值小于公允價值，那么我們幾將兩者之差列入“資本公積”。綜當我們運用公允價值模式進行計量的時候，當期損益科目、資本公積科目會隨著投資性房地產(chǎn)相應的轉(zhuǎn)換會引起變動。需要轉(zhuǎn)換的原因很大程度上是房地產(chǎn)用途上發(fā)生了變化。因此在轉(zhuǎn)換的過程中要重新對其進行轉(zhuǎn)換。計量法大多數(shù)用在其他房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)上面會比較多一些。但它也有一定的局限性。大多數(shù)情況，它只能轉(zhuǎn)換與之相對應的一些項目。如果當自用房地產(chǎn)想轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，原來的固有賬面的價值很難妨礙變。如果以公允價值作為計量來進行轉(zhuǎn)換，那么它的公允價值和其賬面價值進行比較，無論比較結(jié)果高低，產(chǎn)生的兩種情況，都會導致資產(chǎn)價值的不真實的情況發(fā)生。這樣估量出來的數(shù)據(jù)，就會相應的失去準確性。就會失真，達不到預設的目的。

（三）稅收規(guī)劃出問題

法律意識不強、納稅意識薄弱，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)的尤為明顯。每一個企業(yè)作為納稅人，都有依法納稅的義務。有些企業(yè)在對現(xiàn)行的稅收政策了解不到位。相關業(yè)務不清楚，有時候會出現(xiàn)交稅想交不了的情況。這樣由于在稅收過程中成本的增加，導致企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的發(fā)展就會受到一定的影響。這樣一來也讓投資性房地產(chǎn)企業(yè)在相關的稅收上存在很大的風險。

很多房地產(chǎn)企業(yè)錯誤把納稅規(guī)劃以為就是會計應該做的工作，其實房地產(chǎn)企業(yè)的稅收主要是企業(yè)生產(chǎn)的稅收與繳納的稅收。然而往往有很多房地產(chǎn)企業(yè)的領導以為：“稅收工作就是財務人員負責的工作。出現(xiàn)任何問題都由財務人員負責?！边@恰恰說明房地產(chǎn)企業(yè)負責人的納稅觀念是不正確的。雖然財務部門經(jīng)常和稅務機關打交道，但能真正決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的不只單獨財務部門一個部門的事，企業(yè)決策人對納稅方面所做出的決策是至關重要的。

房地產(chǎn)企業(yè)很少能夠做到對企業(yè)的稅收工作妥善管理，很多稅收的知識和流程都是財務人員自學的，但在運用的過程中往往沒有收到很好的效果。相反的還造成企業(yè)偷、逃稅款的嚴重后果，從而稅務部門對其進行處罰。究其原因并不是財務部門素質(zhì)不高，業(yè)務能力差的原因。主要原因還是各個相關部門之間的配合不到位。稅收問題不僅僅體現(xiàn)在財務部門，在很多部門都會有所體現(xiàn)。因此，其他部門對于企業(yè)稅收的配合顯得也尤為重要。

四、解決對策

（一）差額決定科目

公允計量問題，是每個投資性房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨的一個重要問題。針對這一問題，相關部門精心研究出了與之對應的處理辦法及措施。在相應的項目進行過程中，如果公允計量值發(fā)生變化時，賬面上的價值與公允價值二者之間所存在的差額，將一并計入“資本公積—公允價值變動”科目和“投資性房地產(chǎn)—公允價值的變動”科目。這樣就能保證企業(yè)進行資產(chǎn)評估的準確性和全面性。從而達到零誤差的目的。從而能夠更加的準確真實，達到預想的目的。

（二）加強公允價值轉(zhuǎn)換

根據(jù)投資性房地產(chǎn)在會計核算中存在的計量轉(zhuǎn)換問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須出臺行之有效的處理辦法。引入公允價值作為計量來進行轉(zhuǎn)換與核算，對自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換，用房地產(chǎn)的賬面價值與投資性房地產(chǎn)當天的公允價值進行轉(zhuǎn)換，從而將賬面價值與公允價值所之間的的差額，計入當期盈余的項目當中。

（三）提高納稅意識，加強納稅管理

在稅收規(guī)劃上也暴露出一定的問題，基于這一問題首先，要想消除投資性房地產(chǎn)準則給納稅額上帶來的影響，只要對房地產(chǎn)企業(yè)的增值額做好把控。其次，

要加強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意和法律意識。避免不合理手段，避免偷稅、逃稅等現(xiàn)象的發(fā)生。以免給投資性房地產(chǎn)企業(yè)的公信力造成惡劣的影響。另外，必須要加強對投資性房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款認識方面存在的誤區(qū)。要知道決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的，不僅僅是財務部門一個部門的事，企業(yè)負責人對納稅方面所做的決策至關重要。因此要加強企業(yè)負責人對納稅方面的認識，從而起到更好的作用。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)的負責人往往在決策等過程中存在的一個誤區(qū)，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有較好的納稅管理，這就需要需要企業(yè)負責人、財務部和業(yè)務部等相關部門的相互配合。財務人員要熟悉相關的稅收政策，負責人更應加強對稅收政策的了解，

綜上所述，在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的今天，在房地產(chǎn)投資火爆的大環(huán)境影響下，必然要面對企業(yè)會計在進行資產(chǎn)核算時面臨的各種問題，并利用科學的眼光和專業(yè)的視角發(fā)現(xiàn)這些問題，剖析問題的成因，從問題的源頭尋找答案，提出的一些切實可行的解決對策。只有解決了這些問題，才能促進我國投資性房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、快速、和諧、全面的發(fā)展。

我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展還不健全，很多企業(yè)也存在這樣那樣的投資心理，片面追求經(jīng)濟效益，急功近利的結(jié)果，讓企業(yè)昏了頭腦，忘了分寸，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟中的資產(chǎn)核算并不重視，導致問題頻發(fā)，惡果不斷，給企業(yè)和投資人都造成惡了經(jīng)濟上的重大損失。本文正是為了闡明這些問題，解決這些問題，才提出以上對策，希望這些對策能夠?qū)Πl(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生驚醒和促進的作用。

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[責任編輯：潘洪志]endprint