劉思維

遼寧朝陽曾經的“一號工程”，因主政官員的落馬，項目停滯多年，諸多業(yè)主牽連其中，成為地方“呆賬”

還只是框架的樓房像被切下一角，鋼筋外露伸出。西側的大片工地尚未動工，荒草茂盛處已有一人多高，售樓處牌子上的鋼板四邊翹起，枯藤纏繞。

曾被稱為“東北地區(qū)最大商貿項目”的遼寧省朝陽市萬商國際城市廣場項目（下稱“萬商項目”），開工建設五年后，處于爛尾狀態(tài)。

這一投資約10億元的項目是當時朝陽市政府的“一號工程”，受到時任朝陽市委書記陳鐵新的主推，但在陳涉腐落馬后，“一號工程”就此擱淺。

原因在于，萬商項目開發(fā)商與陳鐵新在該項目中存有利益交換，陳鐵新事發(fā)后，開發(fā)商負責人也隨之被查，導致項目融資困難，資金鏈斷裂。約有近千名業(yè)主卷入其中，在該項目爛尾三年后，政府出面協調，但一直未有進展。

曾經的明星工程如今變?yōu)槌柺小鞍毯邸?，該如何消痕去疤，成為繼任官員的難題。

一號工程

2017年6月20日，萬商項目開發(fā)商朝陽吉源房地產開發(fā)有限公司（下稱“吉源地產”）總經理高健坐在萬商項目售樓處的辦公室里。由于前一天下雨，高健身后的天花板正在滴答漏水。室內的鍍金邊皮沙發(fā)皮革開裂、金漆剝落。

售樓處辦公室的窘狀也是如今萬商項目的縮影。6月26日下午，萬商國際城市廣場半數以上商業(yè)網點大門緊鎖，開業(yè)的商家則門可羅雀。

這和五年前萬商項目啟動時的宣傳以及預售時的盛況，對比強烈。

2010年，朝陽市龍城區(qū)政府征用八里堡村313畝土地，作價2億余元掛牌出讓，準備用于招商引資。知情人稱，當時，時任朝陽市委書記陳鐵新想主推一個大工程，八里堡村的這一地塊用作商業(yè)開發(fā)正合其意。

吉源地產拍得這一地塊。2011年4月26日，朝陽市龍城區(qū)政府與上海美和紅星投資發(fā)展有限公司及吉源地產簽署朝陽遼西國際家居建材總部基地建設項目合作開發(fā)協議，該項目為萬商項目前身。

根據雙方合作開發(fā)協議，萬商項目地處朝陽市龍城區(qū)現代服務集聚區(qū)核心商圈，占地面積約1000余畝，總建筑面積約200萬平方米，總投資25億元。項目建成投入使用后年營業(yè)額預計在50億元以上。預計可以帶來6萬個就業(yè)崗位，間接拉動就業(yè)10萬人。

萬商項目啟動之初并不被看好。朝陽城市規(guī)模不大，人口僅約40萬。中心商業(yè)區(qū)集中在雙塔區(qū)，該區(qū)域的幾家商城幾乎瓜分了朝陽的主要客流。而萬商項目選址的八里堡村相對偏僻，一些投資者認為該區(qū)域對購物者沒有吸引力。

不過很快，這些“消極”的聲音被淹沒在強大的宣傳造勢中。

“政府栽下梧桐樹，朝陽引來金鳳凰?！倍辔怀柺忻窕貞洠瑥?011年下半年開始，萬商項目的廣告開始頻繁出現在街頭巷尾、廣播電視、報刊雜志中。吉源地產總經理高健稱，三年間，開發(fā)商在宣傳推廣上的經費投入6000余萬元，成為朝陽廣告力度最大的樓盤之一。

據中國網報道，萬商項目是東北地區(qū)最大商貿項目和朝陽市委、市政府的一號工程項目，東北首席超百萬平方米一站式城市綜合體。

彼時萬商項目的宣傳照里，出現許多時任朝陽主要領導的身影——政府領導們和吉源地產董事長劉帥站在萬商項目售樓處掛有“政府一號工程”的牌前合影。

市委書記力推

位于郊區(qū)的萬商項目可以順利推進，與時任朝陽市委書記陳鐵新的力推不無關系。

陳鐵新1955年出生，教師出身，曾獲高級經濟師職稱和吉林大學經濟學博士學位。49歲時，陳開始主政一方，出任丹東市委副書記、市長，后升任朝陽市委書記。

2008年，陳鐵新主政朝陽時，提出“奮戰(zhàn)三年，再造朝陽”的口號。三年后，陳鐵新在“奮戰(zhàn)三年”的總結表彰大會上發(fā)言稱：“三年來朝陽市地區(qū)生產總值翻了一番、地方財政一般預算收入翻了一番半、固定資產投資以及規(guī)模以上工業(yè)增加值等經濟指標均翻了一番以上?！?/p>

這主要得益于陳強力推進招商引資和項目建設，以及進一步加大城鄉(xiāng)建設力度的執(zhí)政策略。前者范例即為“一號工程”萬商項目。

陳鐵新多次出席萬商項目活動。2011年4月26日，時任朝陽市委書記陳鐵新出席萬商項目與龍城區(qū)政府合作簽約儀式。2012年6月，朝陽市首次舉辦全國性商業(yè)地產行業(yè)高峰會議，同時也是萬商項目發(fā)布會，兩位現已落馬的官員——陳鐵新和時任市委副書記花瑞奇均列席。

高健稱，萬商項目享受到政府招商引資的優(yōu)惠政策。龍城區(qū)政府除了返還凈土地出讓金2000萬元，及各項稅款，還承諾將八里堡村的另外500畝土地以每畝60萬元的價格讓劉帥摘牌，作為萬商項目二期用地，這一價格比市價每畝低20萬元。

不過，對此說法，龍城區(qū)政府未予回應。

一些投資者被“一號工程”的政府支持及宣傳造勢吸引。2012年5月，萬商項目啟動了投資認籌（交意向金確認買房意向，獲得選鋪資格）活動。朝陽市電視臺記錄了認籌首日的火爆場面：售樓大廳內擠滿前來咨詢、投資的市民，“認籌人次達4000多人，首日認籌交易金超億元”。

根據萬商業(yè)主提供的早期宣傳資料顯示，萬商項目共有8個館，其中幾個館由紅星美凱龍、華潤萬家超市、萬達影業(yè)等國內知名公司進駐，該次開放認籌的D館和J館，則會銷售給小業(yè)主，其中D館用作自主經營，J館用作投資。

2012年9月16日，萬商項目樓盤正式開工，29日即開始預售。2013年11月左右，準業(yè)主們開始交全款，簽訂購買合同，但開發(fā)商并未提供發(fā)票。

不過，從2013年8月開始，萬商項目的規(guī)劃出現變動——以前的“四區(qū)、三街、十城”商業(yè)格局變?yōu)椤八某?、兩街一館”；曾被當作賣點吸引投資者的華潤萬家超市、義烏小商品城、萬豪星級酒店、臺灣3D影院、酒店用品城，在新的規(guī)劃中只字未提，取而代之的是大規(guī)模的高層住宅。

由于和此前售房時的規(guī)劃不一，一部分業(yè)主要求退款，吉源地產售后部門回復稱，“可以換住宅或者住宅下面的商業(yè)網點，但不能退認籌金和預售款?！?/p>

萬商項目的竣工交房也出現問題。合同約定交房日期是2014年7月31日前，但一部分購買商鋪的業(yè)主遲遲未能收房。

2017年7月，萬商項目的住宅樓盤紛紛交房，新規(guī)劃中的D館和J館商鋪還只是缺了一角的的框架，國際SOHO、大型購物廣場等規(guī)劃未見蹤跡，規(guī)劃中的中國化石古玩文化藝術博物館也尚未完工。

高健稱，實際上，截至目前萬商項目只建了一期工程，占地約20.9萬平方米，投資約10億元。

這個前期聲勢浩大的朝陽市“一號工程”突然爛尾，發(fā)生了什么？

開發(fā)商卷入官員腐案

就在合同約定的交房日期即將到期之前，2014年7月24日，時任遼寧省政協副主席陳鐵新落馬，成為十八大以來遼寧省落馬的首位省部級官員。

陳鐵新案發(fā)后，引起朝陽政界震蕩，朝陽市原副市長花瑞奇、市政協原副主席郭九陽相繼被查。

多個信源對《財經》記者稱，由于大力發(fā)展房地產項目，陳鐵新和多位地產商私交甚密。陳鐵新案判決書指出，陳鐵新利用其擔任朝陽市委書記職務上的便利，為他人在企業(yè)發(fā)展、項目建設、融資貸款、職務晉升等事項上提供幫助。

據朝陽商界人士稱，2014年7月，朝陽多位商人也被有關部門帶走調查，其中包括吉源地產董事長劉帥。

吉源地產成立于2010年8月25日，注冊資本為1.1億元，法定代表人為蓋洪玲。其實際控制人是劉帥。

多個信源稱，萬商項目所在地塊招商時，由于是政府的“一號工程”，被許多地產開發(fā)商覬覦。劉帥為拿到該地塊，曾在萬商項目上向時任市委書記陳鐵新行賄。

實際上，劉帥多年來一直做空調生意，剛剛涉足地產業(yè)不久，相比于幾個競爭者，資本實力并不占優(yōu)。劉帥靠面粉廠進入地產業(yè)。根據工商資料，劉帥曾是朝陽華源嘉晨米業(yè)有限公司的法定代表人。據熟悉劉帥的朝陽商界人士稱，朝陽華源嘉晨米業(yè)有限公司的前身是朝陽市面粉總廠。“劉帥買下面粉廠，又摘牌面粉廠土地，開發(fā)了其首個地產項目紫金苑小區(qū)?！?/p>

之后，劉帥又入局萬商項目，一躍成為朝陽頂級地產商。

多名知情人稱，劉帥先靠關系拿地，土地出讓金欠付，靠“領導批示”辦理國有土地使用證，再辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及商品房預售許可證，開始預售后再用預售款來補交土地出讓金，然后用國有土地使用證抵押給銀行，用銀行貸款建房。

但陳鐵新的落馬，打破了這筆原計劃“穩(wěn)賺不賠”的買賣。

高健稱，劉帥被采取強制措施后，吉源地產的融資渠道斷掉，只能依靠銀行貸款。然而，朝陽銀行前期貸給萬商項目的3億元已經全部投入施工。原本2016年底朝陽銀行要續(xù)貸，受陳鐵新落馬一事影響，銀行以風險太高為由不再續(xù)貸。

陳鐵新落馬前，與劉帥、朝陽銀行原行長王宏志關系密切。王宏志曾向陳鐵新行賄10萬元，而在萬商項目上收受劉帥賄賂20萬元。

銀行不再續(xù)貸后，萬商的資金鏈徹底斷裂，施工停滯。

項目久拖未決

2016年11月，陳鐵新因非法收受他人財物，共計約2195萬元，犯受賄罪被哈爾濱市中級法院判處有期徒刑13年9個月。

劉帥案也于該段時間宣判。知情人稱，2016年末，劉帥在遼寧省鐵嶺市中級法院宣判，因行賄罪被判處有期徒刑3年。

陳鐵新落馬后，政府當初對萬商項目的一些承諾相應發(fā)生改變。比如，龍城區(qū)政府當時低價給付萬商項目二期用地的“承諾”，于2015年底，在朝陽市政府的一次政府辦公會上被取消。

由于萬商項目上馬時未充分論證，項目啟動后規(guī)劃也一再更改，許多涉嫌違法違規(guī)的程序性問題慢慢暴露，給許多業(yè)主造成困擾。萬商項目一些已經收房的商鋪店主稱，2015年收房至今，一直不能辦理房產證。這也為政府后續(xù)處理設置了障礙。

一位政府知情人士稱，無法辦理房產證的原因是因為消防驗收環(huán)節(jié)不過關。第一次驗收時順利通過，是因為陳鐵新照拂；第二次驗收在陳落馬后，嚴格按標準驗收，萬商項目則沒有通過。

萬商項目在流程方面也存在問題。根據萬商項目的《建筑工程施工許可證》，合同開工日期是2012年10月8日，發(fā)證日期為2013年7月5日。但萬商國際城市廣場早在2012年9月16日就舉行了開工儀式。

而萬商項目《商品房預售許可證》顯示，發(fā)證有效日期是2013年8月25日至2014年2月25日。而萬商項目預售是從2012年9月29日開始，早于該期限。證書的落款時間為2008年8月25日，早于開發(fā)商與政府簽訂合作開發(fā)協議的2011年。

根據法律法規(guī)，在未取得《建筑工程施工許可證》之前開始施工，和取得《商品房預售許可證》之前開始銷售，都涉嫌違法。

萬商項目停滯，其開發(fā)商吉源地產被許多業(yè)主要求退款。據高健稱，萬商項目住宅樓盤的底商基本都已交付，賣出1800余戶，開發(fā)商退款1000戶左右就沒了資金，剩余800戶業(yè)主沒收到退款。吉源地產每年要還銀行貸款4000多萬元的利息。

一位業(yè)主代表稱，萬商項目業(yè)主多次去龍城區(qū)政府和朝陽市相關部門信訪，均無結果。2016年12月，有萬商項目業(yè)主在網上向朝陽市主管領導反映情況，市委辦回復稱：因一拆遷戶未與政府達成拆遷協議，致使D館南側一角不能施工，工程停滯，決定2017年上半年繼續(xù)開工建設。如拆遷戶問題仍未能解決，吉源地產擬定方案，將甩下該建筑南側一角，以期不影響工程繼續(xù)施工。

至今，萬商項目也未繼續(xù)開工建設。高健稱，即使涉及釘子戶的拆遷問題解決，公司也沒有資金繼續(xù)開工。

由于涉及官員腐敗，萬商項目爛尾三年，開發(fā)商將被拖垮，受牽連的業(yè)主不斷維權，昔日“一號工程”淪為如今的燙手山芋?！罢还苌弦蝗蔚臓€尾項目有其必然性，項目本身手續(xù)不全涉嫌違法，新任政府很難承擔法律風險去全力解決?！币晃怀栒诵莞刹糠Q。

多個信源稱，出于維穩(wěn)考慮，2017年5月底，朝陽市委、市政府高層召集相關部門專門召開萬商項目協調會，明確萬商項目不能不解決。一個方案是，朝陽銀行在保證資金安全的前提下為項目注資，繼續(xù)啟動項目。但具體方案為何，朝陽市政府相關部門未詳細說明。

編輯/李恩樹