文/習(xí) 鳳，江西工程學(xué)院土木工程學(xué)院

關(guān)于公租房空置的若干思考

文/習(xí) 鳳，江西工程學(xué)院土木工程學(xué)院

在全國(guó)各地公租房大規(guī)模建設(shè)轟轟烈烈開展的大背景下，而自各地區(qū)推出公租房房源以來(lái)，卻頻頻出現(xiàn)的“遇冷”現(xiàn)象。面對(duì)這一實(shí)際矛盾，本文從追溯公租房空置的源頭出發(fā)，多角度地、有針對(duì)性地提出了相應(yīng)的解決辦法。

公租房；空置；補(bǔ)貼體系

1 背景

作為保障性住房建設(shè)重點(diǎn)對(duì)象的公租房，旨在為幫助城市“夾心層”實(shí)現(xiàn)“住有所居”而建。進(jìn)入2012年，一方面，政府大力推動(dòng)保障房建設(shè)，各地保障房大量開工；另一方面，因其投資、建設(shè)、供應(yīng)、管理機(jī)制尚不健全，一些地方推出的公租房申請(qǐng)?jiān)獾健袄溆觥保踔痢盁o(wú)人問津”

1.1 公租房的定位

公共租賃住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會(huì)非盈利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場(chǎng)租金的方式租給買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”人群的一種保障性住房。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，其租金水平高于廉租住房，低于商品房。

1.2 公租房的社會(huì)需求

盡管近些年通過廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等供應(yīng)形式，使一部分低收入群體有了住房保障，但保障面不到總?cè)丝诘?0%，事實(shí)上形成了住房供應(yīng)主要靠市場(chǎng)來(lái)解決的“單軌制”。新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)工作人員等“夾心層”則被排斥在現(xiàn)有體制之外，既得不到保障性住房的覆蓋，短期內(nèi)也買不起商品房，這部分群體約占住房需求總量的20%以上。面對(duì)“供不應(yīng)求”的實(shí)際問題，緣何各地又頻頻出現(xiàn)“供過于求”的假象？下文將對(duì)造成這種矛盾的各項(xiàng)緣由進(jìn)行深入的探討。

1.3 各地區(qū)出現(xiàn)的公租房空置現(xiàn)象

2012年3月25日，作為武漢市首批公租房的洪山區(qū)南湖新城配租結(jié)束。該次配租共有317名通過審核的公租房持證申請(qǐng)人參與選房，結(jié)果有近80人棄選，占申報(bào)總戶數(shù)的1/4。而該次籌集的公租房總量為913套，除去已配租的房源,還有670余套房屋空置。

有數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月17日，上海市全市各區(qū)受理公租房申請(qǐng)的件數(shù)不到1900件，而全市兩處公租房的總房源達(dá)到5100套[3]。其中，位于楊浦區(qū)的新江灣尚景園約有一半房源被申請(qǐng)，位于徐匯區(qū)華涇的馨寧公寓僅有約1/3 的房源被申請(qǐng)。

2 造成公租房空置的影響因素探討

2.1 申請(qǐng)門檻高

申請(qǐng)門檻過高是造成鄭州公租房“遇冷”的主要原因之一。鄭州申請(qǐng)條件中“家庭人均月收入低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的5倍。（鄭州市城鎮(zhèn)居民最低生活保障為每月340元，5倍就是1700元）”，顯然這一條件把大多的家庭都拒之門外?！皢紊砣藛T，申請(qǐng)租賃公共租賃住房時(shí)，年齡應(yīng)滿28周歲。”

2.2 租金和物業(yè)費(fèi)定價(jià)高

以武漢洪山區(qū)為例分析，洪山區(qū)建設(shè)的公租房平均面積為65平方米，戶型均為一室一廳，目前的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月11.13元。65平方米的房子，每月租金為723元，物業(yè)費(fèi)為78元。這樣的高租金及物業(yè)費(fèi)迫使大多有意愿的申請(qǐng)者望而卻步。

2.3 地理位置偏遠(yuǎn)，交通不便

公租房空間布局不合理，基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)不夠。由于成本的原因，保障性住房往往被設(shè)置在新城或者是偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，遠(yuǎn)離學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)部門，公共設(shè)施建設(shè)滯后，市政設(shè)施不齊、交通出行不便，增加了居住者的生活成本，是諸多意向申請(qǐng)者放棄公租房的重要原因。因而，同樣的價(jià)格，即便公租房設(shè)施較為齊全，諸多上班族依然傾向選擇便宜卻交通便捷的主城區(qū)老公房。

2.4 公租房信息滯后

2012年2月23日，大河網(wǎng)-大河報(bào)對(duì)鄭州公租房“遇冷”原因進(jìn)行調(diào)查，其調(diào)查報(bào)告的結(jié)果顯示：共357位網(wǎng)友參與投票，在公租房申請(qǐng)為何“遇冷”問題中，有38.4%的網(wǎng)友認(rèn)為“申請(qǐng)者信息不暢，不知道公租房進(jìn)展以及如何申請(qǐng)”。追其原因，主要是地方政府對(duì)公租房信息的宣傳的不到位，信息的及時(shí)更新、發(fā)布的滯后。

3 若干建議及思考

3.1 適當(dāng)降低公租房申請(qǐng)門檻

在戶籍、最低收入、繳納社會(huì)保險(xiǎn)金等方面給予適當(dāng)“松綁”。在進(jìn)行大規(guī)模公租房建設(shè)的同時(shí)，各地方政府應(yīng)做好相應(yīng)的調(diào)查工作，對(duì)申請(qǐng)條件作合理的界定。如重慶市公租房最初的申請(qǐng)條件不限戶籍，但限定“個(gè)人月收入2000元”這一門檻在實(shí)際操作中成了最大限制因素，致使大部分農(nóng)民工都無(wú)權(quán)申請(qǐng)公租房，隨即重慶市政府兩次大幅度放寬申請(qǐng)門檻，致使該市公租房“供大于求”的局面得到改善。

3.2 構(gòu)建差異化住房補(bǔ)貼體系

構(gòu)建差異化住房補(bǔ)貼體系，讓符合條件的租戶可自主從市場(chǎng)租房，政府為最貧困的家庭、一般家庭、新就業(yè)人員，提供不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)施貨幣補(bǔ)貼時(shí)，可以把貨幣補(bǔ)貼直接發(fā)放到戶，這樣將有利于貨幣補(bǔ)貼的人性化、靈活性，同時(shí)也將大大提高行政資源的利用效率貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)實(shí)行差異化的原則，體現(xiàn)出垂直公平，各省市可依照實(shí)際情況設(shè)置。

3.3 公租房規(guī)劃建設(shè)民意化

站在公租房規(guī)劃的角度，應(yīng)從最初的選址、戶型的科學(xué)設(shè)置、配套設(shè)施等方面入手，根據(jù)不同層次需求，解決實(shí)際問題。如增加小戶型公租房的建設(shè)，建立科學(xué)合理的選址儲(chǔ)備，構(gòu)建可持續(xù)性混合社區(qū)，打破單一的公租房集中小區(qū)模式，以“配建”模式為主體，促進(jìn)社會(huì)融合。高度重視公租房的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，強(qiáng)化公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃配套力度，真正做到方便居民。

3.4 試推行公租房的共有產(chǎn)權(quán)制

公租房建設(shè)初期，主要是“以租為主，先租后售”，到中后期實(shí)行“可租可售，租售并舉”，但未實(shí)現(xiàn)大的突破。實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，以同地段、同品質(zhì)普通商品住房準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)格作為參考，個(gè)人購(gòu)買的價(jià)款占準(zhǔn)市場(chǎng)的比例為個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額，其余部分量化為政府產(chǎn)權(quán)。并規(guī)定住戶產(chǎn)權(quán)份額在60%以上，滿足保障對(duì)象收入條件初步改善后，購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)乃至完全產(chǎn)權(quán)的意愿。

3.5 加大公租房的宣傳力度

各地方政府在大規(guī)模建設(shè)公租房的同時(shí)，應(yīng)加大相應(yīng)的宣傳力度。建立完備的公租房信息網(wǎng)站，對(duì)公租房相應(yīng)的政策、建設(shè)情況、申請(qǐng)條件等進(jìn)行及時(shí)的更新，設(shè)立建議箱等，做好民意調(diào)查工作，進(jìn)一步的推進(jìn)公租房這一民心工程。

[1]陶承潔，吳立偉.對(duì)當(dāng)前公租房規(guī)劃建設(shè)問題的思考[J].現(xiàn)代城市研究 2011.

[2]徐福平.公租房為何“叫好難叫座”[EB/OL]. http ://finance. East money. com/news/1359,2012.

[3]龐一濤.上海首批公租房遭冷遇[EB/OL]. http:// house.ifeng. com/news/detail_ 2012.