潘月強(qiáng)

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，越來越多的人們開始考慮購房問題，對于房屋的各種要求也逐步上升，于是具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房便很快在我國出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房對于剛剛步入上班一族的新人來說為其解決了住房這一巨大的難題，可以使其將重心放在工作上，由于其是具有保障性質(zhì)的商品房必會引起人們的瘋搶，剛剛跨入市場的經(jīng)濟(jì)適用房因還未適應(yīng)社會變化而存在很多問題，無論是房子供給還是分配都沒有相應(yīng)的規(guī)則來約束，根據(jù)這一現(xiàn)狀我們在下面做出了一些問題分析以及解決辦法，望對大家有所幫助。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；開發(fā)；管理；分配問題

引言

經(jīng)濟(jì)適用房是城市發(fā)展程度的象征，彰顯了城市的文明。待到時機(jī)成熟，全國各地便普遍開始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，以此來推動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人們的生活水平和以及幸福指數(shù)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展自然會使城市面貌煥然一新，人們生活水平的提高必然帶動廣大居民的住房條件的改善，為使這一好處受益于更多的人，應(yīng)充分利用有限的房屋資源合理分配。因此對于建設(shè)中存在的問題和分配管理中出現(xiàn)或者存在的問題加以分析解決。

1、目前經(jīng)濟(jì)適用房的狀況

在我國，經(jīng)濟(jì)適用房的提出直至興建小區(qū)，雖然加大了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，是解決目前房地產(chǎn)價格偏高，普遍居民居住條件難以改善的主要手段，但它不僅是個經(jīng)濟(jì)問題，更是社會問題和政治問題。就現(xiàn)在狀況來看，已經(jīng)出售的經(jīng)濟(jì)適用房政策雖然取得了令人滿意的成就，解決了一部分中低收入的居民，但相對于計(jì)劃的目標(biāo)卻仍有一定距離。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房房價還是高出一般家庭年收入將近十倍，高于世行測算合理比例的大約3～6倍，對于這一現(xiàn)象主要原因是由于地方的收入主要是靠土地收入，然而地方政府為響應(yīng)國家的號召實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，相應(yīng)劃分出合適的土地用于建筑，因此地方政府只能從房費(fèi)上來增加收入，進(jìn)而維持發(fā)展，對于這一原因造成的偏高價格并不會被大多數(shù)人認(rèn)可。

2、經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中存在的問題

2.1高中低收入家庭的劃分沒有具體標(biāo)準(zhǔn)

高中低收入家庭的劃分沒有具體標(biāo)準(zhǔn)就使經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對象說起來明確，做起來混亂?，F(xiàn)實(shí)社會上的實(shí)際情況是，一些房地產(chǎn)開發(fā)單位按上級審批的經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃建設(shè)的住房，一部分按經(jīng)濟(jì)適用住房價格賣給了中低收入家庭，一部分卻按市場價格賣給了高收入的家庭。這樣，一部分高收入的家庭占了政府優(yōu)惠政策的便宜，而應(yīng)該買到經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭的權(quán)益受到了侵犯。

2.2 經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)劃設(shè)計(jì)水平不高、且有的不按規(guī)劃實(shí)施

如有的不按規(guī)劃建設(shè)幼兒園、公廁等公共設(shè)施；有的不按規(guī)劃確定的比率建設(shè)綠地；有的經(jīng)濟(jì)適用住房（安居）小區(qū)規(guī)劃落后、行列式，單體設(shè)計(jì)火柴盒、無變化、水平低；有的安居小區(qū)住房施工質(zhì)量差，室內(nèi)布局不合理、不方便、不適用，檔次低；有的經(jīng)濟(jì)適用住房在建設(shè)中為了降低造價使用質(zhì)次價廉的建筑材料，給今后的使用帶來隱患。

2.3有的經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)不合理

早期在試點(diǎn)期間建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房叫安居工程房。有的把安居房理解為是解決有無住房的問題；所以設(shè)計(jì)的套內(nèi)面積一般建筑面積都在60m2以下，面積偏小，而且使用功能不全。后來，安居住房發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)適用住房，出售的對象從無房戶、缺房戶發(fā)展為廣大中低收入的家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房套內(nèi)建筑面積有的超過100m2，顯然面積偏大。

3、完善經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與使用問題的對策

3.1建立合理的定價機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本包括征地拆讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、貸款利息、稅金等費(fèi)用。為有效地控制經(jīng)濟(jì)適用房的價格，各地政府應(yīng)當(dāng)全面參與經(jīng)濟(jì)適用房成本的核算和定價過程中，必要時可以用市場手段來降低成本。政府部門還可以成立專門的定價小組，經(jīng)過對省內(nèi)外各區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房價格的調(diào)查來定價。當(dāng)然最關(guān)鍵的在于要結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r格就是一個很好的參考對象。

3.2嚴(yán)格控制戶型面積

雖然政府對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)給予了一定的優(yōu)惠政策，但是開發(fā)商為獲取高額利潤都將建筑面積擴(kuò)大了許多。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模應(yīng)由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤蠗l件家庭的需要和實(shí)際供應(yīng)能力來確定，例如杭州的標(biāo)準(zhǔn)是：家庭三人及以下者住房保障面積為60平方米，三人以上者為80平方米。目前，我國已經(jīng)明確規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的控制面積，那么對于不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積過大的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃部門首先應(yīng)不予審批，針對那種已經(jīng)建成或是銷售的戶型超標(biāo)的經(jīng)濟(jì)適用房，仍要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

3.3優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房的選址

對于住房的地址市民都希望交通便利，醫(yī)療、學(xué)校等設(shè)施齊全，可以滿足這些條件的地方一般都在一些舊小區(qū)，而我國的很多地區(qū)都存在很多待翻新的老舊小區(qū)，如果我們對于這一資源進(jìn)行充分利用，即將需要翻新房屋改建成經(jīng)濟(jì)適用房，一方面增加了經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量，另一方面提高了居民的住房水平，再者由于舊的住房地址交通便利，醫(yī)療設(shè)施，環(huán)境都是很好，不用擔(dān)心房屋的滯銷，最重要是經(jīng)濟(jì)適用房的選址也相應(yīng)的解決了。

3.4加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的管理，不斷提高建設(shè)質(zhì)量

要想改變?nèi)藗儗τ诮?jīng)濟(jì)適用房認(rèn)識的錯誤觀念，首先就應(yīng)該以高水平、高質(zhì)量的建設(shè)來要求經(jīng)濟(jì)適用房，對于建筑的選材和監(jiān)工都要考慮周到。除了在建設(shè)和管理中合理控制土地劃撥、減免相關(guān)稅費(fèi)以及價格外，還要加強(qiáng)對一些可能出現(xiàn)事件的處理力度，比如完善并加強(qiáng)物業(yè)管理，使人們可以享受安全可靠地住房，不必?fù)?dān)心房屋基本的水煤氣設(shè)備故障等。在比如說日后再擴(kuò)建小區(qū)的設(shè)施或者便民的服務(wù)等都是需要考慮的。在建設(shè)中，人們關(guān)心的都是建材的選取，既然是為廣大市民利益，那么我們一定要保證建設(shè)中的建材質(zhì)量。適當(dāng)時候可以在每一個建設(shè)環(huán)節(jié)實(shí)行招投標(biāo)和工程監(jiān)督制度。

4、結(jié)束語

我國中人口眾多，貧困人數(shù)也多的國家，房源非常短缺，因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)則顯得至關(guān)重要。在過去十年的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中確實(shí)突顯出了不少的問題，經(jīng)濟(jì)適用房是一項(xiàng)長期的政策，關(guān)系到千家萬戶的福利，因而全國各地方政府都應(yīng)高度關(guān)注，使其工作應(yīng)作得不斷完善完美，更好地為民服務(wù)。

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