趙國英

摘要：在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨較大挑戰(zhàn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進一步強化成本控制，提高經(jīng)濟效益水平。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，首先簡要概述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的內(nèi)容，進而深入分析了新的經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響，最后就加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，進行了全面的論述分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；改進

引言

近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展所面臨的市場競爭越發(fā)激烈，再加上受到緊縮政策影響以及建材成本上漲等系列因素的影響，房地產(chǎn)生存發(fā)展面臨著更大的挑戰(zhàn)。在這些客觀因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進一步重視成本控制管理，尤其是應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的粗放式成本管理方式，以精細(xì)化的成本管控措施，不斷提高企業(yè)的資源利用效率，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的提升。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)成本，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期策劃、設(shè)計、施工、管理以及竣工使用等階段的成本投入。按照類別劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出主要包括以下幾方面：土地取得成本，主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目為了獲取土地使用權(quán)所投入的相關(guān)費用，大致包括土地使用權(quán)出讓金、征地費用、拆遷安置費用以及相關(guān)稅金等內(nèi)容；前期工程費，主要是指房地產(chǎn)前期規(guī)劃方面的有關(guān)費用投入，包括了設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及相關(guān)土地開發(fā)費用；建筑安裝工程費，主要是指房屋建造過程中產(chǎn)生的相關(guān)費用，包括建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，建筑安裝工程費在整個房地產(chǎn)項目成本投入占有較大比例；市政公共設(shè)施費用，主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，在基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)方面的有關(guān)費用投入，其中基礎(chǔ)設(shè)施包括了自來水，污水，電力，電信，綠化等費用的投入，公共配套設(shè)施建設(shè)費用則包括提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施費用投入；管理費用，主要是房地產(chǎn)企業(yè)組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動產(chǎn)生的各類費用；其他費用，主要是有關(guān)的貸款利息、稅費、營銷費用等一系列的費用投入。

2、新經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的影響分析

近年來，國家不斷推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展，經(jīng)濟增長下行壓力明顯，對房地產(chǎn)經(jīng)濟也帶來了深遠的影響，尤其是國家對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的控制，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越發(fā)趨于穩(wěn)定，同時行業(yè)內(nèi)的競爭越發(fā)激烈，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也帶來了較大的影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

在融資方面，受到外部大的經(jīng)濟環(huán)境形勢的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本呈現(xiàn)出了明顯上升的趨勢，特別是當(dāng)前各類金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資門檻限制不斷抬高，融資方面現(xiàn)階段長期債務(wù)比例縮減，短期債務(wù)比例提高，短期貸款造成的房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力不斷提高。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道縮窄，更是加劇了融資壓力問題。

在項目開發(fā)方面，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)所用的各類建材等原材料，雖然不斷波動，但整體來說材料成本不斷提高。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本支出中占較大比例的土地成本、人力成本不斷攀升，從總體上來分析，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支出壓力較大。

在營銷成本方面，由于外部市場競爭激烈，一些房地產(chǎn)項目銷售困難，房地產(chǎn)企業(yè)不得不拿出更多的資金用于項目營銷，不斷加大房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)惠力度，致使房地產(chǎn)銷售成本的增長趨勢明顯，房地產(chǎn)盈利規(guī)模被進一步壓縮。目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期項目建設(shè)施工階段投入大量資金，銷售過程管理不當(dāng)，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的資金流緊張問題，如果成本管理不當(dāng)，很容易出現(xiàn)資金風(fēng)險問題。

3、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

（1）不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理制度。首先，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立完善的成本控制管理制度體系，明確房地項目管理部門、行政部門、財務(wù)管理部門等部門在成本控制管理方面的責(zé)任，督促房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項成本控制管理制度得到有力的執(zhí)行。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理制度中，應(yīng)該將預(yù)算管理制度作為重點，尤其是突出項目預(yù)算管理，嚴(yán)格按照預(yù)算進行支出審批控制，并加強對動態(tài)成本增加的審核控制，嚴(yán)格控制項目成本支出。

（2）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算水平。加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算，是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本預(yù)算水平、合理確定房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的基礎(chǔ)工作。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算管理方面，應(yīng)該進一步科學(xué)合理的設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算科目，對土地款價、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、園林景觀費用、建筑安裝工程費用、公建配套費用、開發(fā)間接費用、不可預(yù)見費用等進行分期成本核算。通過成本核算控制，合理確定成本計算對象，準(zhǔn)確歸集和分配開發(fā)成本及費用，并形成完備的成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的各項問題，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改進成本管理工作，提高成本控制能力。

（3）加強對重點環(huán)節(jié)成本的控制管理。一方面，應(yīng)該把建筑安裝成本管理作為重點，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況等，建立完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理信息數(shù)據(jù)庫，為開發(fā)項目建設(shè)成本控制提供主要依據(jù)。另一方面，應(yīng)該注重加強對銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等的控制管理。嚴(yán)格執(zhí)行以收定支原則，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金統(tǒng)籌層次，建立表外項目資金池，加快應(yīng)收賬款回籠，減少資金運作成本。同時，加強項目現(xiàn)場管理費用控制，各類費用支出嚴(yán)格履行申報、審批手續(xù)，控制費用標(biāo)準(zhǔn)，杜絕事前不報批和超支行為的發(fā)生。此外，還應(yīng)該注重加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷成本控制，重點豐富營銷策略，提高項目營銷的有效性，加快銷售進度執(zhí)行，減少各項不必要的營銷開支。

4、結(jié)語

在當(dāng)前新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理，應(yīng)該注重進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理制度，改進優(yōu)化房地產(chǎn)成本控制流程，加強成本控制會計核算，加強激勵考核管理，以進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)效益水平的提高。

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