宋 帥 陽(yáng) 剛

(重慶工商大學(xué)管理學(xué)院 重慶 400000)

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供給側(cè)改革背景下重慶市房地產(chǎn)去庫(kù)存研究

宋 帥 陽(yáng) 剛

(重慶工商大學(xué)管理學(xué)院 重慶 400000)

本文通過(guò)實(shí)證分析與理論分析相結(jié)合的方法，分析了重慶市房地產(chǎn)庫(kù)存的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上基于統(tǒng)計(jì)資料運(yùn)用博弈論分析了重慶市房地產(chǎn)庫(kù)存的原因，并提出了去庫(kù)存的建議。以期為當(dāng)前的供給側(cè)改革提供理論和實(shí)踐的建議。

供給側(cè)；房地產(chǎn)；去庫(kù)存；重慶

一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)的特征分析

(一)土地市場(chǎng)——住宅供地收縮，工業(yè)用地供地上升

2015年重慶市共成交338宗土地，成交總面積共計(jì)2841.16萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲23.8%；總成交金額達(dá)746.9億元，環(huán)比下降10.1%。這一數(shù)據(jù)也反映出2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟。

(二)商品住宅市場(chǎng)——量?jī)r(jià)微降

2015年，重慶市批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅1336.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.1%；重慶市商品住宅存量1445.8萬(wàn)平方米，存銷比為0.88。重慶商品住宅存量逐年增加，至2014年存量面積為近5年內(nèi)峰值，在2015年存量面積開(kāi)始下滑，主要原因是供應(yīng)端有所減少。另外在整個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，重慶住宅銷售市場(chǎng)亦受到影響，全年商品住宅共計(jì)成交1639萬(wàn)平方米，環(huán)比下降近7個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了上一年的形勢(shì)，供應(yīng)市場(chǎng)顯然減緩了入市步伐，商品住宅存量面積在政策的影響下也開(kāi)始降低。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)—不景氣

2015年重慶市樓市交易情況有所下滑。2015年重慶市商品住宅共成交171516套，環(huán)比下降8.3%；成交面積1639萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.6%；成交均價(jià)為6817元/平方米，環(huán)比上漲0.9%。從成交量看，2015年全年成交量比前三年都低。從單月的成交額看，2015年下半年來(lái)同比均出現(xiàn)了下滑的局面。在金九銀十的房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷售旺季，重慶市商品住宅市場(chǎng)也沒(méi)有出現(xiàn)期待中反彈行情。12月銷售收入同比也在下滑，也折射出2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。

二、重慶房地產(chǎn)企業(yè)高庫(kù)存的影響因素及其機(jī)制

為了更好的從政府的角度提出相關(guān)對(duì)策，我們做如下博弈分析，分析房地產(chǎn)企業(yè)需要供給側(cè)改革的原因。

a,表示在政府的支持下，企業(yè)增加房地產(chǎn)供給帶來(lái)的效用

b,表示政府支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)相應(yīng)政府的政策，增加供給，從而拉動(dòng)了當(dāng)?shù)谿DP提高了政府的政績(jī)所帶來(lái)的效用。

c,表示在政府提倡去庫(kù)存，根據(jù)市場(chǎng)供需平衡來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)，企業(yè)與政府意愿相反下，政府所得到的效用。(此效用一般為負(fù)，它表示政府要對(duì)企業(yè)的高庫(kù)存買單，帶來(lái)的損失)

d,表示在政府政策支持下房地產(chǎn)企業(yè)減少供給帶來(lái)的效用。

e,表示在政府不支持增加供給的情況下，企業(yè)減少供給，政府帶來(lái)的效用

其中b>c，原因是在企業(yè)決定增加供給時(shí)，政府看重的GDP指標(biāo)的增加量將大于由于不被支持靠強(qiáng)制行政命令帶來(lái)的GDP的增加。在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，a>d，因?yàn)樵谶^(guò)去的發(fā)展中，中國(guó)處于城鎮(zhèn)化加快的步伐中，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求較大，增加供給總比減少供給帶來(lái)的效用大。因此在過(guò)去的一段時(shí)間里，這個(gè)博弈矩陣得到一個(gè)混合策略納什均衡納什均衡，即(增加供給，支持)，(減少供給，不支持)都是納什均衡。但是由于過(guò)去的時(shí)間里，以需求拉動(dòng)，從需求端發(fā)力是我國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)的主要方式，房地產(chǎn)需求量隨著城鎮(zhèn)化率的提高在穩(wěn)步增長(zhǎng)，所以a+b>d+e，所以自然而然的選擇了帕累托最優(yōu)的納什均衡，即(增加供給，支持)組合。

但是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展放緩，房地產(chǎn)業(yè)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也變得不合理，導(dǎo)致庫(kù)存積壓，此時(shí)，企業(yè)在政府的支持下，減少庫(kù)存要比增加庫(kù)存得到的效用大，因?yàn)樵黾訋?kù)存已經(jīng)違反了市場(chǎng)規(guī)律，市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有相應(yīng)的需求量來(lái)配合，達(dá)不到市場(chǎng)出清的狀態(tài)，增加供給只能帶來(lái)額外的損失，即d>a，此時(shí)，(增加供給，支持)這一策略組合已經(jīng)不是納什均衡了，此時(shí)的博弈矩陣變成了只有一個(gè)納什均衡的純策略納什均衡，應(yīng)該選擇(減少供給，不支持)。

以上我們運(yùn)用博弈論分析，得出重慶市房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存的影響因素。分析的結(jié)果符合預(yù)期的假設(shè)，我們得出影響房地產(chǎn)高庫(kù)存的因素主要有政府政績(jī)影響，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和過(guò)度投資等因素。

三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的對(duì)策及建議

(一)政府視角

1、嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地。應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理，并建立高庫(kù)存問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)高庫(kù)存地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行嚴(yán)厲追責(zé)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強(qiáng)地方政府改善房地產(chǎn)供給側(cè)責(zé)任感和緊迫感，消除房地產(chǎn)去庫(kù)存治理中的“馬后炮”現(xiàn)象。

2、進(jìn)行戶籍改革，加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大住房需求。通過(guò)加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，促進(jìn)人民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、完善地票制度。地票制度可增加重慶房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。因?yàn)榈仄敝贫葘⑥r(nóng)村空閑土地與城市建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤，解決城市建設(shè)用地不足問(wèn)題，推動(dòng)重慶城市化快速發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，促進(jìn)資金向農(nóng)村地區(qū)流動(dòng)，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，使農(nóng)民享受土地增值的收益。

(二)企業(yè)視角

1、改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升服務(wù)及產(chǎn)品附加值。即使是在庫(kù)存嚴(yán)重積壓的城市，也有相對(duì)較熱的樓盤(pán)，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)從供給端刺激新需求、新市場(chǎng)，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。

2、在合理利潤(rùn)范圍內(nèi)降價(jià)。但是要注意房?jī)r(jià)發(fā)生廣泛性降價(jià)，則可能會(huì)影響潛在購(gòu)買需求和投資需求，反過(guò)來(lái)會(huì)影響房地產(chǎn)銷售。如何找到平衡點(diǎn)，則需要深思熟慮。

3、降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)責(zé)率，降低企業(yè)的資本杠桿。2015年重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到73%，如此大的杠桿，表明房地產(chǎn)投資熱度很大，過(guò)度投資嚴(yán)重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口很大。在高庫(kù)存的背景下，企業(yè)應(yīng)該減少投資，盡快回籠資金，降低資本杠桿。

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本文由重慶工商大學(xué)研究生科研創(chuàng)新項(xiàng)目基金的支持，項(xiàng)目編號(hào)yjscxx2016-060-14

宋帥(1993-)，男，漢族，遼寧人，重慶工商大學(xué)管理學(xué)院研究生，研究方向：戰(zhàn)略管理；陽(yáng)剛(1991-)，男，漢族，四川達(dá)州人，重慶工商大學(xué)管理學(xué)院研究生，研究方向：投資項(xiàng)目管理。