燕強(qiáng)??

[摘要]隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，擴(kuò)大了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模，同時(shí)我國(guó)政府也通過(guò)宏觀調(diào)控手段來(lái)控制房?jī)r(jià)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也面臨著較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得長(zhǎng)期的發(fā)展，就需要采用科學(xué)合理的方法來(lái)降低項(xiàng)目成本，其中招投標(biāo)階段的成本控制是項(xiàng)目成本控制中的一個(gè)主要組成部分，因此文章從房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的必要性出發(fā)，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制的重要性，提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的成本控制對(duì)策目的在于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的成本控制水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；招投標(biāo)；成本控制；對(duì)策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201721232

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，招投標(biāo)工作可以起到承上啟下的作用，同時(shí)也是成本控制的重要階段，因此在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，就必須通過(guò)提高招投標(biāo)成本控制的水平來(lái)降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，在保證項(xiàng)目工程的質(zhì)量的前提下合理提高開(kāi)發(fā)利潤(rùn)水平。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)的必要性

從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有著高政策風(fēng)險(xiǎn)、資金投入量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的提質(zhì)增效，對(duì)其建設(shè)過(guò)程中的成本進(jìn)行控制是十分有必要的。近幾年來(lái)隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸向有效降低成本和提高項(xiàng)目品質(zhì)的方面轉(zhuǎn)化，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷決策階段、實(shí)施階段、使用階段、評(píng)價(jià)階段，由于這些階段環(huán)節(jié)有著自身獨(dú)特的特點(diǎn)，因此采用的成本控制方法也就會(huì)有所不同，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段招投標(biāo)是主要的工作環(huán)節(jié)，工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度與承包商的水平有著直接的關(guān)系，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目中積極的應(yīng)用招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)承包商進(jìn)行招投標(biāo)，是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的工作重點(diǎn)，也是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)水平的必然要求。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制的重要性

21有利于促進(jìn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

通過(guò)加強(qiáng)招投標(biāo)成本控制可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用從空間和時(shí)間上進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費(fèi)用的使用效率，可以進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。

22有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)成本控制，可以有效地將內(nèi)部人力、物力、財(cái)力進(jìn)行合理的優(yōu)化配置，優(yōu)化招投標(biāo)管理流程，使有限的項(xiàng)目建設(shè)資源得到充分利用，提高資源利用率。

23有利于對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)成本控制是全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)招投標(biāo)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，主管人員可以通過(guò)資料信息系統(tǒng)更好的對(duì)比反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，同時(shí)避免上述現(xiàn)象的發(fā)生。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的成本控制對(duì)策

31優(yōu)化招投標(biāo)管理流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要提高招投標(biāo)成本控制的水平，就必須對(duì)整個(gè)招投標(biāo)的流程進(jìn)行嚴(yán)格的管理，嚴(yán)格按照招投標(biāo)的流程進(jìn)行工作，其中招投標(biāo)的流程如下：

①招標(biāo)資格審核→②確定招標(biāo)方式→③發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)→④編制、發(fā)放資格預(yù)審文件和遞交資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)→⑤資格預(yù)審，確定合格的投標(biāo)申請(qǐng)人→⑥編制、發(fā)出招標(biāo)文件→⑦踏勘現(xiàn)場(chǎng)→⑧編制、遞交投標(biāo)文件→⑨組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)→⑩開(kāi)標(biāo)→B11評(píng)標(biāo)→B12定標(biāo)→B13中標(biāo)結(jié)果公示→B14中標(biāo)通知書(shū)備案→B15合同簽署、備案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按照以上招投標(biāo)的流程進(jìn)行工作，才能夠更好地在每個(gè)環(huán)節(jié)中做好成本控制工作，保證成本控制工作的全面性執(zhí)行。

32做好招投標(biāo)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制工作

嚴(yán)格篩選和審查投標(biāo)單位是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)成本控制的關(guān)鍵，房地產(chǎn)項(xiàng)目在招標(biāo)之前，要嚴(yán)格地對(duì)投標(biāo)單位的資格進(jìn)行預(yù)審，主要審查的內(nèi)容要包括：投標(biāo)人的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、技術(shù)、資金、近年財(cái)務(wù)狀況，當(dāng)然僅僅考察上述情況是不夠的，還要通過(guò)投標(biāo)單位近年完成類(lèi)似項(xiàng)目情況、正在施工和新承接項(xiàng)目情況、近年發(fā)生訴訟或仲裁情況等方面內(nèi)容對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行全面了解，同時(shí)要避免出現(xiàn)層層分包、掛靠的問(wèn)題發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)審資格工作當(dāng)中，要盡可能地量化參與競(jìng)標(biāo)單位的資格，克服人為因素的影響，做到評(píng)價(jià)的合理性和客觀性，一方面要堅(jiān)持“采購(gòu)者不適用，使用者不采購(gòu)”的原則，借鑒銀行“審貸分離”的管理模式，招標(biāo)評(píng)審小組要由多招標(biāo)單位和社會(huì)專(zhuān)家評(píng)委共同參與，招標(biāo)評(píng)審小組通過(guò)集體打分來(lái)對(duì)招標(biāo)權(quán)進(jìn)行民主的決定；另一方面保證招標(biāo)文件編制的完善性，如果項(xiàng)目招標(biāo)采用的是公開(kāi)招標(biāo)的方式，招標(biāo)文件就應(yīng)該委托代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制，代理機(jī)構(gòu)同時(shí)要出具一定資質(zhì)的招標(biāo)，由于在整個(gè)招投標(biāo)的工作當(dāng)中招標(biāo)文件是十分重要的文件，因此必須嚴(yán)格地把握好招標(biāo)文件的內(nèi)容，其中主要應(yīng)該包括招標(biāo)方式、招標(biāo)內(nèi)容、評(píng)標(biāo)方法、建設(shè)周期、付款方式等。同時(shí)在編制招標(biāo)文件之前，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)造價(jià)人員要進(jìn)行合理的篩選和收集，對(duì)招標(biāo)文件的相關(guān)條款要熟練地掌握。

33建立健全招投標(biāo)成本控制制度

招投標(biāo)成本控制制度是提高招投標(biāo)成本控制工作的關(guān)鍵因素之一，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)建立健全招投標(biāo)成本控制制度：一方面，完善的招投標(biāo)成本控制責(zé)任制度是房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制的重要保障，房地產(chǎn)企業(yè)要保證項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制是圍繞在成本管理計(jì)劃而開(kāi)展的，項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制目標(biāo)可以通過(guò)目標(biāo)成本進(jìn)行逐層分解，要明確主控人員和各個(gè)部門(mén)之間的責(zé)任關(guān)系，將項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制的具體責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上，這樣才能夠有效地推動(dòng)項(xiàng)目成本控制工作的順利進(jìn)行。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)要建立相關(guān)的獎(jiǎng)罰機(jī)制，對(duì)于不能夠完成招投標(biāo)項(xiàng)目成本控制工作任務(wù)的部門(mén)和個(gè)人要予以處罰，對(duì)于能夠按時(shí)完成項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制工作的部門(mén)和個(gè)人要予以獎(jiǎng)勵(lì)，這樣就可以調(diào)動(dòng)起員工參與項(xiàng)目成本控制工作的積極性。

34保證招投標(biāo)合同的標(biāo)準(zhǔn)化

投標(biāo)單位在中標(biāo)后會(huì)受到招標(biāo)單位的中標(biāo)通知書(shū)，并約定在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂工程合同，一般來(lái)說(shuō)，工程合同可以分為以下幾種即成本加酬金合同、單價(jià)合同、總價(jià)合同，在選擇合同類(lèi)型方面，要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)來(lái)選擇，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期長(zhǎng)短、規(guī)模大小、項(xiàng)目工程施工的復(fù)雜程度都會(huì)影響到合同類(lèi)型的選擇。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)包方，應(yīng)該在結(jié)合自身利益的同時(shí)，對(duì)承包人的承受能力進(jìn)行充分的考慮，占據(jù)選擇合同類(lèi)型的主動(dòng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)提高成本控制的目的。在編制和起草合同條款的過(guò)程中，應(yīng)該詳細(xì)地約定風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，這樣有利于維護(hù)招投標(biāo)雙方的利益。

4結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)工作是十分有必要的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)招投標(biāo)成本控制是降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的重點(diǎn)工作之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要從實(shí)際情況出發(fā)，積極地采用科學(xué)合理的方法提高招投標(biāo)成本控制工作，在保證招投標(biāo)工作順利進(jìn)行的前提下，努力降低招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得健康可持續(xù)地發(fā)展。

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