程濱橋 響水縣價(jià)格認(rèn)定中心

一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要的意義，如果不能合理的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)盲目定價(jià)，一旦價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格，那么企業(yè)很難在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果評(píng)估的價(jià)格低于市場(chǎng)及價(jià)格，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)受到影響，企業(yè)想要獲得更好的發(fā)展非常不容易，為了能夠保證企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的管理。

然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理中存在一些問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理水平的提升。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格評(píng)估師的素質(zhì)偏低，行業(yè)內(nèi)部缺乏專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，這就影響了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)備性，對(duì)于企業(yè)發(fā)展造成了不利影響。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理缺乏重視，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行繼續(xù)教育，使得企業(yè)的價(jià)格評(píng)估人員無(wú)法緊跟時(shí)代的發(fā)展步伐，影響了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性。再次，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制，價(jià)格評(píng)估人員的行為不受限制，很多的問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，影響了最終的效果。最后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于價(jià)格評(píng)估報(bào)告缺乏重視，評(píng)估報(bào)告不規(guī)范，影響了企業(yè)價(jià)格評(píng)估結(jié)果。

二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理的規(guī)范化策略

（一）科學(xué)合理的管理估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

要實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的管理房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)做到以下兩點(diǎn)：第一，提高房地產(chǎn)估價(jià)師的從業(yè)門(mén)檻，現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價(jià)師從業(yè)素質(zhì)參差不齊的重要原因之一就是房地產(chǎn)估價(jià)師從業(yè)門(mén)檻低，這就使得一些低學(xué)歷、低素質(zhì)和職業(yè)能力不過(guò)關(guān)的人員也能從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。所以、將房地產(chǎn)估價(jià)師從業(yè)門(mén)檻提高，就可以將低素質(zhì)人員攔在門(mén)外，從而使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)整體得到提升。第二，建立房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)級(jí)體系，對(duì)已經(jīng)從業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行等級(jí)評(píng)定?？梢詤⒖脊纼r(jià)師的從業(yè)時(shí)長(zhǎng)和工作成績(jī)將估價(jià)師分為低級(jí)、中級(jí)、高級(jí)和特級(jí)。已獲得估價(jià)師從業(yè)資格的估價(jià)師，按照其工作業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的進(jìn)行等級(jí)晉升。逐步獲得中級(jí)以及更高級(jí)的職業(yè)等級(jí)。反之對(duì)于高等級(jí)估價(jià)師在工作中如出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，可以降低其工作資質(zhì)，如果問(wèn)題不斷可以直至取消其從業(yè)資格。

（二）進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育活動(dòng)

房地產(chǎn)評(píng)估作為依托于房地產(chǎn)行業(yè)而產(chǎn)生的新興行業(yè)。這就要求從業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要掌握評(píng)估方面的工作知識(shí)。更要熟知法律、經(jīng)濟(jì)和建筑等與房地產(chǎn)相關(guān)的知識(shí)內(nèi)容。但是，目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中從業(yè)的估價(jià)師大部分都是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來(lái)。由于他們所具備的從業(yè)技能各有不同。這就使得房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育變得尤為重要。房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育包含以下兩個(gè)方面的教育。第一，針對(duì)估價(jià)師的業(yè)務(wù)能力從業(yè)技能的參差不齊，就必須對(duì)其估價(jià)師專(zhuān)業(yè)素質(zhì)進(jìn)行再教育。通過(guò)使用諸如專(zhuān)業(yè)教育、崗前教育等模式，專(zhuān)業(yè)考試、崗前考試、等級(jí)晉升考試等手段。使得房地產(chǎn)估價(jià)師從業(yè)者的專(zhuān)業(yè)技能時(shí)刻領(lǐng)先。第二，當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估師道德素質(zhì)普遍低下是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的一種現(xiàn)狀，這就需要加大對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師的道德素質(zhì)進(jìn)行再教育。只有從事房地產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)師道德素質(zhì)提高，才能更好的服務(wù)于大眾。使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)樹(shù)立起良好的口碑。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)督管理

任何一個(gè)行業(yè)都不能沒(méi)有監(jiān)督管理，脫離了監(jiān)督管理的行業(yè)就會(huì)使得此行業(yè)內(nèi)管理體制混亂。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前由于相關(guān)管理部門(mén)對(duì)于評(píng)估定價(jià)并沒(méi)有到位的監(jiān)督管理。使得當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的評(píng)估收費(fèi)、評(píng)估程序等方面存在嚴(yán)重問(wèn)題。一部分并沒(méi)有評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)也從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)；也存在一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為獲取更多利益主觀的將客戶(hù)的房產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)。此類(lèi)不正當(dāng)手段嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的公平性。這個(gè)時(shí)候相關(guān)部門(mén)的價(jià)格管理監(jiān)督工作就尤為重要。監(jiān)督管理工作應(yīng)做到以下幾點(diǎn)。第一，應(yīng)當(dāng)盡快完善房地產(chǎn)評(píng)估的各類(lèi)規(guī)章制度，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作過(guò)程中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題給予完善的指導(dǎo)，確保房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)清楚熟悉評(píng)估的每一個(gè)流程。第二，針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)的不正當(dāng)行為進(jìn)行嚴(yán)格懲處，做到出現(xiàn)一例懲處一例，不給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)任何鉆空子的機(jī)會(huì)。第三，監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)隨機(jī)的對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估案例進(jìn)行抽查，從而進(jìn)一步了解房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題，并幫助房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)解決問(wèn)題

（四）完善對(duì)評(píng)估報(bào)告的管理

評(píng)估報(bào)告是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格最終評(píng)估結(jié)果反應(yīng)的直接證據(jù)，評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性以及準(zhǔn)確性對(duì)于委托人而言具有重大的意義。為了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理水平的不斷提升，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于評(píng)估報(bào)告的管理，在日常的工作中建立標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估報(bào)告模式，保證評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)潔、易懂。為了提升評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)評(píng)估后的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，保證評(píng)估價(jià)格能夠與市場(chǎng)價(jià)格保持一定的聯(lián)系，如果存在較大的差異，應(yīng)該分析差異產(chǎn)生的原因，保證房地產(chǎn)企業(yè)出具的評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性與可靠性。我國(guó)的有關(guān)部門(mén)應(yīng)該做好對(duì)于評(píng)估報(bào)告的監(jiān)督管理工作，發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告存在問(wèn)題應(yīng)該拒絕蓋章，保證房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告真實(shí)可靠，為社會(huì)群眾的利益負(fù)責(zé)。

[1]楊帆.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2011（20）.

[2]周葛亮.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究——基于probit模型的視角[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2011（24）.