朱迅 襄陽四中

一、引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民幣的國際地位不斷提高，我國人民對人民幣的幣值預(yù)期也長期處于升值狀態(tài)。人們對人民幣貶值的預(yù)期便持有排斥狀態(tài)，這會放大人民幣貶值對我國經(jīng)濟(jì)造成的影響程度，不僅強(qiáng)度提升，擴(kuò)及范圍也逐漸變大。2016年初，人民幣出現(xiàn)大幅貶值，人民幣的貶值對正在不斷進(jìn)行政策調(diào)整的房地產(chǎn)市場帶來沖擊，房地產(chǎn)市場的諸多方面受到影響。眾多房地產(chǎn)商以及炒房者購房者面臨人民幣貶值做出的反應(yīng)以及房價的變動情況整體反映出房地產(chǎn)市場相對于人民幣貶值的波動情況。

二、人民幣貶值對我國房地產(chǎn)市場的影響

1.對房地產(chǎn)資金市場的影響。

近幾年，中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模不斷擴(kuò)大，越來越多的大型房地產(chǎn)商不斷涌現(xiàn)。房地產(chǎn)商的目的是通過尋找良好的投資項目，根據(jù)自身的資產(chǎn)水平進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，爭取運(yùn)用最低的經(jīng)營成本搭建投資平臺來獲取最高的利益。而眾多的房地產(chǎn)商看得到很好的商機(jī)卻因為自身沒有足夠的資金而不能進(jìn)行項目投資，為了實現(xiàn)項目的開發(fā)獲利，眾多房地產(chǎn)商便會選擇進(jìn)行私募融資。

（1）房地產(chǎn)商融資困難。由于中國房地產(chǎn)市場的極大利潤吸引著世界各地的投資商。然而對這些投資商來說，面對的不僅是投資項目的風(fēng)險，還有人民幣的匯率風(fēng)險。同樣的投資金額，隨著人民幣的持續(xù)貶值，預(yù)期收益會不斷縮水。相對于其他的投資獲利更少，投資上便不會進(jìn)行投資，會選擇相對風(fēng)險更小預(yù)期更好的項目進(jìn)行投資。而對于我國的房地產(chǎn)商來說，沒有投資商的風(fēng)險資金支持，很難進(jìn)行項目的競拍及啟動，項目無法順利開始，長此以往，土地利用率低下，房地產(chǎn)市場會被資金充足的大型房地產(chǎn)商壟斷，我國的房地產(chǎn)市場有很大的開發(fā)空間，一旦被壟斷，將十分不利于我國的房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展及管制。

（2）房地產(chǎn)商資金鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊。已經(jīng)進(jìn)行投資的外國投資商也會因為人民幣匯率貶值而選擇撤回投資，進(jìn)行其他相對同等收益下風(fēng)險更小的投資。對房地產(chǎn)商來說，正在運(yùn)營的資金鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，會造成項目運(yùn)營困難，使得一系列資金風(fēng)險出現(xiàn)，會對房地產(chǎn)商造成極大利益損失。

2.對房產(chǎn)市場的影響。

（1）房產(chǎn)市場泡沫化加劇。房產(chǎn)本是用來居住和使用的，但是隨著通脹的不斷加劇，由于利率較低，房地產(chǎn)成為投資者用來進(jìn)行資產(chǎn)保值增值的重要工具。因此很對購房者購房不僅僅用來居住，而是用來作為投資品進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易從中獲利。人民幣貶值是我國通脹加劇的重要信號，因此房價會隨著通脹程度的加重以及人民幣貶值的加劇不斷升高。而不斷上漲的房價會造成房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，促使炒房者不斷進(jìn)行不居住房的購買，從而加劇房地產(chǎn)市場的泡沫化。而對于真正有購房需求的購房者卻因為房價難以負(fù)擔(dān)造成更多商品房的閑置。即使政府一直在進(jìn)行房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，但是2016年初的人民幣貶值仍造成了一定程度的房價上漲，足以說明人民幣貶值對于房地產(chǎn)泡沫化的影響不可小視。

（2）房屋期貨交易風(fēng)險加劇。首先人民幣的持續(xù)貶值會給房產(chǎn)市場的期貨市場造成一定的影響，房產(chǎn)的預(yù)期價格上漲，而政府的不斷介入調(diào)整會與人民幣貶值帶來相反的效應(yīng)，加大期貨交易的不確定性。其次人民幣貶值與通脹加劇會使得期貨市場的杠桿性加劇，房產(chǎn)的交易流動性降低，對于房產(chǎn)期貨的買方賣方來說都不得不面對更大的風(fēng)險。

3.對房地產(chǎn)勞務(wù)市場的影響。房地產(chǎn)勞務(wù)市場是指房產(chǎn)銷售，物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。人民幣貶值會使得房產(chǎn)項目投資減少，相關(guān)工作需要的人員會進(jìn)行縮減。房地產(chǎn)商為降低項目后續(xù)發(fā)展的經(jīng)營成本會減少招聘人數(shù)并對在職人員進(jìn)行裁員。而隨著人們物質(zhì)生活的不斷提高，人們對于房產(chǎn)的室內(nèi)設(shè)計以及物業(yè)情況的要求逐漸提高，沒有足夠的資金及人員保障會影響房產(chǎn)的銷售及項目盈利，從而形成惡性循環(huán)。因此人民幣貶值將會間接對房地產(chǎn)勞務(wù)市場造成不良影響。

4.對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式的影響。由于人民幣貶值，房地產(chǎn)市場自身也在進(jìn)行調(diào)整，尋找更加適合房地產(chǎn)商發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式。由于電子商務(wù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式也在不斷變化。人民幣貶值會造成企業(yè)資金不足，因此削減成本是不可避免的，但是由于成本不足會給予房地產(chǎn)項目的正常運(yùn)行帶來不小的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)商之間可能會因為成本問題進(jìn)行并購、重組，形成更加穩(wěn)定的市場結(jié)構(gòu)應(yīng)對人民幣貶值風(fēng)險。新型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式通過與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合更加科技化、工業(yè)化。如果房地產(chǎn)商能抓住整合的時機(jī)，對企業(yè)產(chǎn)業(yè)模式進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)新型的并購重組房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式，便能降低人民幣貶值對企業(yè)的沖擊。

三、總結(jié)及思考

造成人民幣貶值的因素眾多，維持人民幣幣值穩(wěn)定也是我一大挑戰(zhàn)。對于我國來說，人民幣貶值實際上對我國房地產(chǎn)市場并不是直接的影響，而是通過外資減少融資難度增加造成市場萎縮、房價下跌。但是由之前的人民幣貶值情況看來，雖然理論上貶值會造成房價下降，房地產(chǎn)商會因為想要更快獲利而將房產(chǎn)低價出售，但實際上，房價仍會處于上漲趨勢，加劇泡沫化。

因此政府應(yīng)該采用積極的貨幣政策及穩(wěn)健的財政政策保持人民幣匯率的穩(wěn)定。通過政策調(diào)整人民幣貶值預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心，并對國外資本進(jìn)入我國的流程制度監(jiān)管，降低資本外流對我國房地產(chǎn)市場的影響，并將適時發(fā)展租賃市場作為解決房地產(chǎn)市場泡沫化的重要手段之一。

[1]李昊.王少平.我國通貨膨脹預(yù)期和通貨膨脹粘性[J].統(tǒng)計研究.2011.

[2]趙偉.朱永行.王宇雯.中國貨幣政策工具選擇[J].國際金融研究.2011.