黃孟麗 劉明軒

摘 要：當前，我國已步入老齡化社會，南京市的老齡化進程比全國早了10年。近些年，南京市房價上漲過快，超出普通居民購買力，老年人住房質(zhì)量較低，養(yǎng)老院床位極其短缺。為了解決養(yǎng)老住房的需求，本文通過問卷調(diào)查的方法，并對其結(jié)果進行描述性分析，從南京地區(qū)老年人的基本情況出發(fā)，以相關數(shù)據(jù)調(diào)查為基礎，發(fā)現(xiàn)在影響老年人的養(yǎng)老住房需求偏好因素中，年齡、受教育程度、戶籍、子女數(shù)、收入情況、認知選擇、國家政策以及經(jīng)濟發(fā)展等因素對其具有重要影響。最后，根據(jù)老年人的養(yǎng)老住房需求，文章從養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出其未來的發(fā)展策略。

關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；需求偏好；發(fā)展策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個地區(qū)65歲及以上老人占總?cè)丝诘?%即視為進入老齡化社會，2011年南京市人口普查數(shù)據(jù)顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養(yǎng)老院床位一直嚴重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護理問題，養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了從住房設計到醫(yī)療、護理、文娛活動、餐飲、日常起居呵護的一站式服務。

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務業(yè)的結(jié)合體，主要產(chǎn)品形態(tài)包括：1.養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，分為普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護型養(yǎng)老院。通過收取月租費運營，多為社會福利性質(zhì)。2.開發(fā)商投資建設的養(yǎng)老住宅，分為老年公寓和老年社區(qū)。根據(jù)老年人的需求建造，為市場運作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會員制模式。

國外養(yǎng)老地產(chǎn)學說發(fā)展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過對老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應通過出租營利。Jacobs通過AHS模型進行倒按揭產(chǎn)品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過房產(chǎn)置換進行脫貧。國內(nèi)研究方面，康琪雪通過Logistic回歸模型分析杭州居民的養(yǎng)老地產(chǎn)購買意愿，指出城市戶籍對購買意愿影響最大。彭后生通過SWOT-AHP定量分析影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的因素，指出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)應以機會型戰(zhàn)略為主。

國內(nèi)對南京市地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好的研究尚處于空白，南京地區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)租住率低，老年公寓和老年社區(qū)“叫好不叫賣”。本文旨在探尋老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的偏好因素，進而從產(chǎn)品形態(tài)、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展策略。

二、南京市養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好調(diào)研

（一）問卷設計步驟

1.調(diào)查目的：分析南京地區(qū)中老年人群對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。

2.調(diào)查形式：問卷法為主，訪談法為輔，紙質(zhì)問卷和網(wǎng)絡問卷同時發(fā)放。

3.問卷題目：界定相關概念，調(diào)查受訪者的基本信息及對不同類型養(yǎng)老模式的偏好。

（二）問卷調(diào)查結(jié)果分析

共發(fā)放問卷242份，有效回收222份，回收率達91.74%。調(diào)查對象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學及小學以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區(qū)70.3%，郊區(qū)21.6%，農(nóng)村8.1%；子女數(shù)為0個占9.5%，為1個的占56.3%，為2個占22.1%，為3個及3個以上的占12.1%；目前獨居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養(yǎng)老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據(jù)調(diào)查顯示，70.3%擁有房產(chǎn)的人選擇把房產(chǎn)留給子女，5.4%選擇售賣房產(chǎn)獲得養(yǎng)老金，13.5%愿意出租貼補家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產(chǎn)留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產(chǎn)處理方式仍是將房產(chǎn)留給后代。

在“最理想的養(yǎng)老方式”調(diào)查項目中，家庭養(yǎng)老占比63%，社區(qū)居家養(yǎng)老和社會機構(gòu)養(yǎng)老分別占比18%、15%，南京當前最理想的養(yǎng)老方式是家庭養(yǎng)老。

社區(qū)居家養(yǎng)老是指安排合適的護理人員進入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因為：設施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機構(gòu)養(yǎng)老，51%的人認為在養(yǎng)老機構(gòu)能獲得專業(yè)日常護理，8%的老年人日常生活無人照料，迫于無奈只能進入養(yǎng)老院，6%的人認為養(yǎng)老院的價格比租住普通商品住房低，可緩解經(jīng)濟壓力。

“以房養(yǎng)老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養(yǎng)老，其中約9.4%的人愿意通過倒按揭的方式進行養(yǎng)老，12.9%的人希望以大換小賺取差價，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進養(yǎng)老機構(gòu)。

約35.14%的人最看重醫(yī)療設施，37.84%的人關注生活設施，14.86%的人關注服務價格，12.16%的人關注娛樂活動。在養(yǎng)老機構(gòu)或養(yǎng)老社區(qū)的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區(qū)居家養(yǎng)老實現(xiàn)了讓老人在家庭中獲得專業(yè)的醫(yī)療及生活服務。可以以老年公寓或老年社區(qū)的形式呈現(xiàn)，部分可建設為“兩代居”或大平層戶型。

子女數(shù)超過2個的老人傾向于購買老年公寓獨居，戶型可設計為45～65 的中低戶型。37.8%的人認為居家養(yǎng)老公寓價格太高，可通過出租形式降低入住門檻。據(jù)調(diào)查有相當比例的人群能接受較高的服務價格，養(yǎng)老機構(gòu)可分為低、中、高檔分別定位。

以房養(yǎng)老也可通過養(yǎng)老機構(gòu)或老年公寓來實現(xiàn)。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，換購小房。對于前者，可以通過建設“持有型”老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)來滿足需求。對于后者，可以建設45～65m2的小戶型吸引入住。房產(chǎn)的安全、房價的波動都會影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響?zhàn)B老地產(chǎn)的發(fā)展。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）明確產(chǎn)品形態(tài)，分戶型分檔次設計

據(jù)調(diào)查，南京地區(qū)老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷售+持有”的模式。普通住宅用于銷售，部分設計為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類如圖1所示（用于養(yǎng)老的地產(chǎn)已用“*”標出）?！皟纱印痹O計面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛(wèi)與一室一廳一衛(wèi)兩個分區(qū)。用于養(yǎng)老住房銷售的別墅設計為大平層結(jié)構(gòu)，面積在150m2以上，在一層內(nèi)解決家庭生活的所有功能。用于銷售的老年公寓可設計為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設計為45～65m2的小戶型。

社會機構(gòu)養(yǎng)老采取“出租”的盈利模式，通過向老年人收取月租費來提供住房和醫(yī)療設施、生活保障等服務。在普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護型養(yǎng)老院又分別分為低、中、高檔三類，分模式提供服務及收取費用。

（二） 建立完善服務和運營體系，增強社會影響力

建立“醫(yī)護養(yǎng)休”一體的社區(qū)服務，擬定定制化身心發(fā)展方案。建立O2O養(yǎng)老服務平臺，為小區(qū)老人提供上門醫(yī)療及生活服務，如上門管理、日托康復等。組織志愿者服務活動，建立“退而不休”活動中心。鼓勵“抱團養(yǎng)老”，組織老年人一起旅游、一起進餐、一起參加活動。改進物業(yè)服務，如開設公共食堂供老人報名用膳，營造歸屬感。養(yǎng)老院均要設置生活設施，如：休憩區(qū)、休閑廣場等，注重對餐廳的營養(yǎng)安全管理，保障膳食安全。在社區(qū)內(nèi)建立介護服務中心，根據(jù)老年人身體健康狀況分級，分別配置所需的介護服務，費用規(guī)則為：國家30%，地方政府20%，個人50%，通過國家、地方政府、個人三重保險保障退休生活。

提高工作人員薪酬，定期表彰優(yōu)秀員工。采用物質(zhì)獎勵和精神獎勵并行的方法激勵相關從業(yè)人員，加大養(yǎng)老護理專業(yè)的宣傳，提高專業(yè)人員的社會認可度和社會地位。

（三）合理制定價格策略

對于財力雄厚且養(yǎng)老社區(qū)定位于高端住宅的地產(chǎn)，可采用撇脂策略，財力雄厚的開發(fā)商具有傳統(tǒng)的市場影響力，良好的品牌形象有助于快速打開市場，高定價可以吸引高端客戶，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)、高端的產(chǎn)品形象，迅速回收融資，降低投資風險。新興房地產(chǎn)商和財力有限的開發(fā)商應當采用滲透策略，以獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。

養(yǎng)老機構(gòu)分為普通和高端兩類。普通養(yǎng)老院的服務價格控制在3000元/月及以下時接受度最高。高端養(yǎng)老院定位為高端服務，價格要根據(jù)住房質(zhì)量和提供服務進行定位。

四、結(jié)語

南京地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)問題也折射出整個中國社會的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國家政策和社會經(jīng)濟制度的影響。政府應加大宣傳，逐漸將人們“養(yǎng)兒防老”的思想觀念向“居家養(yǎng)老”“機構(gòu)養(yǎng)老”轉(zhuǎn)變，通過細分市場，為不同需求的老年人提供合適的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，明確產(chǎn)品形態(tài)，完善服務制度，合理定價，引進民間資本，建立監(jiān)督部門，促進全國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。可建立養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目，根據(jù)試點的區(qū)域發(fā)展情況設計住房和服務設施，形成一定規(guī)模后，逐漸向全國推廣，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。

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作者簡介：

黃孟麗，女，江蘇南京人，河海大學商學院學生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟；

劉明軒，男，河北滄州人，河海大學商學院學生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。