羅鵬+王江+馬聰聰

摘 要 地鐵屬于城市大運量公共交通，其運營帶來的是人流在量上和質(zhì)上的巨大變化。通過可達性的提高及沿線區(qū)位條件的改變，其對城市商業(yè)的變革產(chǎn)生重大影響。通過實地調(diào)研，我們將地鐵對商業(yè)區(qū)的各類影響變量進行聚類，劃分成三類因子：區(qū)位因子、市場因子和空間因子，從而具體分析各因素對商業(yè)區(qū)發(fā)展的影響。

同時，我們發(fā)現(xiàn)南昌地鐵建設(shè)出現(xiàn)兩大重點問題：其一為地下商業(yè)空間的規(guī)模缺乏理性規(guī)劃，其二為商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇和布置不夠合理。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的整理分析，我們對于南昌地鐵建設(shè)規(guī)劃提出了以下幾點建議：1.地鐵站點應(yīng)與周圍環(huán)境有機結(jié)合；2.地鐵商業(yè)應(yīng)注重“購物環(huán)境”理念；3.地鐵商業(yè)應(yīng)提倡區(qū)域性多元化組合發(fā)展；4.地鐵商業(yè)應(yīng)注重立體商業(yè)的開發(fā)。 同時，南昌地鐵的未來發(fā)展趨勢應(yīng)呈現(xiàn)出三大方向：1.南昌地鐵必須足長遠，準(zhǔn)確定位；2.南昌地鐵需通過差異化來促進客流的流動，以維持城市商業(yè)的活躍；3.南昌地鐵需重視對地下商業(yè)空間的開發(fā)，以形成地上地下商業(yè)的有效聯(lián)動。

關(guān)鍵詞 南昌地鐵；因子分析法；規(guī)劃建議

一、南昌地鐵對城市商業(yè)影響的因子分析

地鐵對城市商業(yè)的影響因素紛繁復(fù)雜，通過實地調(diào)研和數(shù)據(jù)整合，我們將南昌地鐵對城市商業(yè)的各類影響變量進行聚類，劃分成三類因子：空間因子、市場因子和區(qū)位因子，進而分析各因素對城市商業(yè)發(fā)展的影響。

1.空間因子

空間因子對城市商業(yè)的影響體現(xiàn)在三方面。其一，南昌地鐵一號線的修建，縮短了兩地往返的時間距離，加強了南昌市空間的易達性。對于廣大市民而言，南昌地鐵的修建減少了交通出行時間，緩解了城區(qū)乘車疲勞，從感官上縮短了居民點與城市商業(yè)區(qū)的空間距離。其二，南昌地鐵一號線的修建，拓展了商圈的空間范圍。城市商圈，受制于傳統(tǒng)交通方式的制約（以公交為主），往往只能吸引較小范圍內(nèi)的人。其三，地鐵交通建設(shè)在城市商業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、外部空間形態(tài)的形成和演化過程中，起著承上啟下的作用。南昌地鐵一號線的修建，深層次地促進、推動了城市商業(yè)空間的變革。

2.市場因子

市場因子對城市商業(yè)的發(fā)展舉足輕重。地鐵交通建設(shè)不僅為沿線商業(yè)發(fā)展帶來巨大客流量，也引導(dǎo)沿線人口集聚、市場需求和城區(qū)規(guī)劃，有助于形成商業(yè)密集帶。具體而言，南昌地鐵一號線憑借運量大、速度快的優(yōu)勢，縮短了城市網(wǎng)絡(luò)與用戶需求之間的距離，引導(dǎo)了“客流”。同時受地鐵商業(yè)經(jīng)濟的吸引，金融業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)相互交錯、有效合作、積極互動、緊密聯(lián)系，共同構(gòu)成集各種產(chǎn)業(yè)于一體的多元化商業(yè)經(jīng)濟模式，引導(dǎo)了“商流”。“客流”代表的是需求，“商流”代表的是供給，“客流”與“商流”的結(jié)合，使得整個地鐵沿線形成一個區(qū)域化極具競爭實力的范圍經(jīng)濟，使得相關(guān)企業(yè)聯(lián)合生產(chǎn)的產(chǎn)出效益大于單獨企業(yè)以相同資源生產(chǎn)的產(chǎn)出效益。

3.區(qū)位因子

地鐵交通具有的極強的經(jīng)濟效應(yīng)，大大了拓展了其沿線地域的區(qū)位優(yōu)勢。地鐵沿線商業(yè)空間普遍具有交通便利、附近人流密集的特點，在影響了傳統(tǒng)商業(yè)的發(fā)展的同時，也催生了新商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)。南昌地鐵一號線的修建，一方面改善了交通便捷條件，另一方面也改變了消費者出行方式，客觀上降低了人們前往商業(yè)區(qū)進行購物的時間成本。在實際調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)，地鐵周圍區(qū)域呈現(xiàn)“近商遠住”的特點，即站點周圍大多布局具有較高地租支付能力的商業(yè)和商務(wù)辦公場所，距站點較遠的區(qū)域則多為住宅區(qū)。同時，由于地鐵站點的設(shè)立，一些原本不適合商業(yè)發(fā)展的區(qū)域也紛紛布局了小型商業(yè)服務(wù)點，如便利店、餐飲店、經(jīng)濟型旅館等，以滿足地鐵乘客的不時之需。

二、南昌地鐵商業(yè)規(guī)劃建議

在以往的南昌地鐵預(yù)測規(guī)劃中，把28.7公里長的南昌地鐵1號線一期工程說成一條“黃金走廊”并不為過。根據(jù)《南昌軌道交通1號線商業(yè)策劃定位報告》，位于紅谷灘新區(qū)的地鐵站點長江路站、珠江路站、八一橋西站、綠茵路站、會展路站、豐和站以及秋水廣場站的商業(yè)定位分別是：示范居住區(qū)、中央生活中心、南昌西部區(qū)域最流行的餐飲娛樂休閑中心、成熟居住區(qū)、總部基地區(qū)、高端金融區(qū)、贛江景觀區(qū)。在這里，白領(lǐng)階層、高端商務(wù)人士和普通上班族、外地游客都能在這里找到適合自己的吃、住、玩和購物的場所，同時和北部滕王閣旅游聯(lián)動發(fā)展，形成一個酒店和餐飲相結(jié)合的休閑新區(qū)。奧體中心站則是南昌的主題樂園區(qū)，集娛樂、休閑和居住為一體，有望打造成全省年輕人的主題公園和娛樂中心、周末和假日的旅游目的地。然而現(xiàn)行的地鐵規(guī)劃過分強調(diào)地鐵周邊商業(yè)建設(shè)，而忽視了地鐵商業(yè)的地上、地下空間的結(jié)合，忽略已有的軌道交通與將來2、3、4號線的有機結(jié)合，亦沒有與其他交通方式，如公交、出租、火車等做到很好的有效連接。針對這些問題，我們此次調(diào)查組進行了深入探索與總結(jié)歸納，得到以下規(guī)劃建議。

1.地鐵站點應(yīng)與周圍環(huán)境有機結(jié)合

南昌地鐵站點與周圍環(huán)境相聯(lián)合，有利于促進地鐵商業(yè)發(fā)展。在交通上，應(yīng)努力實現(xiàn)地鐵與公交車、汽車、火車等交通方式的銜接，將居民區(qū)、商務(wù)區(qū)和大學(xué)城進行有效銜接，使地鐵商業(yè)能夠擁有更多的客源，促進地鐵商業(yè)網(wǎng)點布局的發(fā)展；在用地上，重視地鐵站口周邊地理空間的合理開發(fā)利用，統(tǒng)一規(guī)劃、合理發(fā)展、立足長遠，為未來預(yù)留發(fā)展空間。在考慮商業(yè)發(fā)展的情況下，盡量把地鐵站口開到有人氣、有商業(yè)氛圍的地方，科學(xué)布局沿線商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量、規(guī)模、配套功能等，共同推進地鐵商業(yè)發(fā)展。地鐵商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，尚有很大的提升空間，因此規(guī)劃應(yīng)具有前瞻性，充分發(fā)揮地鐵對商業(yè)的正向作用，同時將整個交通體系納入考慮范圍之內(nèi)，合理規(guī)劃路網(wǎng)系統(tǒng)，克服交通將人流直接帶走的不足。

2.地鐵商業(yè)應(yīng)注重“購物環(huán)境”理念

隨著商業(yè)群落的發(fā)展，商業(yè)建筑的體量越來越大，為了獲得更多的商業(yè)空間而不斷擴張，逐步占用了周圍的開放空間和綠地，繼而導(dǎo)致購物環(huán)境的品質(zhì)下降，。美國城市土地研究學(xué)會（ULI）曾指出，越來越多的顧客來到商業(yè)中心不是為了購物，而是為了享受“購物環(huán)境”。商業(yè)活動通常與社會交往緊密聯(lián)系，人們商業(yè)群落中交往、交流與休閑娛樂，因此，商業(yè)群落布局中應(yīng)該預(yù)留出合適的開放空間與景觀環(huán)境所需的場地，促使人們經(jīng)常性的光顧，增加商業(yè)效益。在南昌地鐵商業(yè)的規(guī)劃過程中，我們不應(yīng)盲目追求商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量的增加，更應(yīng)注重商業(yè)網(wǎng)點質(zhì)量的提高，為商業(yè)中心預(yù)留出合適的公共空間和景觀用地，以改善購物中心的整體環(huán)境，提高消費者的滿意度。

3.地鐵商業(yè)應(yīng)提倡區(qū)域性多元化組合發(fā)展

如果要在一張南昌地圖上圈出南昌的商業(yè)中心，特點應(yīng)該非常鮮明——一大多小。中山路、八一大道區(qū)域集中了近 10 家大型購物中心，而城市其他區(qū)域沒能形成較為集聚的商業(yè)中心。這也就不難解釋節(jié)假日中山路、象山路成為南昌交通最大“堵點”的原因。中山路、八一大道商業(yè)中心由于地處南昌市商業(yè)繁華區(qū)域，現(xiàn)已出現(xiàn)了嚴(yán)重的用地、交通矛盾。由于商業(yè)中心內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施數(shù)量多、規(guī)模大，加之市場已經(jīng)趨于飽和，大量新增商業(yè)設(shè)施可能會使商業(yè)中心服務(wù)效率降低。青云譜片區(qū)現(xiàn)在除擁有沃爾瑪解放西路點、好又多兩家大型綜合超市和倉儲式會員店麥德龍商場外，缺少大型百貨店。青山湖片區(qū)仍然只有之前已有的天虹商場和百貨大樓大眾城東店，近年來少有新增大型商業(yè)零售設(shè)施。因此，南昌市政府應(yīng)根據(jù)地鐵站點的具體位置，實行差異化戰(zhàn)略，提倡地鐵商業(yè)的區(qū)域化、多元化發(fā)展，實現(xiàn)了南昌商業(yè)中心由“點”到“線”的突圍。

4.地鐵商業(yè)應(yīng)注重立體商業(yè)的開發(fā)

地鐵車站設(shè)計要和站點周邊地下空間的開發(fā)利用同步進行，使軌道交通的效益更大發(fā)揮。如香港地鐵站點與商業(yè)基本實現(xiàn)了無縫對接，銅鑼灣的地鐵站就連接了站口的幾大商場，青衣站的站口更是一座商業(yè)聯(lián)體，可謂是上三層、下三層，餐飲、購物、娛樂都能在地鐵站里完成。地鐵 1號線開通后，要逐步減少或停止中山路沿線公交停靠，鼓勵市民通過軌道交通進入商圈。通過立體商業(yè)的開發(fā)，在南昌的地鐵站里，乘客不僅能在候車的時候買到奶茶、報紙等，還可以直接在地鐵站內(nèi)購物、娛樂，甚至地鐵站也可直接與周邊大型商場相連，實現(xiàn)地下商圈與地面商業(yè)的有機結(jié)合。例如，在過往人流大的站點周圍建設(shè)購物中心、百貨店等中高端零售和生活服務(wù)網(wǎng)點。隨著南昌地鐵的漸行漸近，南昌的商業(yè)結(jié)構(gòu)也將隨之改變。地下交通造就了地下商圈，而地下商圈與城市地面的商業(yè)有機結(jié)合起來，將使南昌進入立體商業(yè)的時代。

三、南昌地鐵商業(yè)未來主要發(fā)展趨勢

現(xiàn)代商業(yè)普遍表明，商業(yè)定位在某種意義上重要程度高于地段位置。尤其是在同質(zhì)化發(fā)展較為普遍的今天，只有達到定位準(zhǔn)確，才能實現(xiàn)地鐵商業(yè)的繁榮，很多地鐵商業(yè)都在發(fā)展過中不斷改變著自身定位以符合消費者需求，創(chuàng)造差異化，避免同質(zhì)化，來強化自身市場地位。根據(jù)實際調(diào)研情況，我們得出了南昌地鐵商業(yè)未來發(fā)展的主要趨勢。

1.南昌地鐵商業(yè)應(yīng)立足長遠，準(zhǔn)確定位

南昌地鐵商業(yè)的定位要立足長遠，對目標(biāo)客戶群進行分析，根據(jù)目標(biāo)消費者的真實而持久的需求進行定位，打造地鐵商業(yè)的經(jīng)營檔次和綜合形象。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商業(yè)和無形商業(yè)相互匹配，才能滿足消費者多樣化的需求。而業(yè)態(tài)組合直接關(guān)系到商業(yè)在留住客流方面的能力，同時也對地鐵商業(yè)的定位起到積極的展示作用。在業(yè)態(tài)組合中，主力店選擇往往會成為商業(yè)開發(fā)的重點，因為主力店需具有極強的號召力，促進人氣集聚，釋放廣告效應(yīng)和收獲經(jīng)濟效益，成為商業(yè)整體業(yè)態(tài)活力的源點。將商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合實現(xiàn)良好的銜接，才能將商業(yè)的整體形象展示出來。許多地鐵商業(yè)在發(fā)展史上都有著不斷調(diào)整商業(yè)定位與業(yè)態(tài)組合的經(jīng)歷，這是地鐵商業(yè)產(chǎn)生的集聚效應(yīng)所帶來的必然結(jié)果，也是地鐵商業(yè)未來所必須進行的抉擇。

2.南昌地鐵商業(yè)應(yīng)實行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略

地鐵商業(yè)的差異化戰(zhàn)略將強化地鐵商業(yè)的集聚效應(yīng)，使商業(yè)在城市實現(xiàn)高度集中，形成城市核心商圈。當(dāng)?shù)罔F進一步發(fā)展，“商業(yè)均等化”效應(yīng)進一步凸顯之時，本地客流的流動將會降低，此時城市商業(yè)如果不能及時吸納外界人口，則必須通過差異化來促進客流的流動，以維持城市商業(yè)的活躍，不能有效實施差異化戰(zhàn)略的地鐵商圈，將會面臨生存的問題。通過對地鐵商業(yè)進行合理的定位，發(fā)揮不同區(qū)域地鐵商業(yè)的個性特色，實現(xiàn)南昌商業(yè)的差異化、特色化的發(fā)展路徑，形成南昌城市商圈相輔相成的發(fā)展路徑，促進南昌地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時，根據(jù)地鐵商業(yè)的定位，發(fā)展連鎖超市、便利店、百貨、購物中心、專賣店等多種業(yè)態(tài)，結(jié)合豐富的業(yè)種匹配，配合區(qū)域內(nèi)的文化積淀與商業(yè)積淀，打造特色化經(jīng)營，增強地鐵商業(yè)的特色化吸引力，同時，鼓勵多種經(jīng)營方式并存的發(fā)展方式，為地鐵商業(yè)發(fā)展注入活力，豐富地鐵商業(yè)的經(jīng)營機制。

3.南昌地鐵應(yīng)重視對地下商業(yè)空間的開發(fā)

對地下附屬空間進行大量以地鐵站為樞紐的綜合節(jié)點線性開發(fā)，在商業(yè)上具有許多有利條件，如較為固定的大量人流、完全步行化的空間、不受氣候影響。地下商業(yè)項目需要提供幾個動力，一是交通優(yōu)勢，二是更方便，三是彌補地上的不足，有特色吸引力。當(dāng)?shù)厣峡臻g被充分開發(fā)且不能滿足商業(yè)發(fā)展需求時，地下商業(yè)的開發(fā)將成為一種必然的選擇，當(dāng)前大部分的地上商業(yè)都未得到充分開發(fā)，因此，地下商業(yè)的定位大多是為了彌補地上商業(yè)的不足。在南昌地鐵商業(yè)的開發(fā)實踐中，我們要認識到南昌地鐵商業(yè)要結(jié)合地上地下空間，因為地鐵站點與城市商業(yè)空間布局是兩個獨立且相互聯(lián)系的復(fù)雜體系，需要進一步理清相互間的關(guān)系及相互的特性，尤其要注重結(jié)合土地利用的特點建立相關(guān)模型，以便更好的指導(dǎo)實踐。此外，地鐵地下商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)以客流量和消費潛力為依據(jù)，與其所在商業(yè)區(qū)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展定位相一致，同時在設(shè)計的過程中要要選擇適合和有利于南昌市交通和土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展的思路。

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