劉 耘，黃琦君

（1.佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理與法學(xué)院，廣東佛山528000；2.匯豐銀行佛山分行，廣東佛山528000）

城市升級(jí)：佛山城市綜合體開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)的路徑選擇

劉 耘1，黃琦君2

（1.佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理與法學(xué)院，廣東佛山528000；2.匯豐銀行佛山分行，廣東佛山528000）

當(dāng)前，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正向功能高度復(fù)合的城市綜合體轉(zhuǎn)型。城市綜合體各項(xiàng)功能無(wú)縫銜接，在一定情況下緩解了有限城市空間與不斷增長(zhǎng)的城市人口的社會(huì)矛盾，優(yōu)化了城市居民的生活質(zhì)量。近年來(lái)，佛山各類(lèi)城市綜合體遍地開(kāi)花，帶來(lái)了一些不得不面臨的問(wèn)題。比如同質(zhì)化嚴(yán)重、空置率高、缺乏文化品位和城市底蘊(yùn)。符合佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的城市綜合體開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)的對(duì)策思路首先必須是業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，同時(shí)依托城市的歷史文化底蘊(yùn)，打造異質(zhì)化的城市形象，并大力培養(yǎng)和引進(jìn)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才。

佛山；城市綜合體；開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)；城市升級(jí)

城市作為一個(gè)時(shí)代文明的象征,是人類(lèi)歷史發(fā)展的衍生物。城市綜合體以其獨(dú)特的綜合性、復(fù)合性滿足大環(huán)境發(fā)展的需要，是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著城市人口的聚集、用地緊張等問(wèn)題突出，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生。毫無(wú)疑問(wèn)，城市綜合體作為一種新興的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，優(yōu)勢(shì)在于由許多商業(yè)業(yè)態(tài)組合而成，多種功能互補(bǔ)，大大滿足城市生活需要的方便，各功能關(guān)聯(lián)更加緊密，自然這也對(duì)項(xiàng)目前期策劃和后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，其建設(shè)與發(fā)展對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)舉足輕重。目前，佛山城市升級(jí)如火如荼，城市品質(zhì)及形象有了很大的改觀，作為城市發(fā)展重要形象代表之一的城市綜合體的發(fā)展極為迅猛，短短幾年時(shí)間，大大小小幾十個(gè)綜合體一擁而上。2016年，佛山城鎮(zhèn)化率以94.1%排全國(guó)第三，遠(yuǎn)超廣州。誠(chéng)然，城市綜合體發(fā)展對(duì)推進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，帶來(lái)諸多的商貿(mào)物流極為有利，也提升了市民的生活便利和品質(zhì)，但城市綜合體在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)如何避免同質(zhì)化，更好地提高效率無(wú)疑是值得研究的課題。這對(duì)于提升佛山城市品質(zhì)與競(jìng)爭(zhēng)力、進(jìn)一步促進(jìn)佛山社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的價(jià)值和意義。

一、佛山市城市綜合體的現(xiàn)狀與類(lèi)型

（一）佛山樓市現(xiàn)狀

2016年佛山商品住宅市場(chǎng)延續(xù)供求兩旺的行情，成交均價(jià)更屢次破萬(wàn)。其中商品住宅新增供應(yīng)1 603.94萬(wàn)平方米，環(huán)比上年增加11.13%，成交1 993.12萬(wàn)平方米，環(huán)比大增38.31%，供求情況再次刷新歷史數(shù)據(jù)。值得注意的是，年度市場(chǎng)供求比為0.8，供求情況近5年來(lái)首次出現(xiàn)略微失衡，價(jià)格呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，全年成交均價(jià)為9 852元/平方米，環(huán)比上升12.27%，量?jī)r(jià)齊升。

佛山商品住宅供應(yīng)面積近5年來(lái)以每年200萬(wàn)平方米增加，成交面積近3年增速加快，2016年住宅成交面積環(huán)比上升38%，供求比降至近5年的低值，顯示市場(chǎng)交投活躍，去庫(kù)存速度加快。見(jiàn)圖1。

從成交價(jià)格分析，2016年佛山商品住宅成交價(jià)格近5年來(lái)漲幅最大，達(dá)12.27%，成交均價(jià)于部分月份破萬(wàn)，在各種政策利好下，廣州客紛紛涌入佛山，廣佛交界區(qū)域樓價(jià)被刺激得快速飆升，引起全市均價(jià)爆漲。見(jiàn)圖2。

圖1 2012-2016年佛山商品住宅年度供求情況

圖2 2012-2016年佛山商品住宅成交價(jià)格情況

（二）佛山城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀與類(lèi)型

近幾年來(lái)，地鐵開(kāi)通、城市升級(jí)、路網(wǎng)打通，廣佛同城化不斷推進(jìn)，廣州外溢需求帶來(lái)的市場(chǎng)紅利讓各大品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)佛山的信心越來(lái)越堅(jiān)定，時(shí)下超過(guò)40個(gè)城市綜合體項(xiàng)目落戶佛山，商業(yè)體量超900萬(wàn)平方米，其中多數(shù)項(xiàng)目“身世顯赫”。有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、新加坡豐樹(shù)集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)和怡翠地產(chǎn)等，投資數(shù)目迅速增多，更趕超了廣州、深圳的建設(shè)速度。除了“來(lái)頭”不小之外，各大城市綜合體的體量也奪人眼球，基本都有幾十萬(wàn)平方米甚至上百萬(wàn)平方米。見(jiàn)圖3。

圖3 廣州佛山深圳商業(yè)體量對(duì)比

1.佛山綜合體區(qū)位分布狀況

目前佛山正在建設(shè)運(yùn)營(yíng)的城市綜合體項(xiàng)目主要集中在“強(qiáng)中心”位置，配合《佛山市城市總體規(guī)劃2012-2020》的主要內(nèi)容：雙環(huán)、四軸、三心、五組團(tuán)、多個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)街。目前從佛山綜合體發(fā)展來(lái)看，佛山新城是以發(fā)展商業(yè)、酒店綜合體為主；禪城區(qū)以發(fā)展住宅區(qū)、旅游、商業(yè)、寫(xiě)字樓綜合體為主；南海區(qū)以發(fā)展功能型綜合體為主；順德區(qū)以發(fā)展商業(yè)、旅游、酒店綜合體為主。高明區(qū)和三水區(qū)以發(fā)展旅游、住宅區(qū)型綜合體為主。佛山的商業(yè)格局已經(jīng)從“一個(gè)中心”模式慢慢向“多個(gè)中心”模式轉(zhuǎn)型。

2.佛山城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式

根據(jù)綜合體的核心驅(qū)動(dòng)類(lèi)型差異，大致可以劃分為均衡發(fā)展、商業(yè)驅(qū)動(dòng)、旅游驅(qū)動(dòng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)等。站在開(kāi)發(fā)模式角度去分析佛山市的城市綜合體，主要基于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，去研究城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式，筆者通過(guò)走訪調(diào)查，總結(jié)分析得知，佛山的城市綜合體集中為以下四種發(fā)展模式：

（1）均衡發(fā)展模式

這種發(fā)展模式是商業(yè)、酒店和其他功能平衡發(fā)展的城市綜合體，更多的是功能之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系完整的反映，而不是突出發(fā)展一個(gè)功能，通過(guò)功能區(qū)域的發(fā)展，建設(shè)佛山“強(qiáng)中心”、建設(shè)魅力佛山、優(yōu)化交通設(shè)施、改善城市環(huán)境等措施，使城市價(jià)值和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到大幅提升。作為佛山新城核心區(qū)內(nèi)唯一百萬(wàn)平方米體量的綜合體，保利東灣集休閑、玩樂(lè)、商務(wù)、購(gòu)物、居住等多種功能于一體，市政配套設(shè)施齊備，交通方便，是佛山新城體量最大的城市綜合體，緊鄰核心商務(wù)區(qū)，將與佛山新城核心區(qū)一同發(fā)展，共同推動(dòng)城市進(jìn)步。

（2）商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式

該類(lèi)發(fā)展模式是基于商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)因素的城市綜合體，購(gòu)物中心起主導(dǎo)作用，寫(xiě)字樓、酒店等為輔助功能，能有效拉動(dòng)周邊的消費(fèi)水平，對(duì)提升佛山城市發(fā)展品位和市民生活品質(zhì)、增強(qiáng)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力和影響力具有非常重大而深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。南海萬(wàn)科廣場(chǎng)總建面積約54萬(wàn)平方米，匯集大型購(gòu)物中心、地標(biāo)性寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、住宅、地鐵步行街等業(yè)態(tài)。其中，超12萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，集時(shí)尚潮流、品質(zhì)生活、特色餐飲、區(qū)域文化、休閑娛樂(lè)于一身，成為一站式家庭消費(fèi)目的地，對(duì)本地商業(yè)市場(chǎng)造成一定的影響，并改變目前的商業(yè)架構(gòu)，使本地的商業(yè)氛圍有所上升。

（3）旅游驅(qū)動(dòng)模式

該類(lèi)發(fā)展模式是基于一定的旅游資源和土地資源、旅游休閑為導(dǎo)向的土地開(kāi)發(fā)，并以旅游綜合開(kāi)發(fā)的酒店集群的形成、綜合旅游項(xiàng)目、住宅社區(qū)為核心功能框架。旅游休閑集聚區(qū)整體服務(wù)質(zhì)量較高，嶺南天地就是其中最典型的例子之一，通過(guò)對(duì)珍貴而又典型的嶺南民居舊城改造，多種功能設(shè)施如食、住、行等同時(shí)開(kāi)發(fā)，使得典藏深厚歷史底蘊(yùn)的傳統(tǒng)富人區(qū)煥發(fā)出新時(shí)代的氣息。

（4）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)模式

該類(lèi)發(fā)展模式是將商品的關(guān)聯(lián)性高，消費(fèi)群體充分共享的一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)整合在一個(gè)地方，把SHOPPINGMALL和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)合二為一，形成多業(yè)態(tài)型、復(fù)合經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)集群。以華藝裝飾材料物流城為例，成為集裝飾建筑材料銷(xiāo)售、采購(gòu)、物流配送、休閑于一體的建材綜合體。這家天然而成的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)越來(lái)越強(qiáng)，從家具內(nèi)裝設(shè)計(jì)服務(wù)到泛家居所涵蓋的管材、五金、照明等材料一并具備，這意味著華藝能實(shí)現(xiàn)一站采購(gòu)，同時(shí)勾勒出佛山專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑。該項(xiàng)目也將進(jìn)一步優(yōu)化佛山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，有利于彌補(bǔ)佛山在高端服務(wù)業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方面的短板。

3.佛山城市綜合體的運(yùn)營(yíng)模式

城市綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要著重整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為用戶提供全面的業(yè)務(wù)功能和生活服務(wù),成為提高地區(qū)或城市價(jià)值不可或缺的角色。由于城市綜合體的投資回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期控股的特點(diǎn)使開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期盈利，主要有以下兩種經(jīng)營(yíng)模式：

（1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主

萬(wàn)科廣場(chǎng)、瑞安天地系列均以出租為主。一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體通常位于城市核心片區(qū)，商業(yè)價(jià)值較高，因此開(kāi)發(fā)商通常采取長(zhǎng)期持有資產(chǎn)以獲得商業(yè)地產(chǎn)更多的增值。專(zhuān)業(yè)化于特定目標(biāo)群體的模式，機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存，租金回報(bào)率與商業(yè)氛圍培養(yǎng)所吸引的人流量成正比。

如今，采用“只租不售”模式的城市商業(yè)綜合體大部分在運(yùn)營(yíng)上都步入了正軌，“只租不售”模式運(yùn)營(yíng)成功將有利于打響城市綜合體的品牌名聲，引導(dǎo)城市綜合體的持續(xù)健康發(fā)展，是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。見(jiàn)圖4。

（2）租售結(jié)合

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)屬于以租售結(jié)合為主的盈利模式，這種模式主要為了收回投資。由于國(guó)內(nèi)上市公司實(shí)力有限，很多企業(yè)都采用這種模式。

隨著城市綜合體越來(lái)越多是往立體多功能的趨勢(shì)發(fā)展，未來(lái)的發(fā)展將增加住宅居住功能的比例，因?yàn)樽≌糠值匿N(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的資金回報(bào)在一定程度上緩解了城市綜合體建設(shè)初期由于資金大量投入造成的經(jīng)費(fèi)緊張。見(jiàn)圖5。

圖4 城市綜合體出租持有開(kāi)發(fā)模式研究

圖5 城市綜合體租售結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式研究

二、佛山城市綜合體開(kāi)發(fā)存在的主要問(wèn)題

（一）消費(fèi)能力滯后，購(gòu)買(mǎi)力不足

佛山作為一個(gè)以制造業(yè)為主的城市，高收入的白領(lǐng)人群相對(duì)廣州、深圳要少，打工一族所占人口比例較大，由于其購(gòu)買(mǎi)力有限，消費(fèi)在中高端餐飲、服飾及娛樂(lè)方面的比例相對(duì)較少，恩格爾系數(shù)略高，大部分開(kāi)銷(xiāo)集中在基本生活支出，消費(fèi)能力明顯滯后，購(gòu)買(mǎi)力不足。再加上當(dāng)今是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，網(wǎng)上購(gòu)物因便捷、價(jià)低已成為許多人尤其是年輕人常用的購(gòu)物方式。因此，佛山多業(yè)態(tài)的綜合體并未能吸引到足夠多的消費(fèi)人群。

（二）同質(zhì)化嚴(yán)重

目前開(kāi)發(fā)商都有一種跟風(fēng)的心態(tài)，往往追求短期效益，都想做一些比較符合大眾口味的項(xiàng)目，對(duì)于一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)這樣的行業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商都覺(jué)得獲益甚少。目前佛山過(guò)半數(shù)的城市綜合體都采用了酒店+公寓+寫(xiě)字樓+百貨+住宅的搭配模式，商業(yè)項(xiàng)目彼此之間沒(méi)有形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，功能重復(fù)，使得消費(fèi)力分散，利潤(rùn)率下降。商業(yè)項(xiàng)目選擇對(duì)多數(shù)的物業(yè)自行持有，對(duì)外出售少數(shù)物業(yè)的模式，這就衍生出未來(lái)將面臨的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的難題，即后期運(yùn)營(yíng)難以控制，造成同質(zhì)化的同時(shí)還會(huì)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（三）空置率高，市場(chǎng)供過(guò)于求

佛山市涵蓋五區(qū)，城市中心不突出，強(qiáng)區(qū)弱市的特征尤為明顯，缺乏統(tǒng)一有序的城市規(guī)劃。各區(qū)都有自己打造的中心，都在集中上馬城市綜合體，致使城市綜合體體量驚人。如桂瀾路一線就有大大小小十幾個(gè)綜合體，與之近鄰的季華路沿線也是如此。建設(shè)過(guò)多，市場(chǎng)供過(guò)于求，難免會(huì)出現(xiàn)空置率高的情況。加之，正上馬的一些城市綜合體是先規(guī)劃建設(shè)再招商，這可能會(huì)給后期招商和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一系列問(wèn)題。曾經(jīng)有項(xiàng)目建成后，其內(nèi)部規(guī)劃不符合商家要求，但按商家要求改造內(nèi)部空間就需要拆除整棟大樓，最后項(xiàng)目只能放棄這個(gè)優(yōu)質(zhì)商家。而且各項(xiàng)目的招商競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，普遍大型的城市綜合體都會(huì)有主推商家。然而，一些商家為了防止出現(xiàn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的局面，會(huì)在一個(gè)地方選址幾家門(mén)店后，就不會(huì)再擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)了，由此導(dǎo)致一些項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)好了，但商家由于沒(méi)有規(guī)劃而放棄進(jìn)入的現(xiàn)象，被迫面臨“被爛尾”的命運(yùn)。

（四）缺乏文化品位和城市底蘊(yùn)

一些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)城市綜合體時(shí)，缺乏精品意識(shí)和文化意識(shí)，更多地只考慮其商業(yè)利潤(rùn)，根本沒(méi)有做好長(zhǎng)期守業(yè)的準(zhǔn)備。為了快速回籠資金，開(kāi)發(fā)商只重視體量的龐大、建筑的華麗，而甚少考慮如何結(jié)合佛山城市文化的特點(diǎn)，打造富有文化氣息和地方特色的綜合體。作為一座歷史文化名城和旅游名城，眾多的城市綜合體中，卻很難找出強(qiáng)調(diào)佛山城市的特色，彰顯城市歷史文化底蘊(yùn)的綜合體。大部分綜合體差異不大，沒(méi)有真正可以留住消費(fèi)者的亮點(diǎn)。

（五）各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才嚴(yán)重不足

放眼佛山大大小小城市綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)建設(shè)，不難發(fā)現(xiàn)，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才嚴(yán)重不足，由此造成一系列問(wèn)題。具體來(lái)看，缺乏專(zhuān)業(yè)規(guī)劃人才團(tuán)隊(duì)，往往造成規(guī)劃形態(tài)與后期的運(yùn)營(yíng)不能保持一致；缺乏專(zhuān)業(yè)招商人才團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致入駐率低，沒(méi)有有影響力的大品牌，不能形成差異化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；缺乏專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)人才團(tuán)隊(duì)，后期運(yùn)營(yíng)管理往往成為商業(yè)地產(chǎn)的軟肋。顯然，這一狀況始終未能有效改變。

三、佛山城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的路徑思考

（一）業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型

城市綜合體從一開(kāi)始定位就應(yīng)該挖掘市場(chǎng)的需求，對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行詳盡分析，整合服務(wù)功能，根據(jù)目標(biāo)客群的需要招商。但由于顧客的需求會(huì)因應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)的發(fā)展變化而有所調(diào)整，所以相應(yīng)管理層應(yīng)根據(jù)商家的分布、檔次和規(guī)模不斷進(jìn)行調(diào)整。如減少或增加一類(lèi)商品的比例，增加先前缺失的功能，或在檔次上不斷改進(jìn)，以滿足顧客的需求，創(chuàng)造更受歡迎的項(xiàng)目形象。

（二）打造異質(zhì)化的形象，凸顯城市文化底蘊(yùn)

合理運(yùn)用個(gè)別特殊形象，打造與眾不同的城市綜合體的群體形象，是城市綜合體最大的無(wú)形資產(chǎn)，也是管理團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)能力之所在。形象塑造是實(shí)現(xiàn)異質(zhì)化最簡(jiǎn)單，也是最有用的方面，始終重視服務(wù)水平，堅(jiān)持對(duì)所有負(fù)責(zé)人開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)，不斷提高團(tuán)隊(duì)的整體作戰(zhàn)水平；其次為有價(jià)值的商家提供足夠的資源，精心經(jīng)營(yíng)彼此間的合作關(guān)系。依靠品牌形象和服務(wù)水平以及個(gè)性化的建筑外觀作為點(diǎn)綴，就有機(jī)會(huì)建立自己的差異化形象。形象一旦在消費(fèi)者心中占有一席之位，城市綜合體就能吸引到較大的人流量，大幅提高其效率。為此，必須合理發(fā)掘并運(yùn)用佛山當(dāng)?shù)氐馁Y源，建造有特色的城市綜合體。如運(yùn)用自然資源優(yōu)勢(shì)，在千燈湖、礌崗公園、祖廟、西樵山等地推廣休閑旅游綜合體建設(shè)；依托陶瓷文化、戲曲文化、武術(shù)文化等歷史資源，打造文化綜合體；依托中德工業(yè)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)機(jī)遇，打造高科技作為公共文化綜合體的核心功能。

（三）聯(lián)合運(yùn)作

值得一提的是，由于城市綜合體的整體成敗是由合作商家的經(jīng)營(yíng)狀況決定的，兩者就如共生植物一般緊密相連的共同體，因此大部分的入駐商家對(duì)綜合體的統(tǒng)一管理表現(xiàn)高度的合作與配合，同樣地，城市綜合體的管理團(tuán)隊(duì)也要細(xì)致地考察每個(gè)商家的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)出現(xiàn)的任何問(wèn)題都要給出合理的解決方案，保持商家對(duì)城市綜合體的信任和依賴，共同出謀劃策把事業(yè)做強(qiáng)做大，不是一家，勝似一家，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),共同進(jìn)退，通過(guò)溝通交流彼此的經(jīng)驗(yàn)，帶動(dòng)整體的發(fā)展。

（四）強(qiáng)化政策，增強(qiáng)對(duì)城市綜合體開(kāi)發(fā)的扶持力度

開(kāi)發(fā)一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目需要準(zhǔn)備大量的資金，開(kāi)發(fā)成本耗資最少也需要幾億，多的就上百億，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作及融資能力都有一定要求，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，政府對(duì)城市綜合體的支持顯得格外關(guān)鍵，尤其是信貸融資等扶持政策。為此，一是要梳理各項(xiàng)政策，想方設(shè)法為開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取政策利益，擴(kuò)大政策對(duì)項(xiàng)目的覆蓋范圍。二是要鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用多種創(chuàng)新方式進(jìn)行合理合法融資，如上市、資產(chǎn)證券化、發(fā)行信托產(chǎn)品、融資租賃等，拓寬融資渠道，沖出企業(yè)融資遭遇到的瓶頸，降低投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商投資信心。

（五）強(qiáng)化管理，促進(jìn)城市綜合體良好運(yùn)營(yíng)

城市綜合體的發(fā)展，不是項(xiàng)目的建設(shè)施工結(jié)束后就可以宣布整個(gè)項(xiàng)目大功告成，后期的招商、運(yùn)營(yíng)等管理對(duì)城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展顯得更為重要。站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，后期的運(yùn)營(yíng)才是實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資回報(bào)的重頭戲。站在政府的角度來(lái)說(shuō)，城市綜合體既是城市管理的一個(gè)部分，也是創(chuàng)新城市管理模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。政府應(yīng)該積極推進(jìn)城市創(chuàng)新管理的理念，統(tǒng)籌城市資源，積極推進(jìn)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理規(guī)劃，讓城市綜合體與周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相輔相成，形成一個(gè)雙贏的局面。

（六）強(qiáng)化規(guī)范，促進(jìn)城市綜合體有序推進(jìn)

城市綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)對(duì)所在城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)水平和公共配套設(shè)施建設(shè)有著較高的標(biāo)準(zhǔn)。所以，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)必須遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，認(rèn)可城市規(guī)劃指導(dǎo)方針。各級(jí)政府要把城市綜合體在城市發(fā)展中的重要作用了解透徹，共同探索適合城市綜合體的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，推動(dòng)城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)要結(jié)合本土區(qū)位優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)城市綜合體特色化發(fā)展。

（七）大力培養(yǎng)和引進(jìn)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才

城市綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍，而目前這方面的各類(lèi)人才都較為缺乏，因此，應(yīng)加大人才的引進(jìn)和培養(yǎng)力度，制訂出相對(duì)完善的人才培養(yǎng)和引進(jìn)政策。如利用佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院這座本地大學(xué)建設(shè)高水平理工大學(xué)的發(fā)展契機(jī)，大力培養(yǎng)建設(shè)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)的人才，同時(shí)增設(shè)運(yùn)營(yíng)管理等專(zhuān)業(yè)，向社會(huì)輸送高素質(zhì)人才，滿足地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求。

（責(zé)任編輯：梁念瓊liangnq123@163.com）

Urban Upgrading:the Path Choice of Foshan City’s Urban Complex Development

LIUYun1,HUANGQi-jun2

（1.School ofBusiness and Law,Foshan University,Foshan 528000,China; 2.HSBCBank Foshan Branch,Foshan 528000,China）

At present,with the accelerated pace of urbanization,China’s real estate industry is a high degree of complex combination of urban complex transformation.Urban complex functions seamlessly convergence,which in certain circumstances ease the limited urban space and the growing urban population social contradictions, and also optimize the quality of life of urban residents.In recent years,all kinds of urban complex in Foshan can be described as blossom everywhere,however,it also cause some problems being faced.Therefore,in the context of accelerating the process of urban upgrading,how to improve the competitiveness of cities through the successful development of urban complexes is undoubtedly worthy of further study.Through the objective analysis of the impact of urban complex on the regional economic development of Foshan,this paper clarifies the existing problems in the development and operation of urban complexes,and puts forward the countermeasures of urban complex development and operation in line with the needs of Foshan social and economic development.

Foshan;urban complex;development operation;urban upgrading

F299.276.5

A

1008-018X（2017）03-0014-06

2017-03-28

劉 耘（1966-），女，湖南永興人，佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院教授。