汪 瑞

(1. 福州大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院， 福建 福州 350116； 2. 福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院， 福建 福州 350108)

我國二手房交易市場利益分配機制研究
——基于聯(lián)盟視角

汪 瑞1，2

(1. 福州大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院， 福建 福州 350116； 2. 福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院， 福建 福州 350108)

利益分配是聯(lián)盟存在的關(guān)鍵問題，制定公平合理的利益分配方案對聯(lián)盟的穩(wěn)定運行具有至關(guān)重要的作用。本文從“聯(lián)盟”視角出發(fā)，分析了二手房市場利益相關(guān)者之間的聯(lián)盟關(guān)系，提出了二手房交易市場聯(lián)盟的特點及聯(lián)盟收益的分配原則，定義了交易業(yè)務(wù)價值、成員貢獻程度等概念，建立了交易業(yè)務(wù)價值與客戶貢獻程度的評價指標(biāo)體系，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建了二手房交易市場聯(lián)盟收益分配的數(shù)學(xué)規(guī)劃模型及求解方法，并對初步分配方案進行了修正。最后，通過應(yīng)用實例對研究內(nèi)容及方法進行了驗證，證實了該方法的有效性和合理性。

二手房交易； 利益分配； 機制； 聯(lián)盟

經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，2011年我國城鎮(zhèn)化率首次超過50%，使得城市建設(shè)用地供給日益緊缺、征地周期變長、建設(shè)成本加大，過去幾年許多大城市的二手房供給逐漸超過新房供應(yīng)，成為城市住宅供給的主要來源。存量住房的快速增加，新增供給減少，使得二手房市場在城市住房供給中起到非常重要的作用。目前，中國每年房地產(chǎn)的銷售額已達到5萬多億元，占GDP的比例超過10%，這其中很大一部分銷售是通過二手房交易實現(xiàn)的。從發(fā)展趨勢來看，人口結(jié)構(gòu)老齡化也將釋放部分房源進入二手房市場。然而，與發(fā)達國家由二手房主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場相比，我國二手房市場的發(fā)展仍明顯滯后于新房市場的發(fā)展，尚處于成長期，對其理論研究也處于起步階段。如此大體量的中國二手房市場，參與的主體成分復(fù)雜，屬性多樣，如何理順參與主體的利益關(guān)系，使二手房市場能夠健康、有序、快速地發(fā)展，成為一個亟待研究和解決的問題。

一、文獻綜述

在二手房交易利益分配方面，國內(nèi)研究尚屬空白，究其原因，主要由于當(dāng)前國內(nèi)二手房市場各方的利益分配主要通過收取的傭金進行內(nèi)部協(xié)調(diào)與分配，尚無其他分配方式。對于傭金及傭金模式的研究，Yinger[1]較早研究了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為效率，通過將量化分析模型引入房地產(chǎn)代理銷售，認(rèn)為二手房市場采用固定傭金模式是沒有效率的，易造成資源的浪費；Crockettl、Villani等[2]、Miceli[3]則指出采用固定傭金模式的代理銷售會影響市場效率；隨后，Schroeter和Knoll[4，5]對Yinger 1981年所研究的問題進行了拓展，在研究中引入交易時間因素，但結(jié)論卻與Yinger的有所不同，他們認(rèn)為在考慮交易時間的情況下，市場現(xiàn)有的百分比傭金結(jié)構(gòu)與市場效率一致；Johnson等[6]的研究表明：傭金分配方案影響二手房交易的效率，且直接對經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進行激勵比對經(jīng)紀(jì)公司進行激勵的效果要好；廖俊平、徐斌[7]運用供給-需求理論討論了二手房交易傭金收取的必要性，并分析了平均利潤率、非合作博弈與傭金之間的關(guān)系；黃英、劉洪玉等[8]認(rèn)為合理的傭金結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)對二手房市場的發(fā)展至關(guān)重要，并指出“固定傭金+超額比例”的傭金模式更適合中國當(dāng)前的二手房市場；陳英存、施建剛[9]通過對國內(nèi)外經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對比研究，認(rèn)為當(dāng)前我國二手房市場的傭金方式是理性有效的；張紅，陳玄冰等[10]運用實驗經(jīng)濟學(xué)的研究方法，比較了“固定比例”、“固定傭金+超額比例”、“純超額比例”三種傭金模式下的二手房市場效率，并認(rèn)為應(yīng)在完善“固定比例”傭金模式的同時，探索其他更優(yōu)的傭金模式。

雖然當(dāng)前我國二手房市場不同交易方式都有各自的收益分配方式，但不論是傳統(tǒng)的提成分配還是全民經(jīng)紀(jì)人的多重分配，都沒有真正使得參與其中的各個主體獲得自身滿意的收益份額，由此造成二手房市場各主體均從自身利益最大化出發(fā)，逆向選擇、道德風(fēng)險、“跳單”、“撬單”等亂象叢生，糾紛頻出。隨著互聯(lián)網(wǎng)+時代的發(fā)展，二手房市場的參與主體已從過去傳統(tǒng)的賣方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(中介機構(gòu))、買方轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(中介機構(gòu))、網(wǎng)絡(luò)電商、自由經(jīng)紀(jì)人、買方，各參與主體的不同組合形成了不同的二手房市場交易模式。那么，新興的網(wǎng)絡(luò)電商在二手房市場交易中起到什么作用？如何衡量這個新加入主體對每一單交易的貢獻？如何對其完成二手房交易的貢獻進行收益分配？國內(nèi)學(xué)術(shù)界對二手房新增參與主體、新型交易模式、新型利益分配等方面的研究甚是缺乏。不僅如此，以往對于二手房市場主體的研究大都基于賣方、買方或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(中介機構(gòu))等單個個體的視角，而這種研究視角難以從根本上解決過去十多年來中國二手房市場的種種弊病，學(xué)術(shù)界需要從其他視角尋求新的理論支撐和解決方法。論文借鑒聯(lián)盟和博弈論的相關(guān)思想，考查二手房交易市場各參與主體的利益分配方法(過程)及結(jié)果，以期提供解決我國二手房市場因利益分配不均所引發(fā)的一系列現(xiàn)實問題。

二、我國二手房交易市場利益相關(guān)者聯(lián)盟關(guān)系分析

在我國二手房交易過程中，二手房的賣方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(中介機構(gòu))和網(wǎng)絡(luò)電商之間實質(zhì)是一種委托代理的關(guān)系，在某種程度上甚至是一種雙重委托代理的關(guān)系。因為二手房的賣方需要將自己擁有的二手房委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行出售(租)，在觸網(wǎng)模式、眾銷模式下，網(wǎng)絡(luò)電商也需要委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)尋找房源、客源及線下交易及售后等服務(wù)，所以不僅賣方與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在委托代理關(guān)系，網(wǎng)絡(luò)電商與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也存在委托代理關(guān)系。由于產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)、資金實力、擁有資源等方面的差異，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、網(wǎng)絡(luò)電商、二手房賣方在二手房交易中所處地位并不對等，他們之間的利益分配機制往往表現(xiàn)出非對稱性，即一方攫取另一方的經(jīng)濟剩余。三者的非對稱互惠共生關(guān)系如圖1所示。

圖1 我國二手房交易市場參與主體非對稱關(guān)系示意

由于各成員在現(xiàn)實的二手房市場所處地位不同，對彼此的依賴程度也各不相同，但實質(zhì)上聯(lián)盟成員都表現(xiàn)為互惠共生的關(guān)系。值得注意的是，已有研究表明：聯(lián)盟成員在信息對稱、利益互惠、合作共生情形下的合作是最穩(wěn)定、最有效率的，同時具有這三個特征的聯(lián)盟在合作中能產(chǎn)生最大的合作效益。在新古典經(jīng)濟學(xué)理論中，假設(shè)了一個虛擬領(lǐng)導(dǎo)者，這個虛擬領(lǐng)導(dǎo)者預(yù)知并決定生產(chǎn)過程中需要的各種生產(chǎn)要素的數(shù)量，并將這些生產(chǎn)要素投入到特定的生產(chǎn)過程中，得到一定數(shù)量的產(chǎn)品，稱為“廠商模型”[11]。依據(jù)以上理論，假定二手房賣方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)電商是以信息對稱、利益互惠、合作共生的理念形成合作聯(lián)盟，而且在二手房交易中存在一個“公正”、“權(quán)威”的虛擬廠商，該廠商負(fù)責(zé)監(jiān)督投入到合作聯(lián)盟中的各生產(chǎn)要素能“獨立”、“平等”地參與生產(chǎn)，不存在一方攫取另一方經(jīng)濟剩余的情形，這種對稱、互惠、共生的聯(lián)盟合作關(guān)系如圖2所示。

圖2 我國二手房交易市場參與主體對稱關(guān)系示意圖

在信息對稱、利益互惠、合作共生的交易聯(lián)盟中，各聯(lián)盟成員如何分配共同創(chuàng)造的收益？利益分配問題可以看作一種合作對策問題，在利益分配過程中，需要滿足以下原則：

三是邊際作用原則。由于房地產(chǎn)的特殊性，每一套待售的房地產(chǎn)商品具有不同的商品屬性。因此，每一單交易業(yè)務(wù)的最終達成，二手房交易市場聯(lián)盟中的賣方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與網(wǎng)絡(luò)電商所起的作用及參與的程度各異。當(dāng)總收益一定時，促成交易的作用越大、重要性越強、參與的程度越高，則稱其業(yè)務(wù)價值越大，記為Vtk，即業(yè)務(wù)tk對整個聯(lián)盟交易總值的價值。業(yè)務(wù)價值越大，該成員獲得的可分配利益也越多。

三、我國二手房交易市場利益分配

由于完成的每單二手房交易的交易總額、投入細節(jié)、所需資源、協(xié)調(diào)程度等各不相同，每單業(yè)務(wù)的重要性及完成效率也互不相同，筆者將每單交易業(yè)務(wù)的重要性及通力合作的完成效果稱為業(yè)務(wù)價值。但是，構(gòu)成業(yè)務(wù)價值的因素中，有定性的指標(biāo)，也有定量的指標(biāo)，而且很多定性的指標(biāo)具有主觀性和模糊性，為了便于衡量和計算，運用模糊層次分析法(FuzzyAnalyticHierarchyProcess，簡稱FAHP法)來確定成員貢獻程度及相關(guān)指標(biāo)權(quán)重。

如果將二手房交易市場聯(lián)盟在某一時間段內(nèi)的所有業(yè)務(wù)T={t1，t2，…，tk，…，ts}分解后的s項業(yè)務(wù)的重要性向量記為wT=[wt1，wt2，…，wtk，…，wts]T，其中wtk表示第k單業(yè)務(wù)的重要性；每單業(yè)務(wù)的完成效果記為θT=[θt1，θt2，…，θtk，…，θts]T，其中θtk表示第k單業(yè)務(wù)完成的效果。此時，每單業(yè)務(wù)的價值為

(1)

對第k單業(yè)務(wù)的價值進行歸一化處理，得到該單業(yè)務(wù)的價值系數(shù)為

(2)

業(yè)務(wù)價值或價值系數(shù)大，說明對二手房交易聯(lián)盟的影響大，如業(yè)務(wù)交易額巨大、市場影響顯著、促銷效果明顯等，使得各成員能通過這單交易獲得不同程度的顯著益處。反之亦然。

如果聯(lián)盟成員通力合作，完成業(yè)務(wù)獲得的可分配收益記為πT，依據(jù)收益分配原則，依據(jù)式(1)～(2)，計算可得業(yè)務(wù)tk能夠分配的利益總額為

(3)

根據(jù)集體理性原則，參與交易tk的m個聯(lián)盟成員獲得的收益分配不應(yīng)大于聯(lián)盟整體總收益，即

(4)

則聯(lián)盟成員Mi從交易tk中獲得的利益分配為

(5)

根據(jù)個體理性原則，參與交易的聯(lián)盟成員mi從交易tk中分配的利益不應(yīng)低于其單干的收益，即

(6)

(7)

式(7)表明二手房交易各方形成聯(lián)盟的必要性。

根據(jù)以上的分析，將二手房交易市場各聯(lián)盟成員利益分配比例作為目標(biāo)函數(shù)，建立多目標(biāo)決策模型：

(8)

(9)

(10)

(11)

約束條件中，式(9)表明集體理性，式(10)表明個體理性式，(11)表明二手房交易市場聯(lián)盟形成的必要性。

本文采用數(shù)學(xué)規(guī)劃方法求解二手房交易市場聯(lián)盟的利益分配問題，該方法能夠用于求解有核或存在弱核的多人對策問題[12]。具體求解過程如下：

(12)

步驟3：如果上述步驟的計算無可行解，可通過下列線性規(guī)劃問題求解最優(yōu)解φ*。

即

(13)

(14)

(15)

(16)

其中，γ1、γ2分別表示考慮差異性與否的相對權(quán)重，且0≤γ1≤1，0≤γ2≤1，γ1+γ2=1，權(quán)重γ1、γ2的大小由聯(lián)盟的“虛擬組織”根據(jù)具體每單交易情況適時進行調(diào)整。

四、實例分析

以我國東部沿海某省份省會城市的二手房市場為例，該城市地理位置優(yōu)越，氣候條件得天獨厚，但由于地處丘陵地帶，該城市新建商品房市場開發(fā)容量有限，使得其二手房市場異?；钴S。該區(qū)域的二手房市場交易，除了借助傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，網(wǎng)絡(luò)電商的參與也日益重要和多元。當(dāng)前二手房市場的激烈競爭，各交易主體單打獨斗已無法適應(yīng)當(dāng)下的市場環(huán)境，二手房交易主體們紛紛運用各自的資源，借助其他參與主體的優(yōu)勢，自發(fā)結(jié)成交易聯(lián)盟，在獲得利潤的同時爭取獲得更多的市場份額和影響力。

為了驗證該方法的有效性，本文以該區(qū)域二手房交易市場聯(lián)盟的某一單具體交易業(yè)務(wù)為例，參與的主體有傳統(tǒng)的二手房經(jīng)紀(jì)機構(gòu)M1(中介)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人M2(中介業(yè)務(wù)人員)、網(wǎng)絡(luò)電商M3(如搜房網(wǎng)、安居客等)、參與銷售的二手房賣方M4，他們通力合作，希望能將這套現(xiàn)有房源以最高的交易價格成交并從中獲取各方都最滿意的收益分配份額。根據(jù)當(dāng)前這4個交易聯(lián)盟成員在該單業(yè)務(wù)交易中的表現(xiàn)，運用模糊層次分析法確定聯(lián)盟成員貢獻程度評價指標(biāo)的權(quán)重，如下表1所示。

表1 二手房交易聯(lián)盟成員貢獻程度評價指標(biāo)權(quán)重

同時，依據(jù)以上各項指標(biāo)考查聯(lián)盟中各成員的表現(xiàn)情況，確定該二手房交易市場聯(lián)盟中4個交易主體對該單交易業(yè)務(wù)的貢獻程度及貢獻值，如表2所示。

表2 二手房交易聯(lián)盟成員貢獻程度及貢獻值

根據(jù)該單業(yè)務(wù)對于聯(lián)盟的重要性及完成效果，運用模糊層次分析法確定該單二手房交易業(yè)務(wù)的價值及價值系數(shù)分別為0.134、0.062，然后依據(jù)該單業(yè)務(wù)的房屋屬性及以往的交易經(jīng)驗進行粗略核算，該交易完成后的可分配利益約有2.1萬。在完成該單交易的通力合作中，4個聯(lián)盟成員單干可獲得的收益比例約為δ1=0.331，δ2=0.112，δ3=0.224，δ4=0.09。

如果這個二手房交易的大聯(lián)盟尚未形成，已有的小聯(lián)盟及其收益比例約為V{1，2}=0.245，V{1，2，4}=0.210，其中V{1，2}對應(yīng)于現(xiàn)實中傳統(tǒng)的二手房經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其工作人員銷售該機構(gòu)自有房源的情形，V{1，2，4}對應(yīng)于現(xiàn)實中傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其工作人員銷售某一個賣方委托的房源的情形。根據(jù)聯(lián)盟成員單干時的收益比例和現(xiàn)有小聯(lián)盟的收益比例，計算貢獻程度均等情形下的分配向量，然后運用建立的數(shù)學(xué)規(guī)劃模型對分配比例進行求解，具體計算如下：

步驟1：計算貢獻程度均等情形下的分配向量

u1=1-(0.112+0.234+0.09)=0.564，

u2=1-(0.331+0.234+0.09)=0.345，

u3=1-(0.331+0.112+0.09)=0.466，

u4=1-(0.331+0.112+0.234)=0.323。

步驟2：建立數(shù)學(xué)規(guī)劃模型，由式(12)可得

步驟3：計算上述規(guī)劃問題的求解，可得聯(lián)盟成員的利益分配比例為

依據(jù)式(14)～(16)，對上述分配方案進行修正，假設(shè)γ1=0.5，計算可得4個聯(lián)盟成員的利益分配比例修正值及最終的利益分配比例如表3所示。

表3 修正后的二手房交易聯(lián)盟成員收益分配方案

五、結(jié)語

基于能獲得更多收益的目的，二手房交易市場中的各交易主體自發(fā)形成了交易聯(lián)盟，在兼顧公平與效率的原則下，合理分配聯(lián)盟的合作收益對該聯(lián)盟具有重要意義。在實際的市場交易中，由于產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)、資金實力、擁有資源、付出的努力、投入的成本與精力也各不相同，使得聯(lián)盟成員在具體交易業(yè)務(wù)中的貢獻度各不相同。因此，本文以二手房具體交易為利益分配單位，提出通力合作情形下的二手房交易市場聯(lián)盟分配機制，建立了業(yè)務(wù)價值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建了包含投入程度、通力合作程度、對聯(lián)盟作用三個維度的評價指標(biāo)體系，以此為基礎(chǔ)，提出了基于數(shù)學(xué)規(guī)劃模型的分配方法，并對相關(guān)指標(biāo)進行了修正，從而使得最終的分配方案更加合理、科學(xué)。本文的研究對建立我國二手房交易市場利益分配機制有一定的理論意義，也為重塑二手房市場秩序提供了可借鑒的解決思路。

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[責(zé)任編輯：馬建平]

2017-04-16

福建省中青年教師教育科研資助項目“基于動態(tài)合作博弈的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)效率優(yōu)化研究”(JAS150641)；福建江夏學(xué)院青年科研人才培育基金項目“雙重道德風(fēng)險下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場效率研究”(JXS2015006)。

汪 瑞，女，福州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院博士研究生。

10.13393/j.cnki.1672-6219.2017.03.015

F 293.35

A

1672-6219(2017)03-0067-05