摘 要：商業(yè)地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，保持商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟(jì)意義重大。本文首先從理論出發(fā)結(jié)合實(shí)際情況分析了商業(yè)地產(chǎn)需求的現(xiàn)狀及影響因素，然后選取商品房銷售面積作為代表商業(yè)地產(chǎn)需求的數(shù)據(jù)，主要分析三個較為顯著性的影響因素人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)對商業(yè)地產(chǎn)需求的影響，再根據(jù)幾項(xiàng)統(tǒng)計年鑒所給的數(shù)據(jù)更精確的對其影響因素進(jìn)行計量分析，并結(jié)合理論和實(shí)證分析的結(jié)果對房地產(chǎn)需求合理化提出了切實(shí)可行的措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)需求；影響因素；計量分析；措施建議

一、商業(yè)地產(chǎn)需求問題相關(guān)背景

1.我國商業(yè)地產(chǎn)需求現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)市場一直是我國居民關(guān)注的熱點(diǎn)話題。近年來，由于我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本處于平穩(wěn)狀態(tài)，金融活動較活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動力較良好，有利于商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。一、二線大城市地價和房價在2016年屢屢創(chuàng)出新高，目前在政策的打擊下，需求方面有所回落；三、四線的小城市迎來去庫存化的熱潮。

2.我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的必要性

商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、管理、經(jīng)營、投資、服務(wù)的行業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)可以加快改革開放的步伐和改善投資環(huán)境。通過合理的開發(fā)，有利于進(jìn)行城市規(guī)劃，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，同時帶動消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于吸引外資，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，擴(kuò)大就業(yè)面等。

3.商業(yè)地產(chǎn)需求的影響因素

在現(xiàn)實(shí)生活中，影響商業(yè)地產(chǎn)需求的因素有很多，比如收入水平、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資、消費(fèi)的偏好、對未來的預(yù)期、商品房的價格水平等。從經(jīng)濟(jì)因素考慮影響商業(yè)地產(chǎn)需求的主要因素人口狀況、國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和人均可支配收入以及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期。主要應(yīng)從經(jīng)濟(jì)因素考慮，在眾多經(jīng)濟(jì)因素中經(jīng)過分析判定，城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值應(yīng)為首選的影響因素。

城鎮(zhèn)人口決定了商業(yè)地產(chǎn)的需求，人口是商業(yè)地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)。如北京、上海、深圳等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展與城鎮(zhèn)人口數(shù)量有密切的關(guān)系。隨著國民收入水平逐漸提高，住房支付能力逐漸增強(qiáng)，購房的欲望也逐漸變強(qiáng)。另一方面，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)市場的有效需求又與消費(fèi)者的實(shí)際購買力相關(guān)，當(dāng)消費(fèi)者購買力減弱時，對房屋的有效需求會降低。所以城鎮(zhèn)人均可支配收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值影響商業(yè)地產(chǎn)的有效需求。

4.商業(yè)地產(chǎn)需求的相關(guān)研究假說理論

Randall、Johnston等在其著作《TheModernEconomicsofHousing》中指出商業(yè)住宅需求的影響因素主要包括銷售價格、居民收入、儲蓄、人口以及政府政策等等。張泓銘在其著作《中國房地產(chǎn)研究》中指出商業(yè)地產(chǎn)需求和金融支持以及住房制度密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳伯庚在其著作《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》中指出在市場調(diào)節(jié)下，商業(yè)地產(chǎn)需求與宏觀調(diào)控密切相關(guān)，提出了住房價格多維性理論。

二、商業(yè)地產(chǎn)需求相關(guān)因素模型的建立及其計量分析

1.商業(yè)地產(chǎn)需求影響因素的選取

生活中的經(jīng)濟(jì)活動或多或少基本都對商業(yè)地產(chǎn)需求有一定作用，本文主要選取2000到2014年間城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值三個方面對商業(yè)地產(chǎn)需求的作用。采用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中Eviews，建立城鎮(zhèn)人口數(shù)X1、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值X2、城鎮(zhèn)人均可支配收入X3與商品房銷售面積Y的回歸模型。

2.選取影響因素的數(shù)據(jù)收集

3.模型的初步估計與建立

根據(jù)以上的分析，現(xiàn)在可假定如下的計量經(jīng)濟(jì)模型：

經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)：模型估計結(jié)果說明，在假定其他變量不變的情況下，城鎮(zhèn)人口每增加1萬人，商品房銷售面積增加4.0632萬平方米；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值每增加1元，商品房銷售面積增加0.8619萬平方米；城鎮(zhèn)人均可支配收入每增加1元，商品房銷售面積減少1.4856萬平方米。由上結(jié)果可以看出解釋變量的系數(shù)違背了經(jīng)濟(jì)意義，但此變量在一定程度上影響商品房銷售面積，所以暫不剔除。

統(tǒng)計檢驗(yàn)：由圖1中數(shù)據(jù)可以得到：R2=0.9706，修正的可決系數(shù)為R2=0.9625，這說明模型對樣本的擬合很好。給定顯著性水平α=0.05，由圖1可知F=120.9109>Fα（3，12），說明回歸方程顯著。查t分布表得自由度為12臨界值（12）=2.179，除了=1.1059<2.179，其他絕對值都大于（12）=2.179。因此在顯著性水平0.05的顯著性水平下，“人均國內(nèi)生產(chǎn)總值”與“城鎮(zhèn)人均可支配收入”對“商品房銷售面積”有顯著的影響。當(dāng)給定顯著性水平α=0.5時，（12）=0.695<=1.1059，則在0.5的顯著性水平下，“城鎮(zhèn)人口”對“商品房銷售面積”有顯著影響。

4.模型多重共線性檢驗(yàn)與修正

計算各解釋變量的相關(guān)系數(shù)：在Eviews軟件命令窗口中鍵入：CORX1X2X3。

觀察圖表可看出，模型之間存在著多重共線性。解釋變量之間相關(guān)系數(shù)都比較大接近于1，說明解釋變量之間相關(guān)性很高。

多重共線性的消除：

首先對各解釋變量做一元回歸，通過比較得到變量的可決系數(shù)最高，且符合經(jīng)濟(jì)意義，所以在的基礎(chǔ)上逐步引入X2、X3進(jìn)行二元回歸，根據(jù)擬合程度比較可得以X1為變量建議一元回歸方程最優(yōu)。

經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)：這說明在其他因素不變的情況下，城鎮(zhèn)人口每增加1萬人，商品房銷售面積增加4.0634萬平方米。

統(tǒng)計推斷檢驗(yàn)：由上可知，該模型的可決系數(shù)為0.9704，擬合度很好。F值為426.3849，回歸方程總體顯著。參數(shù)t值通過檢驗(yàn)。

5.模型異方差檢驗(yàn)與修正

White檢驗(yàn)：建立回歸模型：LSYCX1

取顯著性水平α=0.05，查表知X20.05（2）=5.99>nR2=1.4242，因此上面得到的一元回歸模型不存在異方差性。

6.模型自相關(guān)檢驗(yàn)與修正

查DW統(tǒng)計表可知，n=15，k=1，取顯著性水平α=0.05，dL=1.077，dU=1.361，上述回歸模型中DW=2.3271>dL=1.077，因此上述一元回歸中不存在自相關(guān)。也可由下面殘差圖來判斷，得到了相同的結(jié)果。

7.引入虛擬變量

由圖2可知，2008年是一個異常點(diǎn)，設(shè)d1=1即2008年之前，d1=0即2008年之后。

虛擬變量的回歸系數(shù)t檢驗(yàn)顯著，R2值較大，F(xiàn)值較大，DW值為2.3276，所以用加法方式引進(jìn)虛擬變量是較合理的。

三、對商業(yè)地產(chǎn)需求相關(guān)因素計量分析所得結(jié)論

由上述所建模型可看出城鎮(zhèn)人口數(shù)對商業(yè)地產(chǎn)需求影響顯著。在2000年至2014期間，城鎮(zhèn)人口數(shù)增加很快，因此也引起商業(yè)住宅需求量的增加。而在2008年，由于全球金融危機(jī)等政治因素，雖然城鎮(zhèn)人口數(shù)在增加，商品房需求量卻在下降，因此可以引入虛擬變量修正模型。另外本文采用的多元線性回歸模型過于簡單，考慮的因素過少，可以看出除上述兩種因素，其他的兩種解釋變量對商品房需求量也產(chǎn)生一定的作用，所以在這兩方面也可以相應(yīng)著手改善。根據(jù)以上結(jié)論我們需對我國商業(yè)地產(chǎn)的具體問題提出針對性的方針政策。

四、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策措施

政府的政策往往會對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有比較大的影響，這里所指的政府政策并不僅是對商業(yè)地產(chǎn)市場的總體政策，還包括其他一些對商業(yè)地產(chǎn)市場有間接影響的政策。例如2007年因?yàn)槊绹掷m(xù)推行低利率政策，以及一些由金錢利益驅(qū)動的金融機(jī)構(gòu)大量貸款，導(dǎo)致美國商業(yè)地產(chǎn)市場崩潰，從而影響全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。因此，無論是有意的或無意的，政府的政策都會對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重大影響，政府需要采取強(qiáng)有力的措施來調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)市場的投資性需求。

從模型中可以看出城鎮(zhèn)人口數(shù)對商業(yè)地產(chǎn)需求影響很大，因此城市化與商業(yè)地產(chǎn)有很大的關(guān)系。在城市規(guī)劃的快速發(fā)展時期，城市規(guī)劃以及商業(yè)地產(chǎn)市場的合理運(yùn)行推進(jìn)了城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化也帶動了商業(yè)地產(chǎn)積極的、健康的發(fā)展，這對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長具有重要意義。同時，完善房屋租貸市場和二手房市場，讓城鎮(zhèn)化建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫伶莉.對上海市居民住房需求的研究.上海統(tǒng)計，2003，（5）：17-18.

[2]林斗明.房地產(chǎn)商品屬性及市場影響因素.經(jīng)營管理者，1997，（5）：24-25.

[3]馬欣.土地供給與房地產(chǎn)市場關(guān)系研究.建筑經(jīng)濟(jì)，2007，（4）.

作者簡介：沈海燕（1996- ），女，漢族，安徽合肥人，安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2014級本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)